行业投资评级 - 推荐（维持）[1] 核心观点 - 报告核心论点为，尽管监测的80个城市新房总量库存有所减少，但房企关注的“有效”库存（核心区域库存）却在增加，导致房企拿地舒适度并未改善，投资意愿依然谨慎[3][8] - 报告认为，房企估值提升的关键在于拿地舒适度的提升，而非简单持有高能级城市土储，能够保持高拿地精准度的区域深耕型房企更可能跑出超额收益[29] 行业整体库存与供应分析 - 总量库存下降但去化周期拉长：截至2026年3月，监测的80个城市新房库存面积约为4.5亿平方米，较2021年底下降15%；然而，由于去化速度放缓，库存去化周期拉长至34个月[3][5] - 新房供应面积大幅收缩：2026年1-3月，80个城市月均新房供应面积仅为761万平方米，较2021年水平大幅下降79%[3][6][7] - 新开工意愿持续低迷：2026年1-4月，全国房屋新开工面积为1.39亿平方米，同比下降22%；4月单月新开工面积3526万平方米，同比下降26.6%，跌幅较3月扩大9.2个百分点[2][27][29] 核心城市“有效”库存结构变化 - “有效”库存定义：指房企投资拿地时更为关注的核心城市核心区域的新房库存，这些区域需求相对旺盛，但当前供应集中导致库存压力上升[8] - 上海案例： - 供应结构向中心城区集中：2025年，上海中心城区（外环内）新房供应面积占比提升至26%，而2022年该比例仅为13%[9][10][11] - 核心区库存激增：截至2026年4月底，上海外环内新房库存面积约为201万平方米，较2023年初大幅上升136%，去化周期拉长至12个月[9][12][13] - 局部区域出现供给“堰塞湖”：例如杨浦区东外滩板块，自2023年以来累计供应住宅7352套，导致截至2026年4月杨浦区新房库存上涨至28万平方米[14][16] - 北京案例： - 供应结构同样内聚：2025年，北京中心城区（城六区）新房供应面积占比提升至51%，2022年该比例为36%[15][18][21] - 核心区库存与去化压力并存：截至2026年4月底，北京中心城区新房库存约为429万平方米，较2023年初上升14%；但由于去化速度慢，去化周期长达29个月[15][17][21] - 重点区域库存快速上升：自2024年“924”以来，海淀区有11个新项目入市，供应住宅6322套，导致其新房库存快速上升；截至2026年4月底，海淀区新房库存为75万平方米，较“924”前上涨96%[17][22][24] 房企投资行为与策略影响 - 拿地态度普遍谨慎：由于核心区域有效库存增加，供需关系未明显改善，且担忧后续供地条件变化，房企拿地决策偏谨慎[25] - 典型房企投资强度低：2026年1-4月，除越秀地产因获取广州马场地块（地价236亿元）导致投资额同比增长26%外，其他头部房企拿地金额同比显著下滑，跌幅在34%至85%之间；多数房企投资强度（投资金额/销售金额）处于低位，仅华润置地（31%）、中国金茂（37%）超过30%[25][26] - 开发策略趋于保守：在“以销定产”策略下，面对有效库存压力，房企新开工计划趋于保守[27] 投资建议与关注标的 - 投资逻辑转变：当前房企利润保障关键在于资产端收益率（项目利润），而非负债端杠杆；估值提升依赖于拿地舒适度的提升[29] - 建议关注标的：报告认为区域深耕型房企对本地市场更熟悉，管理半径小，拿地决策胜率高，更能适应市场收缩趋势，建议关注绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国金茂、越秀地产[29]