行业投资评级 - 推荐（维持）[6] 报告核心观点 - 最近一周二手房网签热度边际下降幅度大于新房[1] - 从短期角度看，在成交量边际改善的同时，二手房挂牌量也有所上升，“供需两旺”格局增加了价格不确定性，但在部分城市政策优化催化及新房价格领先企稳认知逐步被接受的背景下，或存在短期交易窗口[5] - “9.24”及今年年初两轮行情中，主要房企估值分别修复至考虑潜在减值调整后PB 0.9x和0.8x，或可作为短期估值修复目标参考[5] 行业规模与指数表现 - 行业股票家数为257只，占全市场4.9%，总市值为2856.9十亿元，占全市场2.4%，流通市值为2702.2十亿元，占全市场2.6%[1] - 行业指数近1个月绝对表现-3.7%，近6个月-9.6%，近12个月+7.4%[2] 新房市场表现 - 最近一周（5.15-5.21）样本城市新房网签面积同比为-8%[2] - 5月1日-21日，样本城市（39城）新房网签面积同比-4%，较4月转负，下降7个百分点[3] - 分城市能级看，一线城市（4城）同比+8%，较4月收窄12个百分点；二线城市（10城）同比+0.1%，较4月转正，提升4个百分点；三线城市（25城）同比-20%，较4月降幅扩大16个百分点[3] - 5月1日-21日整体样本城市新房网签面积环比低于过去4年同期水平[7][9] 二手房市场表现 - 最近一周（5.15-5.21）样本城市二手房网签面积同比为+11%[2] - 5月1日-21日，样本城市（16城）二手房网签面积同比+21%，较4月增幅扩大14个百分点[3] - 分城市能级看，一线城市（2城）同比+21%，较4月增幅扩大11个百分点；二线城市（4城）同比+14%，较4月增幅扩大8个百分点；三线城市（10城）同比+33%，较4月增幅扩大28个百分点[3] - 5月1日-21日整体样本城市和贸易五省样本城市二手房网签面积同比增幅均扩大，环比均处于近5年同期中间水平[12][14] 滚动网签与库存 - 新房日均网签面积低于2020-2025年同期水平；二手房日均网签面积高于2020-2025年同期水平[16] - 2026年4月，拿地未售、开工未售库存较3月下降，推盘未售口径库存较3月上升；拿地未售、推盘未售口径去化周期较3月上升，开工未售口径去化周期较3月下降[28] - 2026年4月，一线城市推盘未售库存较上月下降，二线、三四线城市较上月上升；一线城市推盘未售去化周期较上月下降，二线、三四线城市较上月上升[31] 土地市场表现 - 2026年1-4月，全国土地成交建筑面积同比降幅较1-3月扩大2个百分点至-20%，成交均价同比降幅较1-3月收窄4个百分点至-21%[18] - 2026年4月，全国土地推出建筑面积同比降幅收窄，成交建筑面积同比转负；流拍率较上月下降12.6个百分点至5.4%[19] - 2026年4月，全国成交楼面均价同比降幅收窄；土地溢价率较上月上升4.5个百分点至7.7%[23] - 2026年4月，全国土地出让金同比降幅较3月扩大7.9个百分点至-36.1%[26] 前瞻与佐证指标 - 2026年4月，北京、上海、广州、深圳二手成交价格同比降幅收窄；租金方面，北京、广州同比降幅扩大，上海同比降幅收窄，深圳同比增幅扩大；租金回报率方面，北京、上海、广州下降，深圳上升[4][15][37] - 2026年4月，12个样本城市平均二手带看人数环比-12%，同比+4%[4][43] - 2026年4月，49个样本城市总二手房存续挂牌套数环比-0.1%[4][45] - 根据流动性前瞻指标判断，2026年5月宏观层面流动性环比宽松力度扩大，同比紧缩力度收窄[4][41] - 2026年4月，居民新增存款趋势同比降幅扩大，居民存款余额趋势同比增幅收窄[33] - 2026年4月，居民新增中长期贷款趋势项同比降幅收窄[34]