政策支持与行业动态 - 国家金融监督管理总局发布方案，支持符合条件的信托公司等参与提供企业年金、职业年金基金管理服务 [1] - 中信信托作为受托人的“海南省拾贰号职业年金计划”正式启动投资运营，首笔委托资金已到账 [1] - 信托公司发力职业年金业务，可与家族信托、企业年金等协同补位，为养老金融体系完善注入新动力 [1] 不动产信托的制度突破与创新 - 不动产信托财产登记制度在各地快速落地，解决了非资金类信托财产登记制度缺失导致的“操作无路径”困境 [2] - 不动产信托财产登记采用“非交易过户”方式，既保留物权效力又确立信托关系，实现房产风险隔离 [2] - 在不动产信托财产登记试点的半年时间内，全国已落地覆盖养老保障、特需照料等场景的10余个项目 [2] 不动产信托的创新案例与服务模式 - 国投泰康信托落地全国首单不动产信托财产登记，将委托人自有住宅纳入信托财产以解决特殊需求子女的终身守护问题 [2] - 外贸信托设立全国首单仓储类不动产服务信托“吉量10号”，将物流仓储设施登记为信托财产，50%的仓储租赁收益定向用于公益捐赠 [3] - 爱建信托在上海落地首单不动产信托“心享”，北方信托落地“来福1号”，均为针对长者的养老类服务，兼顾养老与传承目标 [3] 不动产信托的市场定位与服务群体 - 在“信托三分类”指引下，不动产信托在养老金融领域的定位更趋清晰，成为衔接不动产与养老需求的核心载体 [4] - 服务群体覆盖特殊需求家庭、孤老群体、“422”结构中年家庭及普通家庭等多元场景 [4] - 不动产信托的普惠属性将逐步凸显，未来农村地区拥有宅基地、农房的家庭也有望通过信托模式盘活资产 [4] 行业转型与未来展望 - 信托公司正向综合服务生态转型，通过资产运营、养老规划、公益慈善等多元能力构建覆盖“养老—传承—公益”全场景的服务体系 [3] - 不动产信托将房产从静态“遗产”转化为可动态调配的养老资源，为老龄化背景下的养老与资产传承提供解决方案 [3][4] - 信托行业通过将信托工具与民生需求深度结合，拓展了行业发展边界 [3]

项目核心信息 - 北方信托成功落地“盘活.津辰1号”不动产服务信托 旨在解决国有企业零散不动产资源整合难题 [1] - 项目委托人为北辰开发区管委会全资控股企业天津辰开新能物业管理有限公司 其长期持有多套分布于天津市不同行政区的商业不动产 [1] - 通过信托架构将分散资产串联 为提升国有资产整体运营效率提供全新解决方案 [1] 信托架构与优势 - 信托采用财产分批交付方式 核心优势在于信托制度的双重功能 [2] - 优势一为风险防火墙 通过资产隔离规避因经营或外部环境变化引发的风险 为国有资产筑牢安全底线 [2] - 优势二为专业集约运营平台 受托人搭建统一管理平台 遴选专业机构对分散资产进行归集、整合与专业化全生命周期管理 [2] 项目成效与意义 - 项目成功突破零散不动产“无人精细管理”困局 迈向“专业统一运营”新阶段 有效提升资产持续收益能力 [2] - 此单业务是公司“盘活”系列模式的成功复制与迭代升级 将应用场景从单一资产延伸至资产包整合优化 [3] - 该模式为后续处理同类零散资产提供可复制、可推广的成熟范本 诠释了信托服务“盘活存量、培育增量、提升质量”工作的实践路径 [3] 行业与公司展望 - 公司进一步夯实了在资产服务信托领域的专业能力 是信托服务实体经济能力的又一次重要提升 [3] - 未来公司将持续深耕不动产信托领域 不断丰富“盘活”系列产品 为各类市场主体提供更精准高效的金融服务 [3]

具体来看，该项目委托人为天津辰开新能物业管理有限公司(以下简称"辰开物业")。辰开物业长期持有 多套分布于天津不同行政区的商业不动产，因资产布局分散，公司面临跨区域管理壁垒，进而导致运营 成本高企、资源利用效率难以提升。面对这一管理痛点，辰开物业主动寻求市场化、专业化的解决方 案，积极探索运用信托工具实现资产的优化配置和价值提升，借助创新信托工具，实现跨区域分散资产 的有效整合与专业运营。 基于委托人需求，北方信托为其量身设计信托架构，委托人以其持有的多套不同行政区域内商业公寓作 为信托财产，采用信托财产分批交付方式，设立"盘活.津辰1号"不动产服务信托，核心在于发挥信托制 度的双重优势：一方面，通过将分散的不动产资产置入信托，实现信托财产与委托人其他资产的合法有 效隔离，能够规避因自身经营或外部环境变化可能引发的资产风险，为国有资产筑牢安全底线；另一方 面，北方信托作为受托人，搭建统一的资产运营管理平台，通过遴选专业运营机构，对原本分散的资产 进行归集、整合与专业化运营。从租赁管理到维护升级，实施全生命周期管理，解决委托人因管理半径 受限导致的运营难题，显著提升资产组合的整体收益能力。 北方信托持续深化天津 ...

不动产信托财产登记试点扩围至五城。继北京、上海、广州、厦门先后开展不动产信托财产登记试点 后，天津也加入了试点行列。近日，天津市地方金融管理局、国家金融监督管理总局天津监管局、天津 市规划和自然资源局等多部门联合印发《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》(以下简称《通 知》)，标志着试点范围进一步扩大。 受访业内人士认为，不动产信托应用场景广泛，尤其在人口老龄化背景下，不动产信托作为普惠性养老 工具潜力巨大，既能盘活老年人存量资产以补充养老资金来源，又能通过信托安排实现财富分配和传 承，有助于优化家庭财富管理和社会资源配置。 人口老龄化背景下，养老需求日益迫切，信托公司正积极行动，探索创新服务模式。 周萍认为，与传统养老方式相比，不动产信托在一定程度上可以降低养老成本，提高资产利用效率和收 益水平，同时有助于缓解社会养老压力，促进养老产业发展，优化家庭财富管理和社会资源配置。 中国外贸信托特殊资产服务信托部总经理王张悦对《证券日报》记者表示："不动产信托的应用场景颇 为广泛，可适用于信托业务分类中的资产管理信托，实现用信托资金进行不动产投融资管理并持有；在 风险处置服务信托领域，可用于破产重整企业不动产资产 ...

政策突破 - 广东四部门联合印发不动产信托财产登记试点通知 协同开展登记试点工作 直击行业痛点 [1] - 试点从制度层面规范不动产信托财产登记流程 确保登记信息规范准确完整 构建信托当事人合法权益安全屏障 [1] - 不动产信托登记制度不完善曾限制房产纳入信托框架 制约信托在财富管理中的应用深度 [1] 市场意义 - 不动产占中国家庭总资产比重达59.1% 是全球家庭财富核心载体 占比长期稳定在40%-50%区间 [1] - 政策红利迅速转化为市场实践 粤财信托落地广东省首单不动产家庭服务信托 提供广东模式样板 [2] - 试点启动标志信托制度完善重要里程碑 反映家庭财富管理从单一资产增值向全场景风险防控与价值实现转型 [3] 产品创新 - 首单不动产家庭服务信托整合财富传承 养老保障 公益慈善三大核心需求 开创服务信托功能复合化新路径 [3] - 采用受托人加监察人双治理机制 由法律专业机构对信托运作实施全流程监督 形成双重保障体系 [2] - 为老龄化社会提供财产隔离加风险防控加目的实现解决方案 满足老年赡养和残障成员照料等特殊需求 [2][3] 客户价值 - 不动产信托实现财产专业化管理 避免因继承人资产处置能力不足导致财富流失 [2] - 通过定制化信托设计锁定养老保障和医疗护理需求 减少后期操作难度和风险 [2] - 房产作为几代人积累的核心财富 其管理传承与风险隔离需求尤为迫切 [1]

行业整体表现 - 2025年上半年53家信托公司营业收入同比下降1.98% 利润总额同比下降3.72% 净利润同比下降2.83% 呈现整体微降特征[1] - 信托业务收入同比下降11.38% 反映传统高收益信托业务持续萎缩 但利润指标降幅小于信托业务收入降幅 显示降本增效成效显著[1] - 行业自2022年至2024年连续三年营业收入及净利润均呈下降趋势[6] 头部机构业绩表现 - 10家信托公司营业收入超10亿元 其中中信信托29.16亿元位列第一 英大信托19.41亿元第二 华鑫信托16.34亿元第三[2] - 上海信托营业收入同比增长39.77%至11.15亿元 华润信托同比增长24.40%至13亿元 英大信托净利润同比增长19.18%至19.41亿元[2] - 3家信托公司净利润超10亿元 中信信托15.67亿元（同比增长13.47%）江苏信托13.98亿元（同比下降10.37%）英大信托13.62亿元（同比增长24.42%）[4] 中腰部机构增长亮点 - 财信信托营业收入6.07亿元 同比增长214.65% 厦门信托 国通信托 国元信托 粤财信托营业收入均实现两位数增长[3] - 昆仑信托净利润1.08亿元 同比增长421.10% 陆家嘴信托净利润1.92亿元 同比增长247.79% 渤海信托净利润4.33亿元 同比增长102.10%[4] - 华宸信托营业收入0.48亿元（同比增长187.86%）昆仑信托营业收入2.80亿元（同比增长98.99%）中海信托营业收入4.59亿元（同比增长69.92%）[3] 业绩下滑机构情况 - 21家信托公司净利润出现下跌或亏损扩大 兴业信托净利润-1.46亿元（同比下降323.62%）五矿信托净利润-2.68亿元（同比下降241.98%）百瑞信托净利润-0.25亿元（同比下降117.50%）[5] - 华澳信托亏损扩大至6.23亿元 去年同期为-0.94亿元[5] 盈利下滑驱动因素 - 行业盈利下滑主因包括管理成本大幅攀升 资产公允价值变动损失扩大 资产减值计提增加[6] - 传统高利润通道业务受三分类新规冲击 资管新规下通道业务规模大幅压缩[6] - 成本激增源于估值核算 信息披露 系统运营及信息安全等合规与科技投入增加 叠加操作风险管控和客户投诉处理成本上升[6] 股东背景与资源禀赋 - 营收和净利润排名靠前机构多为金融集团控股或产业央企控股信托[7] - 中信信托属中信集团 建信信托属建设银行 上海信托属浦发银行[7] - 产业央企控股机构包括中国外贸信托（中国中化）英大信托（国家电网持股73.49%）华鑫信托（华电集团）华能信托（华能集团）[7] - 江苏信托依托江苏省国信集团综合能源体系 昆仑信托获中油资本产业金融支持[8] 业务转型与创新方向 - 信托业务三分类新规推动行业从规模扩张向质量重构转折[9] - 不动产信托登记在北京（2024年12月）和上海（2025年5月）启动试点 国投泰康信托和中国外贸信托完成首批登记[10] - 北京于2025年4月启动股权信托登记试点 解决股权信托财产与受托人资产混同问题[11] - 不动产信托与股权信托成为服务民生需求 盘活存量资产 支持实体经济的重要创新方向[11]

不动产信托财产登记试点进展 - 北京、上海和广东等地已展开不动产作为信托财产登记试点 [1] - 成功推出四单不动产信托财产登记案例 创新性地将信托制度与养老需求融合 [2] 不动产信托财产登记的核心突破与作用 - 核心突破点在于解决信托财产权属登记的法律障碍 此前缺乏统一登记制度制约养老金融创新 [2] - 规范登记制度确保养老信托财产独立 增强资产安全性 为养老金融提供稳定底层资产 [2] - 便于信托公司灵活管理不动产及股权 实现长期增值 [2] - 支持以房养老和股权收益型养老产品设计 [2] - 通过登记公示效力保护受益人权益 实现风险隔离 [2] - 助力完善养老信托制度体系 促进行业健康发展 [2] 不动产信托模式与传统以房养老模式的比较优势 - 信托财产独立于委托人和受托人资产 避免因债务或继承纠纷影响养老保障 [3] - 可设定多层次受益人实现养老+传承双重目标 而抵押贷款模式可能导致资产最终归属金融机构 [3] - 信托受托人按合同管理资产 避免传统模式中因房价波动或机构经营风险导致的养老金断供问题 [3] - 可整合医疗、护理等增值服务 形成金融+养老生态 传统模式仅提供资金支持 [3] 目标客群与普惠化路径 - 核心受众包括拥有房产但缺乏稳定现金流需补充养老收入群体 [4] - 无子女或子女海外定居家庭需通过信托实现资产管理与身后安排 [4] - 中高净值家庭希望兼顾养老保障与财富传承 [4] - 探索迷你信托模式 允许部分产权或小户型房产入信托 [4] - 需要政策支持登记费减免和税收优惠如递延纳税等 [4] - 通过金融科技标准化产品简化流程降低运营成本 [4] 市场潜力与发展前景 - 参考美国反向抵押贷款渗透率约2% 我国潜在规模很大 [5] - 在一二线城市若税收优惠相关政策落地 未来5至10年或可形成千亿元级市场 [5] - 长远有望激活存量房产 盘活闲置资产通过信托运营提升使用效率 [5] - 避免集中抛售 老年人可通过信托逐步释放房产价值减少对房地产市场冲击 [5] 全国推广时间表与配套政策需求 - 预计2025至2027年在老龄化率高、房产价值稳定的城市如广州、杭州进一步扩大试点 [7] - 2030年前后全国性制度有望落地 但需结合《信托法》与《不动产登记暂行条例》衔接等立法修订 [7] - 需优化税收政策明确非交易过户税收豁免避免重复征税 [7] - 完善信托财产执行细则防止司法冻结冲突 [7] - 统一金融监管、自然资源、税务等部门操作标准 [7] 信托公司业务发展建议 - 开发以房养老信托+长期护理保险等组合产品延伸服务链条 [8] - 联合养老机构、医疗机构打造一站式养老解决方案 [8] - 运用人工智能优化房产估值、租金预测等环节提升运营效率 [8] - 通过保险+信托等集团联动模式降低准入门槛 [8]

项目概况 - 北京运河基石慈善信托正式成立 由华宝信托作为受托人 在北京市通州区政府指导支持下设立[1] - 项目通过专项资助特殊需要家庭设立不动产信托 破解信托税费痛点 为北京特殊需要困难群体构建可持续保障体系[1] - 首期资金专项补贴北京地区特殊需要家庭设立不动产信托的契税费用 单户最高资助2万元[1] 行业背景与需求 - 我国老龄化进程加速及特殊需要群体照护需求增长 以不动产为主要信托财产的特殊需要信托成为解决家庭长期照护资金难题的重要工具[1] - 今年4月北京市通州区完成全国首单不动产信托财产登记 70岁田女士将房产置入特殊需要信托为其自闭症儿子锁定终身照护保障[1] - 当前不动产信托设立涉及契税等费用让许多家庭望而却步 客观上制约这项财富管理工具的普及[1] 创新模式与架构 - 采用"政府引导+社会参与"模式 由八位热心市民与北京慧众慈善基金会共同出资发起[1] - 项目通过"特殊群体终身照护保障+慈善信托"架构设计实现多重突破[2] - 不同于传统慈善信托资金捐赠模式 发挥信托财产独立性优势 将捐赠资金定向用于补贴信托设立税费 形成"资助—设立—运营"闭环机制[2] 行业意义与影响 - 践行普惠金融 精准解决民生痛点 通过慈善信托资金补贴直接降低家庭设立不动产信托成本[2] - 服务养老金融 探索多方协同保障网络 为失能失智老人及其家庭提供基于不动产的可持续养老金融解决方案[2] - 激活不动产信托潜能 推动房产等非金融资产转化为长期照护资本 助力构建"政府+市场+社会"协同的现代照护体系[2] - 持续培育特殊需要信托市场 一个项目聚集信托工具在特需信托、不动产信托、慈善信托等多个需求场景下的运用[2]

特殊需要信托发展现状 - 我国失能老年人约3500万占全体老年人的11.6%预计2035年将达4600万 [2] - 心智障碍者约1200万-2000万人包括智力发育迟缓、自闭症等群体 [2] - 特殊需要信托正成为解决心智障碍者和失能老人长期照护的有效工具 [3] 不动产信托政策突破 - 2023年11月国务院批复方案探索建立不动产信托财产登记机制 [3] - 2024年底北京发布通知明确不动产信托定义及登记流程 [3] - 2024年4月北京通州完成全国首单不动产信托财产登记试点 [4] "信托补贴信托"创新模式 - 运河基石慈善信托最高补贴2万元/户用于支付契税等设立费用 [1][5] - 由8位市民与北京慧众慈善基金会共同出资设立 [1][5] - 华宝信托担任受托人邮储银行为保管行大成律所为监察人 [1][7] 不动产信托实践案例 - 通州居民以自有住房设立特殊需要信托为孤独症子女提供终身照护 [4] - 房产信托受让环节契税税率高于个人持有且处置时所得税率达20% [5] - 通州区已推动不动产信托和股权信托财产登记双试点落地 [6] 社会价值与制度意义 - 直接减轻特殊家庭经济压力推动保障性信托普及 [6] - 政府引导社会力量参与解决民生痛点的创新探索 [6] - 促进信托成为"老有所养、弱有所扶"的普惠型财富管理载体 [6]

不动产信托财产登记试点突破 - 北京、上海和广东均实现不动产信托财产登记零的突破，通过创新机制盘活不动产，解决家庭不动产在养老保障、家庭服务以及财富传承中的痛点 [1] - 广东省首单不动产家庭服务信托采用预告登记方式，将预售商品房、未办证二手房等暂未具备转移条件的房产纳入不动产信托财产范围 [2] - 预告登记制度进一步完善了不动产信托财产的登记制度，有助于发挥不动产信托的功能 [3] 广东不动产信托创新案例 - 广东省首单不动产家庭服务信托"粤财信托·爱家和丰传承家庭服务信托"成功落地，委托人将名下房产及现金资产作为信托财产 [2] - 项目运用预告登记方式，实现信托财产的提前锁定及财产隔离，防止财产转移过程中的权利瑕疵与处置风险 [2] - 项目深度整合财富传承、养老保障、公益慈善三大场景，为老龄化社会下的家庭提供一站式解决方案 [2] 政策支持与行业实践 - 试点政策不仅适用于广东辖内信托机构，在广州设有异地部门的辖外信托公司也能够参与其中 [3] - 在金融"五篇大文章"政策导向下，信托公司凭借制度优势和灵活服务模式，在养老金融中展现出强劲活力 [4] - 北京、上海先后成功推出四单不动产信托财产登记案例，创新性地将信托制度与以房养老需求深度融合 [4] 市场影响与发展前景 - 我国居民住房资产占家庭总资产比重达59.1%，不动产信托使大众家庭能便捷运用信托工具实现个性化需求 [5] - 厦门试点在不动产信托财产登记类型和流程方面实现三大突破，包括扩大登记类型和设计七大事由登记流程 [6] - 预计2025年-2027年在老龄化率高、房产价值稳定的城市扩大试点，2030年前后有望全国性制度落地 [7] 行业创新方向 - 不动产信托实践降低了信托服务门槛，打开了养老信托通往千家万户的大门 [5] - 信托公司应紧抓制度破窗期，在风险可控前提下加快创新，助力养老事业发展 [7] - 上海案例中委托人将商办公寓作为信托财产，通过长期租赁获取现金流用于养老和财富传承 [4]