报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周中证REITs指数收跌，产权类REITs走势强于经营权类REITs，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.3%、-0.5% [1] - 从主要指数周涨跌幅对比来看，沪深300>中证转债>中证全债>中证REITs，REITs全周日均换手率较前一周略有下降 [1] - 全市场各类型REITs涨跌分化，市政、园区、消费类REITs涨幅最大 [1] - 截至7月18日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] - 当前产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低154BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为192BP [1] - 两单数据中心REITs成功完成发售，市场认购踊跃 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至2025年7月18日，中证REITs（收盘）指数收盘价为875.82点，整周涨跌幅为-0.09%，表现弱于中证转债指数（+0.67%）、沪深300指数（+1.09%）以及中证全债指数（+0.11%） [2][8] - 年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（+10.9%）>中证转债（+9.5%）>沪深300（+3.1%）>中证全债（+1.4%） [2][8] - 近一年中证REITs指数回报率为11.2%，波动率为7.0%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][12] - REITs总市值在7月18日下降至2046亿元，较上周减少6亿元；全周日均换手率为0.55%，较前一周下降0.04个百分点 [2][12] - 不同项目属性REITs中，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.3%、-0.5% [3][18] - 不同项目类型REITs中，平均涨幅最大的三个项目类型分别为市政设施（+1.2%）、园区基础设施（+0.5%）和消费基础设施类（+0.4%） [3][18] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为招商科创REIT（+3.05%）、华夏金茂商业REIT（+2.24%）、中金湖北科投光谷REIT（+2.08%） [3][22] - 生态环保类本周交易最活跃，区间日均换手率为1.2%，成交额占REITs总成交额4.3%；园区基础设施类成交额占比最高，区间日均换手率为0.7%，成交额占REITs总成交额22.8% [3][24] - 本周不同REITs产品资金流向中，主力净流入额前三名分别为中金中国绿发商业REIT（1156万元）、华夏北京保障房REIT(729万元）、中信建投国家电投新能源REIT(726万元） [3][25] 一级市场发行 - 截至2025年7月18日，在交易所处在已问询阶段的REITs产品共有2只，已反馈的产品7只，已通过待上市的产品7只，另有通过已上市的首发产品5只 [27] 估值跟踪 - 截至7月18日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [29] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [29] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [30] - 截至2025年7月18日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低154BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为192BP [30] 行业要闻 - 7月14日，创金合信首农REIT公告基金合同生效，公开募集期筹集资金36.85亿元，底层资产为北京首农信息产业园区内成熟产业配套设施，基金预计2025年下半年与2026年度可供分配金额合计超5亿元，测算分派率约6.9%–6.85% [37] - 7月16日，南方润泽科技数据中心REIT公布认购确认结果，公众投资者有效认购286.16亿份，确认比例仅0.3145%，超募317.95倍；底层资产为润泽科技位于河北廊坊的国际信息云聚核港A - 18数据中心 [37] - 7月16日，南方万国数据中心REIT完成公开发售并公布配售结果，公众投资者有效认购329.14亿份，确认比例0.2198%，超募455.03倍；本次募集8亿份、募集资金24亿元，底层资产为万国数据位于江苏昆山花桥镇的国金云计算数据中心 [37] - 7月16日，南京机电产业（集团）有限公司公开招标新工产园基础设施公募REITs基金管理人服务，拟首次申报规模不低于10亿元，拟入池资产为集团旗下工业园区物业 [37]

7月20日晚，中金普洛斯REIT(508056.SH)发布2025年第二季度报告。数据显示，报告期内，中金普洛斯 REIT实现总收入约1.08亿元，基金合并息税折旧摊销前利润(EBITDA)约6885.36万元；实现可供分配金 额约8396.26万元。按照报告期可供分配金额/报告期末市值计算，本期现金流分派率1.14%，年化现金 流分派率4.55%。 此次分配完成后，中金普洛斯REIT2025年内累计分配金额将约1.75亿元。而自2021年上市以来，该 REIT累计分配次数将达到12次，分配金额超12亿元。 中金普洛斯REIT是国内"首发+扩募"双首批公募REITs之一、上交所首只仓储物流REIT。上市四年多 来，中金普洛斯REIT持有的仓储物流园覆盖全国五大经济圈的七大核心物流枢纽，服务快递快运、第 三方物流、高端制造等新经济行业的70家租户。 二季报显示，中金普洛斯REIT在报告期内实现基础设施项目租金及物业管理服务费收入约1.06亿元，剔 除公允价值变动损益影响后的基础设施项目息税折旧摊销前净利率67.20%。报告期内，中金普洛斯 REIT持有的10个仓储物流园期末平均签约出租率超过90%，同比提升2. ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 三地出台文件支持REITs发行，两单数据中心REITs募资收官，本周部分REITs发布半年度运营数据，业绩有下滑情况 [2] - 截至2025/7/18，今年已成功发行14单，发行规模同比增长2.0%，本周多单首发和扩募REITs取得新进展 [3] - 本周中证REITs全收益指数收涨0.06%，跑输沪深300，分项目和资产类型表现有差异，多只个券有涨跌 [3] - 中证REITs本周日均换手率下降，生态环保板块活跃度最高，产权类和特许经营权类REITs换手率也有变化 [3] - 从中债估值收益率看，产权类和特许经营权类REITs有不同数值，交通等板块位列前三 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：新发行2只数据中心REITs - 截至2025/7/18，已发行公募REITs总数73只，发行规模1911亿元，总市值2046亿元，流通市值968亿元，不同项目属性和资产类型有不同数据 [11] - 本周7单首发REITs取得新进展，包括已反馈、已问询、募集结束、基金成立等状态 [12] - 本周1单扩募REITs取得新进展，中航京能光伏REIT已反馈 [14] 二级市场：本周板块行情分化，流动性继续下降 行情回顾：中证REITs全收益指数收涨0.06% - 本周中证REITs全收益指数收于1104.55点，涨幅0.06%，年初至今涨幅14.12%，跑赢沪深300/中证红利 [3] - 分项目属性，本周产权类REITs上涨0.22%，特许经营权类REITs下跌1.07%；分资产类型，消费、保障房等板块表现占优 [3] - 本周39只个券上涨、29只下跌，招商科创REIT、华夏金茂商业REIT等涨幅居前，平安宁波交投REIT、中信建投明阳智能新能源REIT等跌幅居前 [3] 流动性：生态环保板块活跃度最高 - 中证REITs本周日均换手率0.56%，较上周-0.70BP，产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.58%/0.48%，较上周有变化 [22] - 各资产类型REITs本周换手率和成交量有不同表现，生态环保板块活跃度最高 [22] 估值：能源板块估值较高 - 产权类/特许经营权类REITs中债估值收益率分别为3.89%/4.22%，交通、仓储物流、园区板块位列前三 [3] - 全市场已上市REITs在可供分配金额、中债估值收益率、年化派息率、P/FFO、P/NAV等方面有不同数据 [29] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 2025年7月10日，昆山市政府发布政策，企业发行REITs等按募集资金的5‰给予奖励，单家企业年度封顶200万元 [2][33] - 2025年7月15日，广西发文支持人工智能等领域项目发行REITs，黑龙江鼓励4A级以上冰雪旅游景区基础设施领域项目发行REITs [2][33] 重要公告 - 创金合信首农REIT和华夏华电清洁能源REIT于2025/7/14基金成立 [34] - 鹏华深圳能源REIT于2025/7/15有解禁提示，部分份额将于2025/7/28解禁 [34] - 南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT于2025/7/16公布认购结果，网下和公众有效认购份额数量多 [34] - 多只REITs于2025/7/17进行分红，如中金普洛斯REIT、中金安徽交控REIT等 [34] - 多只REITs于2025/7/17 - 18公布运营数据，包括车流量、路费收入、设备利用率、上网电量等情况 [35]

公募REITs发行情况 - 南方润泽科技REIT和南方万国数据中心REIT在比例配售前分别吸引资金约2896.28亿元和1835.42亿元，合计超4700亿元 [2] - 两只REITs公众发售部分均实现"一日售罄"，提前结束募集并进行比例配售 [4] 南方润泽科技REIT详情 - 战略投资者认购7亿份，占发售总额70%，网下投资者认购350.457亿份，公众投资者认购286.16亿份 [5] - 网下和公众投资者认购确认比例分别为0.599%和0.315%，发行价4.5元 [5] - 底层资产为润泽智算科技集团的国际信息云聚核港A-18数据中心项目，位于京津冀国家枢纽节点核心地带 [5] - 该REIT有助于盘活存量优质资产，打通民营科技企业融资渠道，支持数字中国建设 [5] 南方万国数据中心REIT详情 - 战略投资者认购5.6亿份，占发售总额70%，网下投资者认购277.066亿份，公众投资者认购329.14亿份 [6] - 网下和公众投资者认购确认比例分别为0.606%和0.220%，发行价3元 [6] - 底层资产为昆山国金数据中心，是长三角枢纽节点的标杆项目 [6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证REITs指数收跌，产权类REITs走势弱于经营权类REITs，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-1.8%、-0.9% [1] - 从主要指数周涨跌幅对比来看，沪深300>中证转债>中证全债>中证REITs，REITs全周日均换手率较前一周略有下降 [1] - 全市场各类型REITs收跌，生态环保、仓储、能源类REITs跌幅最小 [1] - 截至7月11日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] - 当前产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低70BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为186BP [1] - 华夏华润商业REIT披露二次扩募计划，嘉实京东仓储物流REIT公布扩募方案，公募REITs“资产上市平台”功能逐步体现 [1] 二级市场走势 - 截至2025年7月11日，中证REITs（收盘）指数收盘价为876.64点，整周涨跌幅为-0.96%，表现弱于中证转债指数、沪深300指数以及中证全债指数 [2][8] - 年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（+11.0%）>中证转债（+8.8%）>沪深300（+2.0%）>中证全债（+1.3%） [2][8] - 近一年中证REITs指数回报率为12.0%，波动率为7.0%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [14] - REITs总市值在7月11日下降至2052亿元，较上周减少27亿元；全周日均换手率为0.60%，较前一周下降0.14个百分点 [14] - 从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-1.8%、-0.9% [3][18] - 从不同项目类型REITs来看，各类REITs收跌，其中平均跌幅最小的三个项目类型分别为生态环保（-0.4%）、仓储物流（-0.5%）和能源基础设施类（-0.5%） [3][18] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为嘉实京东仓储基础设施REIT（+4.25%）、中金中国绿发商业REIT（+1.01%）、南方顺丰物流REIT（+0.79%） [3][21] - 生态环保类本周交易最活跃，交通类成交额占比最高。前者区间日均换手率为1.2%，成交额占REITs总成交额4.2%；后者区间日均换手率为0.6%，成交额占REITs总成交额23.4% [4][23] - 本周不同REITs产品资金流向中，主力净流入额前三名分别为中金中国绿发商业REIT（2465万元）、华夏华润商业REIT(1498万元）、中信建投国家电投新能源REIT(1045万元） [4][24] 一级市场发行 - 截至2025年7月11日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品共有1只，已受理的产品2只，已反馈的产品7只，已通过待上市的产品7只，另有通过已上市的首发产品5只 [26] 估值跟踪 - 从债性角度，截至7月11日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [28] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的PB指标；IRR为内部收益率；P/FFO为当前价格/经营产生的现金流 [28] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异，如市政设施相对净值折溢价率为74.3%，P/FFO为8.5，IRR为7.5%，年化派息率为13.9% [29] - 截至2025年7月11日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低70BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为186BP [29] 行业要闻 - 7月4日，无锡市锡山环能集团发布基础设施公募REITs基金管理人选聘招标公告，正式启动绿色低碳资产证券化进程，拟入池资产横跨多板块，覆盖“水、固、能、园”全链条 [35] - 7月8日，华夏华润商业REIT披露二次扩募计划，拟收购三座社区型购物中心，总建筑面积约30万平方米，可补充基金地域覆盖，是盘活存量资产、优化资产组合的重要举措 [4][35] - 7月8日，嘉实京东仓储物流REIT公布扩募方案，计划收购两项目，合计建筑面积约25.3万平方米，新资产将联动既有仓群，优化区域与租户结构 [35] - 7月10日，丽江旅投发布文旅基础设施公募REITs项目相关中标公告，拟以玉龙雪山为基础资产申报发行，拟发行规模不低于25亿元，为西南文旅资产登陆公募REITs奠定范例 [35]

公募REITs市场概况 - 创金合信首农REIT网下投资者有效认购申请确认比例仅为0.7755%，公众投资者确认比例低至0.2616%，认购1000元仅获配2.6元 [1] - 公募REITs市场规模即将超过1800亿元，券商自营账户争抢打新成为常态，43家证券公司参与创金合信首农REIT网下申购 [1] - 券商持有公募REITs份额超7000万份，占比23.73%，远高于保险公司的5000万份，成为第一大持有机构类型 [2] 券商参与REITs市场的角色与策略 - 券商通过自营、资管、投行等多业务线全方位介入REITs市场，包括财务顾问、战略投资者、流动性提供者等角色 [4] - 头部券商如中信证券持有32只REITs基金，单只持仓比例多在1%-5%区间，反映其流动性提供者定位 [3] - 华泰证券在数据中心REITs发行中实现投行、公募、自营、资管协同，战略认购1.685%份额 [5] 机构投资者行为分析 - 券商资金负债端稳定且追求绝对收益，REITs高分红特性在低息环境下稀缺性凸显 [2] - 公募基金采取组合化投资策略，单只REITs配置比例约3%，信托计划呈现通道化特征 [3] - 理财资金配置比例不足1%，显示谨慎态度，未来政策调整可能成为配置提升关键 [3] 券商系资管在REITs领域的竞争格局 - 73只上市及获批公募REITs中仅9只由券商资管管理，华泰证券资管和国泰君安资管各发行4只 [6] - 券商系公募如华夏基金、中金基金借助母公司资源，分别发行15只和10只REITs产品 [6] - REITs投资逻辑更匹配券商资管基因，有望打造类似地产私募基金的平台 [6]

二级市场表现 - 公募REITs二级市场价格整体回调 加权REITs指数收于142 35 本周回报率为-1 26% [2] - 产权类和特许经营权类REITs价格均下行 特许经营权类跌幅较小 [3] - 能源类REITs表现最佳 本周回报率前三的底层资产为能源类 生态环保类和仓储物流类 [4] - 单只REITs涨跌分化 8只上涨60只下跌 涨幅前三为嘉实京东仓储REIT 中金中国绿发商业REIT 南方顺丰物流REIT [5] 成交数据 - 全周REITs成交规模27 5亿元 日均换手率均值0 71% 生态环保类换手率领先 [6] - 成交量前三为华夏合肥高新REIT 华夏北京保障房REIT 嘉实京东仓储REIT 成交额前三为华夏北京保障房REIT 华夏华润商业REIT 中金安徽交控REIT [7][8] - 主力资金净流入7483万元 消费基础设施类 能源基础设施类 保障性租赁住房类净流入居前 单只REITs中中金中国绿发商业REIT 华夏华润商业REIT 中信建投国家电投新能源REIT净流入最高 [8] - 大宗交易总额6 2809亿元 单日最高成交2 0142亿元 华夏华润商业REIT 华夏北京保障房REIT 华夏深国际REIT成交额居前 [8] 一级市场动态 - 本周无新REITs产品上市 [9] - 华夏中核清洁能源REIT首发项目状态更新至"已反馈" [10]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 产业园出租率承压，首单消费 REITs 拟二次扩募；一级市场发行规模同比下降；二级市场全面回调，流动性下降；能源类相对抗跌 [2] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共 1 单首发 REITs 取得新进展 - 截至 2025/7/11，今年以来已成功发行 12 单，发行规模 209.3 亿元、同比下降 23.3% [2] - 本周华夏中核清洁能源 REIT 首发取得新进展，已反馈；无新增扩募进展 [2][9] - 当前审批流程中，首发已申报 15 只，已问询并反馈 6 只，通过审核 0 只，注册生效待上市 1 只；扩募已申报 10 只，已问询并反馈 4 只，通过审核 3 只 [2] 二级市场：本周市场全面回调，流动性下降 行情回顾：中证 REITs 全收益指数收跌 1.12% - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1103.87 点，跌幅 1.12%，跑输沪深 300 1.94 个百分点、跑输中证红利 1.72 个百分点；年初至今涨幅 14.05%，跑赢沪深 300/中证红利 12.02/14.54 个百分点 [2] - 本周产权类 REITs 下跌 1.21%，特许经营权类 REITs 下跌 0.69% [2] - 能源（-0.32%）、仓储物流（-0.51%）、消费（-0.54%）、水务（-0.76%）板块表现占优 [2][14] - 本周共 8 只上涨、60 只下跌，嘉实京东仓储基础设施 REIT（+4.25%）、中金中国绿发商业 REIT（+1.01%）、南方顺丰物流 REIT（+0.79%）位列前三，华夏首创奥莱 REIT（-5.95%）、中金重庆两江 REIT（-4.54%）、中金厦门安居 REIT（-4.44%）位列末三 [2] 流动性：生态环保板块活跃度最高 - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.63%/0.51%，较上周 -15.43/-11.45BP，周内成交量 4.62/1.40 亿份，周环比 -18.88%/-17.88% [2][20] - 生态环保板块活跃度最高 [20] 估值：能源板块估值较高 - 产权类/特许经营权类 REITs 中债估值收益率分别为 3.90%/4.09%，交通（5.31%）、仓储物流（5.18%）、园区（4.85%）板块位列前三 [2] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 7 月 10 日，北京市人民政府发布《深化改革提振消费专项行动方案》，支持符合条件的消费基础设施发行 REITs [2][29] - 7 月 10 日，华夏基金中标玉龙雪山公募 REITs 基金管理人 [2][29] 重要公告 - 多只 REIT 发布半年度运营数据，涉及广发成都高投产业园 REIT、博时招商蛇口产业园 REIT 等 [29][30] - 中信建投明阳智能新能源 REIT 战略配售份额 1.2 亿份将于 2025/7/23 解禁 [30][31] - 华夏南京交通高速公路 REIT、华夏越秀高速 REIT 等多只 REIT 进行 2025 年度第一次分红 [31] - 华夏华润商业 REIT 拟二次扩募，购入杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇项目 [2][31]

保险资金投资动态 - 友邦保险与中宏保险通过"中信金石基金·瓴寓国际租赁住房基础设施Pre-REITs基金"投资上海松江柚米社区 该项目包含2252套房源 建筑面积超13万平方米[2] - 该基金由友邦保险联合中信金石基金 瓴寓国际于2024年12月设立 采用私募股权形式 中信金石担任管理人 瓴寓国际负责运营[2] - 此次投资为股权投资 具体交易金额未披露[3] 基金结构与项目规划 - 基金份额分配为 瓴寓国际20% 友邦保险40% 中宏保险25% 中信证券14.8462% 中信金石0.1538%[4] - 基金计划将柚米社区作为种子项目孵化 未来推动公募REITs上市 并持续拓展租赁住房领域合作[4] - 柚米社区所在土地由上海领琛商务咨询与松江国企于2021年6月以3.342亿元竞得 位于松江区工业区科技园区[4] 保险资金其他不动产布局 - 友邦保险2024年1月通过合资公司形式收购北京凯德·星贸项目95%股权 交易总价近24亿元 凯德投资保留5%股权[4]

公募REITs市场火爆 - 两只公募REITs一日吸金超4000亿元 华夏华电清洁能源REIT吸金约1711亿元 创金合信首农REIT吸金约2291亿元 [2] - 今年以来12只公募REITs全部实现一日售罄 其中10只比例配售前发行金额超千亿元 累计吸金超1.7万亿元 [2] 华夏华电清洁能源REIT详情 - 战略投资者认购比例70% 网下投资者确认比例0.4867849% 公众投资者确认比例0.19362177% [4] - 底层资产为杭州华电江东天然气热电联产项目 已运营近十年 是浙江电网重要统调电厂 [5] - 2025年和2026年分派率分别为5.66%和5.37% 拟募集规模18.945亿元 [5] 创金合信首农REIT详情 - 战略投资者认购比例70% 网下投资者确认比例0.77548865% 公众投资者确认比例0.26162600% [7] - 底层资产为首农元中心项目 总面积20.36万平方米 位于北京海淀区西二旗 与小米集团总部相邻 [8] - 基础设施资产整体出租率94.8% 主要租户为快手科技和小米集团 剩余土地年限15.94年 [9] 公募REITs市场表现 - 中证REITs指数（全收益）年内上涨14.20% 中证REITs收盘指数年内上涨11.17% [11] - 近期板块出现回调 中证REITs指数（全收益）较6月24日高点下跌1.71% 消费板块回调幅度最大 [11] - 市场短期存在止盈需求 能源及产业园板块回调幅度相对较小 [11]