会议基本信息 - 中国证券业协会组织召开2025年第三季度证券基金行业首席经济学家例会 [1] - 会议围绕2025年第四季度国内外经济形势展望、"反内卷"与新投资机遇两个主题进行研讨 [1] - 中银证券管涛、川财证券陈雳、银河证券章俊等14位首席经济学家参加会议 [1] 2025年第四季度经济预测 - 近六成的首席经济学家认为第四季度固定资产投资同比增速将上升，对经济增长的拉动作用将有所增强 [1] - 超八成的首席经济学家预计第四季度CPI、PPI将同比上升 [1] - 扩内需政策将继续拉动相关消费需求 [1] 行业发展与投资机遇建议 - 建议多措并举持续激发潜在消费，积极发展数字消费、绿色消费、健康消费等新型消费 [1] - 建议培育壮大文娱旅游、体育赛事、国货"潮品"等新消费增长点 [1] - 建议加快构建房地产发展新模式，推动房地产市场平稳健康发展 [1]

城镇化发展阶段与城市体系演化 - 中国城镇化率已达67%，城镇开发边界内70%以上是存量空间，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效[1] - 城镇化水平较高的发达区域已进入“聚中有散”阶段，城市体系向都市圈、城市群和大中小城市协调发展方向演化[2] - 城镇化水平较低的后发区域仍处在“集中集聚”阶段，部分城市收缩、部分城市壮大是必然趋势[2] - 都市圈群终将成为中国城镇化的真正主体形态[2][4] 城市群与都市圈发展机遇 - 2011年中国城镇化率超50%标志着城市群时代开启，2024年常住人口城镇化率达67%，“聚中有散”的城市群时代已成为必然[5] - 《意见》为城市群和都市圈建设带来战略布局、制度创新、政策红利和市场预期等重要机遇[5] - 需通过深化经济区与行政区适度分离改革等制度创新，驱动资源向城市圈群“大聚小散”“高聚低散”[6] - 构建“圈群主体、多态嵌套”的城市体系是促进大中小城市协调发展的基本路径，可释放“1+1大于2”的规模经济红利[6] 超大特大城市功能优化与协调发展 - 超大特大城市做强做精核心功能，需将最重要、最稀缺的资源要素集中到最核心的功能上[7] - 实现“减量”与“增质”平衡需处理好基与核、高与低和聚与散三对关系，关键是以市场化方式促进都市圈化[7] - 通过超大特大城市都市圈化，将非核心功能疏解至当日通勤范围内的周边空间，实现中心与周边共赢[7] - 需警惕主张城市越大越好的倾向，任何城市规模都有合理区间，超过区间必然导致规模不经济[10] 房地产市场新阶段与“好房子”供给 - 中国城镇户籍居民的住房问题已基本解决，城镇住房发展正从“住有所居”迈向“住有宜居”的“好房子”阶段[2][15] - “好房子”需求较大但供给相对不足，需从存量更新和新房建造两方面发力，并面向居民的普遍需求[2][15] - “好房子”供给应“量需而供”，精准匹配总量规模、户型结构、功能品质、空间区位等供给条件，摒弃高速发展时期的“三高”模式[15] - 需加快探索低杠杆、低负债、低周转、现房销售的房地产新开发、销售、融资模式[15] 房地产市场企稳与结构调整 - 当前房地产市场止跌回稳基础仍有待夯实，调整是不同于以往的深度调整[2][21] - 宏观经济持续好转是实现房地产市场止跌回稳的关键，将带动收入和就业增长，推动预期由弱变强[22] - 需为购房者减负，如下调存量房贷利率，并加力存量商品房收储转保障房[22][23] - 中央城市工作会议和《意见》将加速房地产市场供求和结构调整，高质量住房比例将逐步提高[2][24] 城市更新与保障房建设 - 城市更新是推动城市高质量发展的重要抓手，需专项规划统筹指导这一多主体、多客体的系统工程[18] - 推进城市更新需破解钱从哪里来、力从哪里聚、利在哪里分三大核心问题，需进行融资机制创新[18][19] - 在保障房与商品房“双轨制”下，可推动两者“混居”并提升保障房建设标准，避免保障房被贴上“低端”标签[17] - 通过货币化安置、房票安置等方式进行城中村和危旧房改造，可减少存量供给并刺激新需求[24]

2025.10.01 本文字数：3046，阅读时长大约5分钟 作者 |第一财经 孙梦凡 2025年已然过去三个季度，今年楼市运行情况如何？ 中指研究院监测数据显示，今年房地产整体延续"止跌回稳"的基调，中央及地方积极出台"护市"政策，前三季度，全国约200省市（县）出台政策超过470 条。 城市更新、激活需求、优化供给、构建房地产发展新模式，是当前地产政策的四大方向。8月以来，北京、上海、深圳相继优化限购政策，更是成为本轮 新政最重磅的动作。 从市场成交看，一线城市在政策带动下，新房及二手房成交均有修复。全国层面而言，重点城市前三季度二手房成交同比正增长，新房市场成交规模微 降，"止跌回稳"仍需发力巩固。 供需协同发力稳市场 2025年前三季度，楼市新政依然密集出台，不过频次有所放缓。 据中指研究院最新数据，2025年以来（截至9月27日），全国约200省市（县）出台政策超470条。因当前多数城市已放开限制性政策，新政频次有所放 缓，三季度出台政策超120条，较二季度的175条有所降低。 各地政府从"供需两端"协同发力，共同发力稳住市场。其中，需求端的政策主要集中在公积金新政、购房补贴、核心城市放开限购、创新 ...

楼市政策基调与方向 - 2025年房地产行业整体延续“止跌回稳”基调，中央及地方积极出台“护市”政策，前三季度全国约200省市（县）出台政策超过470条[3] - 当前地产政策聚焦四大方向：城市更新、激活需求、优化供给、构建房地产发展新模式[3] - 8月以来北京、上海、深圳优化限购政策成为本轮新政最重磅动作[3] 需求端政策举措 - 需求端政策主要集中在公积金新政、购房补贴、核心城市放开限购、创新性金融产品四方面[8] - 前三季度各地调整公积金政策约220条，包括提高贷款额度、支持提取公积金用于首付等[8] - 多个城市推出“真金白银”购房补贴，如衢州对三孩家庭购买120平米以上住房补贴20万元，岳阳针对三孩及以上家庭以所购住房20平方米金额作为奖励（约10～20万元）[8] - 北京五环外购房不限套数、上海外环外购房不限套数、深圳非核心区购房不限套数，成为需求端最重磅新政[8] - 苏州、南京、青岛等地落地“低月供”金融产品，广西、河南跟进类似产品，芜湖推出部分产权商品住房降低购房门槛[8] 供给端政策举措 - 供给端政策着力控制增量、去库存，各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地数量超4600宗，总用地面积超2.4亿平方米，总金额超6200亿元[9] - 多地收购存量商品房项目落地，广西累计收购存量住房2.9万套，浙江、四川发行合计27.9亿元专项债券用于收购存量商品房[9] - 后续各地预计进一步加快存量房、存量土地的盘活利用[10] 一线城市市场表现 - 一线城市在政策带动下新房及二手房成交均有修复，北京、上海、深圳表现突出[11] - 北京9月1日～28日新建商品住宅日均成交1.45万平米，环比增长19%、同比增长20%，五环外有新房项目开盘去化近80%[11] - 北京同期二手住宅日均成交525套，较8月日均增长22%，同比增长27%[11] - 上海9月1日～25日新建商品住宅日均成交3.3万平米，较8月日均增长31%，同比增长55%[11] - 上海同期二手商品房日均成交684套，环比增长10%，同比增长32%[11] - 深圳新政后（9月6日～28日）新建商品住宅日均成交0.6万平米，较8月日均增长33%，二手住宅日均成交150套，较8月日均增长8%，同比增长41%[12] 全国市场整体情况 - 2025年前三季度重点100城新建商品住宅成交面积同比小幅下降，但三季度环比有所恢复[13] - 重点30城二手房成交套数同比增长约9%，但以价格折让为代价，2025年1～8月百城二手住宅价格累计下跌5.08%[13] - 新房市场受改善住宅入市影响价格有所上涨，2025年1～8月百城新建住宅价格累计上涨1.54%，一线、二线城市分别累计上涨3.99%、0.96%，三四线代表城市累计下跌0.88%[13] 行业未来发展方向 - 房地产行业后续发展趋势聚焦城市高质量发展和以“好房子”建设为代表的新模式[15] - 中央层面强调以城市更新为抓手，推动城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建[16] - 各地已落地老旧住房自主更新，优化房票安置政策，加速城中村改造[16] - 中央大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，各地出台相关技术标准为房企提供空间[17] - 未来政策发力点预计集中在刺激改善型住房需求、推进“好房子”建设、加大存量商品房和土地盘活力度等方面[17]

政策总体基调与出台情况 - 2025年三季度中央整体延续“止跌回稳”定调，预计四季度政策将继续围绕城市更新、激活需求、优化供给、构建房地产发展新模式等方面落实以巩固市场态势[1] - 2025年以来截至9月27日，全国约200省市（县）出台政策超470条，由于多数城市已放开限制性政策，政策优化频次放缓，三季度出台政策超120条，较二季度的175条有所降低[1] - 二十届四中全会即将召开，研究“十五五”规划建议，有望为房地产发展锚定方向[1] 中央层面政策导向 - 7月15日中央城市工作会议定调城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从增量扩张转向存量提质增效，强调以城市更新为抓手[2][7] - 8月29日中共中央国务院《关于推动城市高质量发展的意见》系统推进“好房子”和完整社区建设，加快构建房地产发展新模式，满足刚性和多样化改善性住房需求[2] - 8月18日国务院第九次全体会议重申采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，多管齐下释放改善性需求[2][11] 城市更新与城中村改造 - 中央层面多次强调稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建[2][7] - 地方层面积极落地城市更新实施文件，如深圳规定城市更新单元配建的出售型保障房可按比例调整为商品房，上海允许部分未竣工项目转换为保障性租赁住房[8] - 多地探索老旧住房自主更新，通过政策优化奖励鼓励产权人参与，如浙江、广州、广东等地出台指导意见明确实施主体、资金筹措和支持政策[8][10] - 多个省市优化“房票”安置政策推进城中村改造，如广州运用专项借款，截至7月末黄埔区城市更新项目新开工206万平方米，使用房票认购商品房1489套，完成固定投资266亿元[10] 需求端支持政策 - 中央及监管部门保持宽松政策基调，强调多管齐下释放改善性需求[11] - 优化公积金贷款是重要方向，前三季度各地调整公积金政策约220条，其中三季度出台超60条，政策包括提高贷款额度、支持提取公积金用于首付等，如上海多孩家庭购买绿色建筑住房贷款额度上限可提高至216万元[12] - 购房补贴力度加大且更具针对性，如衢州对三孩家庭购买120平米以上住房补贴20万元，岳阳对三孩及以上家庭奖励约10-20万元[13] - 核心城市优化限制性政策，北京、上海、深圳相继优化调整限购政策，放宽五环外或外环外购房限制，上海青浦区通过人才绿色通道放松限购，上海和深圳明确在利率定价机制方面不再区分首套和二套住房[13] - 多地创新政策举措，如广西、河南出台“低月供”金融产品延后月供偿还时间，芜湖推出部分产权商品住房以降低购房门槛[14] 供给端优化与库存盘活 - 中央层面强调全面摸清城市资产资源底数，建立规划调整机制，优化产权政策以加快存量资源盘活，并批复10个要素市场化配置综合改革试点，重点提及盘活存量土地[15] - 地方层面控制增量，如成都深化土地供应“三色”管理机制，广西对商业办公用地空置率较高区域严控新增用地供应[16] - 去化库存方面，各地持续落实收回收购存量闲置土地和存量商品房，截至9月27日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超4600宗，总用地面积超2.4亿平方米，总金额超6200亿元，其中8个“自审自发”试点省市已发行专项债近2000亿元[17][20] - 三季度专项债发行加快，7月以来发行超990亿元用于收购存量土地的专项债，高于上半年约960亿元的总量，陕西披露超230亿元专项债券用于新增土地储备，为非“自审自发”试点地区首例[17] - 在收购存量商品房方面，广西累计收购存量住房2.9万套，浙江、四川发行合计27.9亿元专项债券用于收购存量商品房[17] 构建房地产发展新模式与“好房子”建设 - 推进“好房子”建设是加快构建房地产发展新模式的重要方向，中央层面明确要系统推进“好房子”和完整社区建设[26] - 各地持续出台“好房子”建设技术标准，对建筑设计规划、计容规则进行规范，如上海发布政策局部提高建筑高度并放松阳台计容面积计算规则，成都明确阳台等附属空间面积不大于住宅计容建筑面积的30%[26] - 预计更多城市将对“好房子”的计容规则进行规范，稳定建设预期，满足改善性住房需求[26] 四季度政策展望 - 预计四季度政策将持续围绕稳定预期、激活需求、优化供给方面落实支持[27] - 激活需求方面，政策仍具备优化空间，如进一步降低首付比例、优化人才限购，各地预计在房贷利率、公积金贷款、购房补贴等方面继续加大优化力度，并加大“房票安置”力度[27] - 优化供给方面，预计将继续落实收购存量闲置土地和商品房的配套政策，非“自审自发”试点省市专项债券有望加快发行落地，各地也将加快推进“好房子”建设[27] - 城市更新相关政策有望加快推进落实，在稳投资、促需求方面发挥综合效应[28]

行业投资评级 - 维持行业"买入"评级 [2][7] 核心观点 - 货币政策将继续支持巩固房地产市场稳定态势 央行提出加大存量商品房和存量土地盘活力度 完善房地产金融基础性制度 [1][4] - 一线城市政策效果显现 北京上海成交量持续回升 深圳小幅回落 9月底是政策窗口期 新一轮支持政策有望推出 [4][5][7] - 地产板块处于低位 具备配置性价比 建议关注核心城市头部房企和二手房中介机构 [7] 核心城市成交表现 - 北京近一周(9.20-9.26)二手住宅日均成交551套 同比增长11% 新房日均成交154套 同比增长52% 较8月新政前一周增长113% [4] - 上海近一周(9.20-9.26)二手房日均成交726套 同比增长22% 新房日均成交322套 同比增长29% 较新政前一周增长37% [5] - 深圳近一周(9.20-9.26)二手房日均成交124套 同比增长11% 新房日均成交51套 同比下降23% 较新政前一周下降10% [5] 全国市场表现 - 30个大中城市近一周(9.20-9.26)新房成交面积同比-3.8% 9月(截至9.26)同比增长10.9% 1-9月累计同比下降5.1% [6] - 分城市看 一线城市近一周新房成交面积同比+24% 二线-4.5% 三线-25% 9月成交面积同比分别为+23% +13% -5% [6] - 13城近一周(9.20-9.26)二手房成交面积同比+5.2% 9月(截至9.26)同比增长18% 为4月以来单月最大涨幅 1-9月同比+13% [6] 投资建议方向 - 拿地能力强 土储布局在核心城市的头部房企 如保利发展等 [7] - 政策放松预期升温 受益于二手房交易占比提升的头部中介机构 如我爱我家等 [7]

东莞房地产新政 - 实施阶段性购房补贴，对购买新房给予合同总价2%且最高不超过3万元的补贴 [2] - 优化首套房认定标准，审核范围由全市调整为拟购房屋所在镇街，扩大首套房贷款优惠覆盖面 [2] - 加大住房公积金支持力度，优化最高贷款额度并允许提取公积金支付首付款 [2] - 供给侧措施包括细化土地供应调节机制、支持商办用房功能转换及优化行政审批服务以降低企业融资成本 [3] 四川房地产政策导向 - 房地产消费需持续用力止跌回稳，通过“一城一策”加快消化存量并加大“好房子”建设 [4] - 挖掘释放改善性住房需求，加快落实“一城一策”政策并推进城市更新以带动消费增量 [4] 广州存量土地资源优化 - 允许在去化周期18个月以下区域，将“竞自持”方式产生的自持商品住房补缴出让金后转为可售住房 [6] - 支持将存量商办物业及未开工商服用地改建为保障性租赁住房，促进职住平衡 [6] - 允许自持商办物业通过补缴出让金后整体或分栋转让给产业链企业，严禁分割散售或改为“类住宅”产品 [6]

市政府常务会议核心观点 - 会议深入学习贯彻上级精神并研究部署国庆中秋假期重点工作、促进房地产市场平稳健康发展及政府投资基金管理等工作 [1] 农业农村发展 - 坚持农业农村优先发展 统筹提升乡村产业发展 乡村建设 乡村治理水平 [1] - 加大农业科技创新力度 做优做强现代都市农业 [1] - 扎实稳妥推进农村综合改革 积极拓宽农民增收致富渠道 加快农业农村现代化步伐 [1] 国庆中秋假期工作部署 - 守牢安全底线 聚焦旅游 交通 危化 消防等重点领域开展安全隐患专项排查整治 坚决防范遏制重特大事故发生 [2] - 抓好交通保畅 紧盯四站一场 核心商圈 热门景点 赛事场馆等重点区域加强交通组织和指挥疏导 [2] - 提振消费市场 精心组织开展系列促消费活动 丰富节日市场供给 办好特色文旅活动 打造游客友好型城市 [2] - 开展市容环境综合整治 做好绿化亮化美化工作 强化社会面治安管控 营造浓厚节日氛围 [2] - 压实工作责任 加强值班值守和应急处置 确保人民群众度过欢乐平安祥和的假期 [2] 房地产市场发展 - 加快构建房地产发展新模式 多管齐下稳定预期 激活需求 优化供给 [2] - 进一步优化完善配套政策 扎实有力推进好房子建设 [2] - 精准支持刚性和改善性住房需求 更大力度盘活商办等存量房屋 推动房地产市场平稳健康发展 [2] 政府投资基金管理 - 加快建立政府投资基金管理制度体系 完善基金绩效管理办法和运营管理机制 [3] - 健全创投类基金差异化监管制度 发展壮大耐心资本 [3] - 引导更多社会资本投早 投小 投长期 投硬科技 推动资金链与创新链产业链人才链深度融合 为加快发展新质生产力提供有力支撑 [3]

政策核心观点 - 中央与地方政策协同发力，构建房地产发展新模式，重点围绕城市高质量发展和要素市场化改革 [4][6][28] - 政策方向明确为通过增加高品质住房供给和推进城市更新来释放需求、优化供给，以促进市场止跌回稳 [8][28][52] - 北上深等核心城市限购松绑具有风向标意义，标志着地方稳市场进入新阶段，需求端政策持续扩围深化 [13][15][30] 政策篇总结 - 中央层面于2025年7月召开时隔十年的城市工作会议，明确城镇化进入稳定发展期，部署构建房地产新模式等七项重点任务，并于8月下发《关于推动城市高质量发展的意见》细化落实 [5][7][28] - 国务院批复北京城市副中心、粤港澳大湾区内地九市等10个地区开展为期2年的要素市场化配置综合改革试点，重点在盘活存量土地、产业用地市场化等方面探索 [9][10] - 北京、上海、深圳三季度差异化松绑限购：北京以五环为界、上海以外环为界实行梯度管理，深圳松绑力度最大，非核心区对社保满1年非深籍不限购 [14][16] - 三季度地方层面84个省市出台167次稳市场政策，累计前三季度达556次，聚焦公积金优化（43省市55次政策）、补贴税费优惠（31省市36次政策）、保障安居（27省市36次政策）等六大方向 [19][20][21][22][24] 行业篇总结 - 2025年前8月全国新建商品房销售面积5.7亿平方米，同比下降4.7%，降幅较上半年扩大1.2个百分点；销售金额5.5万亿元，同比下降7.3%，降幅扩大1.8个百分点 [38] - 行业库存压力持续减轻，8月商品房待售面积环比下降307万平方米，连续6个月下降；8月新开盘去化率较上月提升12个百分点至42%，重庆、长沙等城市去化率超70% [39] - 8月70城新房价格同比降幅总体收窄，一线城市同比下降0.9%，降幅收窄0.2个百分点；上海新房价格同比上涨5.9%，上海、杭州、成都等5城房价连续两月同比上涨 [42][44] - 2025年前8月房地产类专项债发行规模5951亿元，同比大增157%，其中土地收储类专项债发行3241亿元，城中村项目专项债603亿元（同比增长373%），为行业注入动力 [45][48] 土地篇总结 - 2025年前三季度全国300城经营性土地成交建筑面积4.6亿平方米，同比下降9%，创2019年以来新低；成交金额1.5万亿元，同比增长8%，但增幅较上半年下滑10个百分点 [54] - 土地市场热度分化，三季度平均溢价率7.7%，较上半年回落1.3个百分点，但稀缺优质地块仍拍出高溢价，如上海徐汇衡复地块楼板价达20万元/平方米刷新全国纪录 [54][59] - 土地投资持续向高能级城市集中，前三季度上海、杭州、北京土地成交金额分别为1959亿元、1406亿元、1194亿元，TOP3城市金额占比达28% [61] - 企业投资态度理性谨慎，央国企拿地金额占比超六成；截至8月末新增土储百强房企的新增货值14193亿元，同比增长17.5%，但近五成销售百强房企尚未拿地 [64][66][70]

近日，多地提出优化房地产政策。 9月25日，广东东莞出台多项措施进一步优化房地产政策，包括实施阶段性购房补贴、优化首套房认定 标准、加大住房公积金支持力度等。 同日，四川省召开省委专题会议，研究部署进一步提振消费工作。其中提出，房地产消费要持续用力止 跌回稳，既要"一城一策"制定住房支持政策，通过多种方式加快消化存量，又要加大"好房子"建设，更 好满足高品质住房消费需求，进一步释放购房消费潜力。 接下来，东莞市相关部门将继续加强房地产市场监测研判，密切关注政策实施效果，及时总结经验，不 断完善政策工具箱，加快构建房地产发展新模式。据悉，相关配套细则将尽快出台，确保新政平稳运 行。 四川：房地产消费要持续用力止跌回稳 9月25日，四川省委书记、省人大常委会主任王晓晖主持召开省委专题会议，研究部署进一步提振消费 工作。 其中提出，房地产消费要持续用力止跌回稳，既要"一城一策"制定住房支持政策，通过多种方式加快消 化存量，又要加大"好房子"建设，更好满足高品质住房消费需求，进一步释放购房消费潜力。 此外，广州优化盘活存量土地资源政策，允许在房地产热时期采取"竞自持"方式调控地价而产生的自持 商品住房，在去化周期18 ...