核心观点 - 2025年10月土地市场供求规模同比环比均显著下行，整体热度持续回落，市场呈现鲜明的结构性分化，热度集中于核心城市的少数优质板块 [4] - 二十届四中全会明确了房地产行业以“好房子”建设和城市更新为核心的高质量发展方向，预计土地市场将长期维持“控量提质”趋势 [4][8][9] 市场供求 - 土地供应建筑面积8294万平方米，环比下降1%，同比下降34%，结束了连续四月的增长态势 [5][12] - 土地成交建筑面积6057万平方米，环比下降13%，同比下降25% [5] - 土地成交金额1519亿元，环比减少20%，同比下降35% [17] - 全国平均楼板价为2508元/平方米，环比下降8%，同比减少14% [17] 市场热度 - 10月平均溢价率为2.7%，环比回落0.9个百分点，创年内新低 [6][22] - 土拍热度高度集中，本月成交的14宗总价超10亿元土地中，仅上海和杭州的3宗宅地溢价成交 [6][23] - 土地流拍率为5%，仍处于近年低位，流拍地块多位于宁波象山、南宁上林县等远郊区域 [25] 能级分布 - 各能级城市土地成交金额同比均显著回落，一线城市同比回落35%，二线城市同比回落42%，三四线城市下跌33% [7] 重点地块分析 - 上海静安苏河湾地块以77.37亿元总价成交，溢价率9.03%，名义楼板价7.7万元/平方米，为当月总价榜首 [30] - 上海徐汇滨江WS5单元地块楼板价达14.85万元/平方米，刷新板块地价纪录，由中海以44.65亿元总价、10%溢价率竞得 [34] - 在成交总价和单价榜单中，上海包揽了半数席位，且两榜TOP3均来自上海，凸显其市场核心地位 [29][30][34] 政策与后市展望 - 四中全会审议通过“十五五”规划建议，首次提出推动房地产行业高质量发展，明确将持续完善商品房开发、融资等基础制度 [8] - 预计后续土地市场供给侧将进一步优化调整，按需求确定各地供地指标，并推动住房新规落地，以实现“控量提质” [8][9] - 随着高品质开发新规和城市更新的推进，新增宅地项目的平均质量与去化前景有望持续提升 [4][9][15]

公司财务业绩 - 2025年三季度累计实现住房总交易金额约1962亿元，同比增长5.2% [1] - 实现归母净利润约4232.7万元，同比增长398.75% [1] - 实现扣非归母净利润约5424.42万元，同比增长173.96% [1] 经纪业务表现 - 前三季度经纪业务实现总交易金额1566亿元，同比增长5.1% [3] - 北京、上海等核心城市二手房买卖业务市场占有率稳中有进 [3] - 杭州市场保持头部稳定，区域优势进一步夯实 [3] 新房业务表现 - 前三季度新房业务总交易金额达259亿元，同比增长9.3% [4] - 在核心城市新房销售量同比回落背景下实现逆势增长 [4] - 北京、上海、杭州新房销售量同比分别下降2.8%、10.2%、9.6% [4] 运营管理与策略 - 通过加强内部运营管理、优化门店布局提升经营效率与市场渗透率 [1] - 精细化运营体系包括密集的社区服务网络、海量楼盘字典和精准的客户需求洞察能力 [3] - 推出新房“跨区域联动VIP服务”，打破传统区域服务壁垒，强化一二手联动优势 [5] 市场环境与政策影响 - 在政策利好推动下，公司持续深耕核心城市 [1] - 借势北京五环外限购放松新政推出“夏季新房节”等营销活动，有效激活置业需求 [4] - 各城市预计将持续出台支持性政策，进一步激发房地产市场活力 [6] 行业前景与公司定位 - 行业将从规模扩张转向品质提升与民生赋能的新方向 [6] - 城市更新将为深耕社区的房产经纪企业提供多元业务机遇 [6] - 公司拥有数万名专业经纪人、数千家线下门店构建的社区服务网络，形成竞争壁垒 [6]

老城区文脉延续与有机更新 - 西总布胡同城市更新项目由北京建工系统性启动，目标是打造传统与现代共生的胡同样本 [1] - 项目采用中国工程院院士领衔的大师设计团队，以“一院一策”的针灸式更新为抓手 [2] - 西总布胡同7号院改造为“时空集美术馆”，形成艺术展厅、咖啡文创馆与居民生活和谐共存的“共生院”模式 [2] - 项目同步推进20余座院落的修缮修建工作，持续强化“低头是市井，抬头是时代”的景观特色 [4] - 位于沙滩后街22号院的首开首院文化金融产业园由首开集团改造，通过功能置换、业态融合探索存量空间活化利用新路径 [4][5] - 该产业园引入多家知名企业，并配套开放“中国美术馆文创·艺树空间”、开心麻花景山剧场、首开书院·景山书社等文化空间 [5] 新城系统再造与产业升级 - 昌平区作为首都重点发展的平原新城和未来增长极，统筹实施城市更新行动，累计实施项目454个，占全市总量近10% [7][10] - 区域将工业遗存保护与现代化功能植入深度融合，推动“工业锈带”向“创新秀带”转变，例如南口“三大厂”工业遗产改造为清华南口国重基地，承接清华大学29个高水平实验室 [7] - 昌平区打造永安古城城市更新项目，采取“政府投资引导＋社会资本参与”模式，规划打造1条景观休闲廊道、1个城市活力街区、4个历史再现节点、5个城市特色节点 [8] - 区域启动“青年执笔”计划，邀请高校专业力量聚焦昌平老城区和未来科学城两大片区，遴选出7个关键节点作为设计标的 [8] - 昌平区有6个项目获评北京市“最佳实践”案例 [10] 街巷焕新与社区营造 - 朝阳区亮马河经过改造成为北京新地标，形成以亮马河国际风情水岸为核心的亮马河文化经济带 [11] - 亮马河附近的左巷通过精细化整治化身“花园会客厅”，通过拓宽人行空间、增设停车棚和休憩座椅，实现低碳花园美感与实用功能并存 [11] - 左巷通过举办“左巷市集”等活动，设置12家特色摊位，融合中西文化，成为“邻里共治、文化共建”的实践案例 [14] - “十四五”期间，北京完成了6700万平方米市属老旧小区改造，推动核心区9773户平房院落退租，82.7万平方米危旧房得到改建 [14] - 全市有300余个老旧厂房“变身”文创园、科技园，40个传统商圈焕发新活力 [14]

财务业绩 - 公司前三季度营业收入为6.82亿元，第三季度营业收入为2.26亿元 [2] - 公司前三季度归属于上市公司股东的净利润为4360.20万元，同比增长355% [2] - 公司前三季度扣除非经常性损益的净利润为6908.02万元，同比增长341% [2] - 公司第三季度归属于上市公司股东的净利润为1501.62万元，同比增长138.64% [2] - 公司第三季度扣除非经常性损益的净利润为1623.64万元，同比增长140.47% [2] 城市更新业务 - 公司参与“苏州市体育中心体育场智慧焕新项目”，该项目横跨多个专业领域并已投入使用 [3] - 公司参与的四个项目获评2025年度苏州市优秀国土空间规划遴选案例，其中一等次两项、二等次两项 [3] - 城市更新业务将硬件升级与功能重构结合，驱动全民健身、赛事经济和文化消费 [3] AI新基建与数字科技业务 - 公司中标“河南空港智算中心”项目，签约建设部分含税总价8.6亿元，算力集群运营收益含税总价10.3亿元 [4] - 该项目是公司在数字科技和AI新基建领域的重大成果，目前按合同履行中 [4] - AI技术已深入公司各业务环节，实现对内赋能与对外输出，应用于设计咨询和建筑工程等板块 [4] - 公司基于AI技术扩大研发数智化绿色节能降碳技术的综合应用 [4] 战略方向 - 公司紧跟国家政策指引，参与以人为本的新型城镇化建设 [2] - 公司在城市更新及AI新基建等领域已服务诸多项目 [2]

政策发布与总体思路 - 重庆金融监管局联合市委金融办、市住建委出台《关于加强金融支持城市更新工作的通知》即《金融支持城市更新工作十条措施》[1] - 政策旨在系统谋划金融赋能城市更新的总体思路以更好发挥金融支持作用满足更高金融服务能力要求[1] - 政策核心目标包括完善机制激活动能让金融支持更有序更有力创新供给拓展渠道让资源配置更精准更长远远健全保障优化环境让服务机制更稳健更持久[2] 金融支持机制创新 - 建立城市更新金融工作专班强化政金企联动推动金融机构提前介入城市体检等环节实现从被动响应向主动参与转变[2] - 引导金融机构统筹发展与安全持续探索尽职免责机制打通项目融资堵点营造敢贷愿贷能贷会贷的良性环境[2] - 推动开发城市更新专项贷款等产品构建全周期金融产品体系形成循环发展的支持格局[2] 金融服务十大方向 - 空间重塑层面发挥政策性金融工具作用补齐资本金短板撬动社会资金重点支持老旧小区改造公共空间提升和基础设施完善[5] - 功能优化层面加大对道路管网等公共设施的金融支持推动城市系统智慧化改造完善15分钟便民生活圈支持历史文化街区保护[5] - 产业提升层面引导金融资源精准投向产业升级推动低效厂房园区向科创康养等新产业载体转型通过设备更新贷款等配套融资激活产业[5] - 生态修复层面聚焦绿色低碳改造支持低碳社区海绵城市等项目建设通过绿色信贷绿色债券等工具引导资金流向可持续项目[5]

城市更新核心范式转变 - 城市更新正推动业主和运营商从传统“收租管理”思维转向以用户需求为中心、以在地资源为驱动、以产品力构建为基准的精细化、特色化、可持续运营新范式 [1][3] - 老旧商办物业的更新本质是运营模式的系统性升级和资产价值重塑的战略契机，而非简单的硬件翻新或空间重构 [3] 老旧商办物业面临的挑战与需求 - 在北上广深一线城市，楼龄超过15年的办公楼已接近三成，80%的现存建筑楼宇到2050年仍将使用，商办物业改造需求体量巨大 [2] - 老旧物业硬件系统普遍老化，存在电梯效率低、空调系统能耗高、电力容量不足、消防设施落后等问题，推高物业管理支出 [3] - 空间设计滞后，传统布局难以匹配现代企业对灵活工位、协作空间、健康环境的需求，物理缺陷限制改造潜力 [3] - 缺乏LEED及WELL等绿色认证的资产将面临融资成本上升、租户流失等ESG合规压力 [3] 上海城市更新的政策与模式创新 - 上海出台突破性政策，允许商业金融用地上的商业楼宇兼容人才公寓、租赁住房等功能，核心在于功能兼容和规划弹性，而非用地性质的根本变更 [1][5] - 政策通过精细化管理、审批许可和正负面清单机制，在保留土地原用途下嵌入新功能，以提升土地复合利用效率、缓解商务楼宇空置 [1] - 上海模式强调制度弹性化，从刚性管控转向功能兼容，并探索“商务单元”和“三师联创”机制推动片区更新 [5][6] - 以真如商务单元为例，围绕轨交构建复合多元的片区更新，联动文化资源和公共空间，提升人才公寓与社区配套，增强空间效能 [6] 片区更新的难点与成功要素 - 推进“片区更新”的最大难点在于多方利益协调，产权碎片化导致更新主体多元、利益诉求分散，拆迁谈判成本高、周期长 [8] - 跨部门协同机制不健全，规划、住建、交通、生态等条线缺乏高位统筹与数据共享，易形成政策断点 [8] - 存在重建设、轻运营的惯性思维，后期缺乏专业化、市场化运营支撑，难以释放片区长期活力与资产价值 [8] - 成功的片区更新需以“精准锚定客群+激活本地基因”为双轮驱动，深入挖掘并转化历史文脉、滨水空间等在地资源，并基于实际服务人群进行精准需求匹配 [9] 资产转型与功能优化路径 - 城市更新赋予老旧资产“二次定位”机会，可主动探索“商改科”、“商改产”、“商改保”等创新路径，对接区域产业规划 [4] - 上海多个商务区如南京西路、苏河湾、北外滩、徐家汇等正在重新审视载体空间和推进功能优化研究，寻求构建区域价值和活力的方法 [7] - 以小陆家嘴更新方案为例，通过“滨水、环绿、建核”核心，构建全天候立体慢行系统，连接地标建筑与江边绿地，弱化潮汐通勤、强化在地归属 [6][7]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告核心观点 - 二十届四中全会明确提出“推动房地产高质量发展”，预计“十五五”时期构建房地产发展新模式和“好房子”建设将成为重点 [1] - 10月以来楼市成交走弱，因去年四季度销售基数较高，后续市场仍面临压力，当前房价走低、库存较高、居民信心较弱难以支撑后续成交量价 [6] - “好房子”建设与城市更新将持续推进，有望进一步挖掘和释放改善型需求，助力行业企稳发展 [6] - 投资标的方面，建议关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企，以及受益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转标的 [6] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 40个城市新房成交面积为256.1万平方米，环比下降7.8%，同比下降21.1% [5][17] - 分城市能级看，一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为4.7%、-11.9%、-9.2%，同比增速分别为-27.7%、-10.5%、-35.1% [5][17] - 18个城市二手房成交面积为178.6万平方米，环比下降3.8%，同比下降27.0% [5][47] - 分城市能级看，一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-5.0%、-3.7%、-2.7%，同比增速分别为-25.7%、-32.5%、-16.8% [5][47] - 12个城市新房库存面积为11371万平方米，环比下降0.3%，同比下降13.2% [5][41] - 12个城市新房库存面积去化周期为20.1个月，环比下降0.8个月，同比下降0.1个月 [5][41] 百城土地市场跟踪 - 百城全类型成交土地规划建筑面积为1101.96万平方米，环比上升29.8%，同比下降42.3% [5][63] - 百城全类型成交土地总价为187.0亿元，环比下降10.1%，同比下降55.0% [5][63] - 百城全类型成交土地楼面均价为1697.1元/平方米，环比下降30.7%，同比下降22.1% [5][63] - 百城全类型成交土地溢价率为10.5%，环比上升8.3个百分点，同比上升6.2个百分点 [5][63] - 百城住宅类成交土地规划建筑面积为249.6万平方米，环比上升40.3%，同比下降51.8% [81] - 百城住宅类成交土地总价为117.2亿元，环比下降20.1%，同比下降48.8% [81] 本周行业政策梳理 - 中央二十届四中全会公报在“保障和改善民生，实现共同富裕”框架中明确提出“推动房地产高质量发展” [99] - 地方政策包括：湖北武汉对特定区域首套新建商品住房家庭提供商业贷款利息补贴；山东威海放宽购房、首付及加装电梯公积金提取范围；四川成都提高人才公积金贷款额度等 [100][101] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为1.5%，较上周上升3.9个百分点；相对沪深300收益为-1.7%，较上周下降1.6个百分点 [104] - 房地产板块PE为28.49X，较上周下降3.93X [104] - A股涨跌幅靠前的公司为新城控股(2.5%)、绿地控股(1.7%)、华侨城A(0.8%)；港股涨跌幅靠前的公司为中国金茂(4.3%)、碧桂园(3.6%)、旭辉控股集团(3.3%) [108] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量为238.1亿元，环比上升44.3%，同比上升323.0% [117] - 国内债券总偿还量为92.3亿元，环比上升23.9%，同比上升77.8%；净融资额为145.9亿元 [117] - 债券发行量最大的房企为招商蛇口(45.0亿元)、中海企业(30.0亿元)、保利发展(30.0亿元) [117] 投资建议 - 建议关注四条主线：1)基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团；2)2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团、城投控股；3)经营或策略上有增量或变化的房企，如新城控股、金地集团、龙湖集团；4)受益于二手房市场量价修复的经纪公司，如贝壳-W、我爱我家 [6][127]

10月28日，新时代城市高质量发展市长论坛在重庆举行，市长庄建球出席并围绕"实施城市更新行 动，建设现代化人民城市"主题作交流发言。 庄建球说，城市更新是重要的民生工程、发展工程。未来，我们将聚焦人居环境改善、城市功能完 善、历史文脉传承、治理水平提升等重点环节，继续深入实施城市更新行动，积极探索以可持续发展为 导向的城市发展新路径，加快建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。当前，城 市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，我们将充分吸收借鉴此次论坛成果，与 兄弟城市一道持续深化在机制建设、路径创新等方面互鉴交流，共同推动城市结构优化、动能转换、品 质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，携手为中国式现代化城市建设贡献力量。 论坛由住房和城乡建设部主办，住建部建筑节能与科技司联合全国市长研修学院、中国市长协会共 同承办。 庄建球表示，郑州是中部地区重要的中心城市、国家历史文化名城、国际性综合交通枢纽城市，是 中部先进制造业基地、商贸物流中心、对外开放门户和区域性科技创新高地，"天地之中、黄帝故里、 功夫郑州"是这座城市的靓丽名片。近年来，我们深入学习贯彻习近平总书记关于城市工作 ...

文章核心观点 - 中共中央发布“十五五”规划建议，推动房地产行业从高周转、高杠杆的“规模驱动”向重品质、重运营的“质量驱动”转型，启动行业重磅重构进程 [1][7] - 规划建议首次提出“因城施策增加改善性住房供给”，并强调“推动房地产高质量发展”，标志着改善性住房在“十五五”阶段迎来历史机遇期 [4][9] - 规划建议将清理住房消费不合理限制性措施，预计核心城市购房限制性政策仍有优化空间，公积金跨区域使用等限制有望被清理 [6][11] - 长三角、珠三角等核心城市群将通过优化土地供应、完善基础设施来引领房地产高质量发展，促进住房需求向改善型、品质型升级 [12][13] 政策方向与制度完善 - 规划建议强调“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”，项目开发公司制、城市房地产融资协调机制、销售制度改革将是重点落实方向 [4] - 规划建议提出建立“房屋全生命周期安全管理制度”，这与房屋市场进入存量房时代以及过往发生的房屋安全事件有关 [11] - 规划建议在“加快完善要素市场化配置体制机制”中提出“完善工商业用地使用权续期法律法规”，相关工作或逐渐进入落地阶段 [5] 住房供给与市场需求 - “因城施策增加改善性住房供给”为首次提出，要求根据居民需求差异精准匹配供给，这将是“十五五”时期住房供给的一大特点 [4][9] - 改善型需求群体潜力大，但现实需求受收入、就业、卖旧买新节奏及楼市预期影响，供给量大的片区要结构性收缩，需求潜力大的区域要以需定供 [9] - 通过构建“市场 + 保障”双轨体系，并结合“以人定房、以房定地”机制，保障人口流入城市住房用地的有效供应 [12] 城市更新与区域发展 - 城市更新从“十四五”的“实施”升级为“十五五”的“大力实施”，进入新阶段 [5] - 发挥财政资金引导与托底作用，构建新型投融资模式，鼓励市场化、长期资金进入，以破解当前城市更新面临的核心难题 [6] - 房地产发展被置于“区域协调+国土空间+新型城镇+人居优化”的多维整合顶层设计中，成为国家区域战略和新型城镇化的重要载体 [8] - 核心城市群将引领高质量发展，通过优化土地供应、完善轨道交通等基础设施，吸引高端人才和产业 [13] 行业转型与未来机遇 - 行业将从高杠杆、高负债、高周转的“规模驱动”，转向重品质、重运营、重稳健的“质量驱动” [7] - 房企需通过区域聚焦与模式创新重塑竞争力，在城市更新、绿色建筑、智慧社区等领域开拓契机 [8] - “好房子”是高质量的重要体现，下一步将重点强化绿色智慧建筑普及，推动建筑节能改造和可再生能源应用 [12] - 科技赋能将重塑行业生态，BIM技术、智能家居、数字化营销等将推动开发、交易、居住全链条效率提升 [12]

活动概况 - 活动名称为“世界市长对话·郑州”，于10月22日至25日在河南省郑州市举行 [4] - 活动汇聚了来自意大利、西班牙、新西兰、保加利亚等国的市长、城市代表以及国内外专家学者、国际旅行商代表等共计约300名嘉宾 [4] - 活动主题为“赓续古都文脉 赋能城市更新”，围绕文旅融合、城市更新、城市治理等议题开展探讨交流 [4] 城市更新与文脉传承 - 与会嘉宾一致认为城市更新应以“文脉延续”为导向，实现保护与发展的平衡 [6] - 郑州市在更新中坚持“最小干预”和“以用促保”，引导文、商、旅融合发展，打造商都、商业、商城融合展示地 [6] - 西班牙帕洛梅克市采用“主动保护”模式，在保留传统建筑外观的同时改造内部空间为创意工坊等现代功能空间 [6] - 泰国清迈市通过打造周末集市为传统手工艺者和年轻艺术家提供空间，吸引年轻人回流 [6] - 保加利亚舒门市强调挖掘独特文化基因以避免同质化，认为差异化是旅行的意义 [6] 文旅融合与创新表达 - 活动安排嘉宾实地参访河南博物院、嵩山少林寺景区、商都遗址博物院等进行沉浸式体验 [8] - 大型水上演艺项目《如意龙湖·船说郑州》结合甲骨文、唐诗宋词、少林功夫等主题，利用光影技术为游客带来可沉浸的文化旅程 [8] - 西班牙哈恩市市长希望与中方合作开发夜间消费项目，复制夜游的“哈恩版本” [8] - 新西兰罗托鲁瓦市市长赞赏郑州通过现代科技手段呈现历史，使古老文明焕发活力 [8] - 嵩山少林寺景区的功夫展演，包括童子功、硬气功及象形拳表演，获得国际嘉宾高度赞誉 [10] 国际合作与未来机遇 - 郑州市通过加入世界历史都市联盟、国际古城墙（堡）联盟等国际组织学习先进经验 [12] - 西班牙帕洛梅克市市长提出三项具体合作倡议：数字孪生街巷联合实验室、双城艺术家互访共创项目及双城主题旅游路线 [12] - 意大利阿斯蒂省期待在文化、技术方面与郑州合作，利用其葡萄酒文化发展体验式旅游 [12] - 加纳阿散蒂省期待与郑州在博物馆交流、手工艺振兴等领域合作，推动传统工艺在现代市场流通 [12] - 活动期间，郑州市与西班牙哈恩省、加纳库马西市、印度尼西亚班达楠榜市、新西兰罗托鲁瓦市4地签署了建立友好关系意向书 [13] - 截至目前，郑州已与全球36个国家的48个城市建立了友好关系 [13]