文章核心观点 - 一位读者询问如果必须持有十年会选择购买哪些房地产投资信托基金 这引发了对长期投资标的的思考 [1] 相关目录总结 - 文章开篇提出了一个关于长期持有房地产投资信托基金的假设性问题 旨在探讨适合十年持有期的投资选择 [1]

文章核心观点 - 国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将体育场馆、多业态商业综合体、四星级及以上酒店、超大特大城市商务楼宇及城市更新项目纳入REITs范围，填补了底层资产大类空白，标志着市场发展的关键一步 [1] 我国REITs市场发展历程与现状 - 我国REITs市场于2020年4月从基础设施领域启动试点，首批9只产品于2021年6月上市，覆盖收费公路、产业园区、污水处理、固废处理等领域 [2] - 市场经过5年发展，政策体系不断完善，市场规模稳步壮大，投资者日益成熟，二级市场平稳向好 [2] - 在首批产品成功后，市场范围持续拓展，保障性租赁住房、能源基础设施、新型基础设施、旅游基础设施、消费基础设施、市场化租赁住房、养老设施等行业领域先后被纳入 [2] 2025年版清单扩围的具体内容与战略意义 - **提振消费**：将体育场馆、商旅文体健多业态融合的商业综合体及酒店项目纳入，旨在从单一消费场景、多元场景协同、旅行消费核心锚点三个维度发力，精准对接不同群体需求，通过业态联动撬动链式消费，对扩大消费规模、升级消费结构、激活消费潜力具有重要推进作用 [3] - **产业升级**：将商业办公设施纳入REITs发行范畴，有助于畅通商业办公资产与资本市场的连接，既能盘活存量资产、优化产业发展的资金与空间生态，又有利于倒逼运营升级、推动业态协同，支撑现代化产业体系建设 [4] - **城市发展**：将老旧街区、老旧厂区等城市更新项目纳入REITs范围，有助于通过资本赋能破解城市更新中的资金、运营等痛点，同时倒逼运营方建立精细化管理体系，提升区域治理效率，在城市结构优化、治理动能转换等方面发挥重要作用 [4] - **与国际市场接轨**：购物中心、酒店及商业办公设施是国际REITs市场重要的底层资产，此次扩围使国内REITs产品类型与国际投资者熟悉的标的高度匹配，更符合国际资产配置逻辑，有助于提升我国REITs在全球资本市场的吸引力 [5] 我国REITs市场未来前景与基础 - 市场发展空间广阔、增长潜力充沛，经过长期持续的投资建设，我国已积淀形成规模庞大、种类丰富的存量资产，其中包含许多收益稳定、现金流良好的优质资产，为市场长期健康发展提供了强大保障 [6] - 市场仍处于爬坡过坎关键阶段，未来需要坚守合规底线，以资产质量为核心标尺，重点筛选符合国家战略导向、现金流稳定、运营规范的优质标的，稳步扩大市场规模 [6]

宏观策略周论：信用周期与行业选择 - 核心观点：探讨2026年AI将如何深度驱动计算机产业增长，并与国产化、量子科技、金融IT、智能驾驶等高景气赛道形成共振，同时关注模型迭代、算力需求、商业化落地及工业软件发展对行业业绩与估值修复的推动 [2] - 相关行业：计算机产业、AI、国产化、量子科技、金融IT、智能驾驶、工业软件 [2] 房地产2026年度策略 - 核心观点：2026年房地产行业将告别“规模扩张”走向“质量效率”新阶段，政策通过保障房与城市更新实现“托底+提质”双轮驱动，核心城市改善型住宅成为资金新锚点，供给出清后行业集中度提升重塑竞争格局，REITs与轻资产模式开启“低波动、稳回报”新投资逻辑 [4][5] 大宗商品2026年展望：石油天然气 - 核心观点：探讨石油现货过剩的拐点、明年供需两侧的边际转机及油价均衡位置，同时关注全球LNG扩张浪潮、燃气轮机热度以及欧美天然气市场的机会 [7] AI策略范式变革 - 核心观点：分析市场对AI泡沫的担忧，探讨传统宏观策略框架失效下如何理解AI的影响，并研究“泡沫论”之外AI的举债增长带来的机会 [9]

活动概况 - 2025年11月27日至28日，成都市“蓉易上”综合服务平台组织“走进交易所”系列活动，地点在深圳[1][3] - 活动由四川证监局、成都市委金融办、深圳证券交易所、资本市场学院联合主办[3] - 共有20余家成都优质代表企业参与，包括拟上市企业和债券发行人[1][3] 政策与流程培训 - 深交所专家介绍了企业上市最新政策和发行上市审核注册流程[5] - 监管执行部专家解读了IPO现场检查与现场督导政策，包括工作机制、过往案例和内控建议[5] - 债券业务中心专家讲解了科技创新债券等创新产品的审核重点及案例，并介绍了资产支持证券和不动产投资信托基金的主要区别与特点[5] 专业机构分享 - 深圳证券、国金证券、信达律师事务所的专家从资本赋能、企业管理等维度进行分享[6] - “资本赋能与管理升维”专场培训涉及企业融资法律注意事项及企业管理建议[6] - “国有企业融资创新与案例深度解析”专场培训分享了债券市场发展历程、体系及主要品种的发行规则[6] 标杆企业参访 - 参与企业于11月28日参访了比亚迪总部，了解其在电子、汽车、新能源、轨道交通四大产业的发展[8] - 比亚迪2024年新能源汽车销量达到427万辆，在全球汽车企业新能源技术中国专利授权量排名中位列第一[8] - 与会嘉宾参观了比亚迪汽车生产的自动生产线，包括冲压、焊装、涂装和总装工艺[10] 成都市资本市场发展现状 - 成都市持续实施企业上市全生命周期服务计划，推动优质企业上市及上市公司高质量发展[10] - 目前成都市境内外上市公司总数达153家，近三年新增34家[10] - 上市后备库企业超过700家，其中在审企业7家，辅导备案企业23家[10] - 2025年前三季度，成都企业直接融资规模达2633.44亿元，资本市场活跃度显著提升[10]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年11月28日盘后证监会拟单列“商业不动产REITs”新产品，将商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业物业纳入公募REITs范围，虽部分商业业态此前已以“消费基础设施”类别被纳入基础设施REITs，但不涉及写字楼、酒店等传统商业地产 [3] - 监管强调管理人运营职责，有望推动国内商业不动产从开发导向转向运营导向，使制度安排与国际REITs成熟市场更加接近 [3] - REITs审核流程可能产生边际变化，加速产品扩容进程，商业不动产REITs的推出为房企和地方国企提供市场化融资和退出渠道，缓解流动性压力 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共3单首发公募REITs取得新进展 - 截至2025/11/28，今年以来已成功发行19单，发行规模387.9亿元、同比下降24.1% [3] - 本周3单首发公募REITs取得新进展，包括东方红隧道高速REIT已受理、平安西安高科产业园REIT已申报、中航中核能源REIT已受理 [3][16] - 当前审批流程中，已申报11只，已问询并反馈2只，通过审核1只，注册生效待上市1只；扩募方面，已申报5只，已问询并反馈3只，通过审核3只 [3] 二级市场：本周流动性回升 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅0.08% - 截至2025/11/28，中证REITs全收益指数收于1040.34点，跌幅0.08%，跑输沪深300 1.72个百分点、跑赢中证红利0.08个百分点；年初至今涨幅7.49%，跑输沪深300 7.55个百分点、跑赢中证红利8.13个百分点 [4] - 本周产权类REITs下跌0.02%，特许经营权类REITs下跌0.43%；数据中心（+1.84%）、保障房（+0.77%）、消费（-0.13%）、仓储物流（-0.30%）板块表现占优 [4] - 本周共34只上涨、42只下跌，中金厦门安居REIT（+3.65%）、华夏首创奥莱REIT（+2.67%）、华夏北京保障房REIT（+2.52%）位列前三，华泰南京建邺REIT（-5.92%）、中金重庆两江REIT（-4.55%）、招商高速公路REIT（-4.41%）位列末三 [4] 流动性：保障房板块流动性大幅提升 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.51%/0.47%，较上周+7.22/+2.49BP，周内成交量4.90/1.57亿份，周环比+16.59%/+15.38%，保障房板块活跃度最高 [4][27] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.95%/4.17%，仓储物流（5.55%）、交通（5.03%）、园区（4.75%）板块位列前三 [4] 本周要闻和重要公告 - 本周要闻包括南疆能源集团基础设施REITs基金管理人公募项目招标、兰州热力集团公募REITs项目中标候选人公示、国家发改委推进REITs扩围、证监会起草商业不动产REITs试点公告 [35] - 重要公告包括多只REITs的运营数据、解禁提示和分红信息 [35][36]

试点政策发布与意义 - 证监会于11月28日晚间发布《商业不动产投资信托基金试点公告（征求意见稿）》，正式向社会公开征求意见 [1] - 该文件涵盖八大条款，标志着REITs市场实现从基础设施领域向商业不动产领域的关键跨越 [3] - 试点方案旨在打通商业不动产与资本市场的连接通道，为盘活万亿级存量资产提供标准化解决方案 [3] 制度设计核心要点 - 明确商业不动产REITs是通过投资商业不动产资产支持证券，取得不动产所有权或经营权，通过专业运营获取稳定现金流并分配给投资者的公募基金 [4] - 要求拟持有的商业不动产必须权属清晰、手续齐备，且已产生持续稳定现金流 [4] - 制度特别强调基金管理人的主动管理责任，要求其建立专业的投管和运营体系 [4] - 构建了“政府监管+自律管理+市场主体自我约束”的立体化监管框架，证监会负责监管和风险监测，交易所和行业协会履行自律管理职责 [5] 对行业的影响与功能 - 为持有大量商业物业的企业提供了崭新的权益融资渠道，将沉淀在资产里的巨额资金转化为可流动的资本，改善企业现金流 [6] - REITs要求持续稳定的现金流回报，将倒逼管理人提升运营能力，推动行业从“开发销售”向“运营管理”转型 [7] - 为资本市场注入新的活力，REITs具有收益稳定、波动较低的特点，适合保险资金、养老金等长期投资者配置，普通投资者也能以较低门槛参与 [7] - 推动房地产行业从“高杠杆、高周转”的旧循环，迈向更健康、可持续的发展轨道 [7] 市场机遇与发展路径 - 商业不动产REITs的推出建立在五年基础设施REITs试点经验的基础上，走“先基础设施、后商业地产”的推进路径 [8] - 商业不动产REITs将与基础设施REITs形成互补格局，共同完善我国REITs市场生态 [8] - 与基础设施REITs相比，商业地产通常具有更高的租金调整灵活性，能够更好地应对通胀环境 [8] - 随着试点推进，或将有更多创新业态的商业地产通过REITs上市，如物流仓储、数据中心等新型不动产 [8]

政策发布与核心要求 - 中国证监会于11月28日发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，旨在丰富资本市场投融资工具并支持构建房地产发展新模式 [1] - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [1] - 政策明确了基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料等方面的具体要求，并压严压实了相关责任 [1] - 基金管理人需对拟持有的商业不动产进行全面尽职调查，并聘请专业机构提供评估、法律、审计等服务 [2] - 商业不动产底层资产需符合国家战略、权属清晰、关键合规手续齐备，并已产生持续稳定的现金流 [2] - 基金管理人在运作过程中需主动履行商业不动产运营管理职责 [2] - 各监管机构及自律组织将依法依规履行监管、风险监测和自律管理职责 [2] 市场发展现状与意义 - 经过五年探索，中国REITs市场已上市77只产品，融资金额达2070亿元，总市值为2201亿元 [3] - 市场运行平稳，2024年以来中证REITs全收益指数上涨22.46%，REITs已成为重要的大类资产配置品种 [3] - 借鉴全球成熟市场经验，商业综合体、零售、写字楼、酒店等是REITs重要的底层资产 [3] - 中国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs盘活资产并拓宽权益融资渠道的内在需求 [3] - 适时推出商业不动产REITs可更好发挥其功能，支持构建房地产发展新模式，提升资本市场服务实体经济的质效 [3]

政策动态 - 中国证监会于2025年11月28日晚间发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》并公开征求意见，标志着商业不动产REITs试点正式启动 [3] - 征求意见稿共八条内容，主要涵盖产品定义、基金注册及运营管理要求、以及强化监管责任等方面 [3] 市场背景与现状 - 中国公募REITs市场经过五年探索，已稳步发展，在盘活存量资产、提高直接融资比重、满足居民财富管理需求等方面取得成效 [3] - 截至2025年11月27日，已有77只REITs上市，累计融资金额达2070亿元人民币，总市值为2201亿元人民币 [4] - 2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种 [4] 产品定义与运作 - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [5] - 征求意见稿对基金管理人、基金托管人、尽职调查、申请材料及底层资产（商业不动产）提出了具体要求，并强调了基金管理人的主动运营管理责任 [5] 发展动因与意义 - 从成熟市场经验看，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs重要的底层资产 [4] - 中国商业不动产存量规模庞大，存在通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求 [4] - 适时推出商业不动产REITs，旨在更好发挥REITs功能，支持构建房地产发展新模式，提升多层次资本市场服务实体经济的质效 [5] 监管框架 - 征求意见稿要求发挥基金管理人和专业机构作用，压严压实责任，严格遵守执业规范和监管要求 [5] - 文件明确各监管机构需依法依规履行对商业不动产REITs的监管和风险监测处置等职责 [5]

政策发布与背景 - 证监会发布商业不动产投资信托基金试点公告并公开征求意见 [2] - 征求意见稿共八条内容 主要包括产品定义、基金注册及运营管理要求等 [1][2] - 起草背景为REITs市场经过五年探索后稳步发展 在盘活存量资产等方面取得成效 [2] 市场现状与意义 - 截至11月27日 已有77只REITs上市 融资金额2070亿元 总市值2201亿元 [3] - 2024年以来中证REITs全收益指数上涨22.46% REITs已成为重要大类资产配置品种 [3] - 推出商业不动产REITs可更好发挥功能作用 支持构建房地产发展新模式 [3] - 我国商业不动产存量规模庞大 具有通过REITs进行盘活的内在需求 [3] 产品定义与运营要求 - 商业不动产REITs是指通过持有商业不动产获取稳定现金流的封闭式公募基金 [3] - 征求意见稿对基金管理人、基金托管人、尽职调查及申请材料提出要求 [3] - 明确基金管理人的主动运营管理责任 [3] 机构与监管责任 - 征求意见稿提出要发挥基金管理人和专业机构作用 压严压实责任 [4] - 要求严格遵守执业规范和监管要求 [4] - 强化监管责任 明确各监管机构依法履行监管和风险监测处置等职责 [4]

文章核心观点 - 当前充满挑战的利率环境要求投资者对选择投资哪家商业发展公司非常谨慎[1] - 许多商业发展公司在投资组合健康和基础增长方面面临挑战[1] - 构建一个由经典股息增长股为基础，并加入商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金的投资组合，是提高投资收入同时获取与标普指数相当总回报的高效方法[1] 投资策略分析 - 分析市场中的高收益机会，专注于发掘高质量的股息股和其他具有长期增长潜力的资产[1] - 采用增长与收入相结合的混合系统，旨在获取与标普指数相当的总回报[1] - 拥有超过15年的投资经验，具备分析市场高收益机会的专业技能[1]