报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs市场上行，成交活跃度上升，两办发文推动符合条件项目发行REITs等产品，行业发展受政策支持且市场表现积极 [2][3][36] 根据相关目录分别进行总结 行业动态 中共中央办公厅、国务院办公厅发文提出完善市场化投融资模式，吸引社会资本参与城市更新，推动符合条件项目发行基础设施领域REITs、资产证券化产品、公司信用类债券等 [2][8] 一级市场 截至2025年5月16日，上市REITs发行规模达1730亿元，共发行65只 [9] 市场表现 本周（2025.5.12 - 2025.5.16）REITs市场上行，中证REITs全收益指数涨1.39%，REITs总指数涨1.92%，产权REITs指数涨2.59%，经营权REITs指数涨0.76%；REITs总指数跑赢沪深300、中证全债、南华商品指数；个券层面华夏南京高速公路REIT、嘉实物美消费REIT、中金厦门安居REIT领涨，涨跌幅分别为9.13%、7.09%、6.04% [3][16] 相关性 展示了REITs指数和大类资产近20日、60日和250日相关性，以及REITs细分类别内部相关性 [29][30] 流动性 本周REITs总体成交活跃度上升，总成交额(MA5)为4.88亿元，环比升6.4%；总成交量(MA5)为1.12亿份，环比升5.0%；交通基础设施类REITs本周MA5成交额最大，园区基础设施类REITs本周MA5成交量最大 [36] 估值 展示了各类型REITs的中债估值收益率、历史分位数、P/NAV及历史分位数 [43]

报告核心观点 本周REITs市场上行，成交活跃度上升，两办发文推动符合条件项目发行REITs等产品，一级市场持续扩容 [2][3][4] 行业动态 - 两办发布意见提出完善市场化投融资模式，吸引社会资本参与城市更新，推动符合条件项目发行REITs、资产证券化产品、公司信用类债券等 [2][8] 一级市场 - 截至2025年5月16日，上市REITs发行规模达1730亿元，共发行65只 [9] 市场表现 - 本周（2025.5.12 - 2025.5.16）REITs市场上行，华夏南京高速公路REIT领涨，涨幅9.13% [3][16] - 中证REITs全收益指数涨1.39%，REITs总指数涨1.92%，产权REITs指数涨2.59%，经营权REITs指数涨0.76% [3][16] - 大类资产角度，REITs总指数跑赢沪深300指数0.81个百分点、中证全债指数2.19个百分点、南华商品指数1.38个百分点 [3][16] - 个券层面，华夏南京高速公路REIT、嘉实物美消费REIT、中金厦门安居REIT领涨，涨跌幅分别为9.13%、7.09%、6.04% [3][16] 相关性 - 展示REITs指数和大类资产近20日、60日和250日相关性，如中证REITs指数与上证50近20日相关系数为0.338等 [29] - 展示REITs细分类别内部近20日、60日和250日相关性，如产业园区REITs指数与能源设施REITs指数近20日相关系数为0.538等 [30] 流动性 - 本周REITs总体成交活跃度上升 [4][36] - 成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为4.88亿元，环比上周上升6.4%，产权和经营权成交额(MA5)分别为3.01和1.87亿元，环比上周分别变化8.9%和2.4% [4][36] - 细分来看，交通基础设施类REITs本周MA5成交额最大，为1.06亿元，占比21.7% [4][36] - 成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为1.12亿份，环比上周上升5.0%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.86和0.26亿份，环比上周分别变化6.3%和0.9% [36] - 细分来看，园区基础设施类REITs本周MA5成交量最大，为0.33亿份，占比29.2% [36] 估值 - 展示各类型REITs中债估值收益率及P/NAV情况，如东吴苏园产业REIT中债估值收益率为5.66%，P/NAV为0.97等 [43]

报告行业投资评级 - 行业评级为增持（维持） [5] 报告的核心观点 - 看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场投资机会，当前二级投资关键在于择时，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券，强周期板块关注政策主题下的弹性及项目管理能力，高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等复苏后有投资吸引力 [4] 根据相关目录分别总结 REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数上涨1.39%，中证REITs（收盘）指数上涨1.24%收于859点，全收益指数收于1076.8点；沪深300、恒生、中债十年期国债、房地产（申万）、恒生地产建筑业、高速公路（申万）指数涨跌幅分别为1.12%、2.09%、 -0.53%、 -0.31%、0.00%、 -1.33%，恒生指数本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第2 [1][9] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为11.25%，中证REITs（收盘）指数涨幅为8.79%；沪深300、恒生、中债十年期国债、房地产（申万）、恒生地产建筑业、高速公路（申万）指数涨跌幅分别为 -1.16%、16.38%、 -0.30%、 -7.27%、5.25%、 -3.82%，恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第2 [2][9] REITs二级市场表现 - 本周C - REITs二级市场多上涨，截至5.16已上市REITs总市值约1932.5亿元，平均单只市值约30亿元，52支上涨、13支下跌，周均涨幅1.84%，华夏南京交通高速公路REIT、嘉实物美消费REIT涨幅靠前 [3][11] - 板块方面，本周消费基础设施、保障房板块表现较优，生态环保板块回调；仓储物流、产业园区、保障房、交通基础设施、能源基础设施、生态环保、消费基础设施、水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为2.17%、2.06%、2.23%、1.42%、0.05%、 -0.32%、3.76%、0.49% [3][11] - 本周仓储物流板块交易活跃度最高，已上市REITs日均成交量173.3万股，日均换手率0.7%；日均换手率位列前三的REITs分别是华夏特变电工新能源REIT（2.4%）、国泰君安临港创新产业园REIT（1.5%）、嘉实京东仓储基础设施REIT（1.4%） [3][14] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR位列前三的分别是华夏中国交建REIT（11.3%）、平安广州广河REIT（10.7%）、中金安徽交控REIT（9%） [4][15] - P/NAV位于0.7 - 1.8区间，位列前三的分别是华夏北京保障房REIT（1.8）、中金厦门安居REIT（1.8）、华夏首创奥特莱斯REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7） [4][15]

项目背景与意义 - 城投宽庭徐汇社区是上海城投、仪电集团、国盛集团三家国资产业集团首次合作的项目，也是上海市属国企首单存量R4地块并购盘活项目 [3] - 该项目通过国泰君安城投宽庭保租房REIT净回收资金完成收购，彰显政策支持保障性租赁住房市场发展的信心 [2] - 项目旨在响应国家租售并举的住房政策，扩大公司租赁住房运营规模，提升品牌影响力 [3] 交易结构与金融创新 - 上海城投控股子公司与上海国有存量资产盘活私募投资基金共同设立有限合伙企业，通过上海联合产权交易所收购标的公司100%股权及股东借款债权 [2] - 项目为REITs滚动投资的关键一环，构建保租房业务"投、融、建、管、退"资本循环 [3] - 项目为国泰君安城投宽庭保租房REIT潜在扩募打下基础，未来将打造旗舰型REITs产品 [3] 商业模式与发展战略 - 公司将以"重资产"和"轻资产运营"相结合的方式扩大投资及运营规模 [3] - 通过资产上市盘活资金，实现"开发-运营-退出-再投资"的良性循环 [3] - 项目可作为未来REITs扩募的储备资产 [3] 项目区位与配套 - 项目地处徐汇中城核心，毗邻地铁1号线及12号线漕宝路站，两站直达徐家汇商圈 [4] - 周边15分钟步行圈覆盖商业中心、公园、医院等设施 [4] - 社区规划600平方米商业空间，引入便利店、洗衣房等便民业态 [4] 产品设计与规模 - 社区共有1283套房源，首批推出546套 [4] - 户型为30-79平方米的一室至两室，全装修交付并配备品牌家具家电 [4] - 大部分户型设计有观景阳台，营造功能与美学兼具的居住体验 [4]

报告核心观点 2025年REITs发行数量同比增加、规模同比下降，产权REITs发行有优势；二级市场表现分化，产权REITs涨幅领先；处于密集分红期，分红收益率超主要股票指数；不同类型REITs投资价值有差异 [1][2][3][4] 发行市场 本期发行情况 - 本期1只REIT完成发行，为华泰苏州恒泰租赁住房REIT，发行规模13.67亿元，平均配售比例0.29%创今年新低；2单获批待发行 [6] - 2025年已发行7只REITs，数量比去年同期增17%，规模合计113亿元，较去年同期降26%；涉及五种底层资产类型，供热设施为新类型；产权REITs发行数量和规模占优 [6] 项目储备情况 - 沪深交易所共受理20单储备项目，扩募项目7单占35%；获批2单，新增2单，5单状态变化均为产权REITs [11] - 储备项目中产权REITs 14单，含产业园5单、仓储物流2单等；特许经营权REITs 6单，含清洁能源3单等 [11] 二级市场 - REITs市场产品66只，规模超1900亿元，产权REITs规模首超千亿 [2] - 本期REITs市场涨0.52%，好于中证红利指数；今年涨幅11.47%，领先股票指数；各类型REITs涨幅分化，产权REITs涨13.80%，特许经营权涨9.17% [2] - 本期REITs交易活跃度较上期降，仅清洁能源和水利设施提升；整体换手率略降，高于沪深300和中证红利，低于中证500 [15] 分红情况 - 本期9只REITs分红，金额5.01亿元，虽较上期降但仍处密集分红期；2025年共分红34.48亿元，分红收益率2.03%，超主要股票指数 [3][26] - 今年特许经营权REITs分红20.79亿元，收益率2.21%；产权REITs分红13.69亿元，收益率1.89%，低于前者但高于中证红利指数 [26] - 过去一年特许经营权REITs分红金额和收益率高于产权REITs；不同类型REITs成立以来分红比例高，特许经营权REITs更高 [25][28] 投资价值分析 产权类REITs - 分红角度，估值（P/可供分配金额）26.27，高于沪深300和中证红利，略低于中证500，保障房REITs估值较高 [33] - 经营角度，估值（P/EBITDA）25.73，略低于P/可供分配金额，消费基础设施REITs估值最低 [33] - 过去一年实际分红计算的股息率3.93%，分红比例高于股票指数；以可供分配金额计算，股息率4.00%，产业园REITs股息率最高 [33] 特许经营权REITs - 适合用内部收益率估值；相同收益增速下，水利设施REITs内部收益率最高，收费公路REITs最低 [37] - 收费公路增长潜力一般大于生态环保和清洁能源 [38]

纪要涉及的公司 首程控股 纪要提到的核心观点和论据 1. **业绩表现** - 2025年一季度收入3.52亿港元，与去年同期基本持平，归母净利润2.13亿港元，同比增长80%，增长源于投资收益[3] - 资产运营收入2.58亿港元，同比增长27%，停车板块和产业空间管理贡献显著，停车新项目投入运营及部分项目提价，广告业务有突破[3] - 资产融通收入0.94亿港元，基金募资和投资端发力，成立区域性基金和平准基金，管理机器人生态相关基金完成多项投资[3][5] 2. **收入结构变化趋势** - 基金管理费收入预计稳定增长，公司将成立新基金，已成立基金稳定投资[6] - 有节奏退出可退未退项目带来潜在增长，公司自2016年转型深耕投资领域[6] 3. **退出项目策略** - 基于市场化决策，从估值和基金投入退出节奏判断项目是否值得退出[9] - 融通方面，投资基金超额回报Carry部分可作为上市公司调节项，项目数量多时有需要可多退[9] 4. **新开机场项目和停车业务** - 对新项目获取有信心，节奏取决于招投标，提价遵循市场化原则，与审批机构合作，轮流提价提升收入和利润[10] - 西安咸阳机场运营可推算全年资产运营增幅，新增海南机场及其他停车业务预计显著提升整体收入[12] 5. **停车业务战略地位** - 是重要组成部分，资产运营收入主要来自停车和园区运营，优质资产可长期增值[11] - 通过创新增值服务如充电业务和停车综合体建设提升价值，与主流充电平台公司及车企成立合资公司[11] - 2024年起实现资产循环加数据化运营模式，为数据赋能提供潜力[11] 6. **机器人业务** - 定位为中国智能基础设施资产服务商，投资和产业服务双管齐下打造中国最好的机器人ETF，已投资近20家公司，2025年投十几家，2026年继续扩展[4][14] - 2025年开展机器人公司业务，通过销售代理等方式帮助企业打通产业应用端循环，进行二次开发和垂类场景拓展[14] - 选择投资标的关注赛道和产业链布局，呼吁关注产业服务商角色及应用场景价值，未来估值转向PS估值阶段[15][16] - 计划对部分机器人产品进行代理和二次开发，解决产品出货难题，深度参与智能机器人领域[17] - 通过开放停车场和园区场景赋能机器人企业，解决资金和供需错配难题，关注电力巡检等细分市场[4][23][24] 7. **基础设施领域投资** - 在REITs领域战略坚定，2025年持续投资相关标的，100亿平准基金面向已发行资产，两支100亿私募股权基金购买未上市基础设施资产[19] - 平准基金管理能力强，曾用自有资金参与中国Raute，所投portfolio跌幅仅为市场平均跌幅一半[20] 8. **分红策略** - 选择高分红策略，资产循环模式使公司自有资金充足，截至2025年一季度账面现金及现金等价物约60亿元，市值约120亿元[22] - 管理层希望打造可短期关注又可长期持有的标的，吸引个人投资者，未来继续保持高分红策略[22] 9. **细分市场关注方向** - 电力巡检市场预计2025年爆发，展览展示、教育和医疗等细分市场潜力大，医疗领域结合AI与医疗技术可能迅速放量[26] 10. **机器人业务对主业效率提升** - 在停车和园区管理方面收入增长，停车与机器人业务结合提高市场关注度，园区收入通过合作有所增长[27] - 最大价值在于基金公司放量，是主营业务基础上的纯增量，机器人业务增速快且潜力大[27] 11. **不同形态机器人场景落地及需求** - 看好通用智能机器人，技术难度高，是技术集大成者，人形机器人应用集中在低端市场和特定场景[28] - 专用型机器人更快实现应用，如医疗和工业领域刚需应用[28][29] 12. **通用智能机器人发展规划** - 重点解决预训练和后训练问题，扩大应用范围，关注医疗和工业等刚需领域[30] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 首程控股创新增值业务广告投放取得突破性进展，提高了公司及合作伙伴知名度[5] - 首程控股在帮助机器人企业落地过程中遇到资金和供需错配问题，通过融资租赁和成立专门团队解决[25]

行业研究平台推广 - 平台提供包括REITs、mREITs、优先股、BDCs、MLPs、ETFs等多元化收益型资产的深度研究服务 [1] - 平台获得438条用户评价且多数为五星好评 [1] - 提供免费两周试用期以吸引潜在用户 [1] 宏观经济相关性 - OECD数据显示国家人均GDP水平与国民游泳技能普及率呈正相关关系 [1]

纪要涉及的公司 招商蛇口 纪要提到的核心观点和论据 1. **经营业绩** - 2025年第一季度营收204.48亿元，同比下降13.9%，归母净利润4.45亿元，同比增长34%，主要因上海项目结算权益比例高[4] - 整体毛利率12%，同比下降2.47个百分点，反映行业利润率承压，公司通过精细化管理和夯实资产质量应对[2][4] 2. **资产负债管理** - 2025年第一季度末货币资金881亿元，同比增加49亿元，现金储备充裕[2][5] - 通过补充权益资本和调整债务结构，截至2024年底有息负债综合资金成本降至2.99%，资产负债结构稳固[2][5] 3. **销售和市场表现** - 2025年第一季度签约销售面积145万平方米，签约销售规模350亿元，同比均下降12%，受可售货值规模影响[2][6] - 核心城市房地产市场呈现复苏态势，北京、杭州、成都等地项目表现优于预期[2][6] 4. **投资端动作** - 2025年第一季度在北京、上海等地获取七宗地块，总建筑面积72万平方米，总地价200亿元，坚持区域聚焦和以销定投策略[2][7] - 投资力度随市场变化增加，以销定投，根据销售回款和土地市场机会动态调整投资额度[13][15] 5. **业务板块表现** - 资产运营业务短期内难贡献利润，但长期能带来稳定现金流，产业园区等业务经营能力提升[2][8] - 物业管理服务板块持续优化服务质量，推动业绩增长[2][8] - 城市服务业务营收和归母净利润增速稳步增长，有望成重要收入和利润增长点[10] 6. **提升经营效益措施** - 推动资产盘活，如长租公寓REITs上市和博时蛇口产园REITs扩募计划，平衡业务现金流[2][9] - 通过睿智医药盘活资产，回笼现金支持业务发展并带来利润贡献[9] 7. **行业看法** - 政策支持行业基本面回稳，核心城市销售有韧性，行业规模大，存在结构性机会[11] 8. **销售相关情况** - 2025年4月销售降幅12%，核心原因是货值储备不足，去年年初可售货值约4500亿，今年约3200亿[12] - 公司注重现金流安全，对销售规模无明确目标[12] 9. **开发业务发展** - 短期内开发业务销售规模下滑，但权益比提升，权益销售规模下滑幅度小，长期有信心稳住基本盘[14][15] 10. **融资成本** - 综合融资成本持续下降，得益于宏观环境改善和招商局品牌优势，未来1 - 3年有信心保持行业领先，但难预测具体降幅[3][15] 11. **利润率情况** - 利润率受开发业务结算结构影响大，目前处于底部，下行空间有限，但反弹时间难预测[17][18] 12. **地方政策影响** - 地方政府收储及退换地政策有助于盘活存量资源，增加现金流，优化投资机会，是2025年重点任务[19] 13. **第四代住宅进展** - 积极参与重庆、武汉等地第四代住宅项目，提升住宅品质和品牌形象[20] - 四代住宅项目市场表现优于传统新房库存，通过规划调整促进销售，逐个项目推进[20][21] 14. **REITs影响** - REITs出表处理，回笼资金并带来利润贡献，对商业不动产分类管理，部分资产定位出表类[22] - 2025年4月博士后产业REITs扩募项目集中在深圳，核心持有类资产以自持为主[22] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 根据2024年有息负债规模2000 - 2200亿元和当前综合资金成本，可推算每年利息支出规模，且随资金成本下降，预计未来利息支出减少[16]

港股市场表现 - 恒生指数收涨0 13%报22691 88点 恒生科技指数跌0 75%报5200 04点 恒生中国企业指数跌0 23%报8242 25点 全日大市成交额2401亿港元 南向资金净卖出额78 66亿港元 [2] - 金融业指数涨1 18% 能源业指数涨1 03% 地产建筑业指数涨0 92% 医疗保健业指数跌3 24% 资讯科技业指数跌1 58% 必需性消费行业指数跌1 11% [6] - Wind概念板块中军工指数领涨5 97% 彩票指数涨5 25% 汽车经销商指数涨3 69% CRO指数跌5 39% 本地券商指数跌4 55% 黄金珠宝指数跌4 53% [8] REITs纳入沪深港通进展 - 中国证监会和香港证监会联合宣布将REITs纳入沪深港通机制 相关细则尚待公布 港交所正与沪深交易所紧密合作推进 [13] - 领展房托作为亚洲最大房托基金及恒指成份股 市场对其纳入互联互通机制预期强烈 5月7日股价涨6 68%至39 95港元 [4][10][12] 个股异动 - 领涨蓝筹股：领展房托涨6 68% 中升控股涨4 80% 友邦保险涨2 92% 年初至今领展房托累计涨幅达21 61% [4][5] - 领跌蓝筹股：药明生物跌6 67% 蒙牛乳业跌3 60% 中国生物制药跌3 04% [5] - 港股通成份股中弘业期货暴涨34 2% 金辉控股飙升15 3% 远大医药大涨13 4% 百济神州暴跌8 0% 亚盛医药-B跌7 9% [6] - 爱高集团单日暴涨139 02%至0 49港元 [14][15] 公司动态 - 某合资公司注册资本250万元人民币 其中公司出资100万元占40%股权 中城数科出资150万元占60%股权 业务涵盖数码产品租赁 SaaS软件开发等 [22]

业绩表现 - 2024年公司实现总营业收入1,518.10亿元，同比增长1.11%，归母净利润25.07亿元，同比增长15.33%，扣非归母净利润18.14亿元，同比减少7.47% [1] - 2025Q1公司实现总营业收入420.16亿元，同比增加3.82%，归母净利润9.70亿元，同比大幅增加80.38%，扣非归母净利润5.07亿元，同比减少2.76% [1] 成长性战略 - 医药仓储物流公募REITs于2025年2月27日上市，募集资金11.58亿元，Pre-REITs项目首期募集16.45亿元，加速智能化仓储建设及高毛利业务拓展 [2] - CSO业务全年销售收入192.67亿元，其中药品CSO业务107.69亿元（剔除基数影响后同比增长19.59%），医疗器械CSO业务84.98亿元，新引进过亿产品线1条 [2] - 好药师加盟门店达29,331家（2025年3月底），向加盟药店销售规模53.92亿元（同比增长54.94%），九医诊所会员店1,377家，通过AI辅助诊断赋能基层医疗 [3] 盈利能力 - 2024年整体毛利率7.80%（同比下降0.27pct），2025Q1毛利率7.33%（同比提升0.13pct），归母净利率1.65%（同比提升0.21pct），2025Q1归母净利率2.31%（同比提升0.98pct） [4] - 2025Q1扣非归母净利率1.21%（同比下降0.08pct），主要受三新两化战略投入影响，未来高毛利CSO业务占比提升及数字化将改善盈利能力 [4] 经营质量 - 2024年经营活动现金流净额30.83亿元（同比下降35.07%），主要因战略合作增加采购付款，2025Q1现金流同比基本持平 [5] - 2024年及2025Q1应收账款周转天数与存货周转天数同比小幅提升，但客户与渠道结构变化有望推动现金流改善 [5] 盈利预测 - 预计2025-2027年收入分别为1,632.94/1,764.63/1,900.79亿元（增速7.56%/8.06%/7.72%），归母净利润28.37/31.79/35.36亿元（增速13.13%/12.08%/11.21%） [6]