文章核心观点 公司通过发行2030年到期的高级票据所得款项和可用现金回购2027年到期的可持续发展挂钩票据，进一步改善债务状况 [1][7] 分组1：新票据发行情况 - 公司成功发行总计2.5亿欧元2030年到期的额外高级票据，与2025年3月24日发行的7.5亿欧元2030年到期高级票据合并成单一系列 [1] 分组2：旧票据回购情况 - 公司现金要约收购2027年到期的可持续发展挂钩票据已结算，接受总计3亿欧元该票据的要约并取消 [2] - 此次要约收购使2027年到期的可持续发展挂钩票据未偿还金额从最初发行的12亿欧元降至9亿欧元 [2][3] 分组3：销售限制情况 - 新票据在美国、加拿大、日本和澳大利亚不得发售，在英国不向公众推广，仅面向特定相关人士 [1][5][6] 分组4：文件性质情况 - 本公告不构成招股说明书或公开发售要约，新票据发售将根据相关法规豁免出具招股说明书 [7][8][9] 分组5：目标市场情况 - 新票据制造商目标市场为合格对手方和专业客户，不向欧洲经济区和英国的零售投资者提供，未准备相关关键信息文件 [10][11]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总营收3.869亿美元，同比增长4% [7] - 调整后EBITDAre为7510万美元，同比增长17% [7] - 正常化FFO为1430万美元，即每股0.06美元，均超分析师共识预期 [7] - 同店现金基础NOI为7150万美元，同比增长20.7%，环比增长14.8% [16] - 净债务与调整后EBITDAre之比从去年12月31日的11.2倍降至3月31日的8.8倍 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 SHOP板块 - 同店NOI为3840万美元，环比增长33.6%，同比增长42.1% [8] - 综合平均月费率同比增长4.8%，入住率提高130个基点至80.2%，SHOP收入增长6.5% [9] - 综合SHOP NOI利润率同比提高320个基点至11.2%，同店为12.9%，115个同店五星级管理社区NOI利润率为14.6% [9] - RevPAR同比增长4.8%，费用增长2% [9] 医疗办公和生命科学投资组合 - 本季度完成约14.5万平方英尺的新租和续租活动，加权平均租金比同空间之前租金高18.4%，加权平均租期为10.2年 [10] - 同店入住率为90.1%，较第四季度下降10个基点 [10] - 到2025年底，该投资组合4.7%的年化收入将到期 [10] - 已知2025年空置面积为11.5万平方英尺，活跃租赁管道为60.3万平方英尺，其中15.2万平方英尺为新吸纳面积 [11] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 完成3.32亿美元资产出售，降低资产负债表杠杆 [8] - 第一季度完成3.21亿美元房产销售，净收益2.99亿美元用于部分偿还2026年到期的零息票据 [12] - 3月完成1.4亿美元抵押贷款融资，4月完成1.09亿美元十年期固定利率Freddie Mac抵押贷款融资 [12] - 4月和5月用2.8亿美元融资收益和手头现金进一步偿还2025年6月到期的高级无担保票据 [12] - 季末活跃处置管道包括65处房产，预计资产出售收益在3.5亿 - 4亿美元之间，部分用于偿还2026年到期债务 [13] - 已与19处房产达成1.16亿美元意向协议，自第一季度以来已出售一处SHOP社区，售价1120万美元 [13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对SHOP板块控制成本进展满意，对2025年前景乐观 [10] - 有信心满足2025年和2026年债务到期需求，2028年前无债务到期 [22] - 重申2025年SHOP NOI指导范围为1.2亿 - 1.35亿美元，若第二季度趋势持续且处置时间更明确，可能提高指导 [23] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测有重大差异，公司无义务修订或公开披露修订结果 [4] - 会议可能包含非GAAP数据，相关指标与净收入的调节可在公司网站查询 [4] - 公司发布RMR Group年度可持续发展报告，展示经理对可持续发展的承诺和进展 [14] 问答环节所有提问和回答 问题: 第一季度SHOP板块入住率提升的原因 - 入住率提高是因为过去几年对社区的资本投入开始产生更广泛的效益，2025年第一季度又完成23次翻新，运营管理专注特定举措以提高入住率，且在市场中定位合适 [25][26] 问题: Aleris Life股息是否为一次性支付，DHC未来是否还能收到类似股息 - 此次股息是基于Aleris战略行动获得的一次性股息，Aleris表现良好且有正EBITDA，未来有分红可能，但目前预计不会达到2月的规模 [27] 问题: 按当前季度年化的SHOP NOI远超全年指导范围上限，为何不提高指导 - 第一季度NOI受270万美元业务中断理赔款影响，需剔除该因素；第一季度天数较少，薪资和福利成本较低，全年会趋于正常；公司有大量处置项目在进行中，待处置时间更明确，有望在第二季度提高指导 [29][30][31] 问题: SHOP物业运营费用保持平稳的原因 - 运营费用环比持平，同比增长约3%，预计2025年费用比2024年高约3%，自2024年第三季度以来保险保费有节省，但无重大一次性因素影响费用 [37] 问题: 资本支出方面有无值得关注的点，指导是否重申，剩余年份有无节省成本的可能 - 历史上资本支出多集中在下半年，去年约三分之二的支出在下半年，目前第一季度支出符合预期，因此重申2025年资本支出指导范围为1.5亿 - 1.7亿美元，目前难以判断是否能因处置时间等因素节省成本 [38][39] 问题: 9400万美元融资及后续偿还零息票据融资的定价预期 - 第一阶段融资加权平均利率约6.5%，完成9400万美元融资后利率接近该水平，偿还9.75%的债务非常划算；对于2026年部分融资还款，目前难以确定定价，但有大量无抵押资产，有多种融资选择，预计有担保融资定价低于7% [41][42] 问题: 偿还2026年零息票据融资的时间预期 - 大部分处置项目将在下半年进行，融资时间可能在第四季度初，而非等到1月到期时 [45]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后息税折旧及摊销前利润（EBITDA）为1.25亿美元，同比下降3%，较2024年第四季度下降36%，利润率保持在历史范围内 [8][22] - 第一季度合并净收入为6.27亿美元，同比增长8%，较2024年第四季度下降15% [21][22] - 第一季度资本支出（CapEx）为5000万美元，预计2025年资本支出指导为3.47亿美元，支出将在未来几个季度加速 [23][24] - 第一季度矿产勘探和项目评估投资为1600万美元，预计2025年该领域投资指导为8800万美元，投资将在未来几个季度加速 [25] - 第一季度运营现金流为1.58亿美元，支付利息和税款7600万美元，资本支出5100万美元，贷款和投资净影响为400万美元，外汇变动净影响为400万美元，营运资金影响为 - 2.65亿美元，自由现金流为 - 2.26亿美元 [25][26][27] - 第一季度末可用流动性约为7.21亿美元，包括未提取的3.2亿美元可持续发展挂钩循环信贷额度，平均债务期限为5.3年，平均债务成本为6.3%，净债务与调整后EBITDA比率从2024年底的1.7倍增至2.1倍 [27][28] 各条业务线数据和关键指标变化 矿业板块 - 2025年第一季度锌产量为6.7万吨，同比下降23%，环比下降8%，主要因降雨影响部分矿山以及Morawulu停止运营 [10] - 矿业现金成本降至每磅0.11美元，同比大幅下降，环比增加0.12美元，主要受副产品贡献、处理费用和外汇收益等因素影响 [10] - 本季度每吨矿石成本为48美元，同比和环比均上涨约7% - 8%，主要因处理矿石量减少以及Aripuana纳入合并计算，排除Aripuana后成本持平 [11] 冶炼板块 - 第一季度总销量为13万吨，同比下降6%，环比下降14%，主要因Tres Marias和Grise De Fora产量下降，部分被Cajamarquilla运营表现改善抵消 [11] - 合并冶炼现金成本为每磅1.17美元，同比上升，环比下降7%，主要受原材料成本、锌价、产量和处理费用等因素影响 [12][13] - 第一季度转换成本为每磅0.33美元，同比略有增加，环比上升11%，主要因产量、可变成本和维护费用等因素影响 [13][14] Aripuana - 第一季度产量因降雨下降，处理矿石量也环比减少，精矿质量稳定，冶金回收率达目标水平，成本在2025年指导范围内 [14][15] - 预计未来季度单位成本将降低，矿山寿命从2023年的13年增至15年 [15] 各个市场数据和关键指标变化 锌市场 - 第一季度伦敦金属交易所（LME）锌价平均为每吨2838美元，同比上涨16%，环比下降7%，市场受地缘政治和宏观经济不确定性影响波动 [30] - 中国现货处理费用（TC）从去年负值回升，3月达到每吨79美元，基准谈判确定的处理费用为每吨80美元，较2024年下降52% [31] 铜市场 - 第一季度LME铜价平均为每吨9340美元，同比上涨11%，环比上涨2%，美国对铜进口的调查引发加速购买并提高了溢价 [32] 白银市场 - 第一季度LME白银价格平均为每盎司32美元，同比上涨37%，环比上涨2%，短期基本面积极，中长期前景乐观 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于通过严格的运营表现和成本控制提高利润率，应对当前充满挑战的宏观环境 [7] - 推进Cerro Del Pasco整合项目，第一阶段尾矿泵送和管道系统工程按计划进行，预计第二季度开始施工，该项目将延长尾矿存储基础设施运营能力，解锁Atacocha地下优质矿产资源价值 [17][18] - Aripuana方面，完成第四台尾矿过滤器收购，预计2025年交付安装，2026年第一季度调试，以提高运营效率和产能 [8][16] - 持续进行勘探活动，如Aripuana的钻探计划，以验证矿化连续性和增强地质信心 [16] - 注重ESG方面进展，已发布2024年年报 [36] - 财务上，执行负债管理和交付战略，优化资本结构，多元化资金来源，加强流动性，目标是使债务期限与资产贷款期限匹配，降低平均债务成本 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境充满挑战，过去几个月有全球经济放缓、地缘政治紧张、通胀和供应链中断等问题，但锌、铜等关键金属中长期基本面强劲，受基础设施发展和工业振兴等需求驱动 [6][7] - 尽管第一季度面临运营挑战，如部分矿山受降雨影响产量未达预期，但公司仍在2025年指导范围内，预计未来季度产量和业绩将正常化 [7][8] - 对锌市场中长期前景乐观，预计价格将获支撑；铜和白银市场基本面也较强，价格有望保持有利 [30][32][33] 其他重要信息 - 公司2025年年度股东大会将于5月8日在卢森堡举行 [37] 问答环节所有提问和回答 问题1: Vasante的岩土问题及Cerro Lindo产量低于历史平均水平的原因和未来生产恢复情况 - Vasante的岩土问题是一个矿柱坍塌，导致部分高品位矿石无法开采，预计年内部分恢复生产 [44][45] - Pasco地区的Atacocha和Porvenir因雨季影响产量，预计全年恢复全部生产；Aripuana因尾矿过滤器瓶颈，可能处于指导范围下限，整体公司产量预计处于指导范围中间 [45][46][48] 问题2: 处理费用（TC）趋势对Nexa的影响及杠杆率未来演变和合理目标 - TC方面，公司多数合同已锁定，部分矿山和冶炼厂受影响不同，但今年整体可控；低TC可能影响全球冶炼厂盈利能力，预计第二季度锌价可能大幅上涨 [53][54][56] - 杠杆率方面，第一季度因营运资金季节性因素上升，预计全年趋势将逆转，年底杠杆率将等于或略低于2024年底水平 [58][59] 问题3: 第一季度负营运资金能否在年内完全逆转及2025年以营运资金现金流入结束的可能性 - 公司通常假设营运资金全年持平，第一季度负营运资金主要受税收和一次性税收应急支付影响，预计全年能逆转并接近持平 [64][65][66] 问题4: 若年内锌价改善不大但处理费用改善，对Nexa是否不是最佳情景 - 今年公司主要受益于锌价上涨，因多数TC合同已锁定；明年谈判时处理费用改善将带来净收益；公司还受益于白银和铜价上涨，将努力通过运营改善减轻锌价影响 [68][69] 问题5: 公司如何管理关税风险及相关应急计划 - 锌方面，公司多数合同已锁定，对美供应占比小且有例外情况，预计需求不受太大影响；矿山消耗品无关税，物流链未中断；公司跟踪关税对锌价的影响，采取措施稳定现金流和控制杠杆率 [76][77][79]

◎ 作者 / 沈晓玲、陈家凤 核 心 观 点 【 行业排名居12位，销售回款率达99%】 2024年中国金茂实现全口径销售额982.55亿元，行业排名 提高1位至第12位。持续优化"6-10-12-24"全周期管控体系， 全年回款金额高达970亿元。 年内金茂调 整组织架构 ，将开发单位三级架构精简为二级，推动资源向核心城市倾斜。 2025年预计总推货值达 1800亿 ，其中一二季度占比67%，推货节奏前置，叠加良好的货源结构（2023年以来新获取地块占比 约70%）及精简的组织架构，销售规模有望突破千亿。 【 四季度以来投资节奏加快，聚焦京沪】 2024年四季度以来金茂明显加大投资力度，2024全年拿地金 额333亿元，而2025年仅1-2月金茂已实现拿地189亿。2024年权益土地款支出202亿， 权益占比61% ，部分项目与华润、保利、建发等合作开发，可分摊风险、降低资金压力。根据2024年年报数据披 露，金茂投资聚焦高能级城市，全年新增可售面积295万方， 一线、二线 和三四线可售面积占比分别 37.6%、57.1% 和5.2%； 京沪成为投资重心，2024年合计可售面积占到37.6% ，远超其他城市 ...