公司概况 - 华夏基金资产规模突破2.5万亿元，累计上市13单公募REITs，成为境内管理规模最大的公募REITs管理人 [2] - 华夏基金是国内最早开展ESG投资的基金公司之一，2017年成为境内首家签署联合国负责任投资原则（PRI）的公募机构 [2] - 华夏基金连续4年发布《中国ESG投资发展创新白皮书》 [2] ESG投资流程 - 华夏基金将ESG理念深度植入企业基因，2020年成立ESG业务委员会 [3] - 华夏基金创新性地将ESG研究团队直接镶嵌进投资部门，将ESG因素纳入投资策略制定、基本面分析、组合管理、风险控制、上市公司沟通、定期跟踪六个环节 [3] - 在投资策略制定环节，华夏基金排除不符合ESG标准的特定行业与个股 [3] - 在基本面分析环节，华夏基金评估ESG因素对财务报表和估值的潜在影响 [3] - 在投后管理方面，华夏基金建立动态管理体系，每季度监控组合的ESG风险暴露和评级变化 [4] 尽责管理实践 - 华夏基金于2018年开启尽责管理探索，根据持股规模、ESG因素重要性等确定优先目标 [4] - 华夏基金通过高层沟通、团队交流和出具报告等方式开展沟通，提供针对性的意见和建议 [5] - 对于ESG评级不高但具有可持续发展潜力的公司，华夏基金帮助企业提升信息披露水平 [5] - 对于沟通意愿不强的企业，华夏基金采取协作沟通、股东提案、反对投票甚至撤资等措施 [5] - 自2018年以来，华夏基金ESG团队已与近60家上市公司进行深度交流，部分公司ESG评级提升 [6] ESG投资2.0时代 - ESG投资2.0时代强调客观分析ESG因素对企业经营发展、财务指标的影响 [7] - 华夏基金2024年12月发布的《中国ESG投资发展创新白皮书》指出，ESG数据指标覆盖率、真实性、可比性与财务重要性将显著提升 [8] - 华夏基金优选各行业中可持续发展能力突出的企业，将ESG分析与行业配置、个股基本面分析联动 [8] - 华夏基金旗下ESG公募基金共15只（不含联接基金），合计规模达232.66亿元，其中主动型ESG基金8只，规模142.47亿元，被动型ESG基金7只，规模90.19亿元 [9] - ESG主题基金中多数能跑赢主要宽基指数，ESG高评分企业持续经营能力更强，面临更少的违规处罚 [10] ESG与REITs融合 - 华夏基金旗下管理的8只REIT同时发布ESG年度报告，通过ESG与REITs的深度融合为市场注入新动能 [11] - 基础设施REITs底层资产与ESG关注的要点密切相关，都重视长期价值 [12] - 华夏基金优先选择在能源利用效率、环境保护措施、社会责任履行等方面表现优异的新能源电站项目 [13] - 华夏越秀REIT项目工程废物回收率达到100%，华夏华润商业REIT加装光伏板，年度发电累计41.4万度 [13] - ESG评分高的REITs项目在出租率、融资成本、估值溢价等方面具备显著优势 [14] - 华夏基金通过优化资产运营，如提升租户服务质量，吸引优质租户，保障当期分派率 [14] - 华夏基金积极向投资者传递ESG的长期价值理念，引导投资者关注资产的长期潜力 [15] 行业挑战 - 基金行业的ESG投资缺乏可靠统一的评价体系和评价标准，对企业披露的ESG数据缺乏有效验证手段 [16]

公募REITs产品发行情况 - 华夏华电清洁能源REIT和创金合信首农REIT于2025年7月7日启动发行，公众发售部分因超额募集仅一天便提前结募 [2][3][4] - 两只产品原定公众募集期限为2025年7月7日至8日，战略投资者和网下投资者募集期限保持不变 [4] - 创金合信首农REIT认购价格为3.685元/份，拟募集资金总额36.85亿元，其中公众初始发售份额9000万份 [5] - 华夏华电清洁能源REIT发售价格为3.789元/份，拟募资总额18.945亿元，面向公众发售0.45亿份 [6] 网下投资者认购热度 - 创金合信首农REIT网下发售有效报价投资者117家，配售对象566个，有效拟认购份额270.797亿份，为初始网下发售份额的128.95倍 [5] - 华夏华电清洁能源REIT网下询价阶段获116家投资者管理的477个配售对象参与，拟认购数量215.70亿份，为初始网下发售份额的205.43倍 [6] 底层资产详情 - 创金合信首农REIT底层资产为首农元中心项目（中关村移动服务创新园），为北京市城市更新示范项目 [5] - 华夏华电清洁能源REIT底层资产为杭州华电江东天然气热电联产项目，运营近十年且收入稳定 [5] 年内公募REITs市场表现 - 2025年6月23日中银中外运仓储物流REIT公众发售部分一天内超额募集，网下认购倍数251.12倍 [9] - 2025年6月11日中金亦庄产业园REIT网下认购倍数达265.76倍创历史新高 [9] - 2025年4月华泰苏州恒泰租赁住房REIT网下认购倍数222倍 [9] - 2025年3月汇添富上海地产租赁住房REIT网下询价倍数超180倍 [9] - 2025年1月国泰君安济南能源供热REIT网下询价倍数140.96倍 [9] 市场规模与政策环境 - 2025年6月我国REITs总市值突破2000亿元，全市场REITs数量达69只 [9] - 自2021年5月首批基础设施公募REITs获批以来，市场规模四年内实现跃迁 [9] - 证监会与国家发改委发布系列政策支持REITs市场常态化发行和扩容 [10]

外资REITs市场动态 - 华夏基金上报首只外资发起消费类REIT——华夏凯德商业资产REIT 总规模约28亿元人民币 [1] - 安博（Prologis）在华注册外商独资私募机构申报华夏安博仓储物流REIT [1] - 外资项目落地将增强市场对公募REITs信心 吸引更多优质资产入市 [1]

写字楼市场 - 二季度北京写字楼市场无新增供应 甲级写字楼总存量维持在1368万平方米 [2] - 北京市写字楼半年度净吸纳量19.4万平方米同比增长2.5% 空置率较2024年底下降1.4个百分点至16.9% [2] - 五大核心商圈半年度净吸纳量11.1万平方米同比增长9.0% 空置率降至10.9% [2] - 北京市租金环比下降2.3%至每月每平方米221.94元 五大核心商圈租金环比下降2.6%至257.58元 降幅持续收窄 [2] - 2026-2028年市场将新增约180万平方米供应 中央商务区和望京-酒仙桥区域占比达70% [3] - 业主方租金让度空间接近极限 市场处于筑底横盘阶段 预计2025年底租金趋稳 [3] - 20个未来产业（如人形机器人、商业航天等）将驱动需求提升 [3] 零售市场 - 二季度新增3个项目带来20万平方米优质零售空间 购物中心总存量升至1686万平方米 [4] - 存量改造加速推进 中海大吉巷、双井京东Mall等项目开业 西单商场改建及朝外片区更新二期获批 [4] - 下半年将新增5个优质零售项目 供应超50万平方米 远郊新建及传统商圈更新为主力 [4] - 特色商业街区（如奥园City街、隆福寺商业街区）融合文商旅体元素重塑消费场景 [4] - 《北京市扩大时尚消费专项行动方案》支持商圈改造、首店品牌引入及国潮老字号发展 [4] 资本市场 - 外资机构对中国内地公募REITs市场参与度显著提升 华夏凯德商业资产REIT总规模约28亿元 [5] - 安博（北京）私募基金完成管理人登记并申报华夏安博仓储物流REIT [5] - 外资项目落地将增强市场信心 吸引更多优质资产入市 [5] 产业园市场 - 生物医药产业载体迎集中交付高峰 昌平及大兴区域供需矛盾加剧导致租金承压 [6] - 运营主体转向"服务+生态"竞争 通过构建园区级生态、产业联盟协作等形成差异化壁垒 [6] - 短期空置率或维持高位 长期高精尖及未来产业发展将释放潜在租赁需求 [6]

公募REITs市场总览 - 截至上半年末公募REITs总市值突破2000亿元 [1][2] - 年初至7月4日多数产品获正收益，嘉实物美消费REIT涨幅最高达51.84%，华安百联消费REIT等4只产品涨幅超48% [1][2] 行业竞争格局 - 头部效应显著：69只产品来自25家管理人，华夏基金(14只/340亿元)、中金基金(10只/280亿元)、平安基金(150亿元)三家管理近40%规模 [1][2] - 新参与者加速入局：南方基金、汇添富基金(发行2只合计25.2亿元)、中银基金、创金合信基金(首农产业园REIT获批)等机构上半年新增布局 [1][3] 新进入者动态 - 汇添富基金发行医药REIT(11.58亿元)和上海地产租赁住房REIT(13.62亿元) [3] - 南方基金成立物流REIT，另有两只数据中心REIT即将发行 [3] - 创金合信基金首农产业园REIT底层资产为中关村移动智能服务创新园，已吸引快手、小米入驻 [3] 行业发展特征 - 头部机构凭借投行股东资源形成协同优势，多数项目依赖股东背景 [4] - 行业处于初级阶段，后来者需聚焦细分赛道(如专业化产业园、城市更新、新能源不动产)建立"专而精"能力 [5] - 头部管理人通过资产筛选、主动管理等经验积累形成品牌效应和投资信任 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 6 月 30 日 - 7 月 4 日）中证 REITs 指数反弹，市场总市值上涨，各板块表现分化，交通板块止跌领涨，仓储物流板块下跌，市场成交活跃度提升，嘉实京东仓储 REIT 拟扩募，部分 REITs 有运营动态 [1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 价格方面，七大 REITs 板块仅仓储物流下跌，交通设施板块止跌领涨，主要受东部经济发达区域路产反弹带动，仓储物流板块下跌受中金普洛斯 REIT 下跌拖累 [2][15][18] - 流动性方面，市场整体成交活跃度较上周提升，市政环保、消费设施和产业园区换手率靠前，市政环保已连续 3 周活跃度靠前 [2][23][26] - 估值方面，REITs 项目估值仍然分化，交通、仓储物流、产业园区板块中债估值收益率靠前，个券具有挖掘空间 [2][35] 一级市场 - 嘉实京东仓储 REIT 拟扩募西安、合肥 2 个物流项目，这是第三只启动扩募的仓储物流 REITs 项目 [3][43] - 本周其他要闻包括中航首钢绿能 REIT 临时调用资金、中信建投国家电投新能源 REIT 发布 2 季度经营数据、中航易商仓储物流 REIT 原始权益人港股私有化、华安外高桥 REIT 租户变动、嘉实京东仓储基础设施 REIT 拟召开投资者关系活动 [51]

全球关税风暴 - 美国向170多个国家发出加税"最后通牒"，最高税率飙升至70%的"灭绝式"关税，将于8月1日正式生效 [1] - 多国强烈反弹：印度拟定制裁关税清单，欧盟高喊"对等反击"，日本启动贸易保护机制，全球贸易局势紧张 [1] A股市场反应 - 沪指冲高回落，走出"避雷针"形态，部分消化关税冲击预期 [2] - 出口依赖度较高的消费电子等板块承压明显，内需主导的基建、金融等板块展现出较强抗跌性 [2] A股防御措施 - 政策层面：央行推出"跨境支付新规"，为银行、金融科技板块构筑政策盾牌 [3] - 资金层面：北向资金通过深股通逆势吸筹，公募REITs扩募为基建板块注入活水 [3] - 技术层面：3430点的10日均线提供支撑，3480点的前高位置成为反攻潜在堡垒 [3] 全球主要股市表现 - 北证50指数涨幅最高，达39 45%，排名第1 [4] - 非国KOSPI指数涨幅28 01%，排名第2 [4] - 德国DAX30指数涨幅20 59%，排名第3 [4] - 恒生指数涨幅20 00%，排名第4 [4] - 上证指数涨幅2 76%，排名第10 [4] - 台湾加权指数跌幅3 38%，排名第15 [4]

基金发行 - 南方润泽科技数据中心REIT（代码180901）为深交所首单数据中心公募REITs，存续期限50年，标志着公募REITs底层资产扩容并填补数据中心领域空白 [1] - 基金发售规模10亿份，初始战略配售占比70%（7亿份），其中原始权益人润泽发展及其关联方认购34%（3.4亿份），其他战略投资者认购36%（3.6亿份） [1] - 润泽发展以A-18数据中心及附属设施作为底层资产发起设立REITs [1] 市场反应 - 询价中96.29%配售对象采用顶格报价，为2024年以来最高比例，保险资金证券投资账户参与度最高（19.40%数量维度，48.14%认购维度） [2] - 基金发行有助于公司盘活存量资产、提升周转速度并拓宽融资渠道，增强滚动投资能力 [2] 公司业务布局 - 润泽科技在全国6大区域建成7个AIDC智算基础设施集群，规划61栋智算中心（约32万架机柜），完成"一体化算力中心体系"框架布局 [2] - 2025年平湖园区100MW和廊坊园区200MW智算中心预计投运，年末累计交付算力中心或达19个 [3] - 公司通过引流策略吸引头部AI客户，廊坊、平湖、大湾区算力中心已获投产订单，占据智算需求爆发先发优势 [3] 行业前景 - AI模型规模扩展推动全球算力需求爆发式增长，国内一体化算力网络和"东数西算"工程将延续行业高景气 [2] - 国产算力产业链前景广阔，相关公司受益于AI应用加速发展趋势 [2][3]

首批IDC公募REITs投资人名单公布 - 南方万国数据中心REIT（508060）预计募资24亿元，认购价格3.000元/份，共8亿份，报价区间每份2.840元-3.021元，无限接近上限 [1] - 南方润泽科技数据中心REIT（180901）预计募资45亿元，认购价格4.500元/份，共10亿份，报价区间每份3.950元-4.531元，无限接近上限 [1] 南方万国数据中心REIT战配投资人情况 - 战配机构投资人53个，限售期主要为36个月，部分为24个月和12个月 [1] - 产业投资人包括北京首源欣荣投资、北京金控资本（24个月）、云南能投资本（12个月） [1] - 保险机构包括中英人寿保险、国寿（24个月）、平安健康险（12个月）等 [1] - 券商参与方包括银河证券、中信建投、国泰海通、华福证券等，限售期多为36个月 [1] - 私募机构包括CPE源峰、上海睿投私募、弘毅等 [1] 南方润泽科技数据中心REIT战配投资人情况 - 战配机构投资人75个 [1] - 产业投资人包括江苏苏豪投资、四川九洲创业投资、山东铁路发展基金等 [1] - 保险机构包括中国保险投资基金、东吴人寿、中意资管等 [1] - 券商参与方包括华泰证券、中信证券、国泰海通等 [1] - 私募机构包括CPE源峰、上海睿投、弘毅、深圳恩泽等 [1] 投资人类型分布 - 南方万国数据中心REIT投资人类型包括产业投资人、保险、券商、私募、公募、FOF、资管、信托、财富管理、担保等 [1] - 南方润泽科技数据中心REIT投资人类型还包括期货机构 [1]

华夏安博仓储物流REIT - 华夏安博仓储物流REIT获深交所受理，基金管理人为华夏基金，专项计划管理人为中信证券 [1][3] - 底层资产为广州开发区、东莞石排和东莞洪梅三处高标准仓储项目，聚焦粤港澳大湾区核心物流节点 [4] - 项目核心优势包括区位稀缺性（广深产业外溢需求）、硬件高标准（现代化高标仓）、租户结构多元（京东、德邦等前十大租户） [5] - 收益分配比例不低于年度可供分配金额的90%，2025年预测现金分派率为5.00%，2026年为5.02% [5] - 运营管理机构为安博关联企业"深圳前海安博"，安博为全球最大物流地产公司之一，在中国24个城市布局44个物流中心 [5] 华夏华电清洁能源REIT - 完成询价，网下认购倍数为224.26倍，认购价格为3.789元/份，募集总额5亿份，预计募集资金18.945亿元 [7] - 公众发售初始份额占比9%（0.45亿份），定于7月7日至8日募集 [7] 创金合信首农REIT - 网下有效认购倍数为128.95倍，认购价格为3.685元/份，募集份额10亿份，拟募集规模36.85亿元 [7] - 公众发售份额0.90亿份，定于7月7日至8日募集 [7] 其他REITs动态 - 南方润泽科技数据中心REIT询价区间为3.02-4.531元/份，南方万国数据中心REIT询价区间为2.014-3.021元/份 [7] - 华夏中海商业资产REIT获深交所受理，底层资产为佛山映月湖环宇城，涵盖零售及娱乐业态 [8]