房贷利率市场动态 - 30年期固定抵押贷款利率降至6.81%，略低于前一周的6.84%，创下自5月中旬以来的最低水平 [1] - 2024年以来房贷利率基本维持在6.81%的高位，与去年同期几乎持平 [1] - 房地美首席经济学家认为利率回落和可选房源增加可能推动潜在购房者重新入场 [1] - 购房贷款申请数量下滑3%，高企的房贷利率持续压制购房和再融资需求 [1] 新建住房市场情况 - 37%的建商下调房价，62%的建商提供销售激励措施，南部与西部地区尤为明显 [2] - 建商最希望看到的房贷利率在5.5%左右，当前较高利率对建商信心构成打击 [2] - NAHB房屋建造商信心指数在6月降至32，为2012年以来的第三低水平，较5月下降两个点 [2] 房贷利率影响因素 - 房贷利率变化受宏观经济和抵押贷款支持证券投资者情绪影响 [2] - 投资者对提前还贷风险的担忧加剧，可能降低对MBS的兴趣 [2] - 10年期美债收益率稳定，但房贷利率仍可能因投资者风险厌恶而上行 [2] 政策与市场预期 - 美联储维持联邦基金利率在4.25%至4.5%区间不变，释放出年内可能降息两次的指引 [3] - 购房者和市场需要适应高利率成为常态的新现实，买卖双方需调整预期 [3]

房价变化趋势 - 70个大中城市房价呈现胶着态势，后市走势不明朗 [1] - 一线城市表现分化：上海涨幅最高达0.5%，北京涨0.1%，广州跌0.2%，深圳跌0.1% [5] - 全国城市房价有涨有跌，但跌幅收窄、涨幅扩大，显示企稳迹象 [5] - 2024年二手房均价下跌6%，部分城市跌幅超15% [5] LPR利率调整影响 - 五年期LPR房贷利率下调10个基点至3.5% [1] - 商贷100万元30年等额本息还款，月供减少56元，累计减少2万元 [3] - 新购房者立即享受利率下调，存量房贷需等待合同调整月（如7月购房需等到8月调整） [11] 购房需求分析 - 城镇居民可支配收入增速从2019年8.9%降至2024年4.5% [4] - 房贷收入比超50%的家庭占比达28% [4] - 户均住房1.2套，城镇化率65%接近瓶颈，首套刚需购房人口年均减少300万 [9] - 房产税试点扩大至10城，持有成本上升挤压租金回报率（约2%） [9] 市场情绪与政策效果 - 平台调查显示多数用户选择"还是不太敢"或"对我都一样" [4][9] - 购房者担忧"省利息2万，亏本金20万"，收入预期不稳定加深恐惧 [5] - 二线城市"购房补贴+放松限购"政策效果尚不明显 [10] 未来楼市分化预测 - 一线城市（北上广深）经济强、人口吸引力大，房价或稳中有升，核心区学区房/豪宅成交回升 [10] - 二线城市根据人口流入流出分化：经济强/人口流入城市企稳回升，经济弱/人口流出城市继续调整 [10] - 三四线城市（如洛阳、岳阳）房价同比跌幅超5%，人口流出年均减少1%-2%，调整为主但幅度或收窄 [10] 季节性因素与观察要点 - 四五月份为楼市交易黄金季节，当前趋势需进一步观察 [9] - LPR下调叠加各地史无前例优惠措施，需关注是否引发楼市反转行情 [9]

美国4月成屋销售数据 - 4月成屋销售环比下滑0.5%，远低于预期的环比增长2% [1] - 未经季节调整的销量同比下滑3.1%，年化销售总数仅400万套，创2009年金融危机以来最差的4月表现 [1] - 实际销量低于预期的410万户和前值的402万户 [1] 房贷利率与市场需求 - 30年期房贷利率升至6.92%，创近三个月新高，且仍在上升 [5] - 高利率和高房价导致购房负担加重，密歇根大学调查显示美国消费者购房情绪接近历史最低 [5] - NAR首席经济学家指出，只有房贷利率下降才能释放被压抑的住房需求 [3] 库存与房价表现 - 4月二手房库存同比增长21%至145万套，为2020年以来最高4月库存 [5] - 全美4月二手房中位售价同比上涨1.8%至41.4万美元，创4月同期历史新高，但涨幅为2023年年中以来最小 [6] - 高价房成交增加带动房价上涨，但销量未随库存提升而改善 [5][6] 区域与房型差异 - 中西部销量回升，西部和东北地区继续下滑，南方市场基本持平 [6] - 独栋住宅销量小幅下滑，公寓跌幅更大 [6] - 西部低价房（0-10万美元）销量同比大幅增长36.7%，而东北地区同价位房销量下滑20.6% [7] 市场流动性与买家结构 - 4月60%的房源在上市一个月内成交，高于3月的57%，18%的房源以高于挂牌价成交 [6] - 投资客和度假买家占比15%，全款支付交易占比25% [6] - 首套房买家占比达34%，为2020年7月以来最高水平 [6]

房贷利率调整 - 广州地区首套房贷款利率从LPR-60个基点调整为LPR-50个基点，即五年期以上首套房贷利率涨10BP至3 1% [1] - 厦门首套房贷利率下限由LPR-50BP调整为LPR-45BP，利率从3 10%增至3 15% [1] - 部分银行尚未执行调整，存在不确定性 [1] 利率调整原因 - 调整可能为应对LPR下调，维持房贷利率不低于3% [2] - 银行认为3%是"生死线"，低于3%可能导致按揭业务无利润或亏损 [2] - LPR预计同步下调10BP，银行加点上调10BP以保持利率稳定 [2] 房贷利率现状 - 多地首套房贷利率为3%，若LPR下调10BP可能进入"2时代" [3] - 北京、上海、深圳首套房利率暂为3 15%，未上调 [3] - 广州去年曾短暂出现2 85%的利率，低于公积金贷款利率 [3] 银行息差压力 - 2025年Q1全国新发放房贷加权平均利率为3 11%，LPR下调后增量房贷利率将逼近3% [4] - 2024年末商业银行净息差降至1 52%的历史新低 [5] - 监管层关注银行利润压力，可能进一步下调存款利率 [5] 市场影响 - 房贷利率进入"2时代"将增强房贷可得性和可偿性 [3] - 低利率可能提升居民加杠杆意愿，促进商业性房贷产品申请 [3] - 未来利率下行空间取决于资金端成本及房地产走势 [3]

房贷利率政策调整 - 广州地区首套房贷利率将从LPR减60个基点调整为LPR减50个基点，实际上浮10个基点 [1] - 市场预期5月20日5年期LPR将下调10个基点，从现行的3.6%降至3.5% [1] - 利率调整与LPR下调形成对冲，广州首套房贷最终利率预计维持在3.0%左右，与调整前水平相当 [1] 行业利率水平与趋势 - 广东2025年一季度新发放个人住房贷款利率较去年同期下降超过70个基点，处于历史低位，并低于全国平均水平 [1] - 业内专家指出，五年期以上房贷利率显著低于3%对银行而言是不可持续的 [1] - 行业共识认为房贷利率过低不符合市场规律，维持在合理水平有利于金融市场秩序和房地产市场平稳发展 [1] 银行定价行为与市场影响 - 部分广东地区银行基于成本收益、风险溢价和可持续发展考量，小幅回调最低房贷利率的加减点幅度 [2] - 房贷利率动态调整是商业银行基于经营成本和市场供需的市场自主行为，有助于其进行合理市场定价并兼顾支持实体经济与可持续经营 [2] - 此次调整被视为政策“微调”，总体房贷利率水平下行，对市场影响趋于正面，有助于稳定市场信心 [2]

房贷利率调整 - 广州首套房贷利率可能上调10BP至3 1%[1] - 利率调整基于LPR-50BP的定价机制[1] - 消息来源为5月17日晚间市场传闻[1] 市场反馈 - 商业银行个贷经理表示双休日无法核实消息真实性[1] - 当地贷款和房产中介经理认为政策存在不确定性[1] - 建议以官方最终公布消息为准[1]

报告行业投资评级 - 看好丨维持 [12] 报告的核心观点 - 止跌回稳政策目标积极，市场预期改善，但4月以来边际下行压力加大 [5] - 行业量价快速下行阶段或已过去，核心区和好房子有结构性亮点；出口承压时产业政策宽松，需关注节奏 [5] - 去年4月和9月是优质地产股底部区间，当前股票较底部溢价不大，地产对经济内循环重要 [5] - 重视具备核心资产的优质房企、受益于化债的当地龙头，以及有稳定现金流的央国企物业 [5] 周度核心内容跟踪 市场 - 本周长江房地产指数+0.92%，相对沪深300超额收益-1.08%，行业排名30/32；年初至今长江房地产指数-5.57%，相对沪深300超额收益-3.32%，行业排名29/32 [6] - 本周板块表现差，开发类及物业类标的多下跌，收租类有涨有跌 [6] 政策 - 央行表态降息降准，金监局将完善与房地产发展新模式适配的融资制度 [7] - 中央：降准0.5个百分点，下调政策利率0.1个百分点，预计带动LPR下行约0.1个百分点，下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点，降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；提及完善融资制度 [7] - 地方：广东省满足住房消费需求，用好专项债，推进城中村改造和收购存量商品房用作保障性住房，建设好房子 [7] 销售 - 样本城市近期备案新房同比振荡，二手同比回落 [8] - 37城新房成交面积四周滚动同比-3.0%，较上周+3.8pct，19城二手房成交面积四周滚动同比+16.0%，较上周-3.5pct；年初至今37城新房成交面积累计同比+1.7%，19城二手房成交面积累计同比+27.8% [8] - 5月截至9日37城新房成交面积当月同比+15.8%，19城二手成交当月同比+16.2%，12城新房及二手合计当月同比+7.8% [8] 当周热点 - 当前重点城市首套房商贷平均利率约3.1%，预计随政策利率和LPR下行10BP至3.0%左右；公贷利率下行25BP后，部分城市首套房商贷最低可降至2.75%左右 [9] - 商贷利率合意涉及租售比和实际利率两个参照系；当前房价下行压力大，降息有托举作用但力度不显著；周期位置比政策力度重要，政策平抑波动而非改变趋势 [2][9] - 行业调整进入下半场，边际斜率有望收敛，新房市场稀缺性和高得房率是亮点，政策宽松方向明确，开发类首选有好城市和好产品的中型房企 [9]

美国春季购房潮升温 - 3月成屋签约销售指数攀升至76.5，环比增长6.1%，创2023年以来最大环比增幅，大幅超过预期的1%和前值的2% [1] - 该指数同比下滑0.1%，好于预期的-5.7%和前值的-7.2% [1] - 30年期房贷利率在3月初降至6.67%，此后回升至6.89%，短期波动激发潜在买家热情 [1] - NAR首席经济学家指出小幅利率波动能鼓励买家入市，待售房屋签约强劲增长表明潜在购房者数量可观 [1] 房贷利率与房价压力 - 成屋签约销售指数仍远低于2021年水平（当时常维持在110以上） [1] - 与2020年3月相比，二手房销售中位房价已上涨44% [2] - 房贷利率维持高位，购房者面临较大成本压力，但房主开始接受现实并增加二手房供应 [2] 区域房价分化与销售表现 - 美国50个最大城市中，11个地区年度中位房价出现下滑，为2023年9月以来最多，阳光地带降幅显著 [3] - 南部3月签约量增长9.8%，创2020年6月以来最大涨幅，中西部和西部也有所增长，东北部略有下降 [3] - 待售房屋签约是二手房市场先行指标，预示未来几个月销售数据可能改善 [3] 经济环境与市场谨慎情绪 - 美国消费者对经济前景持谨慎态度，特朗普政府关税政策引发担忧 [1] - 市场持续复苏取决于房贷利率、房价走势及整体经济环境变化 [3]

电子竞技行业 - 2024年CS Major决赛冠军奖金达50万美元，俄罗斯战队Spirit击败FaZe夺冠，决胜图在经典地图Dust2进行 [1] - 17岁俄罗斯选手Donk成为赛事MVP，职业生涯首年即达到全球TOP1水平，六边形数据全面"爆表"，游戏时长超过17000小时 [1][3] - 电子竞技观赏性被认为超过多数传统体育项目，决赛过程紧张刺激，Spirit曾握有7个赛点但被FaZe追至11:12 [1] 中国债券市场 - 10年期国债活跃券收益率跌破1.8%至1.78%，30年期国债收益率跌破2%至1.9999%，均创历史新低 [6] - 多家券商预测2025年逆回购利率将下降40-50bp，房贷利率降幅更大，前提是经济需要进一步宽松刺激且房价未企稳 [6] - 境外机构预测中国房市2025年整体下跌3-4%，最快2026年触底，部分活跃城市可能提前见底 [6] 社融与货币数据 - 11月M2同比增长7.1%，但M1下降3.7%，2025年1月将调整M1计算方法 [6] - 前11个月社融累计增加29.4万亿，同比减少4.2万亿，贷款增加17.1万亿中企事业单位占比超80% [6] - 房贷利率下调后提前还贷比例较上半年高峰期下降约50% [7] 文化娱乐产业 - 2024年中国游戏市场销售收入3257亿元，同比增长7.5%，《黑神话》单款游戏贡献整体收入3% [7] - 电影市场表现惨淡，2024年票房仅破400亿元，较2023年549亿元下降近1/4，行业利润受边际效应影响显著 [7] - 影视公司股票被建议坚决回避，历史表现普遍不佳 [8] 宏观经济政策 - 政治局会议未提出新内容，但强调政策宽松，部分分析师预测2025年赤字率将达4-4.5%，每1个百分点对应1.2万亿货币宽松 [8] - 2024年IPO撤单企业达431家，融资额度同比下降超80%，A股呈现"长胖不长个"特征，市值较2010年增4倍但指数未涨 [8] - A股年均回报率4%但波动率达23%，逢高卖出策略可提升年化收益 [9]