2020年买房，2023年炒股，2025年买黄金…… 为什么我会精准踩中每一个'"风口"？ 2020年买房：你以为抄底，其实是接盘 2020年，本以为会遭受剧烈打击的房地产行业，出乎意料的疯狂起来。尤其在沈阳，几个"巅峰之作"都出自2020年，当时浑南几个纯新 盘开盘就遭遇疯抢，许多项目"茶水费"都已经收到了手软…… "政策越紧买的越欢"说的就是我，开发商和自媒体反复高喊"这一秒永远最便宜"，中介朋友圈刷屏"房价永远涨"。于是，我心动了，想 着"别人恐惧我贪婪"，疯狂抄底。 结果呢？2023年，我发现房价不仅没涨，反而阴跌不止。一些核心地段勉强撑住，我买的新兴板块的新房已经开始卖不动了，当沈北某 房源"开闸放价"的时候，我知道，瞒不住了，房价可能要向下走了。 但我没想到，2024年更惨。新房打折都卖不动，二手房挂牌量激增，有价无市，想置换？先割肉30%再说。我安慰自己："自住嘛，涨 跌无所谓。"可当初你明明是想"投资"的，不是吗？ 问题出在哪？ 2025年了，我终于要承认，我把房子当成了"资产"，却忘了它首先是"消费品"。房子能住，能落户，能给孩子上学，但它未必能赚钱。 过去20年的暴涨是时代红利，不是市场规 ...

上半年经济形势 - 上半年经济运行总体平稳，大概率增速在 5%以上，一季度 GDP 同比增长 5.4%，二季度同比或将维持在 5%以上[2][7] - 1 - 5 月，全国一般公共预算收入和政府性基金预算收入之和为 11.2 万亿元，同比下降 1.3%；两本预算支出之和为 14.5 万亿元，同比增长 6.6%[8] - 截至 6 月底，超长期特别国债 5000 亿中 2000 亿用于支持设备更新，使用进度 86.5%；3000 亿用于支持消费品以旧换新，使用进度 54%；新增专项债券已发行近 2.2 万亿元，发行进度 49.1%，快于去年同期的 37.2%[8] 下半年经济压力 - 消费品以旧换新面临透支效应和高基数，美对华实际关税税率高达 40%，出口企业或面临压力[2] - 5 月以来房地产销售、投资和价格再度下行，地方财政形势总体仍处紧平衡[2] - 2025 年 6 月，CPI 同比 0.1%，连续两年在 0 附近波动；PPI 同比 -3.6%，连续 33 个月负增长[14] 政策建议 - 加快专项债、超长特别国债发行使用，优化化债政策，拓展消费品以旧换新政策到服务业[3] - 追加预算确保财政支出持续性，启动新一轮有效益投资，稳定房地产市场[3] - 推动“国资—财政—社保”联动改革，加大国资上缴财政力度用于社保体系建设[3]

证券研究报告 | 行业定期报告 2025 年 07 月 13 日 新房和二手房网签面积均同比降幅扩大 推荐（维持） ——样本城市周度高频数据全追踪 总量研究/房地产 一、核心要点 图 1：样本城市新房及二手房网签面积同比（截至 7 月 10 日） 资料来源：Wind、房管局、招商证券等 表 1：样本城市新房及二手房网签面积同比（截至 7 月 10 日） | 新房（7 | | 月 | 1 日-7 | 月 | 10 日） | 二手房（7 | 月 | 月 1 日-7 | 10 日） | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 城市能级 | | 同比 | | 较 | 6 月 | 城市能级 | 同比 | | 较 6 月 | | 样本城市 | | -24% | | -扩大 | -11 PCT | 样本城市 | -10% | -扩大 | -6 PCT | | （39 | 城） | | | | | （16 城） | | | | | 一线城市 | | -21% | | -扩大 | -20 PCT | 一线城市 | -10% | 转负 | - ...

报告行业投资评级 - 行业评级为买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 新房、二手房成交下行压力加大，政策出台必要性提升，预计7月是政策出台窗口期，地产板块将进入博弈政策阶段 [4][5][10] - 下半年地产政策发力方向主要在财政政策，专项债收购闲置土地及存量房进度有望加快，对城市更新、“好房子”建设支持力度将加大，利于加快库存去化、优化供需结构 [6][21] 根据相关目录分别进行总结 政策跟踪 - 7月10日北京政府印发方案，房地产表述与此前会议内容基本一致，供应端优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，完善“保障 + 市场”住房供应体系；需求端发挥住房公积金促进作用，研究制定公积金贷款“带押过户”政策，鼓励提供房屋改造等产品和服务，推进智慧社区建设 [3][8] 周度数据跟踪 - 新房：30大中城市近一周（截至7月11日）新房成交面积137万平米（同比 - 20%、环比 - 48%），1 - 7月累计同比下降4.8%，一线、二线、三线城市近一周成交面积分别为33万平米（同比 - 41%、环比 - 60%）、62万平米（同比 - 23%、环比 - 56%）、42万平米（同比 + 21%、环比 + 8%） [4][9] - 二手房：13城近一周（截至7月11日）二手房成交面积143万平米（同比 - 12.8%），近四周滚动成交面积同比 - 7%，7.1 - 7.11二手房成交同比 - 12%，市场降温明显 [4][9] 投资建议 - 维持行业“买入”评级，建议关注具备拿地能力且土储布局合理的头部房企如保利发展等，以及受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构如我爱我家等 [6][21]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央表态意味着“止跌回稳”仍是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [2] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城周成交环比降50%，一二线降51%、三四线降28%；7月34城月成交同比降16%，一二线降15%、三四线降23% [3][4] - 二手房成交量：上周13城周成交环比降7%，7月月成交同比降12% [11] - 新房库存：15城上周推盘88万平，可售面积环比升0.3%、去化月数环比升0.3个月 [20] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：宏观上住房交易总量增长彰显政策效应，发改委加大新型城镇化投入；公积金层面多地有新政；因城施策方面多地出台规定和补贴政策；土地市场有多宗地块成交 [30][31] - 物管行业：7月7日第八届物业管理创新发展论坛主论坛召开，7月10日成都万科物业服务中标重庆云湖未来物业及运营服务项目第一候选人 [34] 重点公司公告 - 地产公司：天健集团发行中期票据，首开股份提供担保，华发股份人事变动，建发国际分红派息等 [36] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云相关股份变动等 [39] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数上涨6.12%，跑赢沪深300指数，排名31个板块第1位；推荐产品力房企、二手房中介、物业管理、低估值修复房企等 [2][42] - 物管板块：物业管理板块个股平均上涨3.18%，跑赢沪深300指数；截至上周末，板块平均25、26年PE分别为13、12倍 [49][52]

欢迎扫描下方二维码关注： ◈ 个税App提示"住房贷款可能已结清或为非首套"，怎么办？ ◈ 企业购买的二手房该如何折旧？ ◈ 两公司之间书立租房合同，双方都要缴纳印花税吗？ ◈ 以个人名义出租的房子，按季度收取租金21000元需要缴纳增值税吗？ 编者按 毕业季来临,租房需求火爆。作为房东依法履行纳税义 务责无旁贷。房租收入该如何计税? 增值税、个人所得 税、房产税又有哪些具体规定和优惠政策?一图让你轻 松掌握房租收入计税要点,合规纳税不迷茫! 增值税及附加 01 具体内容 个人出租住房 按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额 个人出租非住房, 按照5%的征收率计算应纳税额。 个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租 金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后月 租金收入未超过10万元的，免征增值税。 来源：新疆税务 推荐阅读 来源 新疆税务 欢迎扫描下方二维码关注： 温馨提醒：蓝色柳林财税室为非官方平台，是由编者以学习笔记形式建立的平台，所有笔记写作记录的文章及转发的法律法规仅供读者学习 参考之用，并非实际办税费的标准，欢迎交流学习，共同分享学习经验成果。文章版权归原作者所有，如有不妥，请联系删除。 城 ...

土地市场现在成了 "优等生" 和 "差等生" 的分水岭。数据显示，上半年，涉宅用地成交规模同比涨18.4%，出让金涨45%，楼面价涨22.3%，标志市场信心修 复，"量价齐升"凸显。上半年土地市场，整体算是在逐步止跌回升，不过依然呈现冷热不均现象：头部房企拿地策略纷纷都聚焦于核心城市，优质地块竞争 激烈、溢价率较高；但是多数三四线城市土地市场则相对平淡。 同时还有个新动向：熬了好几年的民营房企，最近开始重返土地市场了，上半年拿地百强里，民企占了快三成。这就像冬天里冒出的嫩芽，说明他们心里的 底气慢慢回来了。 我们再来看看新房和二手房市场方面，2025年上半年，百城二手房价格累计下跌3.60%，3月以来环比跌幅有所扩大，6月环比下跌0.75%。不过新房会相对 好一些，可能跟优质改善项目入市有关，在这种趋势带动下，上半年百城新房价格累计上涨1.16%。 6月8日新华社发了篇文，给当下楼市定了个性：随着各个层面陆续推出一揽子利好政策，我国房地产市场正在呈现积极变化。政策"组合拳"持续显效，房地 产市场保持基本稳定。虽然住房数据仍然偏弱，但有一些积极信号表明，最糟糕的时期可能已经过去。在经历了过去几年的调整后，中国房 ...

经济数据发布 - 国家统计局将于7月15日公布6月工业增加值、固定资产投资、社会消费品零售总额等经济数据以及上半年国民经济运行数据 [1] - 国务院新闻办公室将于7月15日上午10时举行新闻发布会介绍2025年上半年国民经济运行情况 [2] - 国务院新闻办公室将于7月14日上午10时举行新闻发布会介绍2025年上半年进出口情况 [3] 行业数据发布 - 国家统计局将于7月15日公布2025年6月商品住宅销售价格指数月度报告 5月份70个大中城市各线城市商品住宅销售价格环比下降 同比降幅继续收窄 [6] - 新一轮成品油调价窗口将于7月15日24时开启 今年以来国内油价已进行"六涨五跌两搁浅"共十三轮调整 [5] 行业峰会 - 第三届中国国际供应链促进博览会将于7月16日至20日在北京举办 主题为"链接世界 共创未来" [7] - 第12届世界化学工程大会暨第21届亚太化工联盟大会将于7月14日至18日首次在中国召开 [7] - 第十二届航空动力和燃气轮机聚焦大会暨展览会将于7月16日至18日在上海举行 [7] - 2025年中国国际核聚变与核能源产业大会暨博览会将于7月16日至18日在上海举办 [7] 股票解禁 - 下周共有42家公司限售股解禁 按7月11日收盘价计算解禁总市值超260亿元 [8] - 解禁市值前三名分别为天岳先进(74.87亿元)、迈威生物-U(54.20亿元)、宝立食品(30.10亿元) [8] - 解禁股数前三名分别为宝立食品(2.41亿股)、北新路桥(1.77亿股)、迈威生物-U(1.69亿股) [8] - 星辉环材解禁数量占总股本比例最高达63.78% 解禁市值27.525亿元 [9] 新股发行 - 下周将有2只新股发行 合计发行约9073万股 预计募资12.36亿元 [11] - 沪市主板技源集团发行价10.88元 申购上限1.2万股 顶格申购需配市值12万元 [12] - 创业板山大电力发行价14.66元 申购上限1万股 顶格申购需配市值10万元 [12]

政策环境 - 2025年上半年房地产市场在政策持续调控下逐步向稳定健康发展 政治局会议定调房地产进入稳市场新阶段 部署城市更新、高品质转型和库存优化三大核心任务 [3] - 4月份两部门出台一揽子金融政策 降成本、扩需求、稳预期三管齐下稳需求 地方层面专项债回购土地公告发布频次明显提升 多地出台促消费政策并放开行政管控 [3] - 预计下半年将进一步加力稳市场 城市更新和土地收储政策全面落实将改善行业库存压力 加快实现供求关系新的动态平衡 [3] 宏观经济与行业数据 - 2025年上半年国民经济运行总体平稳 高质量发展态势持续 前5月出口总额增长超过7% [5] - 房地产销售基本平稳 新房销售面积和金额同比保持稳定 新建商品住宅价格同比降幅继续收窄 待售面积连续三个月减少 [5] - 2025年土地交易量持续低位 拟收储宅地快速推进 预计推动行业去库存超过3.5亿平方米 [5] 土地市场 - 2025年上半年土地市场延续缩量提质趋势 成交规模同比下降8% 但各能级平均楼板价均上涨 溢价率大幅回升 [7] - 重点城市屡屡拍出优质高溢价高总价地块 企业投资延续回暖之势 土地市场各项成交指标持续释放积极信号 [7] - 下半年地方政府将加强落实"控量提质" 与土地收储全面推进形成促进库存下降的两大抓手 央国企仍将是土地市场主力 [7] 楼市表现 - 2025年二季度新房供求环比持增同比回落 上半年供给约束显著 成交基本与去年同期持平 高得房率新规住宅维持市场热度 [9] - 二手房增长动能明显放缓 学区置业热潮已过 优质新盘入市分流改善客群 [9] - 预计下半年新房成交绝对量三季度环比回落 同比降幅进一步收窄 四季度跌幅扩大 全年呈弱复苏走势 [9] 产品发展 - 2025年上半年行业聚焦"好房子"建设 《住宅项目规范》正式实施 标志着住宅产品迈入高质量发展新阶段 [11] - 新规产品大量涌入市场 高赠送率引发新旧产品矛盾 广州、成都等城市已率先对新规产品实施更严格监管 [11] - 住宅产品发展形成清晰低碳化路径 将持续在绿色低碳方面全方位发展 [11] 房企表现 - 2025年上半年房企整体业绩止跌回稳 1-5月百强房企中45%企业累计业绩同比增长 其中20家同比增幅大于30% [13] - 购房者信心和预期仍在修复过程中 叠加房企库存压力持续增长 企业销售仍面临严峻挑战 [13] 融资环境 - 2025年上半年房企融资规模达1844亿 同比下降30% 二季度融资1004亿 仍处于历史低位 [14] - 2025年第三季度是房企偿债高峰 到期规模约1600亿元 若销售市场长期低迷 已重组债务房企仍面临再次违约风险 [14]

房企债务重组现状 - 多家房企进入债务重组阶段，包括龙光、融创、旭辉、正荣等，目标从展期转向大幅减债以轻装上阵 [2] - 截至7月初，融创、富力、中梁等十多家房企债务重组或重整已获批，部分房企境外债重组也获债权人通过 [2] - 化债工具涵盖资产抵债、现金回购、债转股及留债展期等，现金偿还比例多低于20%，减债比例接近50% [2] 龙光境内债重组案例 - 龙光境内债重组涉及21笔债券及资产支持证券，本金余额219.6亿元，方案获债权人表决通过 [2][5] - 重组方案包括全额转换特定资产、资产抵债、现金购回（价格上调至18%）、债转股及留债展期，短期支付现金上限仅6亿元 [6] - 提供29项增信资产并分类匹配，境外筹集5亿元现金及5.3亿股股票支持重组，但增信资产质量被债权人评价为"去化不良" [6][7] 房企运营与债务压力 - 龙光2024年营收232.6亿元，权益销售额71.8亿元，净亏损66.2亿元，货币资金55.89亿元中受限资金占比高，有息负债达682.75亿元 [9] - 龙光土地储备降至2361.41万平方米，无新增土储，存量多为滞重资产，2024年交付2.8万套房屋但现金流仍紧张 [9][10] - 境外债重组已获80%债权人支持，留债24.19亿美元，综合削债比例达70% [10] 债权人博弈与妥协 - 旭辉调整境内债方案，现金回购金额提至2.2亿元（价格从18%升至20%），以北上广资产设立服务型信托并提高信托份额价值 [12] - 增设0.2%同意费鼓励债权人支持方案，但债权人认为增信资产仅为收益权且无兜底，改善有限 [12][13] - 债权人因房企生存压力被迫接受高比例削债，双方共识是房企持续运营才能保障偿债基础 [13][14]