房企债券融资 - 2025年上半年房地产行业债券融资总额2541.9亿元，同比下降10.0%，降幅较上年同期收窄 [1] - 信用债发行规模1526.6亿元，占总融资规模的60.1%，发行规模前十的企业信用债融资金额占比达48.2%，较上年增加4.1个百分点 [1] - ABS发行规模958亿元，同比增长4.8%，占债券融资总规模近38%，较上年同期上升5.3个百分点 [1] - 头部房企信用优势显著，资金向头部企业富集，有利于相关公司灵活匹配融资结构 [1] 深圳商品房供应 - 深圳第三季度计划入市33个商品房项目，预计供应房源135.12万平方米共12351套 [2] - 住宅供应面积107.99万平方米共10673套，占主体地位 [2] - 其他类别包括商务公寓2.51万平方米共129套，商业6.93万平方米共710套，办公17.70万平方米共839套 [2] - 大量住宅供应有利于满足刚性和改善性住房需求，优化行业产品结构 [2] 越秀地产融资 - 越秀地产获得10亿元人民币（或等值港元）的循环贷款融资，贷款期为364天 [3] - 融资协议规定，若越秀集团持股低于30%或丧失管理控制权，即构成违约事件 [3] - 此笔融资有助于增强公司资金流动性，为项目开发、运营及土地储备拓展提供支持 [3] 龙湖集团偿债 - 龙湖集团年内累计兑付公开债超90亿元，包括5.225亿元的"20龙湖拓展MTN001B"和17.66亿元的"22龙湖04" [4] - "20龙湖拓展MTN001B"发行规模5亿元，利率4.5%，发行期限5年 [4] - 此次兑付彰显公司稳健的财务状况，巩固市场对其偿债能力的信心 [4] 汇景控股复牌 - 汇景控股已达成联交所复牌指引，申请于7月14日复牌 [5] - 复牌指引包括刊发未发布的财务业绩、证明符合上市规则及披露重大资料 [5] - 复牌有助于公司重获资本市场交易机会，恢复融资渠道 [6]

政策框架与行业转型 - 中央与地方政府密集出台文件构建"好房子、好服务"政策框架 当前工程已在全国推进 [1] - 社会需求从"住有所居"向"住有宜居"跃升 "好服务"成为"好房子"的核心及延续 [1] - 房地产增量开发放缓 存量资产运营比重提升 物业服务从"住宅附属品"向"社区价值创造者"转型 [4] - 物业管理行业从高速扩张过渡到高质量发展新时期 [4] 物业服务现状与挑战 - 中指研究院《2025中国物业服务满意度研究报告》显示行业满意度均值呈波动下行态势 [1] - 物业服务水平亟待提升 需从"被动响应"向"主动创变"转型 [1] - 满意度下滑由成本管控效能 市场适应性等多因素导致 [2] 服务模式创新 - 提出"弹性定价"机制 将服务选择与定价权交予业主 含两种操作模式：业主大会协商差异化收费 或提供明细服务清单按需选择 [2] - 基础服务需形成"主动发现—即时响应—持续优化"生态 覆盖空调清洗 油烟机拆卸等高频需求 [3] - 创新运营场景服务包括新婚布置 宠物投喂 智慧安保等 构建多元化增值服务体系如社区食堂 文娱活动 [3] 行业协同发展 - "好服务"需政府 行业协会 业主等多方合力共建 政策需强化引导监督 [3] - 建议建立行业准入机制 投诉处理平台 推广"红黑榜"监管 智慧物业平台等模式 [3] - 政策可强化服务标准认证 推动竞争格局从"价格导向"转向"品质导向" [3] 价值关联性 - 服务价值与资产价值强关联 "好房子"与"好服务"均为"宜居"关键要素 [2] - 拓宽服务边界 提升质量是突破满意度瓶颈的根本路径 [2]

房地产市场稳定政策 - 各地通过收购存量商品房构建"市场+保障"房地产发展新模式 促进供求关系再平衡 [1] - 郑州市明确收购存量商品房用作保障性住房进行配售或配租 面向全市征集房源 [1] - 广西提出2025年力争收购存量商品房2 5万套 用好专项债券和保障性住房再贷款等工具 [1] 存量商品房收购创新举措 - 广东省将收购存量商品房与城中村改造结合 广州市九佛街道项目完成房票认购近1000套 去化面积10万平方米 认购金额超16亿元 [2] - 广州6月新房网签6796套创年内新高 专项借款收购存量商品房用作安置房是主要动力 [2] - 浙江和四川5月发布用于收购存量商品房的专项债合计19 2亿元 收购11个项目 [2] 金融支持与政策协同 - 专项债和保障性住房再贷款协同发力 提升去库存效率 稳定房地产市场 [3] - 央行货币政策委员会提出加大存量商品房和土地盘活力度 巩固市场稳定态势 [3] - 建议各地做好"以需定购"工作 摸排居民需求并合理制定收购价格 匹配收购标的 [3]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6][54] 报告的核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度预计超2008、2014年且尚在推进中 [4][54] - 地产作为早周期指标，配置地产相当于配置经济风向标 [4][54] - 行业竞争格局改善，头部国央企和少量混合所有制及民企拿地和销售表现优，品质房企更受益 [4][54] - “只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”观点奏效，该城市组合销售前期反弹表现更好 [4][54] - 供给侧政策有新变化，收储、处置闲置土地等政策是观察落地重要方向，一二线更受益 [4][54] - 2025年以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制重要 [4][54] 各部分总结 土地市场持续分化演绎 - 2025年上半年300城住宅用地出让金同比+27.5%，成交面积-5.5%，出让金增长因结构分化，一线及二线城市出让金增长超40%，TOP20城市宅地出让金占比升至68%，但土地出让量能仍处历史低位 [3][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为6.1%，领先沪深300指数5.30个百分点，在31个申万一级行业排名第1名 [2][12] - 本周上涨个股104支，较上周增40支，下跌股数10支；涨幅居前五为渝开发、乾景园林、绿地控股、光大嘉宝、新湖中宝 [12] - 本周重点48家A/H房企中上涨42支，较上周增16支，涨幅前五为远洋集团、绿地控股、绿景中国地产、龙光地产、禹洲集团 [12] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周30个城市新房成交面积131.0万平方米，环比降54.8%，同比降20.2%；一线城市环比-60.2%，同比-37.5%；二线城市环比-57.0%，同比-20.3%；三线城市环比-43.3%，同比+6.1% [1][23] - 7月累计新房成交面积，样本30城223.5万方，同比-21.2%；一线城市56.0万方，同比-34.6%；二线城市113.6万方，同比-18.3%；三线城市53.9万方，同比-8.3% [30] - 今年累计28周新房成交面积，样本30城5517.6万方，同比+0.9%；一线城市1444.6万方，同比+8.8%；二线城市2637.3万方，同比-3.9%；三线城市1435.6万方，同比+2.8% [1][30] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计188.2万方，环比降3.7%，同比降7.2%；一线城市环比-14.3%；二线城市环比+6.7%；三线城市环比-2.1% [2][35] - 年初至今累计二手房成交面积5757.2万方，同比增20.4%；一线城市2368.2万方，同比+25.3%；二线城市2676.9万方，同比+18.7%；三线城市712.2万方，同比+12.0% [2][35] 重点公司境内信用债情况 - 本周（7.7 - 7.13）发行房企信用债26只，环比增8只；发行规模226.83亿元，环比增124.35亿元；总偿还量192.05亿元，环比增125.02亿元；净融资额34.78亿元，环比减0.67亿元 [3][48] - 主体评级以AAA（73.5%）为主，债券类型以私募债（34.4%）为主，债券期限以3 - 5年（51.5%）为主 [48] - 本周发行利率下降，如25天地二3年期公司债利率较之前同类型同期限可比债券降203bp [50] 本周政策回顾 - 住建部调研组赴广东、浙江调研，要求促进房地产市场平稳健康高质量发展，因城施策，加快建设“好房子”，推动市场止跌回稳 [53] - 北京优化住房消费新供给，发挥公积金作用，研究“带押过户”政策，鼓励相关产品服务和智慧社区建设 [53] - 湖北孝感推行楼市新政，含购房补贴、金融政策支持、“以旧换新”等12项措施 [53] - 广东针对国有建设用地上不动产登记8种历史遗留问题提出处置措施 [53] 投资建议 - 配置方向可选基本面alpha公司，如H股的绿城中国等，A股的滨江集团等 [4][54] - 地方国企/城投/化债相关公司，如城投控股等 [4][54] - 中介公司贝壳 [4][54] - 跟涨的物业相关公司，如华润万象生活等 [4][54]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为增持，维持评级 [3] 报告的核心观点 - 投资主线为政策拉动与内容供给共振，暑期档票房修复动能延续 [17] - 多地发放电影消费券，文旅融合创新消费场，电影消费券从“短期补贴”向“场景融合”演进，有望推动影院客流恢复与产业链多元增收 [2][17] - 2025年暑期档定档影片超60部，国产影片类型多元化，主旋律、现实题材、悬疑片和国产动画表现亮眼，整体内容质量支撑票房结构修复 [2][18] - 截至7月11日，2025年暑期档累计票房29.53亿元，平均票价降至39.4元创三年来新低，上座率仅3.52%，若内容供给增强，有望带动观影人次回暖，推动票房持续增长 [20] - 中央地方协同推动电影消费券机制常态化，政策端“观影+城市消费”融合探索，有望推动产业链多元收入渠道拓展 [20] - 建议关注两条投资主线，一是院线端龙头【万达电影、横店影视、幸福蓝海】，二是内容与服务平台【中文在线、光线传媒、上海电影、分众传媒】 [21] 根据相关目录分别进行总结 市场行情回顾（2025.07.07 - 2025.07.11） - 本周社会服务（申万）板块指数周涨跌幅为2.11%，在申万一级行业涨跌幅中排名13/31 [5] - 各基准指数周涨跌幅情况为创业板指2.36%、社会服务2.11%、深证成指1.78%、上证指数1.09%、沪深300 0.82% [5] - 子行业涨跌幅排名为专业服务5.28%、教育1.67%、旅游及景区0.95%、酒店餐饮0.02%、体育Ⅱ -0.06% [5] - 个股涨跌幅排名前五为国义招标70.62%、锋尚文化22.42%、凯撒旅业13.49%、兰生股份12.52%、零点有数9.61%；排名后五为安邦护卫 -6.41%、张家界 -4.03%、天目湖 -3.33%、豆神教育 -2.28%、实朴检测 -2.16% [5] 行业新闻动态 - 7月10日浙江宁波文旅在日本东京举办推介会拓日韩市场，吸引日本旅行商洽谈 [22] - 本届上影节6月13 - 22日举办，征集3900余部影片，入选展映430余部，拉动消费近50亿元，推动产业融合 [22] - 绩谭旅游快线贯通，将黄山、九华山游客引流至绩溪，重塑区域旅游格局 [23] - 河南安阳殷墟博物馆和北京法海寺壁画艺术馆暑期成为热门打卡地，激活“夏日经济” [23] - 7月10日宁夏在巴黎举办文化旅游推介会，拓展入境旅游市场 [23]

报告行业投资评级 - 看好丨维持 [12] 报告的核心观点 - 止跌回稳政策目标一定程度提振市场预期，但4月以来边际下行压力加大 [5] - 行业量价快速下行阶段或已过去，核心区和好房子有结构性亮点；出口承压时产业政策宽松概率加大，需关注节奏问题 [5] - 去年4月和9月对应优质地产股底部区间，当前股票位置较底部溢价不大，且地产对经济内循环重要性不容忽视 [5] - 重视具备区域和产品优势的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [5] 周度核心内容跟踪 市场 - 本周长江房地产指数+6.07%，相对沪深300超额收益为+5.26%，行业排名相对靠前（1/32）；年初至今长江房地产指数+1.16%，相对沪深300超额收益为-0.87%，行业排名相对靠后（25/32） [6] - 本周房地产板块表现较好，开发和物业类标的以上涨为主，收租类多数下跌 [6] 政策 - 武汉将加大政策组合拳力度，完善政策工具箱，聚焦商办类房屋去化、特定人群购房补贴及加大高品质住房供应；推动市区平台公司研究跨区“以旧换新”；加大开发贷款投放，力争全年“白名单”项目授信500亿元以上；推进“拿地即开工”，力争新增房地产项目上市销售100个 [7] - 广东明确负面清单，对“小产权房”、违反永久基本农田和生态保护红线管控要求建设等情形，一律不得登记 [7] - 北京优化住房消费新供给，进一步发挥住房公积金促进作用，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款；研究制定住房公积金个人住房贷款“带押过户”政策 [7] 销售 - 样本城市新房及二手备案同比继续回落 [8] - 37城新房成交面积四周滚动同比-17.1%，较上周-3.6pct，19城二手房成交面积四周滚动同比-6.3%，较上周-7.2pct；年初至今37城新房成交面积累计同比-3.4%，19城二手房成交面积累计同比+17.2% [8] - 7月截至11日，37城新房成交面积当月同比-19.0%，19城二手成交面积当月同比-11.5%，12城新房及二手合计-17.6% [8] 当周热点 - Q2以来行业量价跌幅加大，多数城市房价低于去年9月，月环比跌幅接近政策阈值，止跌回稳政策目标面临新挑战，政策宽松预期强化，重大会议节点前或是板块买入窗口 [2][9] - 常规政策空间和效果有限，但超常规政策空间在当前框架内较大，包括房贷结构性工具、公积金深度降息、旧改货币化安置等，关键是防风险的必要性和时间点；政策预期比政策实质更重要 [9] - Q3都是交易窗口，7月交易级别可能不及9月，届时宏观和产业维度数据压力加大，股价波动阶段是更好的买入机会 [9] - 基本面主线首选库存压力小且产品力相对突出的优质房企，如滨江集团等；弹性主线可下沉至边际改善型和债务重组型房企；具备稳定现金流和潜在高股息的商业地产、物业管理和经纪等领域的龙头企业，是中长线配置机会，超额现金可提供进一步期权价值 [9]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 新房成交面积同环比下降，加大闲置存量土地回收力度 [4] - 本周68城新房成交同环比下降，20城二手房成交面积同环比下降 [4] - 土地成交面积同比增加，溢价率环比上涨，国内信用债发行规模同环比上涨 [4] - 武汉土拍市场火热，4宗东湖高新区住宅用地出让共收金13.87亿元 [4] - 2025年至今销售初步企稳，预计后续政策积极温和，将有更多财政及货币政策出台助力行业发展 [4] - 积极政策下存量收储及城中村改造有望加速，改善住房供求关系，维持行业“看好”评级 [4] 根据相关目录分别进行总结 闲置存量土地回收力度，持续扩大农业转移人口保障性住房供给 - 中央层面：国家发改委城市和小城镇改革发展中心以“两重”“两新”资金加大新型城镇化投入，允许人口流入城市利用资金加大闲置存量土地回收和存量商品房收购，扩大保障性住房供给 [5][13] - 地方层面：广东明确“小产权房”等情形不得登记；江苏无锡给予购房补贴；海南推商转公贷款新政；北京优化住房供给体系；大连提高高层次人才公积金贷款额度 [14] 销售端：新房与二手房成交面积同环比下降 - 68大中城市新房成交面积同环比下降：2025年第28周，68城商品住宅成交面积169万平米，同比降19%，环比降44%，年初至今累计成交面积6728万平米，累计同比降9% [6][18] - 20城二手房成交面积同环比下降：2025年第28周，20城二手房成交面积186万平米，同比增速 -8%，年初至今累计成交面积5565万平米，同比增速 +10% [6][35] 投资端：土地成交面积同比增加，武汉土拍市场火热 - 2025年第28周，100大中城市推出土地规划建筑面积2991万平方米，成交2668万平方米，同比增49%，成交溢价率4.9% [38] - 一线城市成交土地规划建筑面积36万平方米，同比降58%；二线城市成交1212万平方米，同比增79%；三线城市成交1421万平方米，同比增38% [38] - 多地土地出让情况：深圳、杭州、青岛、南京、苏州、武汉等地有土地出让，部分地块溢价成交 [39][41] 融资端：国内信用债发行规模同比增加，环比增加 - 2025年第28周，信用债发行154亿元，同比增61%，环比增72%，平均加权利率2.46%，环比增加25BP [7][47] - 信用债累计发行规模2005亿元，同比减少13% [7][47] 一周行情回顾 - 板块表现：2025年7月7 - 13日，房地产指数上涨6.12%，沪深300指数上涨0.82%，相对收益5.3%，板块表现强于大市，排第1位 [52] - 个股表现：涨幅前5为渝开发、绿地控股等；跌幅后5为阳光股份、*ST银亿等 [52] 投资建议 - 维持行业“看好”评级，因销售初步企稳，政策将积极温和，存量收储及城中村改造有望加速 [59]

北京房地产市场概况 - 2025年上半年北京共有39个项目取得商品房预售许可证，同比增长21.88%，其中3月、4月集中获批19个，占总量近五成 [1][3] - 北京上半年新房成交面积同比增长3%，成交18563套，同比增长23.89%，成交金额1459.9亿元，同比增长29.7% [1][7] - 改善型需求占比达到47%，建筑面积120平方米以上户型成交数占比首次突破30% [7] 区域市场表现 - 海淀区供应量最大为4035套，丰台区、朝阳区则分别为3055套和2340套 [3] - 海淀区和樾玉鸣、和樾望雲两个项目分别去化达78.6%和85.57%，通州区招商云璟揽阅、朝阳区中海萬吉玖序、海淀区颐海澐颂等项目去化率均超过50% [3] - 上半年北京共有6个楼盘销售额超40亿元，其中海淀区4个，朝阳区2个 [7] 价格区间表现 - 1000万—2000万元价格区间的改善型房源表现亮眼，成交套数同比激增近九成，占比从2024年的12%提升至约19% [1][7] - 前五个月500万元以下二手房成交占比超六成，新房产品转向满足改善性需求 [7] 土地供应与政策影响 - 上半年北京成交22宗涉宅用地，延续"城六区及轨道交通节点主导、平原多点协同"的供地策略 [1] - 2021年北京土地出让环节出台关于净现房销售面积的规定影响显现，现房部分在今年上半年集中入市 [4][5] - 北京在年初明确优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，多个区域地块均位于地铁周边 [10] 产品创新与市场趋势 - 开发商通过优化居住面积、完善功能布局、升级室内精装标准及社区配套等全维度改进，精准契合改善型购房者需求 [8] - "好房子"项目得房率均突破90%，在全屋智能配置及适老设施建设方面有所增加 [10] - 北京发布《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，强调优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，推进全屋智能物联 [11]

无论社会舆论场上如何唱衰高考的意义，现实生活里，中产家庭对教育资源的争夺从未妥协。 尤其是对于无数靠着读书和踩中时代红利、实现阶级跃迁的北漂中产而言，前半生在这座资源高度集 中、落户门槛却又极为森严的城市里倾尽全力，到了中年，面对子女教育问题时，依旧不得不小心翼翼 地在户籍、房价、政策之间辗转腾挪，试图寻找到一条"折中"的出路。 而天津，这座距离北京高铁半小时可达的城市，成了许多北漂中产首选的"退路"。它不仅地理位置上与 帝都无缝衔接，更承载着一代"小镇做题家"对教育资源再分配的朴素期待。 在他们的想象中，天津更低的高考录取分数线、相对可控的生活成本，以及与北京相近的文化氛围与生 活方式，仿佛每一条都在暗示：这是一条能够让子女进入名校的"降维通道"。 然而，理想终究要回归现实。倘若对天津的教育现状再深一步了解，便会意识到，这一切不过是一种被 理想化的幻象。所谓的"教育红利"，实际上是另一场资源博弈的开局。 在天津，月薪过万的工作并不好找，但学区房的价格早已水涨船高，优质资源依然集中在少数几个核心 区域，阶层分化同样在这座城市里悄然上演。 而在这些结构性问题面前，曾被人们寄予厚望的"教育捷径"，对于绝大多数北漂 ...

买房就会有房贷，不买房子就要租房子，到底谁更焦虑，网友吵翻。 以前买不起车子，只能去租车，现在基本家家户户都有一辆以上的车，因为现在大家生活条件好，都买 得起车的，买不起全款车的，也就按揭买车。买车好像是天经地义，因为车子是面子，租房还是自己房 子，最起码别人看不到。 很多人都在嘲讽那些按揭买房的人，因为每个月要还房贷，如果降薪裁员，还不起房贷甚至还要断供。 同样是按揭买车，好像是天经地义，没人冷嘲热讽，因为车子是交通工具。 有房贷的人天天算着月供过日子，工资刚到账第一时间"喂"银行，有人自嘲，每天睁眼就想着有没有钱 给银行，根本不敢想辞职、不敢生病、不敢旅游、什么奶茶，咖啡都要薅羊毛，甚至是不买了。 租房就像打游击，三天两头要搬家，害怕房东要涨租，租了房子空调都不敢开，因为空调电费太贵了。 相亲的时候被问有没有房，孩子读书的时候也没有能力让孩子就近入学，租房的环境也不好，只能和一 帮来自无五湖四海的打工人居住在一起，根本享受不到品质生活，也没有管家的问候。 在你工作的这座城市中，有着万家灯火，却没有一盏属于你的灯。没房的人不是不想买房，他们也是很 想买房的，只不过是怕自己背不起房贷，又怕自己高位站岗，前怕狼 ...