买房就会有房贷，不买房子就要租房子，到底谁更焦虑，网友吵翻。 以前买不起车子，只能去租车，现在基本家家户户都有一辆以上的车，因为现在大家生活条件好，都买 得起车的，买不起全款车的，也就按揭买车。买车好像是天经地义，因为车子是面子，租房还是自己房 子，最起码别人看不到。 很多人都在嘲讽那些按揭买房的人，因为每个月要还房贷，如果降薪裁员，还不起房贷甚至还要断供。 同样是按揭买车，好像是天经地义，没人冷嘲热讽，因为车子是交通工具。 有房贷的人天天算着月供过日子，工资刚到账第一时间"喂"银行，有人自嘲，每天睁眼就想着有没有钱 给银行，根本不敢想辞职、不敢生病、不敢旅游、什么奶茶，咖啡都要薅羊毛，甚至是不买了。 租房就像打游击，三天两头要搬家，害怕房东要涨租，租了房子空调都不敢开，因为空调电费太贵了。 相亲的时候被问有没有房，孩子读书的时候也没有能力让孩子就近入学，租房的环境也不好，只能和一 帮来自无五湖四海的打工人居住在一起，根本享受不到品质生活，也没有管家的问候。 在你工作的这座城市中，有着万家灯火，却没有一盏属于你的灯。没房的人不是不想买房，他们也是很 想买房的，只不过是怕自己背不起房贷，又怕自己高位站岗，前怕狼 ...

房地产发展新模式 - 政策鼓励建设高品质住房以创造结构性增量市场，类比新能源汽车崛起案例，重点推动安全、舒适、绿色、智慧的好房子[1] - 央行设立3000亿元保障性住房再贷款支持存量房收储，财政部明确专项债可用于收购存量商品房，后续政策可能在定价机制、再贷款利率等方面优化[2] - 2000年前老旧小区纳入改造范围，城中村改造扩至全国地级市，2024年新增100万套基础上继续扩大规模，聚焦"一老一小"配套[3] - 改革商品房开发、融资、销售等基础制度，建立"人、房、地、钱"联动机制及房屋全生命周期管理，包括房屋体检、养老金等制度[4] 全球资产表现 - 美股三大指数齐跌，道指领跌1.02%，标普500、纳指分别跌0.31%、0.08%，能源板块逆势涨2.5%[5] - 布伦特原油周涨3.02%至70美元/桶上方，纽约期铜受关税影响飙涨9.0%，沪铜跌1.5%[6] - 美元指数反弹0.91%至97.87，10年期美债利率上行8BP至4.43%，日元对美元贬值2.04%[7] - A股万得全A周涨1.71%，地产、钢铁、非银领涨6.1%、4.4%、4.0%，两市日均成交额升至1.5万亿元[8] 关税政策影响 - 美国将基准关税税率上调至10%-50%，加权平均有效关税率升至18%，创1930年代以来新高，预计拖累2025年GDP增速0.7pct[9][10] - 新增铜进口50%关税及药品阶梯关税（最高200%），汽车零部件维持25%税率[11] - 欧盟表示若8月1日前未达成协议将采取对等反制措施[11] 美联储政策动向 - 6月议息会议维持"观望"策略，多数官员认为今年降息合适但需满足通胀影响温和、长期预期稳定等条件[12] - 美联储下修关税假设，小幅上调2025-2027年GDP增速预测，认为经济衰退概率下降[13] 国内经济高频数据 - 7月第二周实际GDP同比5.10%，名义GDP同比3.70%，工业品价格受"反内卷"催化回升[14] - 社零同比预计5.79%，乘用车零售同比增1%，30城新房销售同比降幅扩大[15] - PPI环比止跌回升0.03%，同比-3.29%，CPI环比+0.15%但同比-0.25%[16] 财政与货币政策 - 央行通过保障性住房再贷款、养老再贷款等结构性工具扩大需求，可能重启国债买卖或降准[17] - 宏观审慎政策引导银行收敛对产能过剩行业融资，推动落后产能出清[18] - 新增专项债发行加速，三季度化债专项债占比达85.5%，实物工作量有望修复[19][20] 产业动态 - 钢铁、石化化工、有色、建材四大行业占节能降碳行动目标的75%-77.7%[21] - 碳酸锂期货周涨0.3%，工业硅期货涨5.7%至8540元/吨，存储芯片DXI指数涨0.8%[22] - 国资委推动国有资本加快向战略性新兴产业集中，突出场景应用与新基建[24]

2020年买房，2023年炒股，2025年买黄金…… 为什么我会精准踩中每一个'"风口"？ 2020年买房：你以为抄底，其实是接盘 2020年，本以为会遭受剧烈打击的房地产行业，出乎意料的疯狂起来。尤其在沈阳，几个"巅峰之作"都出自2020年，当时浑南几个纯新 盘开盘就遭遇疯抢，许多项目"茶水费"都已经收到了手软…… "政策越紧买的越欢"说的就是我，开发商和自媒体反复高喊"这一秒永远最便宜"，中介朋友圈刷屏"房价永远涨"。于是，我心动了，想 着"别人恐惧我贪婪"，疯狂抄底。 结果呢？2023年，我发现房价不仅没涨，反而阴跌不止。一些核心地段勉强撑住，我买的新兴板块的新房已经开始卖不动了，当沈北某 房源"开闸放价"的时候，我知道，瞒不住了，房价可能要向下走了。 但我没想到，2024年更惨。新房打折都卖不动，二手房挂牌量激增，有价无市，想置换？先割肉30%再说。我安慰自己："自住嘛，涨 跌无所谓。"可当初你明明是想"投资"的，不是吗？ 问题出在哪？ 2025年了，我终于要承认，我把房子当成了"资产"，却忘了它首先是"消费品"。房子能住，能落户，能给孩子上学，但它未必能赚钱。 过去20年的暴涨是时代红利，不是市场规 ...

上半年经济形势 - 上半年经济运行总体平稳，大概率增速在 5%以上，一季度 GDP 同比增长 5.4%，二季度同比或将维持在 5%以上[2][7] - 1 - 5 月，全国一般公共预算收入和政府性基金预算收入之和为 11.2 万亿元，同比下降 1.3%；两本预算支出之和为 14.5 万亿元，同比增长 6.6%[8] - 截至 6 月底，超长期特别国债 5000 亿中 2000 亿用于支持设备更新，使用进度 86.5%；3000 亿用于支持消费品以旧换新，使用进度 54%；新增专项债券已发行近 2.2 万亿元，发行进度 49.1%，快于去年同期的 37.2%[8] 下半年经济压力 - 消费品以旧换新面临透支效应和高基数，美对华实际关税税率高达 40%，出口企业或面临压力[2] - 5 月以来房地产销售、投资和价格再度下行，地方财政形势总体仍处紧平衡[2] - 2025 年 6 月，CPI 同比 0.1%，连续两年在 0 附近波动；PPI 同比 -3.6%，连续 33 个月负增长[14] 政策建议 - 加快专项债、超长特别国债发行使用，优化化债政策，拓展消费品以旧换新政策到服务业[3] - 追加预算确保财政支出持续性，启动新一轮有效益投资，稳定房地产市场[3] - 推动“国资—财政—社保”联动改革，加大国资上缴财政力度用于社保体系建设[3]

证券研究报告 | 行业定期报告 2025 年 07 月 13 日 新房和二手房网签面积均同比降幅扩大 推荐（维持） ——样本城市周度高频数据全追踪 总量研究/房地产 一、核心要点 图 1：样本城市新房及二手房网签面积同比（截至 7 月 10 日） 资料来源：Wind、房管局、招商证券等 表 1：样本城市新房及二手房网签面积同比（截至 7 月 10 日） | 新房（7 | | 月 | 1 日-7 | 月 | 10 日） | 二手房（7 | 月 | 月 1 日-7 | 10 日） | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 城市能级 | | 同比 | | 较 | 6 月 | 城市能级 | 同比 | | 较 6 月 | | 样本城市 | | -24% | | -扩大 | -11 PCT | 样本城市 | -10% | -扩大 | -6 PCT | | （39 | 城） | | | | | （16 城） | | | | | 一线城市 | | -21% | | -扩大 | -20 PCT | 一线城市 | -10% | 转负 | - ...

报告行业投资评级 - 行业评级为买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 新房、二手房成交下行压力加大，政策出台必要性提升，预计7月是政策出台窗口期，地产板块将进入博弈政策阶段 [4][5][10] - 下半年地产政策发力方向主要在财政政策，专项债收购闲置土地及存量房进度有望加快，对城市更新、“好房子”建设支持力度将加大，利于加快库存去化、优化供需结构 [6][21] 根据相关目录分别进行总结 政策跟踪 - 7月10日北京政府印发方案，房地产表述与此前会议内容基本一致，供应端优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，完善“保障 + 市场”住房供应体系；需求端发挥住房公积金促进作用，研究制定公积金贷款“带押过户”政策，鼓励提供房屋改造等产品和服务，推进智慧社区建设 [3][8] 周度数据跟踪 - 新房：30大中城市近一周（截至7月11日）新房成交面积137万平米（同比 - 20%、环比 - 48%），1 - 7月累计同比下降4.8%，一线、二线、三线城市近一周成交面积分别为33万平米（同比 - 41%、环比 - 60%）、62万平米（同比 - 23%、环比 - 56%）、42万平米（同比 + 21%、环比 + 8%） [4][9] - 二手房：13城近一周（截至7月11日）二手房成交面积143万平米（同比 - 12.8%），近四周滚动成交面积同比 - 7%，7.1 - 7.11二手房成交同比 - 12%，市场降温明显 [4][9] 投资建议 - 维持行业“买入”评级，建议关注具备拿地能力且土储布局合理的头部房企如保利发展等，以及受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构如我爱我家等 [6][21]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央表态意味着“止跌回稳”仍是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [2] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城周成交环比降50%，一二线降51%、三四线降28%；7月34城月成交同比降16%，一二线降15%、三四线降23% [3][4] - 二手房成交量：上周13城周成交环比降7%，7月月成交同比降12% [11] - 新房库存：15城上周推盘88万平，可售面积环比升0.3%、去化月数环比升0.3个月 [20] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：宏观上住房交易总量增长彰显政策效应，发改委加大新型城镇化投入；公积金层面多地有新政；因城施策方面多地出台规定和补贴政策；土地市场有多宗地块成交 [30][31] - 物管行业：7月7日第八届物业管理创新发展论坛主论坛召开，7月10日成都万科物业服务中标重庆云湖未来物业及运营服务项目第一候选人 [34] 重点公司公告 - 地产公司：天健集团发行中期票据，首开股份提供担保，华发股份人事变动，建发国际分红派息等 [36] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云相关股份变动等 [39] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数上涨6.12%，跑赢沪深300指数，排名31个板块第1位；推荐产品力房企、二手房中介、物业管理、低估值修复房企等 [2][42] - 物管板块：物业管理板块个股平均上涨3.18%，跑赢沪深300指数；截至上周末，板块平均25、26年PE分别为13、12倍 [49][52]

房租收入计税要点 增值税及附加 - 个人出租住房按照5%征收率减按1.5%计算应纳税额 [6] - 个人出租非住房按照5%征收率计算应纳税额 [6] - 一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入可在租赁期内平均分摊 分摊后月租金未超过10万元免征增值税 [7] - 城市维护建设税按实际缴纳增值税税额的1%/5%/7%计算 教育费附加按3%计算 地方教育附加按2%计算 2023年1月1日至2027年12月31日减半征收 [7] 个人所得税 - 个人转租房屋租金收入按"财产租赁所得"项目缴纳个人所得税 出租住房暂减按10%税率 出租非住房按20%税率 [8] - 转租收入中可扣除向出租方支付的租金（需提供租赁合同和支付凭据） [8] - 财产租赁所得扣除次序：税费→修缮费用→费用扣除标准（≤4000元减800元 >4000元减20%） [9] 房产税 - 以租金收入为计税依据 一般税率为12% 个人出租住房按4%税率 2023年1月1日至2027年12月31日减半征收 [10] 政策依据 - 增值税政策依据财税【2016】36号文及国家税务总局2023年第1号公告 [8] - 个人所得税政策依据国税函【2009】639号及财税【2000】125号文 [9] - 房产税政策依据国发【1986】90号及财税【2008】24号文 [11]

土地市场现在成了 "优等生" 和 "差等生" 的分水岭。数据显示，上半年，涉宅用地成交规模同比涨18.4%，出让金涨45%，楼面价涨22.3%，标志市场信心修 复，"量价齐升"凸显。上半年土地市场，整体算是在逐步止跌回升，不过依然呈现冷热不均现象：头部房企拿地策略纷纷都聚焦于核心城市，优质地块竞争 激烈、溢价率较高；但是多数三四线城市土地市场则相对平淡。 同时还有个新动向：熬了好几年的民营房企，最近开始重返土地市场了，上半年拿地百强里，民企占了快三成。这就像冬天里冒出的嫩芽，说明他们心里的 底气慢慢回来了。 我们再来看看新房和二手房市场方面，2025年上半年，百城二手房价格累计下跌3.60%，3月以来环比跌幅有所扩大，6月环比下跌0.75%。不过新房会相对 好一些，可能跟优质改善项目入市有关，在这种趋势带动下，上半年百城新房价格累计上涨1.16%。 6月8日新华社发了篇文，给当下楼市定了个性：随着各个层面陆续推出一揽子利好政策，我国房地产市场正在呈现积极变化。政策"组合拳"持续显效，房地 产市场保持基本稳定。虽然住房数据仍然偏弱，但有一些积极信号表明，最糟糕的时期可能已经过去。在经历了过去几年的调整后，中国房 ...

经济数据发布 - 国家统计局将于7月15日公布6月工业增加值、固定资产投资、社会消费品零售总额等经济数据以及上半年国民经济运行数据 [1] - 国务院新闻办公室将于7月15日上午10时举行新闻发布会介绍2025年上半年国民经济运行情况 [2] - 国务院新闻办公室将于7月14日上午10时举行新闻发布会介绍2025年上半年进出口情况 [3] 行业数据发布 - 国家统计局将于7月15日公布2025年6月商品住宅销售价格指数月度报告 5月份70个大中城市各线城市商品住宅销售价格环比下降 同比降幅继续收窄 [6] - 新一轮成品油调价窗口将于7月15日24时开启 今年以来国内油价已进行"六涨五跌两搁浅"共十三轮调整 [5] 行业峰会 - 第三届中国国际供应链促进博览会将于7月16日至20日在北京举办 主题为"链接世界 共创未来" [7] - 第12届世界化学工程大会暨第21届亚太化工联盟大会将于7月14日至18日首次在中国召开 [7] - 第十二届航空动力和燃气轮机聚焦大会暨展览会将于7月16日至18日在上海举行 [7] - 2025年中国国际核聚变与核能源产业大会暨博览会将于7月16日至18日在上海举办 [7] 股票解禁 - 下周共有42家公司限售股解禁 按7月11日收盘价计算解禁总市值超260亿元 [8] - 解禁市值前三名分别为天岳先进(74.87亿元)、迈威生物-U(54.20亿元)、宝立食品(30.10亿元) [8] - 解禁股数前三名分别为宝立食品(2.41亿股)、北新路桥(1.77亿股)、迈威生物-U(1.69亿股) [8] - 星辉环材解禁数量占总股本比例最高达63.78% 解禁市值27.525亿元 [9] 新股发行 - 下周将有2只新股发行 合计发行约9073万股 预计募资12.36亿元 [11] - 沪市主板技源集团发行价10.88元 申购上限1.2万股 顶格申购需配市值12万元 [12] - 创业板山大电力发行价14.66元 申购上限1万股 顶格申购需配市值10万元 [12]