报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央表态意味着“止跌回稳”仍是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [2] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城周成交环比降50%，一二线降51%、三四线降28%；7月34城月成交同比降16%，一二线降15%、三四线降23% [3][4] - 二手房成交量：上周13城周成交环比降7%，7月月成交同比降12% [11] - 新房库存：15城上周推盘88万平，可售面积环比升0.3%、去化月数环比升0.3个月 [20] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：宏观上住房交易总量增长彰显政策效应，发改委加大新型城镇化投入；公积金层面多地有新政；因城施策方面多地出台规定和补贴政策；土地市场有多宗地块成交 [30][31] - 物管行业：7月7日第八届物业管理创新发展论坛主论坛召开，7月10日成都万科物业服务中标重庆云湖未来物业及运营服务项目第一候选人 [34] 重点公司公告 - 地产公司：天健集团发行中期票据，首开股份提供担保，华发股份人事变动，建发国际分红派息等 [36] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云相关股份变动等 [39] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数上涨6.12%，跑赢沪深300指数，排名31个板块第1位；推荐产品力房企、二手房中介、物业管理、低估值修复房企等 [2][42] - 物管板块：物业管理板块个股平均上涨3.18%，跑赢沪深300指数；截至上周末，板块平均25、26年PE分别为13、12倍 [49][52]

房租收入计税要点 增值税及附加 - 个人出租住房按照5%征收率减按1.5%计算应纳税额 [6] - 个人出租非住房按照5%征收率计算应纳税额 [6] - 一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入可在租赁期内平均分摊 分摊后月租金未超过10万元免征增值税 [7] - 城市维护建设税按实际缴纳增值税税额的1%/5%/7%计算 教育费附加按3%计算 地方教育附加按2%计算 2023年1月1日至2027年12月31日减半征收 [7] 个人所得税 - 个人转租房屋租金收入按"财产租赁所得"项目缴纳个人所得税 出租住房暂减按10%税率 出租非住房按20%税率 [8] - 转租收入中可扣除向出租方支付的租金（需提供租赁合同和支付凭据） [8] - 财产租赁所得扣除次序：税费→修缮费用→费用扣除标准（≤4000元减800元 >4000元减20%） [9] 房产税 - 以租金收入为计税依据 一般税率为12% 个人出租住房按4%税率 2023年1月1日至2027年12月31日减半征收 [10] 政策依据 - 增值税政策依据财税【2016】36号文及国家税务总局2023年第1号公告 [8] - 个人所得税政策依据国税函【2009】639号及财税【2000】125号文 [9] - 房产税政策依据国发【1986】90号及财税【2008】24号文 [11]

土地市场现在成了 "优等生" 和 "差等生" 的分水岭。数据显示，上半年，涉宅用地成交规模同比涨18.4%，出让金涨45%，楼面价涨22.3%，标志市场信心修 复，"量价齐升"凸显。上半年土地市场，整体算是在逐步止跌回升，不过依然呈现冷热不均现象：头部房企拿地策略纷纷都聚焦于核心城市，优质地块竞争 激烈、溢价率较高；但是多数三四线城市土地市场则相对平淡。 同时还有个新动向：熬了好几年的民营房企，最近开始重返土地市场了，上半年拿地百强里，民企占了快三成。这就像冬天里冒出的嫩芽，说明他们心里的 底气慢慢回来了。 我们再来看看新房和二手房市场方面，2025年上半年，百城二手房价格累计下跌3.60%，3月以来环比跌幅有所扩大，6月环比下跌0.75%。不过新房会相对 好一些，可能跟优质改善项目入市有关，在这种趋势带动下，上半年百城新房价格累计上涨1.16%。 6月8日新华社发了篇文，给当下楼市定了个性：随着各个层面陆续推出一揽子利好政策，我国房地产市场正在呈现积极变化。政策"组合拳"持续显效，房地 产市场保持基本稳定。虽然住房数据仍然偏弱，但有一些积极信号表明，最糟糕的时期可能已经过去。在经历了过去几年的调整后，中国房 ...

经济数据发布 - 国家统计局将于7月15日公布6月工业增加值、固定资产投资、社会消费品零售总额等经济数据以及上半年国民经济运行数据 [1] - 国务院新闻办公室将于7月15日上午10时举行新闻发布会介绍2025年上半年国民经济运行情况 [2] - 国务院新闻办公室将于7月14日上午10时举行新闻发布会介绍2025年上半年进出口情况 [3] 行业数据发布 - 国家统计局将于7月15日公布2025年6月商品住宅销售价格指数月度报告 5月份70个大中城市各线城市商品住宅销售价格环比下降 同比降幅继续收窄 [6] - 新一轮成品油调价窗口将于7月15日24时开启 今年以来国内油价已进行"六涨五跌两搁浅"共十三轮调整 [5] 行业峰会 - 第三届中国国际供应链促进博览会将于7月16日至20日在北京举办 主题为"链接世界 共创未来" [7] - 第12届世界化学工程大会暨第21届亚太化工联盟大会将于7月14日至18日首次在中国召开 [7] - 第十二届航空动力和燃气轮机聚焦大会暨展览会将于7月16日至18日在上海举行 [7] - 2025年中国国际核聚变与核能源产业大会暨博览会将于7月16日至18日在上海举办 [7] 股票解禁 - 下周共有42家公司限售股解禁 按7月11日收盘价计算解禁总市值超260亿元 [8] - 解禁市值前三名分别为天岳先进(74.87亿元)、迈威生物-U(54.20亿元)、宝立食品(30.10亿元) [8] - 解禁股数前三名分别为宝立食品(2.41亿股)、北新路桥(1.77亿股)、迈威生物-U(1.69亿股) [8] - 星辉环材解禁数量占总股本比例最高达63.78% 解禁市值27.525亿元 [9] 新股发行 - 下周将有2只新股发行 合计发行约9073万股 预计募资12.36亿元 [11] - 沪市主板技源集团发行价10.88元 申购上限1.2万股 顶格申购需配市值12万元 [12] - 创业板山大电力发行价14.66元 申购上限1万股 顶格申购需配市值10万元 [12]

政策环境 - 2025年上半年房地产市场在政策持续调控下逐步向稳定健康发展 政治局会议定调房地产进入稳市场新阶段 部署城市更新、高品质转型和库存优化三大核心任务 [3] - 4月份两部门出台一揽子金融政策 降成本、扩需求、稳预期三管齐下稳需求 地方层面专项债回购土地公告发布频次明显提升 多地出台促消费政策并放开行政管控 [3] - 预计下半年将进一步加力稳市场 城市更新和土地收储政策全面落实将改善行业库存压力 加快实现供求关系新的动态平衡 [3] 宏观经济与行业数据 - 2025年上半年国民经济运行总体平稳 高质量发展态势持续 前5月出口总额增长超过7% [5] - 房地产销售基本平稳 新房销售面积和金额同比保持稳定 新建商品住宅价格同比降幅继续收窄 待售面积连续三个月减少 [5] - 2025年土地交易量持续低位 拟收储宅地快速推进 预计推动行业去库存超过3.5亿平方米 [5] 土地市场 - 2025年上半年土地市场延续缩量提质趋势 成交规模同比下降8% 但各能级平均楼板价均上涨 溢价率大幅回升 [7] - 重点城市屡屡拍出优质高溢价高总价地块 企业投资延续回暖之势 土地市场各项成交指标持续释放积极信号 [7] - 下半年地方政府将加强落实"控量提质" 与土地收储全面推进形成促进库存下降的两大抓手 央国企仍将是土地市场主力 [7] 楼市表现 - 2025年二季度新房供求环比持增同比回落 上半年供给约束显著 成交基本与去年同期持平 高得房率新规住宅维持市场热度 [9] - 二手房增长动能明显放缓 学区置业热潮已过 优质新盘入市分流改善客群 [9] - 预计下半年新房成交绝对量三季度环比回落 同比降幅进一步收窄 四季度跌幅扩大 全年呈弱复苏走势 [9] 产品发展 - 2025年上半年行业聚焦"好房子"建设 《住宅项目规范》正式实施 标志着住宅产品迈入高质量发展新阶段 [11] - 新规产品大量涌入市场 高赠送率引发新旧产品矛盾 广州、成都等城市已率先对新规产品实施更严格监管 [11] - 住宅产品发展形成清晰低碳化路径 将持续在绿色低碳方面全方位发展 [11] 房企表现 - 2025年上半年房企整体业绩止跌回稳 1-5月百强房企中45%企业累计业绩同比增长 其中20家同比增幅大于30% [13] - 购房者信心和预期仍在修复过程中 叠加房企库存压力持续增长 企业销售仍面临严峻挑战 [13] 融资环境 - 2025年上半年房企融资规模达1844亿 同比下降30% 二季度融资1004亿 仍处于历史低位 [14] - 2025年第三季度是房企偿债高峰 到期规模约1600亿元 若销售市场长期低迷 已重组债务房企仍面临再次违约风险 [14]

房企债务重组现状 - 多家房企进入债务重组阶段，包括龙光、融创、旭辉、正荣等，目标从展期转向大幅减债以轻装上阵 [2] - 截至7月初，融创、富力、中梁等十多家房企债务重组或重整已获批，部分房企境外债重组也获债权人通过 [2] - 化债工具涵盖资产抵债、现金回购、债转股及留债展期等，现金偿还比例多低于20%，减债比例接近50% [2] 龙光境内债重组案例 - 龙光境内债重组涉及21笔债券及资产支持证券，本金余额219.6亿元，方案获债权人表决通过 [2][5] - 重组方案包括全额转换特定资产、资产抵债、现金购回（价格上调至18%）、债转股及留债展期，短期支付现金上限仅6亿元 [6] - 提供29项增信资产并分类匹配，境外筹集5亿元现金及5.3亿股股票支持重组，但增信资产质量被债权人评价为"去化不良" [6][7] 房企运营与债务压力 - 龙光2024年营收232.6亿元，权益销售额71.8亿元，净亏损66.2亿元，货币资金55.89亿元中受限资金占比高，有息负债达682.75亿元 [9] - 龙光土地储备降至2361.41万平方米，无新增土储，存量多为滞重资产，2024年交付2.8万套房屋但现金流仍紧张 [9][10] - 境外债重组已获80%债权人支持，留债24.19亿美元，综合削债比例达70% [10] 债权人博弈与妥协 - 旭辉调整境内债方案，现金回购金额提至2.2亿元（价格从18%升至20%），以北上广资产设立服务型信托并提高信托份额价值 [12] - 增设0.2%同意费鼓励债权人支持方案，但债权人认为增信资产仅为收益权且无兜底，改善有限 [12][13] - 债权人因房企生存压力被迫接受高比例削债，双方共识是房企持续运营才能保障偿债基础 [13][14]

1、使用效率不高 一开始我也没搞懂这是为啥，后来听内行人透露，才终于知道，为啥双卫生间突然很少有人购买了？ 这一期我们就一起来详细了解一下，内行人说的几个现实问题，大家觉得有没有道理？ 然而，随着时间的推移，它的缺点也慢慢展现出来，让人觉得这种户型其实很不值得， 现在大多数家庭都是一家三口，愿意生二胎三胎的人越来越少，这样一来，有一个卫生间就足够一家人 使用了， 如果选择的是双卫生间户型，虽然提升了便利，但其实大多数时候有一个卫生间都是长期闲置的状态… 网友@彭于： 卫生间的区域本身就比较潮湿，再加上平时上厕所洗漱都要在这里进行，长期下来，这一块区域更容易 变得脏兮兮的，增加了不少家务负担。 尤其是夏天的时候，卫生间清理不当角角落落就很容易藏污纳垢，甚至散发出刺鼻的臭味，收拾起来很 麻烦，还污染居家环境。 而且年轻人白天要工作，晚上又少有难得休息，在清洁卫生间环境时就不会做的那么细致，一般表面上 清洗干净就行， 然而，这种做家务的方法又会给自己徒增烦恼！ 一开始买两个卫生间的户型，觉得更方便，一家三口，孩子有一个专属卫生间，早上洗漱、晚上冲凉都 避免了等待时间。 随着孩子长大住校，另外一个卫生间就长期闲置，大 ...

关于买房还是租房，这个话题现在挺热门的，无论现实中还是网上都很多人在议论。那么，不买房租房 住感觉好不好呢？还有，不买房就结婚你可以接受吗？下面，让我们一起来看看大家是怎么说的吧！ 先说第一个问题，不买房租房住，感觉好不好？ 当然了，如果买房的钱全是借来的话那也是不可取的，这种情况下还是租房住比较好，否则真的会没有 一点生活质量可言。天天吃青菜，一个月都没有一餐肉吃，这样的话我才不当房奴呢，难道你愿意吗？ 说到底，现实是租房子住最终也没有存下钱来，钱这个东西是流通的，不花彼处，定花此处，咬牙买了 房，最终也没钱，但有房子了…… 接下来说说第2个问题吧。不买房就结婚，你可以接受吗？ 有人说，盖房不如买房，买房不如租房。从经济角度看，这是对的。但是，"无恒产者则无恒心"。没有 自己的房子，总有飘泊之感，无处安放自己的心灵。 也有人说，我以前租房子，什么都不想买，因为买了不好搬走，特别是沙发柜子之类的大件，心总飘 着，搬家累，心也累，买房虽然贵，但是心稳了，一切都会向好的方向发展，所以，有个安稳的家，它 的价值是你看不见的。 很显然，从上面两位朋友说的看，不买房租房住，感觉很不好。最不好的地方就是，没有归属感，感觉 ...

宏观动态 - 财政部下达1.97亿元中央财政资金支持7省（湖北、湖南、广东、广西、重庆、贵州、云南）应对洪涝、台风灾害，重点用于农作物改种补种、农业设施修复及农田疏渠排涝 [1] - 上半年全国房地产市场交易总量同比增长，一线城市新房市场活跃度提升，各地共出台超340条政策优化措施，涵盖公积金政策、购房补贴、以旧换新及土地供应调节 [2] - 首批二代身份证迎来换证高峰，北京、上海、江苏换证量分别达213万、230万及超往年两倍，换领工本费20元/证且支持全国通办 [3][4] - 俄罗斯宣布不再延期与联合国签订的粮食外运备忘录，因西方制裁导致保险、物流及支付壁垒，俄方粮食化肥出口渠道仍被系统性封锁 [5][6] 金融机构 - 童天喜获批担任中意人寿董事长，需在2个月内到任否则批复失效 [7] 市场数据 - 美股三大指数集体收跌，道指、纳指、标普500分别下跌0.63%、0.22%、0.33%，白银股First Majestic涨超7%，大型科技股谷歌、亚马逊、特斯拉涨超1% [8] 公司动态 - 中核集团"国铀一号"示范工程成功生产"第一桶铀"，该项目为国内规模最大、标准最高的天然铀生产基地，位于内蒙古鄂尔多斯 [9][10] - 科兴特别股东大会依法延期至法院裁定PIPE股份有效性后，现任董事会维持不变并指控赛富基金行为违法 [11] - 2025年暑期档总票房破30亿元，《侏罗纪世界：重生》《酱园弄·悬案》《碟中谍8：最终清算》暂列前三 [12] - 百家云遭受峰值200Gbps的DDoS攻击导致部分服务中断，已启动最高级别应急响应并配合警方调查 [13]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周15城二手房成交面积萎缩至年内周成交低点，38城新房成交环比大幅下滑，各城市层级二手房和新房成交表现分化，部分城市二手房挂牌价环比下滑[1][3] 各部分总结 二手房成交情况 - 本周15城二手房成交面积199万平，环比下滑5%，同比下滑5%，7月初以来累计同比下滑6% [1] - 一线城市二手房周成交面积环比下滑20%，同比下滑7%；二线、三线环比分别增长3%、21%，同比二线下滑8%，三线增长9% [2] 新房成交情况 - 本周38城新房成交面积208万平，环比下滑55%，同比下滑17%，7月初以来累计同比下滑23% [3] - 一线城市新房周成交面积环比下滑49%，同比下滑11%；二线、三线环比分别下滑56%、59%，同比分别下滑24%、13% [3][4] 重点城市观察 - 一线城市二手房、新房周成交同比均连跌五周，二手房环比下滑20%，新房环比下滑49% [24] - 杭州二手房、新房周成交面积分别下滑7%、80%；成都分别增长4%、13% [25] 房价观察 - 6月30日 - 7月6日，上海、北京和深圳二手房周挂牌价环比分别下滑0.70%、0.18%和0.41%，与去年“924”政策前一周相比仍下滑 [51]