一季度，杭州土拍热度领跑全国。 4月3日，中指研究院的数据显示，一季度，杭州宅地出让金规模高达595.1亿元，已达2024年全年的51%，排 名全国第一，同比大涨149%；成交楼面均价为28153元/㎡，平均溢价率高达43.2%；土地出让金、成交楼面价 均创2023年以来季度新高。 同时，一季度，杭州最高楼面价完成三连跳，涨至88029元/㎡，较2024年的单价纪录上涨了73.6%，创杭州宅 地楼面价新高。 一季度，杭州涉宅用地供应重点向核心区倾斜，核心四区共计成交17宗宅地，成交金额占比接近75%，成交规 划总建面占比超60%。 核心区优质地块上演激烈角逐，平均溢价率高达43.2%创历史新高，在重点城市中仅次于深圳（70.37%），热 度领跑全国。其中，蒋村低密宅地更以115.4%的溢价率刷新全国热度标杆。 一季度，杭州最高楼面价完成三连跳，从1月的64838元/㎡，到3月25日的77409元/㎡，再涨至88029元/㎡，较 2024年的单价纪录上涨了73.6%，创杭州宅地楼面价新高。多个板块楼面价也被频频刷新，有的甚至出现"面 粉"贵于"面包"的现象。 从拿地房企来看，一季度，杭州本土房企占70%，外地房 ...

文章核心观点 2025年一季度中国百城房价总体平稳，新房价格小幅上涨、二手房价下跌，核心城市房地产销售延续恢复态势，预计二季度核心城市成交量继续修复，一线及核心二线城市有望率先止跌回稳 [1][2] 分组1：一季度百城房价情况 - 2025年一季度中国百城新建住宅价格累计上涨0.52%，二手住宅价格累计下跌1.51% [1] - 3月中国100个城市新建住宅平均价格为每平方米16740元，环比上涨0.17%，同比上涨2.63%；二手住宅平均价格为每平方米13988元，环比下跌0.59%，同比下跌7.29% [1] 分组2：核心城市房地产销售情况 - 一季度深圳、广州新房销售面积同比分别增长72%、32%；深圳二手房成交量同比增长57% [1] - 北京、上海二手房成交量同比增幅分别为32%和45%，延续修复态势 [1] - 杭州新房销售面积同比增长21%，二手房同比增长66%；成都新房销售面积同比增长25%，二手房同比增长33% [1] 分组3：市场态势及预测 - 去年四季度以来中国重点城市新房销售量已连续两个季度保持修复态势，二手房成交量明显增长，市场“止跌回稳”取得一定成效 [2] - 3月多个核心城市迎来“小阳春”行情，市场延续修复态势 [2] - 预计二季度各项政策加快落地，“好房子”项目入市带动改善性住房需求释放，核心城市房地产成交量继续修复，一线及核心二线城市有望率先止跌回稳 [2]

杭州楼市地王现象 - 3月25日杭州诞生新单价地王，滨江集团以52亿元总价、77409元/㎡楼面价拿下滨江西兴单元地块，溢价率69.86%，创杭州地价新高[3] - 3月28日西湖区蒋村地块以88029元/㎡楼面价刷新纪录，建发34.35亿元竞得，溢价率115.39%，超越深圳成为全国地价第二高城市[6][8] - 两宗地王均位于核心地段：滨江地块毗邻钱塘江一线江景，周边楼盘均价超10万/㎡；西湖地块紧邻西溪湿地，拥有山景资源[11][12][13] 房企拿地逻辑分析 - 滨江集团2023年前三季度营收同比下降12.09%，净利润降33.94%，经营性现金流净额-14.07亿元，但仍在拱墅区、滨江区连续刷新地王纪录[16][18][20] - 建发股份2024年业绩预告显示归母净利润24-35亿元，同比降73%-82%，但仍高价竞标杭州地块[23][24] - 房企拿地动机包括：政府需地王刺激市场、对杭州豪宅市场信心充足、长三角高净值客群购买力支撑[25][26][41] 杭州房地产市场现状 - 2024年10-11月二手房成交量同比增45%和18.5%，2025年前两月成交量同比增30.8%，但价格分化明显[27][28][30] - 核心区次新房价格回升：亚运村部分小区环比涨4.18%-8.95%，萧山市北板块次新房涨8.18%-8.95%[34] - 外围区域持续降价：临平区60%小区房价下跌，都市港湾成交价跌破万元/㎡，丁桥板块跌幅达9.1%[35] 杭州楼市长期趋势 - 商品房销售面积连续下滑：2022年同比降37.7%，2024年1038万方创十年新低[50][51] - 居民杠杆率全国最高，房价透支严重：未来科技城曾达7-8万/㎡，文鼎苑学区房峰值12.7万/㎡[58][59] - 当前经济预期未改善，高房价与杠杆率压制市场，预计2025年仍以调整分化为主[61][62][65]

房地产行业价格动态 - 2025年2月百城新建住宅均价为16711元/平方米，环比结构性上涨0.11%，同比上涨2.73% [1] - 新房价格上涨主要受部分优质改善项目入市带动 [1] 重点城市房价收入比分析 - 深圳和上海的房价收入比最高，购买1平米新房均需当地7.8个月人均可支配收入 [1] - 深圳2024年居民人均可支配收入81123元（月均6760元），新房价格52652元/平方米 [1] - 上海2024年居民人均可支配收入88366元（月均7364元），新房价格5.73万元/平方米 [1] - 长沙房价收入比最低，购买1平米新房仅需1.8个月人均可支配收入 [1] - 长沙2024年居民人均可支配收入63660元（月均5305元），新房价格9691元/平方米 [1]

文章核心观点 - 房地产市场调整仍在继续，虽跌幅收窄但未改变下跌趋势，未来成交规模或长期维持低水平，今年热点城市销量大概率好于去年但低能级城市仍惨淡，全国整体销量跌幅缩窄、房价仍会下跌，市场将呈现严重分化 [1][34][35] 房地产调整现状 - 房地产开发投资跌幅收窄但未改变下跌趋势，1 - 2 月全国房地产开发投资 10720 亿元，同比下降 9.8%，住宅投资 8056 亿元，下降 9.2% [2][4] - 商品房销售跌幅明显收窄，1 - 2 月新建商品房销售面积 10746 万平方米，同比下降 5.1%，销售额 10259 亿元，下降 2.6% [5] - 各板块房地产投资和销售增速均未回正 [8] 跌幅收窄原因 - 商品房销售数据连跌三年且猛跌，当前是在低成交量基础上的小幅下跌，并非成交量上涨 [11] - 2024 年商品房销售面积和销售额仅为 2021 年的 54%和 53%，即便跌幅持续收窄也难以支撑房价上涨 [16] - 2 月 70 个大中城市新房和二手房价格多数下跌，反映市场价格仍在下行 [16] 未来成交规模维持低水平的逻辑 - 人口形势变化，中国人口三连降，部分省市人口负增长或零增长，人口作为楼市基石的晃动对房地产构成长期利空 [21] - 就业和收入前景不明朗，2 月失业率上升，CPI 春节月跌幅扩大，民众购买力难以支撑大规模房地产销售 [25] - 观念转变，年轻人不愿为高房价压上余生，购房者不再愿意为高房价买单 [26][28] - 特朗普二次上台带来全球和中国经济发展的不确定性 [29] 今年楼市走向 - 今年是救市大年且力度可能超去年，“稳楼市”写入政府工作报告，住建部将从巩固政策效果、实施改造、收购存量房、建设好房子四个方面发力 [31] - 热点城市销量大概率好于去年，低能级城市仍会惨淡 [34] - 全国整体商品房销量跌幅缩窄，房价整体仍会下跌 [35][36] - 过去政策能逆转房价的逻辑是财政投资拉动就业和经济，城市化带来大量需求，如今固定投资效益递减且房地产严重过剩，难以实现房价逆转 [37][41][42] 后市城市判断 - 经济和就业形势筑底回稳市场信心可能起来，否则难以扭转 [44] - 一线城市核心地段优质住宅仍具备保值增值作用，但炒房赚快钱时代结束 [45] - 市场将出现全国、区域、城市内部分化，类似日本，核心城市群核心城市价格上涨，多数城市横盘，少部分城市房价白菜化 [46][49]

文章核心观点 政策显效叠加供需结构性改善，转型深化与房价趋稳构筑房地产复苏双引擎，2025年上半年房地产行业交易量、房价、库存等指标有望持续向好 [1][19][20] 宏观经济开局向新向好 - 2025年1 - 2月国民经济延续回升向好态势，规模以上工业增加值、社会消费品零售总额、固定资产投资等指标同比增速均较2024年加快 [4] - 2月金融数据显示M1同比上升0.1%，连续3个月正增长，M2同比增长维持在7.0%，M1 - M2剪刀差回落，居民消费意愿持续恢复 [5] - 2月末广义货币(M2)余额320.52万亿元，同比增长7%；狭义货币(M1)余额109.44万亿元，同比增长0.1%；流通中货币(M0)余额13.28万亿元，同比增长9.7% [6] 成交规模指标持续修复 - 2月新房市场交易延续企稳，一二线城市交易规模同比上升，平均开盘去化率高于2024年同期 [8] - 1 - 2月全国新建商品房销售面积和销售额同比降幅分别收窄7.8和14.5个百分点，延续2024年四季度止跌回稳趋势 [8] - 2025年年初核心30城楼市率先向好，新房交易规模累计同比增长一成，库存压力持续减轻 [8] 70城房价同比降幅连续4个月收窄 - 2月70城房价回落速度进一步趋缓，一手房价格同比下降5.2%，降幅连续4个月收窄，二手房价格同比下降7.5%，降幅连续5个月收窄 [10] - 环比来看，一线城市新建商品住宅环比继续上涨，二线城市持平，三线城市下降 [10] - 稳房价被提到更重要位置，预计年内地方将落实相关举措，二手房市场信心回升蔓延至刚需人群 [11] 新开工探底助库存加速去化 - 2025年1 - 2月房地产开发企业房屋施工面积和新开工面积同比下降，新开工面积仅为同期商品房销售规模的61%，短期库存压力减轻 [14] - 2025年初土地交易量下滑，长期库存规模进入快速下降空间 [14] - 2025年1 - 2月房屋竣工面积同比降幅大幅收窄，行业“保交房”推进，库存压力持续减轻 [15] 开发投资额同比降幅收窄 - 2025年1 - 2月全国房地产开发投资同比下降9.8%，降幅比上年全年收窄0.8个百分点，企业投资信心持续修复 [17] - 2025年初土地投资规模同比回落，地方主管部门积极去库存，行业融资环境有所改善 [17] - 中期来看，房地产开发投资规模会继续下行，调整时间慢于其他指标，下行调整还将持续一到两年 [18] 后市判断 - 2025年房地产将迎来政策利好，需求侧释放住房需求潜力，供给侧改善库存预期，金融工具强化支持和管理 [19] - 2025年上半年交易量、房价、库存等指标有望持续向好，商品房销售面积和金额加速筑底，大中城市房价迎来积极信号 [20] - 土地市场延续缩量提质，新开工和开发投资仍处收缩调整周期，上半年同比指标有望边际改善 [21]

文章核心观点 多位专家学者在中国宏观经济论坛（CMF）第100期宏观经济热点问题研讨会上，围绕政府工作报告发展预期目标设定、政策部署安排等问题进行研讨，提出提高养老金、优化服务消费、稳定价格、激发经营主体活力等建议以促进经济增长[1] 刘世锦观点 - 我国正处跨越高收入国家门槛关键节点，需确保经济中速增长，力争名义增速高于实际增速，未来五年经济增速最好保持5%，底线为4% [2] - 我国最终消费占GDP比重与国际水平相差近20个百分点，应正视结构性偏差，缩小差距，着力点包括推进城市化、缩小收入差距、提高社会保障水平等 [2][3] - 建议通过“财政补一点、国资转一点、制度改一点”，将城乡居民养老金在一两年内提至400元左右/人/月，三年内提至600元左右，五年冲刺1000元左右，增加1万亿元资金倾斜有望激活超万亿元消费潜能，为GDP年增近1个百分点提供动力 [3] 王一鸣观点 - 2025年我国实现5%左右经济增长需“跳一跳”，该目标与现阶段潜在增长水平大体吻合，我国有条件实现 [4] - 今年政府工作报告将提振消费排在经济工作任务首位，政策重心由扩大投资转向提振消费 [4] - 应在医疗、休闲度假、养老等领域放宽准入，鼓励提供差异化服务，外资独资医院政策开放是积极变化，短期扩大内需仍需发挥投资作用，要建立投资和消费有效互动机制 [4][5] 毛振华观点 - 2025年短期宏观政策更积极有为，4%左右财政赤字率安排有调整空间，居民消费价格指数（CPI）2%目标更契合实际 [6] - 稳定价格需财政付出真金白银，稳房价要明确责任部门，从供需两端发力出台政策 [6] 刘元春观点 - 2025年与2024年有四个不同，包括特朗普关税不确定性、中美叙事逆转、政策定位调整、稳增长决心体现 [7][8] - 政府工作报告确立的政策框架和力度具有相机决策性，要根据外部冲击和内部风险控制程度进行相机决策 [9] 杨瑞龙观点 - 出台政策需兼顾短期和中长期考量，中长期政策背后是结构性政策和改革问题，要激发经营主体活力 [10] - 从产权界定、自负盈亏、平等竞争、避免行政干预四方面激发经营主体活力，要保护民营经济产权和民营企业家人身权，为民营经济发展创造更大空间 [10] - 激发国有企业活力要优化国有经济布局，完善公司治理和约束机制 [11]

文 | 余飞 01 苏州，拉开2025年救市大幕 谁也没想到，拉开2025年新一轮救市大幕的城市，会是苏州。 3 月10日，苏州市住建局表示，已经会同 相关金融机构研究出台了"三低一宽"特色化金融产品（低首付、低利息、低月供、宽期限），叠加人才房票政策， 进一步降低购房门槛，助力青年人、新市民购房置业。 低首付： 15%。 低利息： 最低商业贷款利率3%。 低月供+宽期限： 前五年每月最低归还100元本金，延长购房者的本金还款期限。 为了解释清楚这次的组合拳可以给购房者省多少钱，苏州官方还举例进行了说明： 以吴中区本科学历购房者为例： 若购买总价200万元的新房：首付30万元（比例15%）中，人才房票可抵用8万元，购房者自筹22万元。贷款170万元按利 率3%计算： 普通房贷客户（30年期等额本金）首月还款8972元，特色化金融产品客户前五年每月还本金100元，首月还款4350元，首月月供减少约51%。 我这里就详细解释一下。仍以苏州住建局给出的例子，200万的新房，购房者的人才房票可以抵用8万，自己掏22万，总共凑齐30万首付，然后可以向银行 申请170万贷款，最低利率3%等额本金30年。 关键地方来了： ...

核心观点 - 全国多数城市新房价格出现上升趋势，尤其二线城市表现强劲[3][4] - 市场回暖主要体现在强二线城市，成交量、价格和看房人数均有显著增长[10][11] - 二手房挂牌量增加，房东降价出售以置换新房[30][32] - 开发商折扣缩水，市场信心增强[41][42] - 中介对市场长期看好，建议按需购买[57][69] 一线城市新房价格上涨趋势 - 70个大中城市中24个城市新房价格环比上涨，比去年12月增加1个[4] - 一线城市仅上海进入前10名，涨幅0.6%[5][6] - 南京、成都涨幅0.7%并列第一[7] 强二线城市新房市场表现 - 武汉2024年11月成交量16767套同比增长189%，12月28331套同比增长146%[14] - 武汉2025年1月成交量6900套同比增长28.3%，2月4075套同比增长45.7%[16][17] - 成都住宅均价从去年3月起一路走高，8月进入快速攀升阶段[22] - 南京部分楼盘涨价幅度2-5%，如保利博雅和著涨价5%[25] 二手房市场表现 - 无锡二手房挂牌量一周内从7.3万套增至7.5万套[33] - 武汉中海长江十里从最高挂牌价560万降至485万，降幅近100万[35][36] - 苏州、武汉等城市置换需求占比近半数[39] 开发商动态 - 深圳折扣从去年10月8折调整至目前8.7折[43] - 武汉2月多个楼盘回收折扣，仅首开或尾盘有千元左右差价[44][45] - 北京昌平特价楼盘单价从4.6万补贴至4万左右[47] 中介观点 - 预计回暖趋势将持续至小阳春结束，3月行情看好[60] - 多数中介建议观望，按需购买[68][69] - 深圳、上海建议尽快下手，南京建议谨慎[64][65] 市场回暖原因 - 小阳春和利好政策叠加促使观望者入市[73] - 武汉四代住宅低密度、得房率高带动市场活跃[77] - 成都高标准产品力楼盘涌现[79][80]

日本2024年新房均价 - 2024年日本新房均价达到约合296万元人民币 连续8年创历史新高 [1]