华夏安博仓储物流REIT获受理 - 华夏安博仓储物流REIT状态为已受理，原始权益人为PCCLF Holding PTE LTD，基金管理人为华夏基金，专项计划管理人为中信证券 [4] - 底层资产聚焦粤港澳大湾区核心物流节点，包括广州开发区、东莞石排和东莞洪梅三处高标准仓储项目 [5] - 项目核心优势包括区位稀缺性（广深产业外溢需求）、硬件高标准（现代化高标仓+智能物流设施）、租户结构多元（京东、德邦等前十大租户） [5] - 预测2025年现金分派率5.00%，2026年达5.02%，收益分配比例不低于年度可供分配金额的90% [5] - 运营管理机构深圳前海安博具有国际级物流地产管理经验，母公司安博为全球最大物流地产公司，在中国24个城市布局44个物流中心 [6] 两只公募REITs下周发行 - 华夏华电清洁能源REIT完成询价，网下认购倍数224.26倍，认购价格3.789元/份，预计募集18.945亿元 [8] - 创金合信首农REIT网下认购倍数128.95倍，认购价格3.685元/份，拟募集规模36.85亿元 [8] - 两只REITs均将于7月7日-8日进行募集，公众发售份额占比分别为9%和9% [8] 其他REITs动态 - 南方润泽科技数据中心REIT询价区间3.02-4.531元/份，南方万国数据中心REIT询价区间2.014-3.021元/份 [8] - 华夏中海商业资产REIT获深交所受理，底层资产为佛山映月湖环宇城购物中心 [9]

报告核心观点 - 看好东航物流长期业绩成长，首次覆盖给予“买入”评级；新和成受海外装置复产影响维生素景气回调，维持“增持”评级；海澜之家深度绑定苏超赛事 IP，维持“买入”评级；2025 年 6 月公募 REITs 市场扩募新政出台，首发发行提速，市场有一定变化 [11][15][18] 市场指数表现 大盘指数表现 - 上证指数收盘 3458 点，1 日涨 0.39%，5 日涨 3.29%，1 月涨 1.09%；深证综指收盘 2079 点，1 日涨 0.19%，5 日涨 5.43%，1 月涨 2.75% [1] 风格指数表现 - 大盘指数昨日表现涨 0.11%，1 个月表现涨 2.39%，6 个月表现涨 0.11%；中盘指数昨日表现涨 0.42%，1 个月表现涨 5.32%，6 个月表现涨 0.74%；小盘指数昨日表现涨 0.16%，1 个月表现涨 5.06%，6 个月表现涨 6.51% [1] 行业涨跌表现 - 涨幅居前行业有玻璃玻纤、专业连锁Ⅱ、化学制药等；跌幅居前行业有航天装备Ⅱ、多元金融Ⅱ、一般零售等 [1] 东航物流（601156） 公司概况 - 是现代综合物流服务企业，2021 年上市，为民航混改第一股，实控人为中国东方航空集团有限公司 [2] 主营业务 - 分为航空速运、地面综合服务、综合物流解决方案三大板块，航空速运有全货机和客机腹舱运输，截至 2024 年有 14 架 B777 全货机并独家经营 800 余架客机腹舱货运业务；地面综合服务在核心枢纽机场有 17 个自营货站，上海虹浦两场市场份额达 51.9%；综合物流解决方案受益于跨境电商，拓展产地直达业务收入增长 [2] 分红情况 - 上市以来累计分红 27.26 亿元，《2024 - 2026 年股东分红回报规划》明确满足条件时年度现金分红占净利润 30% - 50% [3] 市场情况 - 航空物流市场持续增长，短期受贸易政策扰动，货机规模预计小幅稳定扩张，货量预计保持增长 [3] 投资分析 - 预测 2025 - 2027 年归母净利润分别为 21.20/26.87/31.75 亿元，对应 PE 分别为 9.9x/7.8x/6.6x，假设分红率 40%，股息率分别为 4.1%/5.1%/6.1%，具备估值优势，首次覆盖给予“买入”评级 [3][11] 新和成（002001） 业绩预告 - 2025 年半年报预计归母净利润 33 亿元（YoY + 49.7%）至 37.5 亿元（YoY + 70.1%），扣非归母净利润 32.5 亿元（YoY + 50.6%）至 37 亿元（YoY + 71.5%） [13] 业务板块表现 - 营养品板块维生素景气 Q2 走低，蛋氨酸景气回暖，香精香料板块业务规模扩张；新材料规划项目推进，精细化工进军农药市场 [14][16] 投资评级与估值 - 下调 2025 - 2026 年盈利预测，预计分别实现归母净利润 65、70 亿元，维持 2027 年盈利预测 80.48 亿元，对应 PE 估值分别为 10X、9X、8X，维持“增持”评级 [16] 海澜之家（600398） 赛事合作 - 成为苏超官方战略合作伙伴，高级别合作助力品牌曝光，每周营销活动促进销售转化；连续多年独家冠名无锡马拉松，还赞助多项体育赛事 [15][16] 投资评级 - 预计 25Q2 终端零售复苏，维持 25 - 27 年归母净利润 24.1/27.1/30.5 亿元预测，对应 PE 为 15/13/12 倍，维持“买入”评级 [17] 2025 年公募 REITs 市场 6 月报 扩募新政 - 6 月 27 日上交所发布 REITs 扩募新政策，明确三类扩募方式，深交所 REITs 非定向扩募业务功能 6 月 30 日启用 [18] 首发发行 - 6 月发行节奏加快，单月发行 5 只 REITs，网下平均 558 个配售对象参与询价，初步询价认购倍数平均 225 倍，平均配售比例不足 0.5%，1 - 6 月 1 亿元资金 REITs 网下认购收益率 2.54% [18] 扩募发行 - 6 月 16 日华夏北京保障房 REIT 扩募发售，规模 9.46 亿元，6 只 REITs 扩募项目排队，国君临港产业园 REIT 预测扩募后 25 年分派率提升至 4.10% [18] 市场表现 - 6 月中证 REITs 指数涨幅环比收窄，跑输沪深 300 指数，个券价升量跌，换手率连续 4 个月下行 [18]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 6月公募REITs市场扩募新政出台，首发发行提速，首单保租房REIT扩募发行，指数涨幅环比收窄且换手率走低，“首发+扩募”双轮驱动格局将开启 [3] 根据相关目录分别进行总结 要闻：扩募业务新政出台，明确三类扩募方式 - 6月多项REITs相关政策及事件发布，总市值突破2000亿，市场规模和成熟度提升，吸引投资者入场，新资产不断入市，市场持续发展 [3][6] - 上交所明确REITs三大扩募形式，包括向原持有人配售、公开扩募和定向扩募，设置差异化限售安排，不同投资者认购价格一致，扩募期间暂停分红，还明确定价、除权、分红规则 [7][9][10][13][15] 首发：发行明显提速，上半年打新收益率2.54% - 6月REITs发行节奏加快，单月发行5只达24年以来月度峰值，1 - 6月发行10只募资179亿元，截至目前共发行71只募资1815亿元，2单数据中心REITs已启动招募 [22] - 6月顶格申购需7.7亿元资金，网下询价热度提升，平均225倍认购倍数，配售比例不足0.5%，发行价分位值平均89%，定价让利幅度扩大 [23][25][27][33] - 6月2只REITs上市首日涨停，25年已上市10只REITs首日、上市5日收盘累计涨幅均值分别为26.7%/33.2%，1 - 6月网下认购收益率2.54%，首发排队REITs项目共10个 [42][46][50] 扩募：首单保租房REIT扩募发行，临港REIT预测扩募后分派率提升 - 华夏北京保障房REIT于6月16日完成扩募发售，是国内首单保租房REIT扩募项目，目前6只REITs扩募项目排队，博时招商蛇口产业园REIT拟申报二次扩募 [54] - 国君临港产业园REIT扩募资产为康桥项目，预计扩募后25年分派率从3.72%提升至4.10% [55][58] 交易：指数涨幅环比收窄，换手率持续走低 - 6月中证REITs（收盘）指数、全收益指数分别上涨1.1%/1.4%，涨幅环比收窄且跑输沪深300指数，1 - 6月累计上涨10.9%/13.6%，跑赢相关指数 [60][62] - 6月74%的REITs净值累计上涨，平均涨幅2.37%，仓储物流1 - 6月累计上涨20%，换手率连续4个月下行，6月降至0.77% [63][64][69] - 截至6月30日，产权类、特许经营权类REITs平均派息率TTM分别为2.78%/6.21%，特许经营权类REITs派息率分化，交通REITs平均7.38% [75] - 特许经营权类中交通REITs的P/FFO平均位于历史的70.6%分位，多个能源REITs中债IRR为负；产权类中保租房REITs估值水位探顶 [76][78]

市场规模与现状 - 截至6月27日沪深两市上市REITs达68只，数量位居亚洲第一，超过新加坡（35只）和东京（58只）[1][3] - 若包含审核中产品，总数达88只，涉及26家基金管理人[3] - 2021-2024年申报数量逐年增长（2021年9只、2022年17只、2023年20只、2024年28只），2025年已申报14只[3] - 市场规模突破2000亿元，但距离"万亿"预期差距显著[5][6] 资产结构特点 - 传统基建项目占比超70%（天相投顾数据）或80%（平安基金数据），涵盖产业园、物流、保障房等[3][4] - 底层资产正扩展至数据中心、文旅设施等新领域，招商基金提及多个文旅REITs在筹备中[4] - 沪市REITs四年累计分红151亿元，2024年分红59亿元，分红率达5.7%[3] 流动性挑战 - 单只REITs规模小，流通市值占比低（高战略配售比例导致），机构投资者占比超70%[7][9] - 换手率下行，日内交易易出现价格失真，美国REITs总市值达1.5万亿美元（约200只），日本/新加坡腰部以上REITs规模大且流动性高[6] - 大体量资金因配置比例限制难以显著贡献收益[6] 发展制约因素 - 优质资产供给不足：国企因融资成本低、税收成本高（土地增值税/契税）惜售优质资产[9][10] - 落地效率低：审批多部门耗时数年，补办手续导致项目流失，发行周期1-2年[9][10] - 估值与定价机制不成熟，扩募进展不及预期[9][10] 改进建议 - **立法与流程**：加快REITs专项立法，免除重组阶段土地增值税/契税，纳入央企考核指标[11][12] - **市场机制**：推行"储架发行"机制，简化扩募流程，建立跨部门联合审批平台[11][12] - **流动性提升**：引入做市商制度、REITs指数基金，混装资产增强多元性[13] - **资金引入**：吸引养老金/年金等长线资金，扩大外资参与[13]

中国结算公司发布公募REITs新指引 - 中国结算公司近日发布《公开募集基础设施证券投资基金登记结算业务指引》，于2025年6月27日起正式施行 [1] - 新指引整合了2022年6月24日发布的沪深两市结算业务指引，原沪深两市指引同期作废 [1] - 新指引旨在支持公募REITs向不特定对象扩募发售，进一步优化业务规则体系 [1] 公募REITs市场发展情况 - 公募REITs自2020年起步以来，四年时间总市值已突破2000亿元 [1]

中金亦庄产业园REIT上市表现 - 中金亦庄产业园REIT于6月26日在上交所上市，开盘即上涨30%触及首日涨幅上限，收盘仍封住涨停板[1][2] - 该基金首发4亿份，每份2.72元，募集资金10.88亿元，公众认购规模达647.43亿份，超初始规模1798.42倍，网下和公众配售比例分别为0.381%和0.056%创历史新低[1][3] - 基金底层资产为北京经开区两个新能源汽车零配件产业园项目，合计建筑面积12.86万平方米，运营超5年，是国内首个汽车制造产业链REITs项目[2] 2025年公募REITs市场热度 - 2025年上市的9只REITs中多只首日涨停，平均涨幅26.34%，6只收盘仍封板，年内16只涨幅超30%，嘉实物美消费REIT和华夏大悦城商业REIT涨幅超50%[4] - 中证REITs全收益指数年内涨14.94%，收盘指数涨11.9%，中金厦门安居REIT上市至今涨幅达102.8%领跑市场[5] - 截至6月26日全市场共68只公募REITs，募集规模超1800亿元，总市值突破2000亿元[5] 行业发展趋势 - 低利率环境下资金加速配置公募REITs，其稳定现金流和强制分红机制吸引力凸显[5] - 行业人士认为公募REITs配置吸引力刚显现，未来市场建设与投资需求共振将推动螺旋式上升[5]

政策要闻 - 广州拟2026年起新出让宅地全部实施装配式建筑 到2030年底全市装配式建筑占新建建筑的面积比例不低于80% 智能建造与工业化建筑产业总产值突破5000亿元 从2026年起全市出让的居住用地100%实施装配式建筑 每年度出让用地中实施模块化建筑的建筑面积占新建筑总面积的比例不低于10% 新出让的商服用地公共部分应采用装配式装修 [1] - 沈阳发布住房公积金优化措施 最低15%首付优惠延至2025年末 灵活就业者、异地缴存职工与现役军人可将已还满五年的商贷转公贷 购买经认定的新建高品质住宅贷款上限放宽至当期最高额度的1.4倍 贷款额度核算时账户余额倍数由22倍升至25倍 提取公积金支付首付款的购房时限延至2026年末 [1] - 青岛发布公积金优化新政 多子女家庭、购买高品质住宅、绿色住宅住房以及商品房现房住房公积金贷款额度上浮政策可叠加 夫妻最高贷170万、单人110万 还贷能力系数由30%提至40% 异地缴存的多子女家庭购本市自住住房可在可贷额度基础上上浮30% 在购房所在区（市）购买第二套自住住房仍按首套认定 [2] 市场要闻 - 北京上半年土拍收官 建发联合金茂20.8亿元摘得丰台槐新地块 成交楼面价4.02万/平方米 出让面积25897.21平方米 规划建筑面积51794平方米 容积率2.0 北京2025年上半年共成交22宗涉宅地块 合计成交金额约1005.6亿元 [3] - 杭州上半年土拍收官 成交总金额突破1100亿元 上半年杭州住宅用地累计出让金额增至1160亿元 已逼近2024年全年的1169亿元 6宗宅地总规划建筑面积38.8万平方米 合计成交金额151.15亿元 平均溢价率达30.5% 最高溢价率达67.6% [4] - 南京上半年土拍收官 燕子矶地块竞价56轮成交 民企南通亚伦以总价10.28亿元、溢价率12.23%竞得南京栖霞区燕子矶g33低密宅地 成交楼面地价15717元/平方米 多家民企在南京竞得住宅用地 [5] 房企要闻 - 10余家房企化债获批 佳兆业、融创、金轮天地等海外债重组基本获债权人通过 融创、富力、中梁、金科等十余家房企的境外债务重组或重整方案已获批准 绿城与新城先后发行海外债 2025年房企待偿海外债规模超过一千亿元 [5][6] - 大股东深铁集团持续护航万科 2024年万科获金融机构大力支持 新增融资和再融资948亿元 新增融资综合成本3.54% 新增经营性物业贷293亿 已上报178个"白名单"项目 2024年完成了约197亿境内外公开债券的兑付 2025年以来已偿付公开债超160亿元 [6] - 招商蛇口取消区域公司 总部直接管理城市公司 在总部层面新成立资产管理部 将风险管理部/法律合规部/审计稽核部分拆为风险管理部/法律合规部、审计稽核部 取消华东区域、华南区域、华西区域、华北区域和江南区域五个区域公司 [6] - 中骏集团发布境外债务重组方案 拟化债22.71亿美元 与持有约30.56%境外票据本金、24.23%范围内债务的债权人签订重组支持协议 重组代价提供三种选择：现金连同新短期票据 强制可转债加股份并配新中期票据 或新长期票据 [7] - 中海申报首单公募REITs 拟募资超13亿元 计划将其位于广东佛山南海区的购物中心项目通过公募REIT形式在深交所独立上市 预计公募基金将募资约13.55亿元 中海地产方面将认购已发行基金份额总数的20% [8]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数收跌，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅分别为 -2.1%、-1.8%，REITs 全周日均换手率较前一周略有上升 [1] - 截至 6 月 27 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] - 央行等六部门支持符合条件的消费基础设施发行 REITs，消费 REITs 发展迎来新机遇 [1] - 华夏北京保障房 REIT 完成国内首单租赁住房扩募，租赁住房 REITs 实现“首发 + 扩募”闭环，奠定再融资常态化范式 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至 2025 年 6 月 27 日，中证 REITs 指数收盘价为 880.9 点，整周涨跌幅为 -1.46%，表现弱于中证转债、沪深 300、中证全债指数；年初至今涨跌幅为 +11.6%，高于其他主要指数 [2][8] - 近一年中证 REITs 指数回报率为 11.4%，波动率为 7.0%，回报率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - REITs 总市值在 6 月 27 日上升至 2061 亿元，较上周减少 5 亿元；全周日均换手率为 0.61%，较前一周上升 0.01 个百分点 [2][14] - 产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -2.1%、-1.8%；各类 REITs 均收跌，能源、生态、市政设施类跌幅最小，分别为 -0.8%、-0.9%、-1.3% [3][19] - 周度涨幅排名前三的 REITs 为中航京能光伏 REIT（+0.95%）、华夏华润商业 REIT（+0.64%）、中金山东高速 REIT（+0.47%） [3][23] - 市政设施类本周交易最活跃，区间日均换手率为 2.4%，成交额占 REITs 总成交额 2.8%；交通基础设施类成交额占比最高，区间日均换手率为 0.6%，成交额占 REITs 总成交额 25.9% [3][25] - 本周主力净流入额前三名的 REITs 为华夏华润商业 REIT（2181 万元）、鹏华深圳能源 REIT（1620 万元）、华夏和达高科 REIT（1079 万元） [3][25] 一级市场发行 - 截至 2025 年 6 月 27 日，交易所处在已申报阶段的 REITs 产品 2 只，已受理 3 只，已反馈 5 只，已通过待上市 5 只，已上市首发产品 7 只 [27] 估值跟踪 - 截至 6 月 27 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [29] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断 REITs 估值情况，不同项目类型的指标表现不同 [29][30] - 产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 143BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 209BP [1][30] 行业要闻 - 6 月 19 日，央行等六部门印发意见支持符合条件的消费基础设施发行公募 REITs，为消费 REITs 打开“资产池” [35] - 6 月 24 日，江西水务集团公募 REITs 汇添富基金中标，温州珊溪水利公募 REITs 中金公司与中金基金联合体中标 [35] - 6 月 25 日，华夏北京保障房 REIT 完成国内首单租赁住房扩募，募集资金约 9.46 亿元 [35] - 6 月 26 日，中金亦庄产业园 REIT 在上交所上市，是国内首个聚焦汽车制造产业链的基础设施 REITs [35] - 6 月 27 日，中金中国绿发商业 REIT 在深交所上市首日封涨停，公众认购倍数高达 683 倍，网下机构认购倍数达 265.76 倍 [36]

公募REITs扩募细则发布 - 上交所和深交所同步发布公募REITs扩募细则 进一步规范业务 [1][2] - 上交所明确REITs扩募三种方式：向特定对象发售、向原持有人配售、向不特定对象募集 [4] - 深交所启用非定向扩募功能 分为向原持有人配售和公开扩募两种方式 [5] 扩募市场现状 - 2021年首批公募REITs上市至今 全市场累计完成扩募产品仅5只 [3] - 2023年首批四个扩募项目完成 2024年仅华夏北京保障房REIT完成扩募 募资9.46亿元 [6] - 完成扩募的REITs中 仓储物流和产业园区各两单 保障性租赁住房一单 [6] - 中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT、博时蛇口产园REIT扩募募资超10亿元 分别为18.5亿、15.5亿和12.4亿元 [6] 公募REITs市场表现 - 截至6月28日 全市场上市REITs达68只 总市值超2060亿元 [8] - 年内至少5只REITs上市首日触及30%涨停 包括中金中国绿发商业REIT、中金亦庄产业园REIT等 [9] - 中证REITs全收益指数年内涨幅近15% 67只REITs录得正收益 49只涨幅超10% 5只涨幅超40% [9] 市场前景展望 - 本轮REITs上涨驱动因素包括无风险利率下行、机构配置需求增强、部分资产抗周期优势突出 [10] - 预计未来3年REITs市场市值将达4000亿-5000亿元 上市数量超100只 [10] - 国内潜在基础设施资产规模超百万亿元 按1%-2%证券化率估算 REITs市场规模有望突破万亿 [10]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 6 月 23 - 27 日）中证 REITs 全收益指数和中证 REITs（收盘）指数均下跌，终结七周连涨，REITs 市场总市值环比下跌，各资产类板块回调；二级市场七大 REITs 板块均下跌，交通设施板块领跌，市场成交无明显变化，估值收益率上升；一级市场政策支持消费基础设施发行 REITs，中海地产申报消费 REITs，年内潜在发行项目较多[1][2][44] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格 - 本周七大 REITs 板块均下跌，交通设施板块连跌两周，能源板块跌幅最小，仅中金山东高速 REIT 等少数 REITs 上涨，新上市的中金亦庄产业园 REIT 和中金中国绿发商业 REIT 表现较好[15][20] 流动性 - 本周市场成交较上周无明显变化，日均成交额 5.79 亿元、日均成交量 1.20 亿份、日均换手率 0.61%，市政环保、租赁住房换手率领先，7 月有 5 个项目解禁，大宗交易对价格影响待察[2][24] 估值 - 本周 REITs 全线下跌带来板块估值调整，中债估值收益率显示交通、仓储物流、产业园区板块靠前，项目估值分化明显，个券有挖掘空间[36] 一级市场 首发 - 政策支持消费基础设施建设发行 REITs，中海地产拟将佛山购物中心项目以公募 REITs 形式上市，预计募资 13.55 亿元，年内潜在发行项目 12 - 15 单，总发行规模 200 亿元以上[44] 本周其他要闻 - 平安宁波交投 REIT 拟于 2025 年 7 月 3 日举办投资者开放日活动，国金资管 - 欢乐颂持有型不动产资产支持专项计划获批，拟发行规模 6.7 亿元[54]