行业现状与核心观点 - 房地产行业已进入去库存深水区，广义库存规模达狭义库存的3.2倍，典型城市广义消化周期普遍超过5年 [3][9] - 2025年中央加快推进专项债收储，明确优先纳入存量闲置地块，赋予地方政府定价和用途自主权 [3][8] - 专项债收储计划加速落地，171城拟收储宅地6565公顷，等效为2025年楼市去库存提速54%，全国广义库存去化周期下降超2个月 [36][37] 城市库存分化特征 - 重庆、郑州、沈阳等城市潜在库存压力突出，重庆未动工土地达2286公顷，郑州、沈阳、长春超1000公顷 [4][12][19] - 常州、漳州等城市未动工土地占比超70%，理论去化周期超8年，需系统性疏解 [19][24] - 北京、合肥等低库存城市潜在消化周期仅1-2年，需警惕结构性过热 [23][28] 专项债收储实施效果 - 收储向三四线城市倾斜，84%面积（5437公顷）和74%总价（1659亿元）集中在三四线 [4][36] - 郑州通过收储273公顷土地叠加保障房建设，广义周期缩短1.5年；漳州理论去化周期下降3.4年 [40][42] - 合肥拟收储进度达71%，西安、天津等中等压力城市收储后周期改善0.2-0.5年 [40][42] 分类治理策略 - 高库存城市：加速专项债收储（如常州、郑州），探索在建项目转保障房（如重庆） [24][26] - 中等压力城市：严控新增供地（如南京江北新区）、聚焦流速板块调控 [27] - 低库存城市：维持优质土地有序供应，防范结构性过热（如杭州、成都） [28] 长期未动工土地问题 - 34%未动工土地（3078公顷）已出让超3年，重庆（578公顷）、长春、惠州、昆明合计占比58% [31][33] - 城投2021年拿地项目开工率不足50%，需通过代建模式盘活 [35] 数据支撑与监测 - CRIC监测显示27城存量商品住宅用地3.7万公顷，其中未售出潜在库存2.2万公顷（占比49%） [14][15] - 313城发布存量住宅用地清单，辅助决策闲置用地收储 [13]

市场情况 - 超15年老旧电梯超100万台且数量持续攀升，2024年纳入超长期国债资金支持项目约4.1万台，2025年目标6万台，更新改造需求预期将快速释放 [1][2] - 2024年新建商品房销售金额跌破10万亿元，2025年1 - 4月新建商品房销售面积和金额同比降2.8%和3.2%，降幅收窄，但市场回暖是阶段性和局部性的 [2] - 2025年1 - 4月房屋新开工面积同比降23.8%，新梯需求总量下降致价格竞争激烈 [2] 行业趋势 - 电梯行业下游需求结构变化，新《住宅项目规范》实施后电梯配比提升，工业地产等领域需求兴起及海外市场可对冲部分房地产下滑影响，行业处于更新改造起点，总体市场规模将趋于稳定 [2] 客户与账款 - 政府公建项目付款正常，房地产客户流动性紧张 [2] - 公司加强现金流管理，控制应收账款风险，2024年销售回款率125.91%，期末应收账款余额较期初降1.96% [3] 后市场业务 - 电梯后市场业务包括维保、修理等，维保和修理市场集中度低，第三方维保企业多，更新改造业务以整机厂商为主 [4] - 整机厂自维保比例低与企业战略选择和维保市场分散有关，主要整机企业加大后市场业务开拓和资源投入 [4] - 2024年公司安装及维保业务收入占比15.39%，公司推动后市场业务发展，提升业务部门定位等 [4][5] 政策影响 - 市场监管总局发布《特种设备安全监察条例（送审修订稿）》征求意见，若通过预计最早2026年实施，影响尚不确定 [6]

纪要涉及的行业或者公司 - 行业：房地产行业 - 公司：绿城、保利、中海、滨江、建发、华润、金茂、招商、保利物业、越秀地产、绿城中国、建发国际、城投控股、贝壳、华润万象 纪要提到的核心观点和论据 - **限售政策推进方式**：限售政策在核心城市预计不会“一刀切”全面实施，更可能逐步推进，与当前房地产市场特别是核心城市实际情况相符，历史上河南信阳、海南、深圳等地推行现房销售均为逐步推进[1][3][5] - **“一刀切”现房销售影响** - **开发商**：资金周转周期从一年一次变为两到三年一次，增加资金成本，削弱土地出价能力，补货困难需调整拿地策略，如北京预售时开工6 - 8个月可预售，现售首付款和按揭款回流推迟到24 - 36个月[6] - **市场**：开发商或对存量盘打折促销，核心区域供给减少可能价格上涨，外围区域库存积压效果不明显；影响土地出让金，开发商和城投企业拿地能力受限[6][7][8][9] - **限售消息发酵影响**：影响投资者预期和实体经济，开发商担心客户等现房对郊区房产打折促销，影响周边二手房价格，多数城市二手房5 - 6月阴跌，市场信心需呵护[10][11] - **市场现状** - **土地市场**：全国土拍金额累计同比增长14%，面积累计同比下降10%，结构性分化明显，一二线城市拿地投资占比近8成，高溢价地块频出[1][9] - **新房市场**：5月全国15个城市开盘去化率39.9%，全国百城供货累计同比减少14%，总量缺乏弹性呈结构化特征，全国百城成交累计同比面积增长3%，一二线增长5%，三四线下降3%[12][13] - **二手房市场**：15 - 17层周度成交处近五年相对高位但较去年四季度和今年3月减弱，50城或所有城市回暖迹象明显，5月核心主要城市新挂牌上升[14] - **库存情况**：截至4月底，全国70城商品住宅库存已取证未售面积4.47亿平方米，去化周期25.9个月，三线城市34个月，二线超20个月警戒线，一线城市17个月相对健康[15][16] - **去库存方法**：主要方法是提振销售，拆迁政策有效，如上海徐汇区拆迁影响当地楼市和土地市场，部分城市可推行限售政策调整供需格局[19] - **房企现金流**：中央通过融资端和“三支箭”支持房企，但金融机构融资谨慎，2025年1 - 4月房地产开发到位资金小幅下降，企业依赖销售回款[20] - **投资建议** - **整体投资**：2025年新房销售或二手房成交窄幅波动，关注政策和一二线城市基本面，政策窗口期（四月、七月、十月、有时十二月）积极做多地产[21] - **房企选择**：关注基本面稳健、土地资源储备充足的房企，如2025年1 - 5月权益拿地金额前十的房企；关注困境反转型企业[3][22] - **股票投资**：地产股票分基本面公司、地方城投企业、中介、物业类公司等，物业类公司稳健性高但弹性不及开发类公司，困境反转型企业应买在股价安全垫厚的位置[23] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 限售政策是住建部正在讨论议题，5月初开始发酵，最初版本要选若干城市“一刀切”推行，新老划断时间节点从5月底或6月初更新为7月1号[2] - 3月份二手房市场表现较好，新房市场总量波澜不惊[13] - 全面线上发展可能短期内遇阻力，中长期房产税需落地但时间节奏和进度是关键问题[20] - 从去年开始新优质产品入市挤占部分二手房改善需求，对去化率有提升[21]

专项债券发行情况 - 浙江发行8只政府专项债券总规模达552 67亿元 品种为记账式固定利率附息债券 期限包括3年期至30年期 [1] - 其中3只专项债券专门用于收购存量商品房项目 融资总额16 53亿元 涉及湖州 温州 嘉兴共8个项目 平均单个项目融资约2亿元 [1] - 湖州4个项目(星悦里 忆境府 臻品府 溪畔居)获14 86亿元融资 占总额近90% [1] 项目特点与用途 - 项目类型包括普通住宅和车位 用途为收购库存商品房改造为保租房 配售型保障房等 [1] - 专项债券首次应用于存量商品房收购领域 创新"以购代建"模式 区别于传统保障房再贷款方式 [2] - 优先选择三四线城市(湖州 温州 嘉兴) 这些区域4月存销比达30 5 显著高于一二线城市 [2] 政策创新与协同效应 - 浙江实践形成"土地+住房"双轮驱动 同期发行3只土地储备专项债券 与住房债券产生协同效应 [3] - 广东 四川 湖南等地已用专项债券收购闲置土地 截至5月20日涉及3000宗土地 总面积1 33亿平方米 总金额超3500亿元 [2] - 初期专项债券规模控制在16 53亿元 通过小规模试点积累经验 未来可能扩大配置比例 [3]

地方政府专项债券支持房地产去库存 - 各地加快发行地方政府专项债券用于收回收购存量闲置土地 四川 广东 湖南 福建等试点省份已发行相关专项债 [1] - 四川省5月30日将发行专项债包含40余个收回收购存量闲置土地项目 涉及金额超50亿元 [1] - 浙江省5月20日发行专项债中有超16亿元用于收购存量商品房 为全国首例 [2] 专项债应用范围拓展 - 专项债应用范围从收回收购闲置土地拓展至收购存量商品房 [1] - 浙江省专项债收购存量商品房项目包括湖州 温州 嘉兴的8个住宅项目 收购后主要用作保障性租赁住房 [2] - 四川省专项债也包含1.68亿元用于南充市收购存量商品房作保障性住房项目 [3] 专项债对房地产行业影响 - 专项债为存量房地产去化提供资金支持 促进风险防范化解和房地产市场稳定 [3] - 浙江实践为三四线城市和高库存城市去库存提供可借鉴路径 [3] - 湖州 温州 嘉兴2025年新建商品住宅库存去化周期分别为42个月 22个月和23个月 [2] 专项债政策工具创新 - 专项债收购存量商品房是政策工具应用范围的突破和创新 [2] - 存量商品房收购模式新增专项债 政策工具更加丰富 包括金融工具和财政工具 [2] - 未来各地需研究本地库存结构 用足用好专项债政策工具 [3]

行业核心观点 - 房地产行业已进入去库存深水区，广义库存规模达狭义库存的3.2倍，典型城市广义消化周期普遍超过5年 [3][9][37] - 专项债收储成为盘活存量用地的关键抓手，2025年拟收储宅地6565公顷，等效加速去库存54% [4][35][39] - 城市间库存压力显著分化，重庆、郑州等未动工土地占比超70%，需分类施策 [3][23][38] 广义库存现状 - 狭义库存较2024年高点下降9%，但广义库存仍高位运行且小幅上升0.7% [9][37] - 典型城市存量商品住宅用地3.7万公顷，其中未售出潜在库存2.2万公顷，未动工部分占20% [15][16] - 常州、郑州等城市理论去化周期超8年，福州未售出比例高达92% [20][23] 城市分化特征 - **高库存城市**：重庆潜在库存2286公顷居首，郑州、沈阳等超1000公顷，未动工占比普遍超50% [4][23][32] - **中等压力城市**：南京江北新区需严控供地，天津通过缩减宅地成交至新房成交量36.5%调控 [26][38] - **低库存城市**：北京、合肥潜在周期仅1-2年，杭州需警惕外圈层结构性过热 [23][27][37] 专项债收储进展 - 171城发布收储计划，总规模3918亿元，84%集中在三四线城市（5437公顷） [35][36][39] - 郑州收储273公顷土地后广义周期缩短1.5年，漳州理论去化周期降幅达3.4年 [39][41] - 城投2021年拿地开工率不足50%，重庆578公顷土地闲置超3年 [32][34] 分类治理策略 - 高库存城市：加速专项债收储+探索在建项目转保障房，如广州调规84个项目 [10][25][38] - 中等压力城市：聚焦板块调控，如南京加强江北新区收储 [26][38] - 低库存城市：维持优质土地有序供应，防范结构性过热 [27][38]

行业土储概况 - TOP100房企2024年末总土储货值25.17万亿元，同比下降13%，总土储建面15.73亿平米，同比下降12% [1][2] - 相比2020年峰值期，百强房企总土储货值累计下降45.2% [2] - 96%的百强房企出现土储货值下降，其中15%的房企降幅超20% [1][5] 房企梯队结构变化 - 5000亿以上货值房企数量减少至13家，千亿以下房企增至38家 [6] - 头部房企货值缩量显著：万科土储货值下降25%（减少3440亿元），碧桂园下降2095亿元，招商蛇口下降2042亿元 [9][10] - 货值TOP10房企中，保利发展、绿地控股分别减少1920亿元、1793亿元 [10] 去化压力与周期特征 - 百强房企加权平均去化周期达6.93年，创历史新高 [1][11] - 1000-3000亿货值房企去化周期最长（9.01年），万亿以上房企为8.22年，5000-10000亿房企最短（5.01年） [14] - 滨江集团成为例外：1701亿货值对应1116亿销售额，去化周期仅1.52年 [14] 存货质量与战略转型 - 50家典型房企存货账面价值7.98万亿元，同比下降15%，其中竣工现房占比升至27% [17] - 94%的上市房企计提存货跌价损失1677亿元，2024年跌价损失同比增加26% [20] - 行业投资逻辑转向：从规模导向转为聚焦核心城市、平衡现金流安全，新增投资向一二线集中 [23]

房地产行业市场表现 - 军工和航运港口板块保持强势的同时，房地产行业成为市场新的炒作方向，房地产ETF基金（515060）和房地产ETF（512200）半日涨幅均超过1.5%，涨幅领先 [1] - 房地产ETF基金（515060）半日涨幅1.72%，现价0.652元；房地产ETF（512200）半日涨幅1.7%，现价1.377元 [2] - 房地产ETF（159768）半日涨幅0.76%，现价0.532元；地产ETF（159707）半日涨幅0.68%，现价0.593元 [2] 房地产行业投资逻辑 - 房地产"去库存"定调主要由于当前供求关系逆转、销售数据下滑导致商品房供过于求，库存去化周期拉长 [3] - 预计后续将有更多积极的财政及货币政策出台，同时叠加"好房子"系列新政，将能进一步挖掘和释放改善型需求，助力行业稳健发展 [3] 房地产ETF产品追踪指数及规模 - 房地产ETF基金（515060）和房地产ETF（512200）追踪中证全指房地产指数，其中房地产ETF（512200）规模较大，为47.39亿份，上午成交金额1.61亿元 [3] - 房地产ETF（159768）追踪中证内地地产主题指数，规模为12.65亿份，半日成交金额1711.27万元 [6] - 地产ETF（159707）追踪中证800地产指数，规模为8.59亿份，半日成交金额1483.76万元 [9] 中证全指房地产指数成分股 - 中证全指房地产指数优选沪深市场中核心龙头国企，前五大成分股为保利发展（权重10.13%）、万科A（9.17%）、招商蛇口（6.43%）、海南机场（4.82%）、张江高科（3.92%） [4][5] - 成分股半数以上为市值规模100亿以下的中小企业 [3] 中证内地地产主题指数成分股 - 中证内地地产主题指数选取涉及住宅开发、商业地产、产业地产、物业管理等方面的房地产主题相关上市公司证券，前五大成分股为保利发展（权重14.8%）、万科A（14.2%）、招商蛇口（14.16%）、海南机场（11.81%）、张江昌科（9.61%） [7][8] 中证800地产指数成分股 - 中证800地产指数反映中证800指数样本中地产行业公司证券的整体表现，前五大成分股为保利发展（权重14.8%）、万科A（14.2%）、招商蛇口（14.16%）、海南机场（11.81%）、张江高科（9.61%） [10]

新增专项债投向房地产规模增长 - 4月全国地方政府新增发行专项债1763亿元 其中明确主要投向房地产规模为336亿元 环比3月增加30% [1][3] - 1-4月新增专项债累计发行1.1万亿元 其中3891亿元投向房地产相关领域 占比35% 明确主要投向房地产额度1646亿元 占比15% [3] - 4月投向房地产相关领域专项债合计717亿元 占比40% 较上月提升8个百分点 [3] 土储类专项债发行情况 - 4月土储类专项债规模210亿元 为今年第二高 1-4月累计发行517亿元 占比31% [2][3][11] - 4月明确投向房地产的336亿元专项债中 62%用于土地储备 [11] - 专项债明细项目中仅3宗地块明确为土地回收类项目 涉及额度4.65亿元 均位于衡阳市 [11] 区域分布特点 - 广东1-4月投向房地产相关领域专项债1618亿元 山东1381亿元 北京572亿元 上海227亿元 [6] - 4月湖南 山东 厦门发行房地产类专项债合计531亿元 占房地产类新增专项债74% 湖南侧重土储+基建保障房 山东推进棚改 厦门优先城中村改造 [8] 政策背景与行业影响 - 财政部年初扩大专项债使用范围 允许用于土地储备和收购存量商品房作保障房 政策效果预计2025年逐步释放 [2] - 截至2023年底TOP10房企总土储面积85591万平方米 盘活三分之一将对市场产生重大影响 [14] - 专项债支持存量土地回购面临资金解押 收购定价 土地用途限制等痛点 [14]

市场表现 - A股早盘全线高开 房地产领涨两市 房地产ETF基金(515060)早盘一度涨超3% [1] - 成分股中德必集团 三湘印象 天保基建涨停 华丽家族 新华联 渝开发 特发服务等涨幅居前 [1] - 美容护理 银行 非银金融等行业涨幅居前 [1] 政策动态 - 一季度房地产贷款余额增加7500多亿元 新增个人住房贷款创2022年以来单季最大增幅 [1] - 住房租赁贷款同比增长28% [1] - 将加快出台与房地产发展新模式相适配的融资制度 [1] - 降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点 预计每年节省居民公积金贷款利息超200亿元 [1] 行业分析 - 房地产"去库存"定调主要由于供求关系逆转 销售数据下滑导致商品房供过于求 [1] - 预计后续将有更多积极财政及货币政策出台 [1] - "好房子"系列新政有望进一步挖掘和释放改善型需求 [1] ETF成分 - 房地产ETF基金(515060)跟踪中证全指房地产指数 涵盖保利发展 招商蛇口等龙头房企 [2] - 指数全面布局房地产开发 管理 服务等行业 [2]