土地市场表现 - 2025年上半年全国300城经营性土地成交规模2.5亿平方米，同比下降8%，创历史新低 [1][2] - 土拍平均溢价率9.2%，同比增加4.8个百分点，优质地块带动溢价率提升 [1][2] - 核心城市如成都、杭州出现高溢价地块，溢价率分别达75%和50%，部分三四线城市如温州、温岭宅地溢价率达40% [2] 土地供应结构调整 - 地方政府采取"控量提质"策略，减少土地供应规模但提升供地质量 [1][2] - 央国企成为拿地主力军，民企重新参与竞争，地方城投公司持续活跃 [2] - 2021-2024年城投拿地比重维持在50%以上，2024年达64%峰值，2025年一季度回落至50% [3] 房地产库存现状 - 2025年5月末百城商品住宅狭义库存量4.63亿平方米，同环比均下降，去化周期25个月 [5] - 一线城市去化周期同环比下降18%和1%，二线和三四线城市环比持平、同比下降5% [5] - 广义库存压力仍存，城投拿地项目开工率持续走低，2024年开工率仅8.5% [5][6] 城投公司角色与挑战 - 2020-2024年城投托底拿地金额达9.37万亿元 [3] - 城投开发能力不足，拿地多为三四线城市或核心城市郊区地块，质量较差 [6] - 部分城投拿地用于城市更新项目或抵押融资，存在合规性要求 [6] 政策与盘活措施 - 国常会提出对全国房地产已供土地和在建项目摸底，优化政策推动市场回稳 [1][7] - 自然资源部出台18条政策处置闲置土地，截至4月底已纳入2.4万宗、9.08万公顷存量用地 [8] - 专项债用于土地储备，全国拟使用专项债回收存量闲置土地3700宗，面积1.96亿平方米，金额超4700亿元 [10] - 城投土地盘活方式包括代建合作、专项债收储和转作保障房 [9][10]

纪要涉及的行业或者公司 行业：房地产行业 公司：百强房企、中海、华润、招商、邦泰、滨江、大华 纪要提到的核心观点和论据 - **销售情况**：2025年6月房地产企业销售未达预期冲刺和放量，TOP100房企单月操盘金额约3389亿元，环比增14.7%，同比降22.8%，上半年同比降10.8%；不同梯队房企销售金额有变化，TOP30房企门槛微涨1.2%，其他梯队降低，TOP3房企累计同比降12.5%，6月单月TOP3和TOP10房企同比降幅约24%；头部央企如中海、华润、招商等环比增幅超24%，得益于核心及一线城市高端项目销售支撑[1][2][3][5]。 - **供应情况**：2025年供应紧缺严重，6月30个重点城市新增供应环比降4%，同比降28%，创近七年最低，上半年累计同比降20%；一线城市供应量稀缺，跌幅显著，6月环比降36%，同比降49%，广州因新规产品6月供应放量但同比仍降36%；二季度部分典型城市供应改善，但一线城市总体供需受低供应量限制；二线城市供应环比小幅涨约5%，同比降22%，部分城市6月阶段性放量，厦门和昆明上半年供应同比增约40%；土地市场成交量下降影响整体供应，与巅峰时期比降60%，三四线城市市场难支撑大体量项目销售[1][6][7][10]。 - **成交情况**：2025年6月整体市场成交不升反降，30个监测城市环比涨7%，同比降26%，上半年累计成交与去年同期持平，单月成交为近七年最低点；城市间及内部分化明显，一线城市如上海、深圳因供应紧缩同环比齐跌，广州因新规产品成交稳定；二三线城市上半年总体弱复苏，部分城市环比增长但同比回落，少数城市6月集中备案放量，部分二三线城市累计同比回正，多数三四线城市仍需修复[11][12][13]。 - **去化率情况**：2025年6月30个重点城市平均开盘去化率约42%，较5月增3个百分点，比去年同期高13个百分点，市场延续弱复苏趋势；核心区域改善型和新规项目在多个城市表现良好，部分城市去化率超60%，北京和上海去化率环比略降，武汉和南京弱复苏；三四线城市新房市场低迷，部分去化率不到20%，核心区域有结构性机会[14][15][16]。 - **二手房市场情况**：二手房市场韧性强，上半年累计同比增12%，一线城市如上海、深圳表现突出，分别增22%和35%；价格波动趋向筑底，交易量止跌企稳，挂牌价下调比例攀升，溢价空间缩小至15.4%，买卖双方价格预期趋同；高端二手房成交价环比上涨，挂牌价上涨小区数量减少，销售进入相对稳定阶段；主要趋势是以价换量推动成交，刚需是主力，吸附部分新房需求，未来优质项目入市或吸引刚需回新房市场[1][18][19][20][21]。 - **土地市场情况**：6月土地成交面积和金额环比增54%和89%，平均溢价率约4.2%，民企投资回温，占比涨7个百分点，拿地集中在低总价、低价地块，土地市场处于筑底阶段[4][22]。 - **下半年预测及政策预期**：下半年房地产销售预计保持稳定，三季度政策可能收窄，四季度涨幅或扩大，7月同比降幅或收窄，延续弱复苏态势，一二线城市开盘去化率维持高位震荡，三四线城市下跌趋势或停滞，楼市回暖需一二线传导；短期内需求端政策无较大刺激，政策空间集中在新房供给结构性变化，包括存量用地处置、去库存措施等，以促进钢改和改善性需求释放，稳定市场规模[4][23][24][26]。 其他重要但是可能被忽略的内容 - 供求比6月略高于5月，为0.75，大部分城市供不应求；30个主要城市库存环比降1.2%，同比降9.6%，但超半数城市去化周期超18个月，库存压力大[17]。 - 广州取消限购等措施对房地产市场影响有限，未显著改变整体需求状况，短期内难有显著效果[25]。 - 政策面发力点包括存量用地处置、去库存、专项债收储、扶持高品质住宅建设、城市更新政策和消费刺激政策，围绕去库存核心稳固止跌回稳趋势[27]。

高考营销策略 - 开发商利用高考热点推出促销活动，如高考分10倍抵房款、发放现金红包等优惠吸引考生家庭购房 [3] - 二手房主修改卖房文案，强调"清北状元同款日照"、"书房窗户正对状元家"等教育相关卖点 [3] - 此类营销反映楼市存量博弈下，任何刺激需求的噱头均被放大以促进销售 [5] 玄学卖房现象 - 房主采用"撒红豆写'出'字"、"屋内摆橙子压'成'字"等玄学方法试图加速成交，相关短视频获超1万点赞和2万收藏 [12][13][17] - "意念卖房"等行为通过心理暗示改变房主态度，促使其更积极维护房屋和配合带看，间接提升交易概率 [26][27][28] - 玄学行为本质是楼市供需逆转后，卖方焦虑情绪的非理性转移 [23][30] 楼市供需现状 - 2024年11月全国商品房待售面积达7.33亿平方米，同比上升12.1%，其中住宅待售面积增速18.4% [33] - 重点一二线城市新房库存去化周期超20个月，三四线城市存销比达30个月以上 [34] - 城镇化放缓、人口增长见顶及"房住不炒"政策使住房金融属性减弱，市场流动性下降 [32][37] 创新营销模式 - 南宁、资阳等地推出"买房送工作"政策，承诺推荐就业岗位及子女入学待遇以刺激购房需求 [44][48] - 深圳房企通过演唱会营销实现单日售出1183套房源，黄山市"房展会+音乐节"活动促成1200万元成交额 [53][55] - 行业探索"房地产+"跨界整合，如线上音乐会、怀旧营销等，从卖房转向卖生活方式 [51][56] 二手房销售策略 - 多平台推广房源视频、激励中介团队（如成交超底价分佣20%）可显著提升曝光与成交效率 [63][65][66] - 新房源挂牌60天内为黄金销售期，久挂会导致买家议价锚点持续下探 [67][68] - 科学定价与精准捕捉诚意客户（如看房3-6个月的"老客户"）是快速成交关键 [69][74]

政策定调与市场阶段 - 政治局会议定调房地产进入"稳市场"新阶段，围绕稳市场、促转型、防风险主线部署三大核心任务：城市更新、高品质转型和库存优化[1][2] - 2024年四季度以来稳市场政策见效，房地产市场已进入供求平衡发展新阶段，政治局会议表述从"止跌回稳"调整为"持续巩固稳定态势"[2] - 行业数据显示新房和土地市场交易量同比降幅收窄，重点城市优质地块频现高溢价，商品房待售面积持续下降，透露出企稳势头[2] 三大核心任务部署 - 城市更新：住建部计划新增100万套城中村和危旧房改造并扩大规模，推进货币化安置以释放刚性需求和加速库存消化[3] - 高品质转型：首次将"加大高品质住房供给"与"构建发展新模式"并列，通过住房品质升级推动行业高质量发展并撬动改善需求[3][4] - 库存优化：专项债券收购存量商品房转保障房，4-5月地方专项债拟收储规模达4700亿元涉及宅地9500公顷，加速去库存[4][8] 专项债收储进展 - 全国拟收储总规模4696亿元覆盖207城，其中含宅用地2158宗（3023亿元/9553公顷），三四线占比71%（6814公顷/1901亿元）[8][10] - 前5月拟收储宅地理论建面超1.9亿平方米，相当于同期新房销售规模六成，落实后可使新房成交面积同比增64%、去化周期降3个月[10] - 专项债收储成为三四线城市去库存关键，这些城市因需求波动大且城投托底地块多，潜在库存压力更为突出[10] 地方政策落地 - 上半年130省市出台362次稳市场政策，聚焦六大方向：公积金优化（82省市）、补贴与以旧换新（39省市）、保障房扩容（32省市）等[12][13][16] - 公积金政策方面，超40城同步下调利率，多地首付比例降至20%，杭州实现账户直付首付，长沙放宽贷款条件并提高额度[16] - 城市更新方面，深圳探索房票制度，海南鼓励收购商品房用于城中村改造安置房，形成一线城市全覆盖[17] 下半年政策展望 - 专项债收储将纵深推进，重点落实存量房和土地收储，建议审慎处置收储地块避免新增库存或城投负担[20] - 城市更新将建立资金/用地/金融等要素保障机制，通过盘活低效用地、老旧小区改造和基础设施提升激活需求[20] - 金融政策或扩大"白名单"机制（已审批6.7万亿元）并简化流程，对困难项目延续"应延尽延"政策[21] - 供给侧改革将强化"好房子"标准执行，优化土地供应节奏（一二线提质量、三四线控增量），合理安排建设进度[21]

房地产销售与价格 - 前5月新房销售面积35315万平方米同比下降2.9% 商品房销售额34091亿元同比下降3.8% [1] - 5月新建商品房销售面积7053万平方米环比增长10% 销售额7056亿元环比增长13% [2] - 5月商品住房算术平均价格重回1万元/平方米以上 待售面积环比减少715万平方米且连续三个月减少 [3][4] - 70城新房价格同比降幅持续收窄 一线城市同比降1.7% 二线降3.5% 三线降4.9% 上海同比上涨5.9% [8] - 杭州合肥长沙成都等二线城市新房价格连续环比上涨超3个月 [8] 开发投资与土地市场 - 前5月房地产开发投资36234亿元同比下降10.7% 5月单月投资8504亿元同比下降12% [1][17] - 前5月土地成交建面2.1亿平方米仅为同期新房成交量58% 专项债收储涉及宅地超9500公顷 [20] - 土地收储规模达4700亿元 预计为行业广义库存消化周期减负至少5个月 [20] 新开工与库存 - 前5月房屋新开工面积23184万平方米下降22.8% 住宅新开工17089万平方米下降21.4% [11] - 5月新开工规模5348万平方米同比下降19% 同比降幅收窄2.8个百分点 [11] - 前5月行业狭义库存下降1.2亿平方米 去化周期已下降1.5个月 [11] 政策与金融支持 - 央行降准0.5个百分点释放流动性1万亿元 下调公积金利率0.25个百分点年省利息超200亿元 [7] - 50个省市快速响应利率优惠 20城入选财政支持城市更新名单 [7] - 国务院部署摸底全国已供土地和在建项目 加强存量用地处置及专项债收储 [21] 行业趋势展望 - 新房量价延续筑底走势 核心城市或率先企稳 供求关系调整将持续1-2年 [21][22] - 高品质住房供给占比扩大 纯新盘带动市场活力但存量项目去化压力仍存 [21] - 5月房屋竣工面积2737万平方米下降19.5% 降幅收窄8.4个百分点反映保交楼推进 [14]

浙江发行专项债用于收购存量商品房 - 浙江发行专项债17.5亿元用于收购存量商品房 占当期新增专项债券的3.2% 四川发行1.7亿元 占0.6% 两地合计发行19.2亿元 [1] - 收购项目共11个 其中7个为地方国企所有 2个为混合所有制企业项目 2个为民企项目 [1] - 此举可缓解房地产库存压力 加速存量去化 回笼资金 优化企业财务状况 为高库存三四线城市提供去库存新思路 [1] 万科出售A股库存股 - 万科首次出售2200万股A股库存股 占总股本的0.18% 减持所得资金总额约14.58亿元 成交均价6.63元/股 [2] - 目前可用于出售的A股库存股余额约5095.6万股 出售库存股有利于补充公司流动资金 [2] - 此次出售源于2022年回购计划 出售均价低于回购成本 但可缓解房企现金流压力 [2] 南都物业独董变动 - 南都物业原独董高强被监察机关留置 公司提请解除其独董及委员会职务 提名赵荣祥为新独董 [3] - 赵荣祥曾任浙江大学电机系副主任 现任金程科技首席科学家 [3] - 事件或引发市场对公司治理关注度提升 促使行业其他企业自查自纠 [3] 顾家家居股东股份冻结 - 顾家集团持有顾家家居1.03亿股(占总股本12.55%)全部被冻结 TB Home持有4117.68万股(占5.01%)同样被冻结 [4] - 公司表示该事项不会导致控制权变更 不影响日常经营 [4] - 事件可能引发市场对关联关系及潜在债务风险的担忧 促使行业在资金与股权管理上更谨慎 [4] 建发股份向子公司提供借款 - 建发股份向控股子公司建发房产提供20亿元借款 期限1年 年利率4.5% [5] - 借款目的是支持建发房产业务发展 公司认为风险可控 [5] - 此举可为建发房产补充流动性 助力项目推进 同时巩固建发股份地产业务布局 [5]

行业现状与核心观点 - 房地产行业已进入去库存深水区，广义库存规模达狭义库存的3.2倍，典型城市广义消化周期普遍超过5年 [3][9] - 2025年中央加快推进专项债收储，明确优先纳入存量闲置地块，赋予地方政府定价和用途自主权 [3][8] - 专项债收储计划加速落地，171城拟收储宅地6565公顷，等效为2025年楼市去库存提速54%，全国广义库存去化周期下降超2个月 [36][37] 城市库存分化特征 - 重庆、郑州、沈阳等城市潜在库存压力突出，重庆未动工土地达2286公顷，郑州、沈阳、长春超1000公顷 [4][12][19] - 常州、漳州等城市未动工土地占比超70%，理论去化周期超8年，需系统性疏解 [19][24] - 北京、合肥等低库存城市潜在消化周期仅1-2年，需警惕结构性过热 [23][28] 专项债收储实施效果 - 收储向三四线城市倾斜，84%面积（5437公顷）和74%总价（1659亿元）集中在三四线 [4][36] - 郑州通过收储273公顷土地叠加保障房建设，广义周期缩短1.5年；漳州理论去化周期下降3.4年 [40][42] - 合肥拟收储进度达71%，西安、天津等中等压力城市收储后周期改善0.2-0.5年 [40][42] 分类治理策略 - 高库存城市：加速专项债收储（如常州、郑州），探索在建项目转保障房（如重庆） [24][26] - 中等压力城市：严控新增供地（如南京江北新区）、聚焦流速板块调控 [27] - 低库存城市：维持优质土地有序供应，防范结构性过热（如杭州、成都） [28] 长期未动工土地问题 - 34%未动工土地（3078公顷）已出让超3年，重庆（578公顷）、长春、惠州、昆明合计占比58% [31][33] - 城投2021年拿地项目开工率不足50%，需通过代建模式盘活 [35] 数据支撑与监测 - CRIC监测显示27城存量商品住宅用地3.7万公顷，其中未售出潜在库存2.2万公顷（占比49%） [14][15] - 313城发布存量住宅用地清单，辅助决策闲置用地收储 [13]

市场情况 - 超15年老旧电梯超100万台且数量持续攀升，2024年纳入超长期国债资金支持项目约4.1万台，2025年目标6万台，更新改造需求预期将快速释放 [1][2] - 2024年新建商品房销售金额跌破10万亿元，2025年1 - 4月新建商品房销售面积和金额同比降2.8%和3.2%，降幅收窄，但市场回暖是阶段性和局部性的 [2] - 2025年1 - 4月房屋新开工面积同比降23.8%，新梯需求总量下降致价格竞争激烈 [2] 行业趋势 - 电梯行业下游需求结构变化，新《住宅项目规范》实施后电梯配比提升，工业地产等领域需求兴起及海外市场可对冲部分房地产下滑影响，行业处于更新改造起点，总体市场规模将趋于稳定 [2] 客户与账款 - 政府公建项目付款正常，房地产客户流动性紧张 [2] - 公司加强现金流管理，控制应收账款风险，2024年销售回款率125.91%，期末应收账款余额较期初降1.96% [3] 后市场业务 - 电梯后市场业务包括维保、修理等，维保和修理市场集中度低，第三方维保企业多，更新改造业务以整机厂商为主 [4] - 整机厂自维保比例低与企业战略选择和维保市场分散有关，主要整机企业加大后市场业务开拓和资源投入 [4] - 2024年公司安装及维保业务收入占比15.39%，公司推动后市场业务发展，提升业务部门定位等 [4][5] 政策影响 - 市场监管总局发布《特种设备安全监察条例（送审修订稿）》征求意见，若通过预计最早2026年实施，影响尚不确定 [6]

纪要涉及的行业或者公司 - 行业：房地产行业 - 公司：绿城、保利、中海、滨江、建发、华润、金茂、招商、保利物业、越秀地产、绿城中国、建发国际、城投控股、贝壳、华润万象 纪要提到的核心观点和论据 - **限售政策推进方式**：限售政策在核心城市预计不会“一刀切”全面实施，更可能逐步推进，与当前房地产市场特别是核心城市实际情况相符，历史上河南信阳、海南、深圳等地推行现房销售均为逐步推进[1][3][5] - **“一刀切”现房销售影响** - **开发商**：资金周转周期从一年一次变为两到三年一次，增加资金成本，削弱土地出价能力，补货困难需调整拿地策略，如北京预售时开工6 - 8个月可预售，现售首付款和按揭款回流推迟到24 - 36个月[6] - **市场**：开发商或对存量盘打折促销，核心区域供给减少可能价格上涨，外围区域库存积压效果不明显；影响土地出让金，开发商和城投企业拿地能力受限[6][7][8][9] - **限售消息发酵影响**：影响投资者预期和实体经济，开发商担心客户等现房对郊区房产打折促销，影响周边二手房价格，多数城市二手房5 - 6月阴跌，市场信心需呵护[10][11] - **市场现状** - **土地市场**：全国土拍金额累计同比增长14%，面积累计同比下降10%，结构性分化明显，一二线城市拿地投资占比近8成，高溢价地块频出[1][9] - **新房市场**：5月全国15个城市开盘去化率39.9%，全国百城供货累计同比减少14%，总量缺乏弹性呈结构化特征，全国百城成交累计同比面积增长3%，一二线增长5%，三四线下降3%[12][13] - **二手房市场**：15 - 17层周度成交处近五年相对高位但较去年四季度和今年3月减弱，50城或所有城市回暖迹象明显，5月核心主要城市新挂牌上升[14] - **库存情况**：截至4月底，全国70城商品住宅库存已取证未售面积4.47亿平方米，去化周期25.9个月，三线城市34个月，二线超20个月警戒线，一线城市17个月相对健康[15][16] - **去库存方法**：主要方法是提振销售，拆迁政策有效，如上海徐汇区拆迁影响当地楼市和土地市场，部分城市可推行限售政策调整供需格局[19] - **房企现金流**：中央通过融资端和“三支箭”支持房企，但金融机构融资谨慎，2025年1 - 4月房地产开发到位资金小幅下降，企业依赖销售回款[20] - **投资建议** - **整体投资**：2025年新房销售或二手房成交窄幅波动，关注政策和一二线城市基本面，政策窗口期（四月、七月、十月、有时十二月）积极做多地产[21] - **房企选择**：关注基本面稳健、土地资源储备充足的房企，如2025年1 - 5月权益拿地金额前十的房企；关注困境反转型企业[3][22] - **股票投资**：地产股票分基本面公司、地方城投企业、中介、物业类公司等，物业类公司稳健性高但弹性不及开发类公司，困境反转型企业应买在股价安全垫厚的位置[23] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 限售政策是住建部正在讨论议题，5月初开始发酵，最初版本要选若干城市“一刀切”推行，新老划断时间节点从5月底或6月初更新为7月1号[2] - 3月份二手房市场表现较好，新房市场总量波澜不惊[13] - 全面线上发展可能短期内遇阻力，中长期房产税需落地但时间节奏和进度是关键问题[20] - 从去年开始新优质产品入市挤占部分二手房改善需求，对去化率有提升[21]

专项债券发行情况 - 浙江发行8只政府专项债券总规模达552 67亿元 品种为记账式固定利率附息债券 期限包括3年期至30年期 [1] - 其中3只专项债券专门用于收购存量商品房项目 融资总额16 53亿元 涉及湖州 温州 嘉兴共8个项目 平均单个项目融资约2亿元 [1] - 湖州4个项目(星悦里 忆境府 臻品府 溪畔居)获14 86亿元融资 占总额近90% [1] 项目特点与用途 - 项目类型包括普通住宅和车位 用途为收购库存商品房改造为保租房 配售型保障房等 [1] - 专项债券首次应用于存量商品房收购领域 创新"以购代建"模式 区别于传统保障房再贷款方式 [2] - 优先选择三四线城市(湖州 温州 嘉兴) 这些区域4月存销比达30 5 显著高于一二线城市 [2] 政策创新与协同效应 - 浙江实践形成"土地+住房"双轮驱动 同期发行3只土地储备专项债券 与住房债券产生协同效应 [3] - 广东 四川 湖南等地已用专项债券收购闲置土地 截至5月20日涉及3000宗土地 总面积1 33亿平方米 总金额超3500亿元 [2] - 初期专项债券规模控制在16 53亿元 通过小规模试点积累经验 未来可能扩大配置比例 [3]