新增专项债投向房地产规模增长 - 4月全国地方政府新增发行专项债1763亿元 其中明确主要投向房地产规模为336亿元 环比3月增加30% [1][3] - 1-4月新增专项债累计发行1.1万亿元 其中3891亿元投向房地产相关领域 占比35% 明确主要投向房地产额度1646亿元 占比15% [3] - 4月投向房地产相关领域专项债合计717亿元 占比40% 较上月提升8个百分点 [3] 土储类专项债发行情况 - 4月土储类专项债规模210亿元 为今年第二高 1-4月累计发行517亿元 占比31% [2][3][11] - 4月明确投向房地产的336亿元专项债中 62%用于土地储备 [11] - 专项债明细项目中仅3宗地块明确为土地回收类项目 涉及额度4.65亿元 均位于衡阳市 [11] 区域分布特点 - 广东1-4月投向房地产相关领域专项债1618亿元 山东1381亿元 北京572亿元 上海227亿元 [6] - 4月湖南 山东 厦门发行房地产类专项债合计531亿元 占房地产类新增专项债74% 湖南侧重土储+基建保障房 山东推进棚改 厦门优先城中村改造 [8] 政策背景与行业影响 - 财政部年初扩大专项债使用范围 允许用于土地储备和收购存量商品房作保障房 政策效果预计2025年逐步释放 [2] - 截至2023年底TOP10房企总土储面积85591万平方米 盘活三分之一将对市场产生重大影响 [14] - 专项债支持存量土地回购面临资金解押 收购定价 土地用途限制等痛点 [14]

市场表现 - A股早盘全线高开 房地产领涨两市 房地产ETF基金(515060)早盘一度涨超3% [1] - 成分股中德必集团 三湘印象 天保基建涨停 华丽家族 新华联 渝开发 特发服务等涨幅居前 [1] - 美容护理 银行 非银金融等行业涨幅居前 [1] 政策动态 - 一季度房地产贷款余额增加7500多亿元 新增个人住房贷款创2022年以来单季最大增幅 [1] - 住房租赁贷款同比增长28% [1] - 将加快出台与房地产发展新模式相适配的融资制度 [1] - 降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点 预计每年节省居民公积金贷款利息超200亿元 [1] 行业分析 - 房地产"去库存"定调主要由于供求关系逆转 销售数据下滑导致商品房供过于求 [1] - 预计后续将有更多积极财政及货币政策出台 [1] - "好房子"系列新政有望进一步挖掘和释放改善型需求 [1] ETF成分 - 房地产ETF基金(515060)跟踪中证全指房地产指数 涵盖保利发展 招商蛇口等龙头房企 [2] - 指数全面布局房地产开发 管理 服务等行业 [2]

行业现状分析 - 房地产行业供求关系发生重大变化 当前商品房供过于求 库存去化周期拉长 [1][2] - 2024年以来房地产政策宽松力度已非常大 货币政策宽松力度与前两轮周期相当 财政政策支持力度更大 [2] - 本轮周期销售量价数据连续下降月份超30个月 高于前两轮宽松周期 整体规模收缩明显 [2] 政策导向 - 中央政治局会议提出"适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势" 正式进入去库存周期 [2] - 全国住房和城乡建设工作会议提出增加改善性住房特别是好房子供给 [2] - 政府工作报告提出完善标准规范 推动建设安全舒适绿色智慧的"好房子" [2] - 住房城乡建设部发布强制执行国家标准《住宅项目规范》 在层高隔声通讯供暖电梯配套等多方面加强住宅建设要求 [2] 市场需求变化 - 我国居民户均住房间数3.18间 人均住房建筑面积37.76平米 人均住房间数1.07间 [3] - 住房房龄集中在1990-2014年 其中2000-2009年占比30.34% 2010-2014年占比21.46% 1990-1999年占比20.55% [3] - 房龄老龄化将带来持续的置换和更新需求 [3] 投资机会 - 推荐布局城市基本面较好 善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国 招商蛇口 中国海外发展 建发股份 滨江集团 建发国际集团 [1][4] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动 同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地 新城控股 龙湖集团 [1][4] - 推荐受益于二手房交易规模和渗透率持续提升的房地产后服务市场企业：贝壳-W 我爱我家 [1][4]

核心观点 - 本轮房地产周期供求关系变化，量价下行时间长，去库存是止跌回稳必要选择；“好房子”形成品质代差，政策引导改善型需求释放；房地产市场矛盾从“有没有”转向“好不好”，能拓宽增量需求；预计后续有积极政策，叠加“好房子”新政助力行业发展 [2][3][4] 供求关系发生变化，本轮周期量价下行时间更长 中央层面定调去库存，住宅供应成交均下滑 - 2023 年 7 月进入去库存周期，后续多次会议提出相关措施，要保持量价平稳 [7] - 新房方面，322 城宅地成交面积 2019 年达 19.6 亿平米后下降，2024 年成交 7.1 亿平，同比 -13%；商品住宅销售面积 2021 年达 15.7 亿平后下滑，2024 年成交 8.15 亿平，同比 -14% [10] - 截至 2025 年 3 月，重点 30 城平均去化周期 21.3 个月，三四线城市去化慢 [13] - 二手房挂牌量自 2023 年 6 月攀升，截至 2025 年 4 月底，60 城挂牌量 407.28 万套，较 2023 年 6 月增长 19.5%，房价下跌 [17] 地产政策持续出台、接连不断，本轮周期量价下行时间更长 - 2023 年以来房地产政策宽松力度大，限购仅京沪深限制大，首付比例和房贷利率为历史最低，税费和普宅认定标准优化 [20] - 货币政策方面，新发放贷款利率由 2021 年四季度 5.63%降至 2024 年四季度 3.09%，累计下调 254BPs；存量按揭利率两次调整，每年减少利息支出约 3200 亿元；公积金贷款利率下调至 2.85% [22] - 财政政策支持力度大，有 3000 亿元保障性住房再贷款资金、100 万套城中村改造货币化安置等 [24] - 本轮周期销售量价数据连续下降月份超 30 个月，高于前两轮，去库存是必要选择 [26] “好房子”形成品质代差，政策引导改善型需求释放 “好房子”写入政府工作报告 - 2024 年 12 月和 2025 年 3 月相关会议和报告提出增加“好房子”供给，完善标准规范 [31] - 住建部 2025 年 3 月 31 日发布《住宅项目规范》，在层高、隔声等多方面加强要求 [35] 各地跟进出台住宅品质新推，新房市场向“高品质化”转型 - 2025 年 2 月北京印发相关通知，对平原多点地区居住建筑规范审批管理统一规范 [39] 从有到优，拓宽房地产增量需求 从有到优，拓宽房地产增量需求 - 截至 2020 年，居民户均住房间数 3.18 间，人均住房建筑面积 37.76 平米，人均住房间数 1.07 间，市场矛盾从“有没有”转向“好不好” [45] - 住房房龄集中在 1990 - 2014 年，2000 - 2009 年、2010 - 2014 年、1990 - 1999 年户数比例分别为 30.34%、21.46%、20.55%，房龄老龄化带来置换和更新需求 [46] - 居民对户型设计痛点前三为户内承重墙多、室内层高太低、动静不分区，期待前三为户型全明设计、空间便于灵活改造、动静分区 [52] - 居民对社区配套需求前三为社区会客空间、小型运动场、环形跑道；对智能安防需求前三为智能安防系统、智能家居控制系统、智慧社区系统 [57] 投资建议 - 预计后续有积极财政及货币政策，叠加“好房子”新政挖掘释放改善型需求，助力行业发展 [60] - 推荐布局城市基本面好、把握改善型需求的强信用房企，如绿城中国等；住宅与商业地产双轮驱动房企，如华润置地等；二手房交易及后服务市场企业，如贝壳 - W 等 [60]

导 语 地市供求规模延续同比缩量，专项债提速助力供给侧加快"优结构、提质量、稳市场"。 ◎ 文 / 马千里 2025年4月，土地市场成交规模同比降幅进一步扩大。据月末快报数据，4月土地成交建筑面积同比下降 23%，降幅较上月全月扩大了12个百分点；成交环比3月同期上升50%，主要是由于3月基数过低所致。截 至4月25日，本月土地供应建筑面积4354万平方米，环比上升2%，同比下降27%。随着非核心城市土地 成交占比上升，本月平均溢价率9.9%，重新降至10%以下，但一二线城市平均溢价率分别为13%和14%， 已经连续4个月双双高于10%。4月份以来，中央和地方持续积极推进稳市场新政落地，强调进一步释放 房地产市场潜力， 协同推进政策实施和预期引导， 据自然资源部本月内发布的不动产登记相关数 据，"交房、交地即交证"等土地开发流程改革亦在快速推进。 供求： 延续同比低位， 截至2025年4月25日，本月土地供应建筑面积4354万平方米，同比下降 27%，环比上升2%。成交2698万平方米，同比下降23%，环比上升50%。 。 热度 ： 核心城市热度延续。 平均溢价率为9.9%，回落至10%附近，主因三四线等非热 ...

2025年房地产行业核心观点 - 2025年房地产行业将继续下行趋势 销量下跌将导致房价失守 稳房价需先稳量[2] - 行业面临五大指标全面下滑 建筑量从22亿平方米跌至6亿多平方米(-65%) 一手房销售从18亿平方米跌至5亿平方米(-60%+) 土地批租从8.7万亿跌至3万亿(-60%+) 房价整体下跌40%-50% 房地产融资规模腰斩[13][14][16][19][21] - 政府计划通过10万亿规模收储计划化解库存危机 将开发商库存转为保障房 同时解决三角债问题[48][49][50][51] - 开发商负债率将从80%-90%降至50%以下 符合国际惯例[59][60][61] - 房地产企业数量将从9万家大幅缩减至2万家以内[73][74] 行业现状分析 供需结构 - 新房市场供应不足 优质项目去化率达80%但总量受限[3] - 库存老房子去化困难 平均去化率不足30% 剩余多为远郊等难销项目[3] - 二手房凭借地段和价格优势加速分流新房市场[3] 历史对比 - 当前调整是20年来最严重 但属于高增长后的正常回调[9][10][22] - 不同于美国次贷危机 中国房地产不存在零首付和金融衍生品放大风险[26][31][32][33] - 不同于日本泡沫 中国城市化率仅48% 仍有30%提升空间 能消化过剩产能[40][41][42] 政策与改革方向 库存解决方案 - 政府收储计划规模可能达10万亿 按六折价格收购库存[49][50] - 收购房源将转为保障房 目标覆盖20%-25%城市居民[55][56] - 通过REITs发行ABS债券 预计收益率4% 吸引居民存款投资[56][57] 金融监管改革 - 将严格土地购置资金管理 要求自有资金比例[65] - 维持首付比例要求 首套房20%-30% 二套房50%[68] - 建立开发商负债率50%的红线标准[59][60][63] 中长期展望 市场均衡 - 房价收入比从23-30年降至10-20年 接近国际7-10年水平[77][78] - 未来10年随着GDP增长 房价收入比有望进一步优化至8-10年[79] - 合理区间应为家庭年收入1/6用于住房支出[79] 经济影响 - 2025年后房地产对GDP的负拉动效应将消除[80][82] - 行业进入新常态 不再出现五年翻番式增长 但与GDP同步发展[84][85] - 城镇化持续推进将为行业提供长期需求支撑[45][79]