报告行业投资评级 - 焦炭走势评级为震荡 [1] - 焦煤走势评级为震荡 [1] 报告的核心观点 - 伊朗和以色列达成停火协议，原油大幅下跌，焦煤跟随下跌但仍高于6月13日起涨点；国内五月社融表现弱，仅政府债券融资支撑，国常会提促进房地产市场止跌企稳，广州全面放开限购，但投资者对房地产悲观态度难扭转；粗钢限产进入讨论实施阶段，钢厂减产意愿不足 [4] - 焦煤矿山和洗煤厂开工回升，矿山库存上行，洗煤厂去库，若无主动性减产，库存拐点尚需时日；焦炭成本和需求是决定性因素，成本端有支撑，本周焦企产能利用率加速下行，高炉利润上行，铁水产量企稳，供需边际回暖；伊以冲突结束后焦煤将重回自身逻辑，多头抵抗顽强，焦炭第五轮提降落地后后续提降空间小，七月有提涨预期；短期建议J09多单轻仓持有，待确认见底后择机加仓 [5] 根据相关目录分别进行总结 焦煤 - **现货与期货情况**：现货偏弱，期货回落，蒙5主焦煤报868元/吨，活跃合约报784元/吨，基差104元/吨，9 - 1月差 - 43.5元/吨 [2] - **供需情况**：矿端复产，焦企产能利用率下调，523家矿山开工率报84.49%，110家洗煤厂开工率报61.34%，230家独立焦企生产率报73.42% [2] - **库存情况**：上游累库，下游去库，523家矿山精煤库存报499.15万吨，洗煤厂精煤库存237.39万吨，247家钢厂库存774.66万吨，230家焦企库存665.65万吨，港口库存303.31万吨 [2] 焦炭 - **现货与期货情况**：现货第四轮提降落地，期货回落，天津港准一级焦报1220元/吨，活跃合约报1351.5元/吨，基差 - 40元/吨，9 - 1月差 - 48元/吨 [3] - **供需情况**：供给下调，需求小幅回升，230家独立焦企生产率报73.42%，247家钢厂产能利用率报90.79%，铁水日均产量242.18万吨 [3] - **库存情况**：上下游持续去库，港口持平，230家焦企库存80.93万吨，247家钢厂库存634.2万吨，港口库存203.11万吨 [3]

报告行业投资评级 - 焦炭走势评级为震荡 [1] - 焦煤走势评级为震荡 [1] 报告的核心观点 - 伊以冲突结束，原油对焦煤的扰动将结束，短期原油走弱或拖累焦煤；国内五月社融表现弱，房地产政策频出但投资者悲观态度难扭转，粗钢限产进入讨论实施阶段但钢厂减产意愿不足 [4] - 焦煤矿山和洗煤厂开工回升，库存情况不一，库存拐点或需时日；焦炭成本端有支撑，供需边际回暖 [5] - 关注焦煤对原油扰动的反应，若抗跌则有再度上行可能，若大幅增仓下杀则可能重回偏弱走势；基本面上矿端主动或行政减产可引发持续性反弹；短期建议 J09 多单轻仓持有，待确认见底后择机加仓 [5] 根据相关目录分别进行总结 焦煤 - **相关资讯**：伊朗高级官员确认德黑兰同意与以色列的停火协议 [1] - **市场表现**：现货偏弱，期货震荡上行；蒙 5主焦煤报 868 元/吨，活跃合约报 807 元/吨(+12)；基差 81 元/吨(-12)，9 - 1 月差 - 36 元/吨（-10） [1] - **供需情况**：矿端复产，523 家矿山开工率报 84.49%（+0.78），110 家洗煤厂开工率报 61.34%(+3.2)；230 家独立焦企生产率报 73.42%(-0.54) [2] - **库存情况**：上游累库，下游去库；523 家矿山精煤库存报 499.15 万吨(+13.11)，洗煤厂精煤库存 237.39 万吨(-14.08)，247 家钢厂库存 774.66 万吨（+0.68)，230 家焦企库存 665.65(-3.88)，港口库存 303.31 万吨(-8.71) [2] 焦炭 - **市场表现**：现货偏弱，期货震荡上行；天津港准一级焦报 1270 元/吨，活跃合约报 1385 元/吨(+0.5)；基差 - 18.5 元/吨(-0.5)，9 - 1 月差 - 39 元/吨(-12)；部分钢厂提出第四轮提降 [3] - **供需情况**：供给下调，需求小幅回升；230 家独立焦企生产率报 73.42%(-0.54)，247 家钢厂产能利用率报 90.79%(+0.21)，铁水日均产量 242.18 万吨(+0.57) [3] - **库存情况**：上下游持续去库，港口持平；230 家焦企库存 80.93 万吨（-6.38），247 家钢厂库存 634.2 万吨（-8.64），港口库存 203.11 万吨（+0.02） [3]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [3][49] 报告的核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度将超2008、2014年且尚在途中 [3][49] - 地产作为早周期指标，配置地产相当于配置经济风向标 [3][49] - 行业竞争格局改善，头部国央企和少量混合所有制及民企拿地和销售表现优异，品质房企更受益 [3][49] - “只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”观点依然奏效，该城市组合在销售前期反弹时表现更好 [3][49] - 供给侧政策有新变化，一二线城市更受益，2025年板块主做政策beta，节奏和仓位控制重要 [3][49] 根据相关目录分别进行总结 6月LPR与上月持平 - 6月5年期以上LPR报3.5%，与上月持平；1年期LPR为3.0%，5月调降10bp后本月报价持平，符合预期 [1][10] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动-1.7%，落后沪深300指数1.24个百分点，在31个申万一级行业排第14名 [1][14] - 本周上涨个股12支，较上周减少21支，下跌股数103支 [14] - 本周市场涨幅前五为西藏城投、市北高新等，跌幅前五为中交地产、莱茵体育等 [14] - 本周重点48家A/H房企中上涨7支，较上周减少8支，涨幅前五为绿景中国地产、金地商置等，跌幅前五为远洋集团、雅居乐集团等 [14] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交（商品住宅口径） - 本周30个城市新房成交面积196.6万平方米，环比升9.6%，同比降16.4% [1][24] - 样本一线城市新房成交面积51.4万方，环比+2.2%，同比-17.8%；二线城市101.1万方，环比+15.6%，同比-16.0%；三线城市44.2万方，环比+6.1%，同比-15.5% [1][24] - 6月累计新房成交面积，样本30城503.7万方，同比-8.5%；一线城市134.5万方，同比-2.0%；二线城市249.5万方，同比-11.7%；三线城市119.6万方，同比-8.2% [26] - 今年累计25周新房成交面积同比，样本30城4814.2万方，同比3.8%；一线城市1260.5万方，同比14.1%；二线城市2293.1万方，同比-2.8%；三线城市1260.5万方，同比7.1% [26] 二手房成交（商品住宅口径） - 本周14个样本城市二手房成交面积合计214.0万方，环比持平，同比降7.1% [2][31] - 样本一线城市本周二手房成交面积85.0万方，环比-2.8%；二线城市99.7万方，环比0.3%；三线城市29.3万方，环比7.5% [2][31] - 年初至今累计二手房成交面积5161.3万方，同比增25.0%；一线城市2123.6万方，同比+31.3%；二线城市2408.2万方，同比+23.2%；三线城市629.4万方，同比+13.4% [31] 重点公司境内信用债情况 - 本周（6.16 - 6.22）发行房企信用债15只，环比增2只；发行规模103.58亿元，环比减1.87亿元，总偿还量134.95亿元，环比增100.49亿元，净融资额-31.37亿元，环比减102.36亿元 [2][42] - 主体评级以AAA（65.6%）为主，债券类型以一般中期票据（45.8%）为主，期限以1 - 3年、5年以上（34.8%、30.5%）为主 [2] - 本周发行利率有所下降，如25华发实业SCP001短期融资券利率较之前同类型同期限可比债券降-52bp [43][44] 本周政策回顾 - 广东深圳印发《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》，明确保障房配建比例、移交模式等 [48] - 陕西西安多部门印发措施，提出缴存职工贷款买新建商品住房可提取公积金付首付，关中平原城市群和省内缴存职工在西安购房可办公积金贷款 [48] - 浙江衢州发布通知，推行多孩家庭改善性购房补贴，二孩、三孩家庭满足条件可分别申请8万、20万元补贴 [48] 投资建议 - 维持行业“增持”评级，关注理由包括政策进入深水区、地产具指向性、行业竞争格局改善、看好特定城市组合、供给侧政策有变化 [3][49] - 配置方向可选基本面alpha公司、地方国企/城投/化债、中介、边际催化、物业跟涨等类型公司 [3][49]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 当前地产数据处于底部区间，后续出台政策必要性提升，预计其他一线城市将跟随广州推出取消限制性政策；地产进入新一轮政策敏感期，后续地产股回调后可逢低布局，关注物业企业应用机器人进展及潜在利润率修复空间；推荐稳健经营且有望受益于潜在政策利好的标的，如绿城中国、滨江集团、中国国贸、贝壳、华润万象生活等[7] 根据相关目录分别进行总结 上海五批次土拍热度分化显著 - 6月19日上海第五批次六宗地开拍，起始价192.5亿元，首日五宗地块揽金191.56亿元，杨浦区地块高溢价成交，反映房企对核心城市核心区域地块竞争激烈；5块成交地块中有3块溢价率未达10%，甚至有土地底价成交，显示土地市场热度分化；保利发展竞得2块地块，体现其深耕上海决心；大华集团是唯一拿地民营房企，反映上海土地市场对民企吸引力提升[5][14] 地产数据等待底部回升 - 2025年1 - 5月，全国房地产开发投资同比 - 10.7%，降幅扩大0.4pct；新开工面积同比 - 22.8%，降幅缩窄1.0%；竣工面积同比 - 17.3%，降幅扩大0.4pct；销售面积同比 - 2.9%，降幅扩大0.1pct；销售金额同比 - 3.8%，降幅扩大0.6pct；5月70城新房价格指数环比下跌0.2%，跌幅扩大0.1%，同比下跌4.1%，跌幅收窄0.4pct；70城二手住宅价格环比下跌0.5%，跌幅扩大0.1pct，同比下跌6.3%，跌幅收窄0.5pct；一线城市二手住宅价格环比下滑0.7%，跌幅扩大0.5%[6][16] 行情回顾 地产行情回顾 - 本周申万A股房地产板块涨跌幅为 - 1.7%，位列第14；恒生港股房地产板块涨跌幅为 - 1.6%，位列第6；本周地产涨跌幅前5名为金辉控股、西藏城投、力高集团、国瑞健康、绿景中国地产，涨跌幅分别为 + 25.2%、+ 10.3%、+ 10%、+ 9.8%、+ 6.7%；末5名为*ST中地、天府文旅、华音国际控股、宝龙地产、珠江股份，涨跌幅分别为 - 10.5%、- 9.9%、- 9.7%、- 9.7%、- 9.6%[18] 物业行情回顾 - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 - 1.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为 - 1.5%，沪深300指数涨跌幅为 - 0.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为 - 0.5%和 - 1.5%；本周物业涨跌幅前5名为弘阳服务、苏新服务、祈福生活服务、兴业物联、中奥到家，涨跌幅分别为 + 10.5%、+ 10.2%、+ 5.3%、+ 4.1%、+ 3%；末5名为经发物业、佳兆业美好、珠江股份、朗诗绿色生活、金融街物业，涨跌幅分别为 - 65.5%、- 10.4%、- 9.6%、- 8.4%、- 7.5%[26] 数据跟踪 宅地成交 - 2025年第25周，全国300城宅地成交建面917万㎡，单周环比24%，单周同比 - 16%，平均溢价率8%；2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面16293万㎡，累计同比 - 3.6%；年初至今，保利发展、绿城中国、中海地产、建发房产、滨江集团权益拿地金额位居行业前五，分别为414、376、336、278、270亿元[3][27] 新房成交 - 本周47个城市商品房成交合计370万平米，周环比 + 9%，周同比 - 7%，月度累计同比 + 0%，年度累计同比 + 1%；一线城市周环比 + 3%，周同比 - 11%，月度累计同比 - 5%，年度累计同比 + 2%；二线城市周环比 + 9%，周同比 - 20%，月度累计同比 - 9%，年度累计同比 - 6%；三四线城市周环比 + 12%，周同比 + 12%，月度累计同比 + 14%，年度累计同比 + 10%[34] 二手房成交 - 本周22个城市二手房成交合计260万平米，周环比 + 2%，周同比 - 3%，月度累计同比 + 3%，年度累计同比 + 21%；一线城市周环比 - 2%，周同比 - 13%，月度累计同比 - 4%，年度累计同比 + 30%；二线城市周环比 + 5%，周同比 - 3%，月度累计同比 + 2%，年度累计同比 + 22%；三四线城市周环比 + 4%，周同比 + 19%，月度累计同比 + 19%，年度累计同比 + 8%[42] 重点城市库存与去化周期 - 本周10城商品房库存为1.02亿平米，环比0%，同比 - 9.8%；以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为24.1月，较上周 + 1个月，较去年同比 - 1.7个月；各城市库存和去化周期有差异，如北京可售面积2158万方，去化周期29.8月，同比增加1.29月；莆田可售面积391万方，去化周期77.2月，同比减少13.74月[49][53] 地产行业政策和新闻 - 2025年6月16日衢州推行多孩家庭改善性购房补贴，二孩家庭购买100平方米及以上产权住宅可申请8万元补贴，三孩家庭购买120平方米及以上可申请20万元补贴，以房票形式发放，试行一年；6月17日深圳南山区住房和建设局面向社会收储存量住房5000套，政府根据家庭人口数量提供每月补贴，补贴期限3年；6月18日西安出台促进房地产市场平稳健康发展若干措施，包括优化土地供应、实施土地出让金分期缴纳等；6月20日深圳印发《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》，推动保障房建设、缓解开发压力、加速旧改项目落地[54] 地产公司动态 - 中国武夷高管变更，陈雨晴辞去财务总监等职务，付文达任财务总监；*ST中地拟以1元将房地产开发业务相关资产及负债转让给控股股东地产集团，未来聚焦轻资产业务，募投项目终止；合生创展集团2025年5月总合约销售金额约12.89亿元，同比 - 22.6%；保利发展获中国银行间市场交易商协会同意接受超短期融资券注册，额度50亿元，有效期2年；华润置地有两笔融资，分别为离岸人民币58.5亿元定期贷款融资和上限86.435亿港元定期贷款融资；福星股份高管变更，刘慧芳因退休辞去副总经理职务，许天鹏接任；华夏幸福截至2025年5月31日，金融债务重组金额累计约1926.69亿元，股权抵偿债务约231.75亿元，累计未能如期偿还债务约219.31亿元[56] 物管行业政策和新闻 - 2025年6月19日上海出台《上海市住宅小区物业服务质量提升行动方案》，从信息公开、服务升级和长效监管三方面发力，提出14项具体任务，目标是提高物业信息公示率、物业服务履约率，降低居民投诉率[57] 非开发公司动态 - 贝壳 - W于6月13日、15日、18日分别斥资约499.99万美元、500万美元、500万美元回购约78.34万股、78.07万股、82.49万股；碧桂园服务于6月17日、19日、20日分别斥资196.2万港元、386.4万港元、125.88万港元回购30万股、60万股、19.7万股；荣万家与控股股东荣盛发展订立2025年债务抵偿框架协议，拟以10.7亿元收购物业抵销应收款项1.26亿元；合景悠活执行董事及首席财务官杨静波辞职，陈文德获委任为执行董事[59] 行业估值 - 报告给出覆盖公司估值情况，包括万科A、保利发展、招商蛇口等公司的市值、PE、归母净利润及同比增速等数据；数据截至2025年6月20日，预测数据为国金预测，贝壳利润数据为Non - GAAP净利润口径[63][66]

行业政策与宏观环境 - 多部门联合推出房地产政策组合拳 各地积极调整优化房地产政策 房地产市场保持总体平稳 [2] - 《政府工作报告》首次将盘活存量用地和商办用房提至国家战略高度 反映商业和办公市场供需失衡的严峻现实 [2] - 2025年宏观经济预计稳定在5%左右 择机降息降准和适度宽松货币政策有利于商业地产市场止跌回稳 [2] - 国常会提出更大力度推进房地产市场止跌回稳 构建房地产发展新模式 对商业地产提出"好商办"更高要求 [2] 市场现状与挑战 - 商办用地投资和新开工持续下降 商户和写字楼租赁需求复苏走弱 租金低位徘徊 以价换量为主要特征 [3] - 商业地产市场仍处调整阶段 市场信心仍在修复 供求关系仍在改善 需政策持续发力促进止跌回稳 [3] 行业转型与趋势 - 盘活商办用房政策标志着行业进入以存量优化替代增量扩张的深度转型期 [3] - 大宗交易活跃度触底反弹 成为商业地产止跌回稳的先行指标 [3] - 城市更新成为新风口 标志着商业地产进入存量时代新阶段 [3] - 灵活办公有望从边缘需求转变为市场主流现象 [3] - 代建、商业等细分领域成为新旧发展模式新赛道 部分房企转型为运营商和服务商 [3] - ESG成为潮流 绿色建筑成为房企必修课 [3]

报告行业投资评级 - 焦炭走势评级为震荡 [1] - 焦煤走势评级为震荡 [1] 报告的核心观点 - 伊以冲突使原油上行，焦煤间接上涨，但对其价格中长期影响不明；国内五月社融弱于预期，工业增加值增速放缓，社零增速上行，供需缺口收窄有望提振价格；国常会促进房地产止跌企稳，广州放开限购，多地有购房优惠政策；粗钢限产待执行但时间不明，当下钢厂减产动力不足；5月经济数据走弱但市场反应积极，逆向交易增加，底部将逐渐形成 [4] - 焦煤受安全和环保影响产量下调，但库存仍上升，需关注矿端减产和原煤去库拐点；焦炭成本和需求是关键，成本有支撑，本周焦企产能利用率加速下行，高炉利润尚可，铁水产量高位，供需边际回暖 [5] - 建议轻仓持有J09多单，待确认见底后择机加仓 [6] 相关目录总结 焦煤 相关资讯 - 国常会推进好房子建设，推动房地产止跌企稳，广州全面放开限购 [1] - 五月社融存量同比增8.7%，规上工业增加值累计同比6.3%（1 - 4月6.4%），社零累计同比5%（1 - 4月4.7%） [1] 市场表现 - 现货偏弱，期货震荡，蒙5主焦煤报878元/吨(-0)，活跃合约报789.5元/吨(-6)，基差90.5元/吨(+6)，9 - 1月差 - 17.5元/吨（-2.5） [1] 供需情况 - 矿端继续减产，523家矿山开工率报83.7%（-0.94），110家洗煤厂开工率报57.36%(-3.23) [2] 库存情况 - 上游累库，下游去库，523家矿山精煤库存报486.04万吨(+5.31)，洗煤厂精煤库存251.47万吨(+6.41)，247家钢厂库存773.98万吨（+3.07)，230家焦企库存669.53(-21)，港口库存312.02万吨(-1) [2] 焦炭 市场表现 - 现货偏弱，期货震荡，天津港准一级焦报1270元/吨(-0)，活跃合约报1365.5元/吨(-5.5)，基差 - 0元/吨(+5.5)，9 - 1月差 - 21.5元/吨(-4.5) [3] 供需情况 - 供给下调，需求持平，230家独立焦企生产率报73.96%(-0.94)，247家钢厂产能利用率报90.58%(-0.07)，铁水日均产量241.61万吨(-0.19) [3] 库存情况 - 上游累库转去库，下游持续去库，230家焦企库存87.31万吨（-1.1），247家钢厂库存642.84万吨（-2.96），港口库存203.09万吨（-11.06） [3]

消费 - 5月社会消费品零售总额同比增速从4月的5.1%加快到6.4%，远高于市场预期的4.9%，服务零售、餐饮、商品零售增速均上升，通讯器材和家电销售增速大幅上升[2] - 服装销售增速回升1.8个百分点到4.0%，化妆品和黄金珠宝销售增速下滑，和房地产相关的建筑及装潢材料类和家具销量小幅下滑，但家具零售额维持25%以上高增速[2] 投资 - 5月固定资产投资累计同比增速降至3.7%，略低于市场预期和4月的4.0%，三大主要分类投资增速均下滑[3] - 5月房地产开发投资累计同比跌幅扩大0.4个百分点到 - 10.7%，商品房销售累计同比增速下滑，6月上半月房产销售面积较去年同期下滑9.4%[3] - 基建投资同比增速5月下滑0.2个百分点到5.6%，制造业投资增速下滑0.3个百分点到8.5%[3][10] 生产 - 5月工业生产总值同比增速从4月的6.1%下滑到5.8%，低于市场预期的6.0%，制造业生产增速下滑0.4个百分点到6.2%[7] 外需 - 5月出口（按美元计价）同比增速从4月的8.1%下滑至4.8%，中国出口到美国的同比跌幅扩大到 - 34.5%，但对其他主要贸易伙伴出口强劲[12] 政策 - 预计增量政策刺激至少挪后至9月，7月下旬季度政治局经济会议或不发布显著增量政策措施，短期内重视已公布政策落实和成效观望[1][13] - 中期来看，政府最快9月或推出0.5 - 1.0万亿元财政资金支持，央行下半年有望降准50个基点、降息10 - 20个基点[1][13] 其他 - 5月全国城镇调查失业率下滑0.1个百分点到5.0%，好于预期的5.1%，31大城市失业率同样下降0.1个百分点到5.0%[7] - 5月社融增速持平在8.7%，M2增速下滑0.1个百分点到7.9%，企业和居民贷款较去年同期分别下降2100亿元和217亿元[9]

新房市场表现 - 2025年1-5月光大核心30城住宅成交面积同比-0.2%，成交均价同比+5.6% [2] - 2025年5月核心30城商品住宅成交面积1,148万㎡，同比-8.5%，环比+5.7%，其中北上广深杭蓉成交面积373万㎡同比+2.2%，二线24城775万㎡同比-12.9% [2] - 2025年1-5月核心30城商品住宅成交面积5,521万㎡，北上广深杭蓉1,806万㎡同比+11.4%，二线24城3,715万㎡同比-5.1% [2] - 2025年5月核心30城成交均价25,885元/㎡同比+8.9%，北上广深杭蓉44,458元/㎡同比+12.7%，二线24城16,954元/㎡同比-2.2% [2] - 2025年1-5月核心30城成交均价24,821元/㎡同比+5.6%，北上广深杭蓉41,296元/㎡同比+2.8%，二线24城16,812元/㎡同比+1.3% [2] 重点城市新房价格 - 北京1-5月新房均价59,645元/㎡同比+17.8%，上海80,992元/㎡同比+0.8%，广州33,627元/㎡同比-9.1%，深圳60,410元/㎡同比-1.9% [3] 二手房市场表现 - 2025年1-5月核心15城二手房成交面积同比+17.3%，一线城市2,320万㎡同比+29.0%，二线城市4,351万㎡同比+11.9% [4][5] - 2025年5月核心15城二手房成交面积1,357万㎡同比+5.7%，一线城市454万㎡同比+13.0%，二线城市903万㎡同比+2.3% [4] - 2025年1-5月核心10城二手房均价24,426元/㎡同比+2.0%，一线城市35,613元/㎡同比+2.0%，二线城市16,618元/㎡同比-3.9% [5] 重点城市二手房价格 - 北京1-5月二手房均价28,896元/㎡同比+5.6%，上海39,114元/㎡同比+2.5%，广州27,076元/㎡同比-7.5%，深圳57,732元/㎡同比-1.9% [6] 行业趋势展望 - 2025年房地产政策持续落地推动高能级城市逐步实现"止跌回稳"，区域与城市分化加剧 [6]

报告核心观点 2025年下半年国内房地产政策延续宽松基调并精准发力，短期稳市场、提信心、防风险，中期调整供需格局，长期构建新模式；高能级城市销售和土地市场回暖优先，全国销售止跌回稳但房价筑底；城市更新和收储加速改善供需格局；行业竞争格局优化助力盈利修复；建议关注经营稳健的头部央国企及区域龙头企业 [5][19][56] 各部分总结 房地产政策进一步精准发力 - 政策导向转变，从“防范化解风险，抑制投机”转向“去库存，止跌回稳，构建新模式”，2024年下半年至今多部门配合形成政策“组合拳” [14] - 2024年出台多项政策，如“白名单”机制、拓宽房企债务化解路径、调整首付比例和房贷利率、设立保障性住房再贷款等 [14][15] - 2025年政策以“巩固稳定态势，细化落实”为主导，如《政府工作报告》强调相关内容，政治局会议提出巩固稳定态势、推进城市更新等要求 [17][18] - 未来政策短期稳市场等，中期调整供需，长期构建新模式；货币信贷政策协同发力，地方“因城施策”深化，“白名单”等政策落实，城市更新等可能加速推进 [19] 销售止跌回稳，房价仍处于筑底阶段 - 高能级城市销售回暖领先，全国整体止跌回稳。2024年全国商品房销售面积和金额同比下降，2025年1 - 4月降幅收窄；单月销售数据2024年年底转正，2025年年初转负但降幅收窄；核心重点城市成交活跃，改善性需求楼盘是支撑因素 [20][23][24] - 房价仍处于筑底阶段。2025年4月70个大中城市新建商品住宅价格环比略降、同比降幅收窄，二手房价格环比持续为负；楼市“以价换量”，房价止跌回稳可改善预期、释放需求 [29][30] - 核心城市土地市场活跃。2025年1 - 4月100个大中城市土地成交规划建面同比下降、总价同比上升，溢价率走高；住宅用地成交建筑面积下降但金额增长，出让金集中度提升，房企聚焦核心城市拿地 [34][37][41] 城市更新叠加收储加速，供需格局将持续改善 - 城镇化进入“下半场”，“城市更新”成为主要形式，从粗放扩张转向综合提升 [42] - 近年城市更新相关政策持续发布，如住建部、自然资源部出台通知，国务院审议通过指导意见，国家将相关工程列为“三大工程” [43] - 金融支持力度加大，如货币政策报告指出支持相关建设，专项债券管理机制优化，2025年发布城市更新意见、设立专项、制定贷款管理办法 [44] - 专项债收储有具体规定，截至2025年5月末，24个省市拟使用专项债收购闲置存量土地项目总金额超4300亿元，部分地区已发行专项债 [46] 行业竞争格局将加速优化 - 房企业绩承压，盈利能力跌至历史底部。2024年上市房企营收、利润等指标大幅下降，2025年一季度继续亏损；利润率和盈利能力持续下行，当前业绩筑底，销售回暖、高位项目结算完毕后可能改善 [47][48][52] - 行业经营模式改变，竞争格局更优。过去“高杠杆、高周转、高利润”模式难以为继，百强房企市场份额下降，央国企逆势扩大占有率；部分企业被洗牌出清，行业注重高质量提升，优秀企业占据优质土地储备，竞争格局优化助力盈利修复 [54][55] 整体观点与投资建议 - 2025年下半年房地产政策延续宽松，精准施策加码，短期稳市场等，中期调整供需，长期构建新模式 [56] - 高能级城市销售和土地市场表现好，全国销售止跌回稳，房价筑底；城市更新和收储改善供需结构，助力楼市走出底部 [56] - 行业竞争格局优化助力盈利修复，建议关注保利发展、华发股份、滨江集团、招商蛇口等经营稳健的头部央国企及区域龙头企业 [7][57]

报告行业投资评级 - 焦炭走势评级为震荡，焦煤走势评级为震荡偏弱 [1] 报告的核心观点 - 进入六月宏观环境逐步好转，市场对中美贸易摩擦脱敏，房地产若推行购房优惠券促销将加快触底，粗钢限产进入讨论实施阶段，政策会改变黑色板块多空均衡 [4] - 焦煤供给小幅收缩，最大利空开始松动，需关注矿端主动性或行政性减产信号；焦炭成本和需求是决定因素，成本端有支撑，若成本反弹或粗钢压减提振产业链利润，焦炭有上行驱动 [5] - 极端行情下焦煤是多空博弈主战场，近期持仓震荡回升，不排除空头反扑，若价格下行会多空双杀，关注盘面大幅减仓且价格回落以及矿端减产信号 [6] - 短期建议 J09 多单轻仓持有，待确认见底后择机加仓 [6] 根据相关目录分别进行总结 焦煤 - **现货与期货情况**：蒙 5主焦煤报 878 元/吨，较之前降 15 元；活跃合约报 766.5 元/吨，降 17 元；基差 131.5 元/吨，升 17 元；9 - 1 月差 - 12.5 元/吨，降 3 元 [1] - **开工率情况**：523 家矿山开工率报 86.3%，降 2.96%；110 家洗煤厂开工率报 60.59%，降 0.96% [2] - **库存情况**：523 家矿山精煤库存报 447.53 万吨，增 37.08 万吨；洗煤厂精煤库存 214.74 万吨，增 11.48 万吨；247 家钢厂库存 798.75 万吨，增 7.54 万吨；230 家焦企库存 737.96 万吨，降 14.6 万吨；港口库存 301.56 万吨，降 4.53 万吨 [2] 焦炭 - **现货与期货情况**：天津港准一级焦报 1270 元/吨，无变化；活跃合约报 1328.5 元/吨，降 27.5 元；基差 37 元/吨，升 27.5 元；9 - 1 月差 - 19.5 元/吨，降 2 元 [3] - **供需情况**：230 家独立焦企生产率报 74.93%，降 0.15%；247 家钢厂产能利用率报 91.32%，降 0.44%，铁水日均产量 243.6 万吨，降 1.17 万吨 [3] - **库存情况**：230 家焦企库存 88.41 万吨，增 10.08 万吨；247 家钢厂库存 645.8 万吨，降 9.13 万吨；港口库存 214.15 万吨，降 3.03 万吨 [3]