报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][8][54] 报告的核心观点 - 2026年房地产行业仍以政策为核心主导力量，板块将反复演绎政策beta行情 [4][54] - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [4][54] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、混合所有制及民企将更受益 [4][54] - 城市分化显著，投资观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然有效，该组合在销售反弹时表现更佳 [4][54] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，且预计一二线城市将更受益 [4][54] 根据相关目录分别进行总结 1. 70城房价表现 - **新房市场**：2025年12月70城新房房价环比下降0.4%，全年累计下降3.0% [1][11] - 新房价格呈现结构性行情，一线、二线、三线城市全年累计同比分别下降1.7%、2.5%、3.7% [1][11] - 全年70城中仅5城新房价格环比上涨，65城下跌 [1][11] - 核心城市表现分化：上海保持每月环比上涨；杭州在2024年“930”节点（取消限价）后出现阶段性上涨；合肥近一年整体平稳；成都、长沙上半年企稳后下半年随大市下跌 [1][11] - **二手房市场**：2025年12月70城二手房房价环比下降0.7%，全年累计下降6.1%，已全面跌破2024年“930”政策平台 [2][12] - 一线、二线、三线城市二手房价格全年累计同比分别下降7.0%、6.0%、6.0% [2][12] - 全年70城二手房价格全部下跌，市场疲弱，购房者信心不足 [2][12] 2. 行情回顾 - 报告当周（2026年W3），申万房地产指数累计上涨5.2%，领先沪深300指数5.83个百分点，在31个申万一级行业中排名第6 [2][17] - 当周房地产板块上涨个股共100支，下跌13支 [17] - 涨幅前五的个股为中润资源（+34.2%）、万泽股份（+19.0%）、荣丰控股（+15.8%）、顺发恒业（+15.7%）、城投控股（+14.9%） [17][20] - 重点跟踪的40家A/H房企中，上涨22支，涨幅前五为大悦城（+14.4%）、华夏幸福（+12.0%）、绿城中国（+10.9%）、新城控股（+9.8%）、滨江集团（+9.4%） [17][24] 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 - **新房成交**：当周30个样本城市新房成交面积为117.7万平方米，环比下降1.3%，同比下降38.1% [3][25] - 分城市能级看：一线城市成交37.8万方，环比-1.3%，同比-35.9%；二线城市成交52.2万方，环比-7.0%，同比-38.0%；三线城市成交27.8万方，环比+11.6%，同比-40.9% [3][25] - 年初至今（累计3周），30城新房成交面积353.3万方，同比大幅下降51.2% [3] - **二手房成交**：当周15个样本城市二手房成交面积合计213.9万方，环比增长3.9%，同比下降4.0% [3][36] - 分城市能级看：一线城市成交94.3万方，环比+5.0%；二线城市成交84.1万方，环比+3.4%；三线城市成交35.5万方，环比+2.4% [3][36] - 年初至今，15城二手房累计成交面积617.9万方，同比下降4.2% [36] 4. 重点公司境内信用债情况 - 当周（1.19-1.25）共发行房企信用债9只，发行规模96.87亿元，环比减少24.23亿元；总偿还量164.16亿元，净融资额为-67.29亿元 [45] - 发行主体评级以AAA级为主，占比77.4% [45] - 债券类型以一般中期票据（52.5%）和一般公司债（44.4%）为主 [45] - 债券期限以1-3年期为主，占比63.9% [45] - 融资成本方面，当周发行利率有所上升，例如“26保利置业MTN002”利率较公司之前发行的同类型可比债券上升了26个基点 [49][50] 5. 本周政策回顾 - **中央政策**：自然资源部与住建部联合发布通知，推出六大措施支持城市更新，包括增强规划适应性、将过渡期政策调整为以5年为原则等 [52] - 住建部表示将有序推动“好房子”建设，并加快构建房地产发展新模式，重点包括做实项目公司制、推行主办银行制、推进现房销售制等 [52] - 央行行长表示2026年将继续实施适度宽松的货币政策，降准降息还有一定空间，并维护金融市场平稳运行 [52] - **地方政策**：上海印发方案，鼓励通过信托、金融租赁等方式创新养老金融服务，盘活存量地产 [53] - 湖南长沙拟使用专项债资金收储存量闲置土地，收储总金额29.71亿元 [53] - 湖南湘潭推出促进楼市措施，包括二孩家庭购房套数认定核减、高层次人才公积金贷款额度提升、发放购房补贴等 [53] - 湖南省计划2026年收购存量商品房200万平方米以上用于保障性住房等 [53] 6. 投资建议与配置方向 - 报告建议维持行业“增持”评级，并给出具体配置方向 [4][54] - **地产开发**：H股推荐绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股推荐滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][54] - **地方国企/城投/化债**：推荐城建发展、城投控股 [4][54] - **中介**：推荐贝壳-W [4][54] - **物业**：属于跟涨板块，推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][54]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][54] 报告的核心观点 - 2026年房地产行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复交易政策预期，建议关注政策beta行情 [4][54] - 行业基本面整体承压，但核心城市新房市场仍存在小范围结构性行情，而二手房市场已全面跌破2024年“930”政策平台，核心城市出现补跌 [1][2][11][12] - 投资应聚焦于一线城市、大部分二线城市及极少量三线城市的组合，该组合在销售反弹时表现更优，同时行业竞争格局改善，头部国央企及优质混合所有制和民企将更受益 [4][54] 根据相关目录分别进行总结 1. 70城二手房价均跌破2024“930”，核心城市补跌 - **新房价格**：2025年12月70城新房房价环比下降0.4%，全年累计下降3.0% [1][11]。一线、二线、三线城市新房价格全年累计同比分别下降1.7%、2.5%、3.7% [1][11]。全年70城中仅5城新房价格环比上涨，65城下跌 [1][11] - **新房结构性行情**：核心城市存在小范围结构性行情，上海保持每月环比上涨；杭州在2024年“930”（取消限价）后出现阶段性上涨；合肥近一年整体平稳；成都、长沙在2025年上半年企稳后下半年随大市下跌 [1][11] - **二手房价格**：2025年12月70城二手房房价环比下降0.7%，全年累计下降6.1%，已全面跌破2024年“930”政策平台 [2][12]。一线、二线、三线城市二手房价格全年累计同比分别下降7.0%、6.0%、6.0% [2][12]。全年70城二手房价格全部下跌 [2][12] - **二手房市场疲弱**：2024年“930”后部分城市二手房价曾短暂止跌（如上海、北京、深圳、杭州、成都），但2025年二季度重拾跌势，目前所有样本城市房价均已跌破该平台，环比跌幅未明显收窄，市场表现疲弱，购房者信心不足 [2][12] 2. 行情回顾 - **板块表现**：本周（报告期）申万房地产指数累计上涨5.2%，领先沪深300指数5.83个百分点，在31个申万一级行业中排名第6 [2][17] - **个股涨跌**：本周房地产板块上涨个股共100支，下跌13支 [17]。涨幅前五的个股为中润资源（+34.2%）、万泽股份（+19.0%）、荣丰控股（+15.8%）、顺发恒业（+15.7%）、城投控股（+14.9%）[17][20]。跌幅前五的个股为万方发展（-23.1%）、乾景园林（-17.2%）、*ST匹凸（-11.5%）、亚太实业（-9.5%）、北京城建（-6.0%）[17][22] - **重点房企表现**：本周重点跟踪的40家A/H房企中，上涨22支 [17]。涨幅前五为大悦城（+14.4%）、华夏幸福（+12.0%）、绿城中国（+10.9%）、新城控股（+9.8%）、滨江集团（+9.4%）[17][24]。跌幅前五为旭辉控股集团（-48.8%）、碧桂园（-26.3%）、中梁控股（-18.1%）、雅居乐集团（-18.0%）、龙光地产（-13.9%）[17][24] 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 - **新房成交**：本周30个样本城市新房成交面积为117.7万平方米，环比下降1.3%，同比下降38.1% [3][25]。其中，一线城市成交37.8万方（环比-1.3%，同比-35.9%），二线城市成交52.2万方（环比-7.0%，同比-38.0%），三线城市成交27.8万方（环比+11.6%，同比-40.9%）[3][25] - **新房累计成交**：2026年累计3周，样本30城新房成交面积共计353.3万方，同比大幅下降51.2% [3][33]。分能级看，一线城市成交111.2万方（同比-46.1%），二线城市成交163.7万方（同比-52.3%），三线城市成交78.3万方（同比-55.0%）[3][33] - **二手房成交**：本周15个样本城市二手房成交面积合计213.9万方，环比增长3.9%，同比下降4.0% [3][36]。其中，一线城市成交94.3万方（环比+5.0%），二线城市成交84.1万方（环比+3.4%），三线城市成交35.5万方（环比+2.4%）[3][36] - **二手房累计成交**：年初至今（报告期累计），15城二手房成交面积617.9万方，同比下降4.2% [36]。其中，一线城市成交261.6万方（同比-12.5%），二线城市成交251.9万方（同比-5.2%），三线城市成交104.5万方（同比+30.6%）[36] 4. 重点公司境内信用债情况 - **发行与净融资**：本周（1.19-1.25）共发行房企信用债9只，规模96.87亿元，环比减少24.23亿元；总偿还量164.16亿元，净融资额为-67.29亿元，环比减少40.29亿元 [45] - **发行结构**：发行主体评级以AAA级为主，占比77.4% [45]。债券类型以一般中期票据（52.5%）和一般公司债（44.4%）为主 [45]。债券期限以1-3年期为主，占比63.9% [45] - **融资成本**：本周发行利率有所上升，例如“26保利置业MTN002”3年期中期票据利率较公司之前发行的同类型可比债券利率上升了26个基点 [45][49][50] 5. 本周政策回顾 - **中央政策**：自然资源部与住建部联合发布通知，推出六大措施支持城市更新，包括增强规划适应性、将过渡期政策调整为以5年为原则等 [52]。住建部部长强调推动房地产高质量发展，加快构建“人、房、地、钱”要素联动的新发展模式，并提及有序搭建项目公司制、主办银行制、推进现房销售制等基础制度 [52]。央行行长表示2026年将继续实施适度宽松的货币政策，降准降息仍有空间，并维护金融市场稳定 [52] - **地方政策**：上海印发养老金融高质量发展行动方案，支持信托、金融租赁等业务与养老地产结合 [53]。湖南长沙公示拟使用专项债券收储存量闲置土地，总金额29.71亿元 [53]。湖南湘潭出台措施，包括二孩家庭购房套数认定核减、高层次人才提高公积金贷款额度、给予购房契税补贴等 [53]。湖南省计划2026年收购存量商品房200万平方米以上用于保障性住房等 [53]。海南、上海等地也发布了推进城市更新、保障房建设等相关政策 [53] 6. 投资建议 - **看好理由**：1）政策受基本面倒逼进入深水区，预计最终力度将超过2008和2014年；2）地产是经济早周期指标，配置地产相当于配置经济风向标；3）行业竞争格局改善，拿地和销售表现优异的头部国央企及优质民企将更受益；4）城市选择上，“一线+2/3二线+极少量三线”的组合依然有效；5）供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市将更受益 [4][54] - **配置方向**： - **地产开发**：H股推荐绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股推荐滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][54] - **地方国企/城投/化债**：推荐城建发展、城投控股 [4][54] - **中介**：推荐贝壳-W [4][54] - **物业**：属于跟涨板块，推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][54]

公司股价表现 - 中国联塑(2128.HK)盘中一度涨超6%，最高触及5.8港元，创2023年5月以来新高 [1] - 公司股价有望实现四连涨 [1] - 今年迄今，中国联塑已累计上涨约25% [1] 券商观点与行业分析 - 华泰证券研报指出，积极的房地产政策仍有望加速地产止跌回稳 [1] - 目前地产端数据已较为充分地反映在建材股股价和估值 [1] - 短期建议重视建材板块传统顺周期与新兴科技成长的均衡配置机会 [1] - 华泰证券推荐中国联塑 [1] 公司经营与行业趋势 - 建材行业上市公司通过国内市占率提升、海外业务拓展和品类扩张实现发展 [1] - 个别公司已开始逐步体现收入端改善迹象 [1]

行业投资评级 - 投资评级：看好，维持 [7] 核心观点 - 2025年房地产行业核心指标（销售、开竣工、到位资金）虽维持双位数降幅，但降幅较去年有所收窄，价格指数降幅也呈收窄趋势，但投资降幅明显扩大 [2][11] - 行业历经四年多快速调整，大概率已进入下半场，但短期未见明显修复迹象，预计2026年核心指标仍将维持双位数下降，但降幅有望收窄 [11] - 近期政策端迎来边际优化，可能标志着政策窗口的重启，常规与超常规政策均有回旋余地，但时点存在不确定性，需关注后续重要政策节点 [2][11] - 当前股票位置较底部的溢价不大，建议重视具备轻库存、好区域和产品力的龙头房企，并关注拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [2][11] 2025年行业数据表现总结 销售情况 - **全年销量降幅收窄**：2025年全国商品房销售额同比下降12.6%，销售面积同比下降8.7%，全年降幅有所收窄 [11] - **单月销量维持双位数下降**：12月单月销售额同比下降23.6%，销售面积同比下降15.6% [11] - **销售均价下跌**：12月单月销售均价为9，370元/平方米，同比下降9.5% [12] - **价格指数跌幅收窄**：12月70城新房价格指数同比下跌3.0%，二手房价格指数同比下跌6.1%，全年跌幅较去年有所收窄，但一线城市二手房价格指数跌幅扩大 [11] 开竣工情况 - **新开工面积降幅收窄**：2025年全年新开工面积同比下降20.4%，12月单月同比下降19.4%，降幅略收窄 [11] - **竣工面积降幅收窄**：2025年全年竣工面积同比下降18.1%，12月单月同比下降18.3%，降幅有所收窄 [11] 资金与投资情况 - **到位资金降幅收窄**：2025年全年房企到位资金累计同比下降13.4%，12月单月同比下降26.7%，降幅有所收窄 [11] - 国内贷款累计同比下降7.3%，自筹资金累计同比下降12.2%，降幅均扩大 [11] - 定金及预收款累计同比下降16.2%，个人按揭贷款累计同比下降17.8%，降幅有所收窄 [11] - **开发投资降幅明显扩大**：2025年全年房地产开发投资完成额同比下降17.2%，12月单月同比大幅下降35.8%，降幅明显扩大 [11] 价格深度分析 新房价格 - **环比跌幅持平**：12月70城新房价格指数环比下跌0.4%，跌幅与上月持平 [11] - **同比跌幅扩大**：12月70城新房价格指数同比下跌3.0%，跌幅较上月（-2.8%）扩大 [15] - **价格水平倒退**：12月70城新房价格指数已跌回至2018年12月的水平 [15] - **城市分化显著**：较2021年以来高点，部分城市如上海、杭州跌幅较小（约-4.1%至-0.0%），而武汉、郑州等城市跌幅超过20% [18][20] 二手房价格 - **环比跌幅持平**：12月70城二手房价格指数环比下跌0.7%，跌幅与上月持平 [11] - **同比跌幅扩大，一线城市尤甚**：12月70城二手房价格指数同比下跌6.1%，其中一线城市同比跌幅达7.0%，降幅扩大 [11][23] - **价格水平倒退**：12月70城二手房价格指数已跌回至2016年6月的水平 [23] - **城市分化显著**：较2021年以来高点，部分城市如成都、杭州跌幅在-12.6%至-19.5%之间，而牡丹江、唐山等城市跌幅超过30% [27][29] 年度展望与投资建议 - **行业展望**：中性预期下，2026年房地产行业核心指标预计仍维持双位数下降，但降幅有望收窄；若政策力度和效果超预期，销售和开工等前端指标可能有更好表现 [11] - **投资主线**：建议重视具备轻库存、好区域和产品力的龙头房企；同时关注拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [2][11]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6][68] 报告的核心观点 - 2025年房地产行业多项核心指标在低基数上继续加速下跌，市场维持低迷，政策有待加力以提振信心 [1][12] - 2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复博弈政策预期，投资应聚焦于受益于政策、竞争格局改善及核心城市的优质标的 [4][68] 根据相关目录分别进行总结 一、2025年房地产开发投资额累计同比-17.2%，相关指标加速下跌 - **投资额全面下滑**：2025年全国房地产开发投资额为82，788亿元，同比减少17.2% [2][13]；12月单月投资额4，197亿元，同比大幅减少36.8% [13][19] - **分业态表现**：住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额同比分别为-16.3%、-22.8%和-14.0% [2][22]；12月单月同比降幅均超过30% [22] - **区域分化明显**：东部、中部、西部和东北地区累计开发投资额同比分别为-19.7%、-15.3%、-9.8%和-27.0% [25]；12月单月东北地区同比降幅达56.3% [25] - **新开工面积持续萎缩**：全年累计新开工面积58，770万方，同比减少20.4% [2][27]；住宅新开工面积同比减少19.8% [2][27] - **竣工面积大幅下降**：全年累计竣工面积60，348万方，同比减少18.1% [2][29]；12月单月竣工面积20，894万方，虽环比增长354.9%，但同比仍减少18.4% [29] - **施工面积趋势性下行**：全年累计施工面积659，890万方，同比减少10.0% [2][32]；住宅施工面积同比减少10.3% [32] - **2026年预测**：预计新开工面积5.3亿方（-10%），竣工面积5.3亿方（-12%），施工面积56.5亿方（-12.3%），房地产开发投资额7.57万亿元（-10.9%） [1][12] 二、2025年销售金额累计同比-12.6%，销售面积累计同比-8.7%，住宅销售跌幅较全业态更大 - **销售市场低迷**：全年商品房销售金额83，937亿元，同比减少12.6%；销售面积88，101万方，同比减少8.7% [3][34]；12月单月销售金额与面积同比分别减少24.2%和16.6% [34] - **住宅销售跌幅更深**：全年住宅销售金额与面积累计同比分别减少13.0%和9.2%，跌幅大于全业态 [3][41] - **销售均价下跌**：全年商品房销售均价9，527元/平，同比减少4.1% [3][46]；12月单月均价9，370元/平，同比减少9.2% [46] - **库存维持高位**：年末商品房待售面积76，632万方，同比增长1.6% [3][46] - **区域销售普降**：东部、中部、西部和东北地区累计销售金额同比分别减少14.4%、9.8%、9.6%和11.2% [44] - **2026年预测**：预计商品住宅销售面积6.69亿方（-7.7%），销售金额6.67万亿元（-9.3%）；全业态商品房销售面积7.99亿方，销售金额7.59万亿元 [3][41] 三、2025年房企到位资金累计同比-13.4%，年末资金面趋紧 - **到位资金持续负增长**：全年房企到位资金累计93，117亿元，同比减少13.4% [3][51]；12月单月到位资金7，972亿元，同比减少28.1% [51] - **主要资金来源全面收缩**：国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别为-7.3%、-20.8%、-12.2%、-16.2%和-17.8% [3][51]；其中个人按揭贷款与定金及预收款是主要拖累项 [3][51] 四、投资建议 - **维持增持评级的核心逻辑**：政策进入深水区且力度有望超越历史周期；地产是经济早周期风向标；行业竞争格局改善，头部国央企及优质民企受益；城市分化持续，看好一线、核心二线及少量三线城市；供给侧政策（如收储）的新变化将利好一二线城市 [4][68] - **具体配置方向**： - **地产开发**：H股推荐绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股推荐滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][68] - **地方国企/城投/化债**：推荐城建发展、城投控股 [4][68] - **中介**：推荐贝壳-W [4][68] - **物业**：属于跟涨板块，推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][68]

政策动态与核心任务 - 2025年12月中央经济工作会议明确房地产核心任务为“控增量、去库存”，并鼓励收购存量商品房用于保障性住房等 [1][15] - 2026年1月20日，自然资源部与住建部发布通知，为存量土地和房产资源设定最长5年内原规划条件不动的过渡期政策，旨在增强存量住房收储可行性 [1][4][15][18] - 近期地产政策频密度显著提升，包括北京限购政策调整、二手房交易增值税率下调、换房个税优惠延期等，2026年需重点关注新增供地和存量住房收储政策进展 [1][4][15][18] 行业基本面观察 - 自2025年下半年以来，剔除季节性和基数影响后，一、二手房交易量整体呈低位走稳态势 [2][16] - 供给侧出现积极变化：新供土地体量同比走弱，且2025年12月超高/高能级城市二手房挂牌量环比回落，个别城市挂牌量回落已持续约1个季度 [2][16] - 春节后需重点关注自然库存变化趋势以研判房价走势，同时关注宏观经济环境对总交易量的影响，当前判断交易量处于磨底期、跌幅逐步收窄 [2][16] 近期关键政策汇总 - 2025年12月24日北京调整限购政策：非京籍购房社保/个税年限调整为五环内2年、五环外1年，多孩家庭五环内可多购1套，商贷利率不再区分首套二套，公积金贷款购买二套住房最低首付款比例不低于25% [4][18] - 2026年1月2日《求是》文章强调稳定房地产市场预期，政策力度要符合市场预期并一次性给足，供给端要严控增量、盘活存量、鼓励收购存量商品房 [4][18] - 2026年1月12日三部门公告，延续换购住房个人所得税退税优惠至2027年12月31日 [4][18] 投资关注点 - 考虑到近期地产政策频密度提升及供给侧初现积极变化，建议短期内可适度提高对房地产板块的关注度 [2][16] - 后续需视自然库存变化趋势和存量住房收储政策落地进展动态调整关注度 [2][16]

政策动态与核心观点 - 2026年1月20日，自然资源部与住建部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，旨在通过加强详细规划适应性和设定最长5年的存量资源规划条件过渡期，加速城市更新项目进展 [1][2] - 政策核心在于为“控增量、去库存”服务，过渡期政策理论上能适度提高存量住房收储的收购定价，弥合其与商品住房市价的价差，但具体实施仍需融资支持等配套政策 [2] - 自2025年12月经济工作会议后，地产政策频密度显著提升，包括北京限购调整、二手房交易增值税率下调、换房个税优惠延期等，2026年需重点关注新增供地与存量住房收储政策的进展 [2] 行业基本面观察 - 自2025年下半年以来，剔除季节性和基数影响后，一、二手房交易量整体呈低位走稳态势 [3] - 供给侧出现积极变化：新供土地体量同比走弱，同时12月超高/高能级城市二手房挂牌量环比回落，个别城市挂牌量回落已持续约1个季度 [3] - 春节后需重点关注自然库存变化趋势，这对研判后续房价走势至关重要，同时需关注宏观经济环境对总住房交易量的影响，维持交易量处于磨底期、跌幅逐步收窄的基本判断 [3] 投资建议 - 鉴于近期地产政策频密度提升，且行业供给侧初现积极变化，建议短期内可适度提高对房地产板块的关注度，视自然库存变化和存量住房收储政策落地进展动态调整 [3]

行业投资评级 - 看好（维持）[7] 核心观点 - 房地产政策的力度比数量更重要，两类政策会有效果：一是降息、贴息等影响购房资金成本的政策；二是收储、拆迁、救助负债主体等直接投放大量资金的政策[2] - 近期《求是》杂志陆续刊文聚焦房地产和城市更新，稳预期信号持续强化，有理由期待在2026年看到更有力度的政策组合[2] - 政策导向正从“渐进试探”转向“精准发力、一次性到位”，有望促成政策深化与预期强化的良性互动，扭转市场信心[3] - 建议左侧布局，重点关注2026年相关政策出台的节奏与力度，具体节奏将观察基本面走弱的程度，逆周期出台[5] 具体事件评述 - **《求是》刊文强化稳预期**： - 1月1日刊文《改善和稳定房地产市场预期》，强调房地产的金融属性和在国民经济、居民财富中的重要地位，明确否定“添油战术”[3] - 1月16日出版的《求是》发表习近平总书记重要文章，部署城市工作重点任务，要求加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造[3] - 1月16日出版的《求是》发表住建部部长文章，提出城市更新是稳投资、促消费的关键载体，“十五五”期间将带动数十万亿元的投资和消费[3] - **商业用房首付比例下调**： - 中国人民银行宣布将商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30%[4] - 截至2025年11月末，办公楼待售面积5234万平方米，商业营业用房待售面积1.4亿平方米，两者合计接近2亿平方米[4] - 在空置率提升、租金下行的背景下，降低首付比例在一定程度上降低购入门槛，但去库存效果可能有限[4] - **保障房再贷款利率下调**： - 各类结构性货币政策工具利率下调0.25个百分点，各类再贷款一年期利率降至1.25%[4] - 此前保障性住房再贷款资金使用规模较低，此次利率下调在一定程度上缩减了资金成本与净租金收益率的差距[4] 投资建议与投资标的 - 报告认为以下三类标的有望获得超额收益[5]： 1. **优质开发商**：历史包袱轻、积极调仓或已重仓核心城市、减值计提较充分、涉及优质非房业务[5] 2. **商业地产运营**：购物中心行业具有马太效应，头部商场在经济放缓环境下依然能够稳健增长；轻资产商管兼具安全性、成长性与红利性[5] 3. **房产经纪平台**：平台化发展构筑规模和品牌优势，有较强的议价能力；政策兑现或市场复苏时，经营杠杆将带来较大的业绩向上弹性[5] 指数跟踪与房地产市场销售情况 - **市场表现**：第3周房地产指数（申万）周度涨幅为-3.5%，房地产板块较沪深300指数相对收益为-2.9%[9] - **新房销售**：第3周30城新房销售成交面积127万平方米，较第2周增加9%；从年初至今累计同比减少38%[9] - **二手房销售**：第3周18城二手房销售1.6万套，基本与第2周持平；从年初至今累计同比减少17%[9]

在城市层面，各地通过发放购房补贴、支持住房"以旧换新"、优化住房公积金政策等举措，切实支持住 房消费。 珠海市1月13日发布的《2026年珠海市推动一季度经济高质量发展行动方案》提出，继续大力推动住房 以旧换新，2026年5月5日前，对参与居民按换购新房网签价1%给予补贴，单套最高补贴3万元。 2026年开年以来，房地产市场持续迎来利好。从中央到地方出台多项政策，通过降低购房成本、盘活存 量住房等举措，支持住房消费，稳定房地产市场，持续释放积极的政策信号。 从宏观政策层面来看，由财政部等部门联合发布的《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政 策的公告》《关于个人销售住房增值税政策的公告》等政策自2026年1月起施行，这些政策切实降低购 房成本，支持购房需求。 58安居客研究院院长张波对《证券日报》记者表示，近期全国层面房地产有关政策出台较为密集，税费 优惠等政策直接降低了购房门槛。当前，住房公积金贷款利率和商贷利率都已达到历史低点，部分符合 条件的商业贷款利率甚至低至2字头。同时，换购住房个人所得税退税政策延长至2027年年底，也有效 减轻了居民的换房资金压力。 上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，中 ...

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [3][47] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，但目前仍在途中 [3][47] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [3][47] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、混合所有制及民企将在未来格局中更加受益 [3][47] - 城市分化观点依然奏效，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合，该组合在销售反弹时表现更佳 [3][47] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，是观察落地的重要方向，且一二线城市将更受益 [3][47] - 2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复演绎政策贝塔行情 [3][47] 政策回顾与解读 - 三部门延续居民换购住房个人所得税退税政策，实施期为2026年1月1日至2027年12月31日 [1][10] - 商业用房购房贷款最低首付比例下调至30% [1][11] - 下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，各类再贷款一年期利率从1.5%下调至1.25% [1][11] - 近期税收政策持续支持房地产，包括换购个税退税、个人销售住房增值税率从5%下调至3%等，旨在降低交易成本，促进二手房换手，支持刚需和改善性需求 [1][10][11] - 报告认为，当前的税收支持政策属于“小政策”，换购退税也是老政策续期，需耐心等待基本面倒逼更大力度政策出台 [1][11] 市场行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动-3.5%，跑输沪深300指数2.95个百分点，在31个申万一级行业中排名第30名 [2][12] - 本周房地产板块上涨个股共30支，下跌82支 [12] - 全市场涨幅前五个股为亚太实业（+11.4%）、阳光股份（+10.2%）、大名城（+8.8%）、银亿股份（+8.4%）、大港股份（+6.7%） [12][18] - 全市场跌幅前五个股为华夏幸福（-29.8%）、绵石投资（-16.7%）、中国武夷（-15.8%）、万方发展（-14.5%）、*ST匹凸（-14.4%） [12][18] - 重点跟踪的40家A/H房企中，本周上涨17支，涨幅前五为佳兆业（+19.0%）、雅居乐集团（+8.9%）、正荣地产（+6.9%）、融信中国（+5.9%）、世茂集团（+5.7%） [12][21] - 重点房企跌幅前五为华夏幸福（-29.8%）、荣盛发展（-13.9%）、禹洲集团（-11.2%）、世联行（-9.4%）、建发国际集团（-8.3%） [12][22] 新房与二手房成交数据 - **新房市场（30城样本）**：本周成交面积119.1万平方米，环比提升2.4%，但同比下降38.1% [2][23] - 一线城市：成交38.2万方，环比+8.5%，同比-40.1% [2][23] - 二线城市：成交56.1万方，环比+1.1%，同比-29.0% [2][23] - 三线城市：成交24.8万方，环比-3.3%，同比-49.9% [2][23] - **年初累计（2周）新房成交（30城样本）**：共计235.5万方，同比大幅下降55.9% [2] - 一线城市：73.5万方，同比-50.2% [2] - 二线城市：111.6万方，同比-57.0% [2] - 三线城市：50.4万方，同比-60.3% [2] - 具体城市：北京（-45.5%）、上海（-37.0%）、广州（-56.8%）、深圳（-70.3%） [25] - **二手房市场（15城样本）**：本周成交面积合计205.8万方，环比增长3.8%，同比下降7.6% [2][31] - 一线城市：成交89.9万方，环比+16.1% [2][31] - 二线城市：成交81.3万方，环比-5.9% [2][31] - 三线城市：成交34.6万方，环比+0.7% [2][31] - **年初累计（2周）二手房成交（15城样本）**：共计404.0万方，同比下降4.3% [31] - 一线城市：167.2万方，同比-17.4% [31] - 二线城市：167.8万方，同比-1.6% [31] - 三线城市：69.0万方，同比+40.6% [31] 房企信用债市场 - **发行与偿还**：本周（1.12-1.18）共发行房企信用债14只，环比增加3只；发行规模共计121.10亿元，环比增加54.8亿元；总偿还量148.11亿元，环比增加84.87亿元；净融资额为-27.01亿元，环比减少30.07亿元 [3][40] - **发行结构**： - 主体评级以AAA级为主，占比72.3% [40] - 债券类型以私募债为主，占比69.0% [40] - 债券期限以3-5年期为主，占比60.8% [40] - **融资成本**：本周发行利率有所上升，例如“26大悦01”4年期公司债利率较公司之前发行的同类型可比债券利率上升了61个基点 [42][43] 投资建议与配置方向 - 报告建议2026年围绕政策贝塔进行配置，具体方向包括 [3][47]： - **地产开发**：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [3][47] - **地方国企/城投/化债**：城建发展、城投控股 [3][47] - **中介**：贝壳-W [3][47] - **物业（跟涨板块）**：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [3][47]