文章核心观点 交易商协会发布《银行间债券市场债券估值业务自律指引（试行）》，旨在提升证券化产品估值的合理性、科学性、公允性和透明度，增强市场机构参与积极性，行业需从提高估值公允性和透明度、鼓励多估值源交叉验证、聚焦信用风险动态变化等方面完善债券估值体系 [1] 提高估值公允性和透明度 - 证券化产品在我国债券市场占比稳中有增，因自身特点市场机构对其估值精准有效诉求更强 [2] - 证券化产品属复杂且流动性差的金融工具，准确预测基础资产和证券现金流是合理估值首要条件 [2] - 《估值指引》针对证券化产品在估值方法模型科学性、估值机构信息披露等方面制定相关指引 [2] - 透明度提升有助于用户理解估值逻辑、校验估值结果、提升估值质量，为二级市场交易提供价格参考 [3] 鼓励多估值源交叉验证 - 《估值指引》鼓励估值产品用户选择多个估值产品交叉验证，防范单一估值产品错漏或终止风险 [3] - 资管产品净值化转型下，单日异常成交价易导致个券估值偏离，引发净值计算偏差和投资者集中赎回 [3] - 多个估值机构参与可使市场信息传递更充分，定价更有效率，投资者更能理性决策 [4] - 债券市场存在特定时期估值公允性不足、对单一估值依赖度较高问题，影响投资者对债券价值判断 [4] - 建立多估值源体系有助于防范利益输送，避免操纵价格，维护资管产品净值真实，增强市场抗冲击能力 [5] 聚焦信用风险动态变化 - 市场明晰信用债估值技术体系核心基础是信用风险，评级机构参与第三方估值业务 [6] - 债券市场中信用债和证券化产品最大风险来自信用风险，与股票市场估值存在差异 [6] - 次级证券化产品更易受基础资产信用风险冲击，基础资产信用风险对其估值结果公允性影响更大 [6] - 交易价格和市场估值偏差、重点参数及底层资产数据缺失易导致证券化产品估值偏差 [6] - 评级机构可凭借自身优势在估值领域加强布局，提供多元估值参考，防范金融市场风险 [7]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度核心每股收益为0.32美元 [6] - 第一季度资产回报率为1.14%，较上一季度的1.23%有所下降 [6] - 贷款年化增长率为4.4%，即9900万美元，商业贷款占季度总增长的64%，为6300万美元 [6] - 净息差为3.62%，上升8个基点，存款成本降至1.99%，存款年化增长率为7.7% [7] - 贷款与存款比率在过去两年从97%降至92% [8] - 第一季度手续费收入下降150万美元 [10] - 效率比率从第四季度的56.07%升至59.08%，费用增加210万美元至7110万美元 [10] - 董事会批准每股股息增加0.01美元，股息收益率和派息率约为3.54% [12] - 资本比率受益于AOCI从1.02亿美元降至8120万美元以及留存收益，有形账面价值每股年化增长16.3%，即使不考虑AOCI也有7%的年化增长 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 设备融资和间接汽车贷款业务对贷款增长贡献显著 [7] - SBA出售收益较上一季度下降约100万美元，保险和财富收入增加50万美元 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在北俄亥俄、匹兹堡、中俄亥俄、辛辛那提和宾夕法尼亚社区市场的区域贷款业务开局良好 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于提高流动性，降低贷款与存款比率 [8] - 持续投资区域银行团队和设备融资集团，以成为最佳企业银行 [11] - 关注费用控制，预计包括收购Centre Bank在内，今年剩余时间非利息费用在7100万至7300万美元之间 [21] - 公司认为应提高手续费收入占比，通过区域业务模式和优质产品提升手续费收入 [98][99] - 行业内竞争对手纷纷降低存款利率，公司也受益于存款到期转存过程 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 若经济稳定，信贷状况有望继续改善，不良贷款等关键指标已在去年第二或第三季度见顶并在过去两个季度下降 [8] - 消费者财务状况良好，但关税不确定性和通胀回升可能影响消费者和企业家庭 [9] - 尽管关税可能带来贷款增长逆风，但公司贷款业务管道依然强劲，尚未发现具体信贷影响 [14] - 新的净息差基线预测考虑了三次美联储降息，预计年底净息差将扩大至3.70%以上，若不降息则扩大至3.80%以上 [18] - 预计第二季度手续费收入将比第一季度增加约100万美元，第三季度再增长100万美元，第四季度因季节性因素下降100万美元 [20] 其他重要信息 - Centre Bank将于4月关闭，有望提升效率和利润率，公司获得了优秀人才，看好其战略契合度 [11] - 公司有670万股的股票回购授权额度 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 设备融资组合的增长势头及在经济放缓情况下的反应 - 目前信贷状况良好，可能因关税预期导致年初业务量增加，4月申请量仍健康 [27] - 公司在设备融资集团增加了人才，且一些大型外国金融团队退出市场，有助于业务增长 [27] 问题2: 商业贷款（CRE和传统商业）借款人的情绪、拉动率以及对不确定性和关税的反应 - 商业房地产比去年同期更活跃，管道良好，公司在商业和工业贷款业务上取得进展，人才建设有成效 [29] - 业务势头从第四季度开始向好，一些延期项目因利率下降开始推进，客户在应对关税方面表现较好 [30][33] 问题3: 本季度存款增长由储蓄板块驱动的原因及新储蓄存款利率情况 - 公司为了增加存款放弃了一些利率优势，储蓄增长可能是客户将CD资金转至货币市场等待观望 [34][36] 问题4: 净息差指引对存款成本的假设及是否包含Centre交易 - 预测假设存款成本在年底保持稳定，但该假设较为保守，若能降低存款成本，净息差有上行空间 [42][44] - 净息差指引包含Centre交易，该交易对净息差影响不大 [45][46] 问题5: 完成交易后对股票回购的看法和规模考虑 - 公司资本优先事项未变，优先考虑支持业务增长和增加股息，第二季度将综合考虑是否进行股票回购 [48][50] 问题6: 再次确认净息差指引中存款成本假设及费用方面FTE计划和其他情况 - 净息差指引假设存款总成本稳定，但后续可能会重新评估和更新 [60][62] - FTE增加主要是对商业业务的投资和填补金融解决方案网络的空缺，第二季度将关注成本，寻找优化机会 [66] 问题7: 除已提及领域外，是否有其他增加人才的机会以及SBA出售收益情况和前景 - 目前公司对手续费业务、出售收益业务、财富管理和抵押贷款业务的人员配置满意，暂无增加人才计划 [72] - SBA出售收益可能因高利率对借款人的影响而有所波动，随着时间推移，由于管道和交易组合的原因，收益可能会增加 [75][77] 问题8: 净息差展望及2026年情况、竞争对利润率的影响、新贷款收益率和定价、SBA资产负债表风险敞口及信用趋势、互换到期对平均资产负债表的影响 - 2026年净息差在不同利率情景下有所不同，假设无衰退，公司能够持续增长贷款并获得置换收益 [88][90] - 公司需提高手续费收入占比以增强竞争力，通过区域业务模式和优质产品提升手续费收入 [98][99] - 新贷款收益率约为7%，竞争压力使利润率略有下降，但仍处于历史较高水平 [101] - SBA投资组合多元化，对特许经营贷款有参数限制，未发现零售或其他集中风险，资产负债表上SBA余额约为1.65亿美元 [108][109][134] - 互换到期不改变平均资产负债表规模，但会影响贷款收益率，一笔1.5亿美元的互换到期每年可增加约560万美元收入 [114][115][118] 问题9: 信贷拨备和准备金趋势以及Centre Bank更新指标和未来交易考虑 - 理想情况下，全年拨备和冲销应相匹配，准备金预计相对稳定，会随贷款增长而增加 [123][124] - Centre Bank带来了优秀人才，已轻松实现费用目标，对公司有较大增值作用，看好辛辛那提市场的增长潜力 [127][128][129] - 公司在并购方面保持保守和挑剔，过往小交易表现良好，未来可能有更多相关对话 [130]

瑞银集团2025年第一季度业绩 - 2025年第一季度归属于股东净利润为16 9亿美元 较上年同期的17 6亿美元略有下降 [1] - 总营收同比下降1 4%至126亿美元 营业费用微增至103亿美元 [2] - 信贷损失费用同比下降5 6%至1亿美元 [2] 各业务部门表现 - 全球财富管理业务税前营业利润同比增长27%至14亿美元 [3] - 资产管理业务税前营业利润同比增长21 6%至1 35亿美元 [3] - 个人与企业银行业务税前营业利润同比下降37 7%至6 07亿美元 [3] - 投资银行业务税前营业利润同比增长30 1%至7 22亿美元 [3] - 非核心及遗留业务税前营业亏损扩大至3 91亿美元 [4] 资本状况 - 总资产环比下降1 4%至1 54万亿美元 [5] - 普通股一级资本回报率从9%提升至9 6% [5] - 风险加权资产同比下降8 2%至4833亿美元 [5] - 普通股一级资本同比下降10 9%至691亿美元 [5] - 管理资产规模同比增长5 2%至6 2万亿美元 [5] 资本分配计划 - 股东批准每股0 9美元股息 已于4月17日派发 [6] - 第一季度完成5亿美元股票回购 计划第二季度再回购5亿美元 下半年追加20亿美元回购 [7] 瑞信整合进展 - 按计划推进整合 目标2026年底基本完成 [8] - 瑞士地区已完成95家分支机构合并 计划2025年第二季度启动首批主要业务迁移 [9] - 2025年第一季度新增9亿美元成本节约 累计节约达84亿美元 占130亿美元总目标的65% [10] 其他外资银行表现 - 印度ICICI银行第四财季净利润同比增长18%至1263亿卢比(15亿美元) 主要受净利息收入增长驱动 [13] - 汇丰控股第一季度税前利润同比下降25%至94 8亿美元 主要因收入下降及信贷减值增加 [14]

核心观点 - 公司一季度每股收益2 58美元超出市场预期2 21美元 同比优于去年同期的2 47美元 [1] - 净利息收入和非利息收入增长推动业绩 但资产质量恶化和费用上升形成拖累 [1] - 总收入5 713亿美元同比增长41% 净利息收入4 051亿美元同比大增64 7% [3] 财务表现 - 净利息收益率(NIM)提升至2 96% 去年同期为2 48% [3] - 非利息收入1 662亿美元同比增长4 4% 主要来自信托业务和存款账户服务费增长 [4] - 非利息费用3 848亿美元同比激增51% 主要因薪酬和法律咨询费用上升 [4] - 经调整后的运营效率比率升至65 19% 显示盈利能力下降 [5] 资产负债 - 平均贷款余额323亿美元环比增长27 8% 存款规模503亿美元同比增长32 3% [6] - 信贷损失拨备8600万美元 远高于去年同期的1000万美元 [7] - 不良贷款规模1 009亿美元 显著高于去年同期的1780万美元 [7] 资本与盈利指标 - 一级资本充足率10 35% 较去年同期11 09%下降 [8] - 平均资产回报率0 54% 较去年同期1 06%显著下滑 [9] - 普通股运营回报率12 47% 低于去年同期的15 44% [9]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后每股运营资金（AFFO）为1.17美元，同比增长2.6%，公司重申全年AFFO指引为每股4.82 - 4.92美元，有望超过指引隐含的3.6%增长 [22] - 第一季度合同同店租金同比增长2.4%，预计全年维持该水平；综合同店增长为4.5%，部分受益于去年一季度Helwig租金减免和今年仓库租约现金租金开始 [23][24] - 第一季度运营物业净营业收入（NOI）为1660万美元，若排除预期处置影响，2025年运营物业组合预计产生7000 - 7500万美元NOI；非运营收入为790万美元，预计全年非运营收入在2000 - 2500万美元区间 [27] - 第一季度整体加权平均债务成本为3.2%，预计全年维持该水平；期末债务与总资产比率为41%，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为5.8倍 [30] - 第一季度宣布每股股息0.89美元，年化股息3.56美元，较上年增长2.9%，预计年度派息率为73% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资业务：年初至今完成约4.5亿美元投资，初始加权平均资本化率7.4%，租赁期内平均收益率超9%；目前有8个总价值1.17亿美元的资本项目计划今年完成；预计2025年有明确可见约5.7亿美元交易 [9][10] - 租赁业务：第一季度租赁活动包括16次续约或延期，占投资组合基本租金（ABR）的1.8%，租金回收率103%，新增加权平均租赁期限6.2年 [25] - 资产处置业务：第一季度出售9项资产，总收益1.3亿美元，预计全年处置资产收益5 - 10亿美元，主要为非核心资产和自存仓库运营资产 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 净租赁房地产市场：受近期市场租金和租赁速度波动影响较小，目前净租赁交易活动几乎未受干扰；预计售后回租交易在市场波动时会增加 [10] - 美国市场：净租赁市场竞争激烈，过去一年有新的私募股权参与者进入，部分使用高杠杆的参与者在当前环境下竞争力可能下降 [79] - 欧洲市场：竞争相对较小，目前没有新的有影响力的参与者进入；公司欧洲债务成本低，有一定优势 [80] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资战略：专注将资金投入新投资，通过欧洲债务部分融资交易活动，结合行业领先的租金增长，实现增长；预计上半年按计划或超预期完成投资，有望提高全年投资量预期 [11][15] - 资本来源战略：通过欧洲债务和非核心资产销售为交易提供资金，减少对股权融资的依赖；计划本周更新货架注册声明并续签自动上架发行（ATM）计划 [12][31] - 应对关税战略：关注关税对业务的潜在影响，但认为公司投资组合能抵御经济衰退，租户多为大型公司，有较强抗风险能力；国际投资组合受关税直接影响较小 [15][16] - 租户信用管理战略：积极处理租户信用问题，如与Helwig协商收回部分店铺，降低对其的风险敞口，预计将其移出前十大租户 [20][21] - 行业竞争：在售后回租市场处于领先地位，若抵押贷款机构收紧贷款标准，使用资产层面债务的竞争对手竞争力将下降；作为全现金买家，在竞争中具有优势 [10][79] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：年初预计市场存在不确定性，关税是第一季度的关键主题，但目前尚未对业务产生直接影响；净租赁市场受近期市场波动影响较小，售后回租交易有望增加 [6][10] - 未来前景：对年初以来的进展感到满意，投资略超预期，有信心通过非核心资产销售为投资提供资金；虽然关税存在多种潜在情景，但多数已在初始指引中考虑，有望提高全年指引 [32] 其他重要信息 - 公司预计本周提交注册声明，更新现有货架注册，并续签ATM计划 [31] - 公司在投资者关系资料中增加新披露，按地区细分物业类型和租户行业 [93] 问答环节所有提问和回答 问题：管道中交易的资本化率、零售与工业比例、美国与欧洲比例 - 公司目标平均资本化率在7%左右，美国和欧洲大致一致，但欧洲范围可能更广；目前管道中交易北美和欧洲可能各占一半或欧洲略多；物业类型以工业和仓库为主，零售目前较少，但预计会增加 [35][37][38] 问题：若投资超过指引，资金来源 - 公司有多种处置资产的可能性，包括增加自存仓库运营资产的销售；还可利用Lineage股权、拉斯维加斯的建设贷款和自由现金流等；有信心在不进行股权融资的情况下继续为交易提供资金 [44][45][46] 问题：能否加速减少对Helwig的风险敞口 - 公司有明确的减少风险敞口的计划，预计在今明两年将风险敞口大致减半；如有需要，有其他可操作的措施，但目前按计划执行 [48][49][50] 问题：美国和欧洲投资组合受关税影响差异及租户信用观察名单变化 - 欧洲投资组合受关税直接影响较小，多数欧洲租户主要在当地市场运营；目前未看到关税对投资组合表现的直接影响；观察名单上的租户数量减少，Do It Best和Hearthside已不在名单上 [55][57][58] 问题：指引中潜在租金损失是否考虑空置资产费用和重新定位资本 - 指引中的潜在租金损失是指顶线收入，物业费用假设中已考虑部分空置时间；重新定位资本支出不大，主要是铺路和外观装修，租户会自行进行装修 [63][64] 问题：第一季度入住率下滑原因及未来已知空置情况 - 入住率下滑是由于欧洲两个仓库部分续约，租户仅保留约70%的空间，公司正在积极填补空置；未来几个月，欧洲有一对仓库预计不续约，占ABR的0.5%，已包含在指引中 [67][68][69] 问题：自存仓库运营资产是否有更多净租赁机会 - 公司认为目前出售自存仓库运营资产是为新投资提供资金的最佳方式，但另一部分未上市的资产仍有灵活性，可根据情况进行销售或转换 [71][72] 问题：资本项目的输入成本和劳动力情况 - 大部分资本投资有保证合同，即使有成本风险也有较大缓冲；目前未看到劳动力方面的干扰 [76][77] 问题：美国和欧洲市场的竞争情况及债务资本参与者的活跃度 - 美国净租赁市场竞争激烈，过去一年有新的私募股权参与者进入，部分使用高杠杆的参与者在当前环境下竞争力可能下降；欧洲市场竞争相对较小，目前没有新的有影响力的参与者进入 [79][80] 问题：销售回租谈判中租金年度递增条款的变化 - 自通胀上升以来，在美国租赁合同中获得与消费者物价指数（CPI）挂钩的租金递增条款更难，但可推动更高的固定递增条款；目前固定递增平均为2.8% [86][87][88] 问题：是否有更关注的租户、行业或地区 - 公司在投资者关系资料中增加了按地区细分物业类型和租户行业的披露；关注有大型全球供应链的租户，但认为投资组合中租户多为大型公司，设施服务于区域市场，有一定抗风险能力 [93][94] 问题：如果收购继续增加，2025年或2026年是否会发行股权 - 目前公司有计划通过非核心资产销售为投资提供资金，即使投资超过指引也无需股权融资；发行股权将是机会性的，目前更关注非核心资产销售 [98][99] 问题：美国工业和仓库物业国内与国际供应链的比例 - 公司租户业务主要关注区域市场，与国际贸易动态的关联较小，但没有具体的比例数据 [104][105] 问题：信用损失假设中Helwig占比和未知部分比例 - 目前已知的租金损失约占总储备的三分之一，包括Helwig相关资产的空置时间；另外三分之二的储备用于应对投资组合中广泛的情况 [106] 问题：第一季度是否有直线减记 - 第一季度有一些无形资产加速摊销，主要是Joanne's租户空置导致的，但没有显著影响 [108] 问题：欧洲同店增长下降的原因 - 欧洲同店增长下降主要是由于CPI下降，多数租赁合同的租金调整集中在第一季度，与特定租户关系不大 [112][113][114]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP净息差和核心净息差扩大至2.5%区间，为2022年第四季度以来最高水平 [5] - 第一季度GAAP每股亏损0.29美元，核心每股收益0.23美元，主要差异是1760万美元或每股0.51美元的非现金、非税收扣除商誉减值费用 [6] - GAAP和核心净息差在第一季度分别增加12个和24个基点，达到2.51%和2.49%，资金成本季度环比下降22个基点，平均盈利资产下降9个基点 [9] - 平均存款同比增长近7%，季度环比增长2%，贷款与存款比率从一年前的94%改善至87%，存款成本季度内下降19个基点 [11] - 平均无息存款同比增长3%，季度环比下降2%，占总平均存款的11.3%，低于一年前的11.8%，支票账户开户数同比增长5%，季度环比增长6% [13] - 预计2025年非利息支出将在1.6亿美元的基础上增加约5% - 8%，预计2025年剩余时间有效税率为25% - 28% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 2025年剩余时间约5.11亿美元贷款将按3月31日指数比当前息票高171个基点重新定价，2026年约6亿美元贷款将高190个基点重新定价，2027年近10亿美元贷款将高168个基点重新定价 [14] - 第一季度约1.48亿美元贷款重新安排定价，约高194个基点，约88%的贷款留在银行并提高2 - 10个基点，超91%的贷款为当前状态，约9%逾期不足30天 [15] - 预计贷款重新定价将推动净息差扩大，2025年年化利息收入增加900万美元，2026年增加1300万美元，三年累计增加约5000万美元利息收入 [15] 多户住宅贷款组合 - 占总贷款的38%，加权平均贷款与价值比为42%，加权平均债务覆盖率为1.8倍，不良贷款仅为101个基点，受批评和分类贷款仅为116个基点，平均贷款规模为120万美元 [20] - 截至2024年12月31日，受批评和分类多户住宅贷款为102个基点，低于同行中位数，第一季度末为116个基点，多户住宅储备金与受批评和分类多户贷款的比例在第四季度高于同行中位数，第一季度为43%，30 - 90天逾期贷款仅为11个基点 [21] 投资者商业房地产贷款组合 - 占总贷款的29%，不良贷款为34个基点，受批评和分类贷款为175个基点，对写字楼贷款的敞口较小，占总贷款的3%，写字楼组合中有两笔不良贷款和三笔受批评和分类贷款 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚洲市场约占公司三分之一的分支机构，有13亿美元存款和7.38亿美元贷款，占总存款的17%，在40亿美元市场中仅占3%的市场份额 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的重点领域是提高盈利能力、保持信贷纪律以及保持强大的流动性和资本 [6] - 公司期望通过房地产贷款的合同重新定价提高收入，改善净息差 [8] - 公司计划在2025年扩大亚洲市场的分支机构网络，5月初开设杰克逊高地分行，今年晚些时候开设第二家唐人街分行 [25] - 公司强调关系定价，保守的信贷文化在多个利率和经济周期中表现出色，贷款组合风险低，超过90%的贷款组合由房地产担保，平均贷款与价值比低于35% [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 进入2025年时经营环境预期良好，但第一季度经济虽稳固，但收益率曲线反转，不确定性成为主要关注点 [5] - 尽管面临挑战，公司在运营方面取得重要改善，GAAP和核心净息差扩大至2.5%区间 [5] - 正斜率收益率曲线将推动净息差扩大，负斜率曲线将使净息差扩大更具挑战性，当前收益率曲线在季度末再次反转 [9] - 第一季度趋势基本符合预期，全年资产预计稳定，贷款增长取决于市场，持续强调改善生息资产和负债的组合，有机会重新定价存款和贷款，合同贷款重新定价是产生净息差扩大的最佳机会 [30] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中提及的讨论包含前瞻性陈述，受风险、不确定性和其他因素影响，实际结果可能与陈述有重大差异 [2] - 会议中提及非GAAP财务指标作为补充指标评估经营业绩，相关信息及与GAAP的对账可参考收益报告或演示文稿 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 费用指南未变，想了解抵消季节性费用增加的调整因素及后续达到指南的节奏 - 回答: 今年剩余时间的费用指南基于去年1.6亿美元的基础上增加5% - 8%，后续每个季度的运行率与本季度相似，调整是基于年初对年终应计项目的调整 [37][38] 问题2: 多户住宅不良贷款增加和写字楼信贷导致受批评和分类贷款增加的原因 - 回答: 多户住宅贷款是一个涉及三笔贷款的关系，贷款与价值比约为43%，正在与借款人合作解决；写字楼贷款是因为最大租户搬出，但大楼有很多活动，预计在第二季度末解决 [40][41] 问题3: 多户住宅贷款关系是否需要特定准备金及准备金水平 - 回答: 由于该关系的贷款与价值比为43%，没有预测损失，因此不需要特定准备金 [46] 问题4: 三笔商业贷款净冲销的信息及该类别贷款组合的长期损失率预期 - 回答: 这些贷款有各自的问题，一笔涉及申请欺诈，其他是长期信贷出现问题，公司对该组合有信心，有大量准备金，目前未看到其他未充分准备金的冲销情况 [47] 问题5: 第二季度净息差扩大的幅度 - 回答: 由于利率波动，难以给出有意义的净息差预测，提供了相关因素，可参考第四季度和本季度的报告，商业房地产投资组合的重新定价是重要机会，如果当前利率环境稳定，净利息收入将有显著增加 [56][57] 问题6: 6亿美元定期存单平均利率为4.16%，但公司在一些平台上提供的三到六个月定期存单利率为4.25% - 回答: 其中一个利率将降至4% [59] 问题7: 亚洲社区如何应对关税情况，是否有贷款会出现问题 - 回答: 公司没有直接贸易融资敞口，业务主要集中在国内和房地产，亚洲社区紧密，产品替代空间小，预计关税情况不会产生重大影响 [60][61] 问题8: 本季度NOW余额大幅增加的原因 - 回答: 主要与政府业务的季节性有关，在商业银行业务中也有体现，夏季部分季节性因素会反转 [62][63] 问题9: SBA贷款管道的建设情况及剩余年份出售收益的潜在水平 - 回答: 公司不提供相关指导，部分活动在504区域的房地产贷款，定期贷款出售可获得约7%的溢价 [67] 问题10: 是否预计未来会有适度的准备金增加，还是保持在59 - 60个基点的水平 - 回答: 考虑到环境的不确定性，关税确定后预计会有准备金增加 [68]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度GAAP净收入为1000万美元，即每股普通股0.12美元，每股普通股账面价值为11.19美元，可分配收益为每股0.24美元，与季度股息0.24美元/股一致 [14] - 总杠杆率从上个季度的2.1倍略微增至2.2倍，拥有20亿美元的融资能力支持贷款投资活动，在2025年3月31日符合所有财务契约 [20] - 流动性占总资产的11.6%，3月31日流动性为4.576亿美元，包括3.48亿美元超出契约要求的现金、2540万美元未动用的有担保信贷协议额度和6920万美元CRE CLO投资现金 [20] - 本季度为现有贷款承诺提供了1360万美元资金，季度末现有贷款承诺下的递延资金义务为1.098亿美元，仅占总贷款承诺的3.2% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 资本市场 - 发行了1.1亿美元的新CRE CLO，进一步延长到期期限、降低资金成本，非按市值计价的无追索权期限匹配负债比例增至91% [15] 资产管理 - 保持100%的贷款组合表现良好，加权平均风险评级为3.0且无信用迁移，一般准备金从6400万美元（187个基点）略微增至6720万美元（199个基点） [15] 资本配置 - 截至2025年已回购110万股普通股，总购买价格为880万美元，使每股账面价值增加约0.05美元，现有董事会授权下仍有1610万美元的股票回购额度 [15] - 季度末后发起了两笔总计1.31亿美元的多户家庭抵押贷款，加权平均实际贷款价值比为68%，加权平均信用利差为284个基点，目前有三笔总计3.1亿美元的贷款已签署贷款申请并处于收尾阶段 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 最初市场价格反应剧烈，股票大幅抛售，所有市场的信用利差扩大，包括房地产信贷，房地产信贷利差与更广泛的信贷市场同步变动，但投资者认为房地产信贷相对于企业信贷和股权风险是避风港 [7] - 某些企业借款人直接面临新关税的一阶风险，可能更快违约，而房地产信贷的风险更间接，关税影响可能相对滞后 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司保持进攻态势，谨慎防范下行风险和尾部风险，继续偏好住房部门，特别是多户家庭住房，因其净营业收入具有弹性和稳定性 [8] - 尽管市场动荡，但公司在战略目标上取得稳步进展，资产负债表保持充足流动性、100%的贷款组合表现良好且风险评级稳定 [9] - 公司在竞争对手中处于独特地位，能够利用有吸引力的房地产信贷市场，过去几周投资管道显著增长，特别是一些贷款机构因市场回调而暂停或放缓业务 [12] - 公司拥有4.57亿美元的资金、91%的非按市值计价负债结构、信用稳定的资产负债表以及TPG全球房地产业务的实时洞察，在市场混乱且机会丰富的投资环境中具有竞争优势 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全球市场继续适应新关税制度，投资者应对长期全球贸易战的潜在短期和长期影响，房地产信贷利差与更广泛的信贷市场同步变动，但投资者认为房地产信贷是相对安全的避风港 [6][7] - 尽管市场中断，但公司在战略目标上取得了积极进展，未来将继续推进战略目标，利用市场机会实现增长 [9] 其他重要信息 - 公司预计出售REO资产以优化股东回报，加利福尼亚的两座办公楼正在出售中，其中一座已签订合同，另一座预计很快也会签订合同 [18] - 公司扩大了表外融资安排，增加了8500万美元至3.75亿美元，增加了一家银团贷款机构，并将该安排延长了三年，非按市值计价的无追索权期限融资占担保负债的91%，高于上季度的77% [19] 问答环节所有提问和回答 问题1: 与2021 - 2022年的过桥贷款市场相比，当前业务的风险状况如何？ - 与2021 - 2022年相比，现在的进入点不同，当时贷款价值比常超过70%，而现在没有出现收益攀升的情况；从借款人心态来看，目前借款成本上升，借款人在资产上的债务安排更加谨慎 [24][25][27] 问题2: 新过桥贷款的预期杠杆股权回报率范围是多少？ - 公司成功锁定了债券利差，在债券利差扩大前完成了CRE CLO交易，目前贷款利差在过去四到六周扩大了25 - 75个基点，新投资的总杠杆股权回报率通常稳定在低至中双位数范围 [28][29] 问题3: 第一季度没有新贷款发起的原因是什么？ - 1 - 2月市场利差收紧，公司在新投资上保持谨慎；由于市场混乱和再融资需求大，贷款完成时间延长，3 - 4月是公司部署资金的好时机，已完成或承诺了4.41亿美元的交易 [34][35] 问题4: REO资产出售计划是否有变化？ - 公司计划按上季度电话会议中描述的节奏进行，过去四到六周市场不确定性增加，但是否会减缓出售速度尚不清楚，公司有计划并正在执行，未来几个季度将推进其他REO资产的出售 [37] 问题5: 即将出售的两处REO资产的交易价格与账面价值相比如何，是否有收益或损失？ - 交易完成后会公布价格，目前不宜分享，公司过去出售REO资产的价格通常高于账面价值 [41] 问题6: 是否有其他REO资产即将解决？ - 目前没有其他正在积极推销的资产，但公司对每个REO资产都有计划，这两处资产出售后将推进下一批资产的出售 [43]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度GAAP净收入为1000万美元，即每股普通股0.12美元，每股普通股账面价值为11.19美元，可分配收益为每股0.24美元，与季度股息0.24美元/股一致 [14] - 总杠杆率从上个季度的2.1倍略微增至2.2倍，拥有2亿美元融资能力支持贷款投资活动，在2025年3月31日符合所有财务契约 [20] - 流动性占总资产的11.6%，3月31日流动性为4.576亿美元，包括3.48亿美元超出契约要求的现金、2540万美元未提取的有担保信贷协议额度和6920万美元CRE CLO投资现金 [20] - 季度内为现有贷款承诺提供了1360万美元资金，季末现有贷款承诺下的递延资金义务为1.098亿美元，仅占总贷款承诺的3.2% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 资本市场 - 发行了1.1亿美元的新CRE CLO，进一步延长到期期限、降低资金成本，并将非按市值计价的无追索权期限匹配负债比例提高到91% [15] - 赎回TRTX 2019 FL3并定价TRTX 2025 FL6，这两笔资本交易使资产负债表现金增加1.91亿美元，并为FL6增加6920万美元投资现金 [19] - 扩大表内融资工具8500万美元至3.75亿美元，增加了一家银团贷款方，并将该工具延长三年，非按市值计价的无追索权定期融资占担保负债的比例从上个季度的77%升至行业领先的91% [19] 资产管理 - 维持100%的贷款组合表现良好，加权平均风险评级为3.0，与前五个季度一致，无信用迁移，一般准备金从6400万美元（187个基点）略微增至6720万美元（199个基点） [15] 资本配置 - 截至2025年已回购110万股普通股，总购买价格为880万美元，使每股账面价值提高约0.05美元，现有董事会授权下仍有1610万美元的股票回购额度 [15] - 季度末后发起了两笔总计1.31亿美元的多户家庭抵押贷款，加权平均实际贷款价值比为68%，加权平均信用利差为284个基点，目前有三笔总计3.1亿美元的贷款已签署贷款申请，正在办理结算手续 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 全球市场持续适应新关税制度，投资者权衡长期全球贸易战的潜在短期和长期影响，初期价格反应剧烈，股市大幅抛售，包括房地产信贷在内的所有市场信贷利差扩大，房地产信贷利差与更广泛的信贷市场同步变动，但投资者认为房地产信贷相对于企业信贷和股权风险是避风港 [6][7] - 过去四到六周，贷款利差扩大了25 - 75个基点，具有挑战性的物业类型或市场的贷款借款成本可能超出该范围 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司保持进攻态势，谨慎防范下行风险和尾部风险，继续偏好住房部门，特别是多户家庭住房，其管道包含各种物业类型和地理位置的交易 [8] - 公司在实现战略目标方面取得稳步进展，保持充足流动性、100%的贷款组合表现良好和稳定的风险评级，从资本配置角度看，季度末后完成两笔总计1.31亿美元的多户家庭贷款，执行了另外3.1亿美元交易的条款清单，还回购了价值900万美元的TRTX普通股 [9][10] - 公司在有吸引力的房地产信贷市场中具有独特地位，投资管道在过去几周大幅增长，特别是一些贷款机构因市场回调而暂停或放缓业务 [12] - 公司拥有4.57亿美元的资金储备、91%的非按市值计价负债结构、信用稳定的资产负债表以及TPG全球房地产业务的实时洞察，在市场混乱、机会丰富的投资环境中具有比较优势 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全球市场持续适应新关税制度，房地产信贷受关税影响可能滞后，公司认为房地产信贷相对于企业信贷和股权风险是避风港 [6][7] - 公司处于有利地位，能够应对当前不确定的市场，抓住当前和未来管道中的特殊情况和其他贷款机会，有望推动净盈利资产和可分配收益的增长，且不依赖贷款偿还来实现增长 [21] 其他重要信息 - 公司CECL一般准备金从6400万美元增至6720万美元，即从187个基点增至199个基点，主要是由于贷款损失预测模型中的假设反映了更高的利率、可能的关税影响以及经济衰退可能性增加 [18] - 公司正按计划将REO货币化以优化股东回报，两座加州办公楼正在出售，其中一座已签订合同，另一座预计很快也会签订合同 [18] 问答环节所有提问和回答 问题1: 与2021 - 2022年的过桥贷款市场相比，当前业务的风险状况如何 - 与2021 - 2022年相比，现在的进入点不同，目前未出现贷款收益攀升的情况，当时很多贷款的贷款价值比超过70%；从借款人心态来看，目前借款人在考虑资金成本和市场不确定性后，对资产负债的态度更加谨慎 [23][24][25] 问题2: 新过桥贷款的预期杠杆股权回报率范围是多少 - 公司成功锁定债券利差，在贷款利差扩大时使用该融资进行新资本部署，这对公司的股权回报率有利，虽然尚未反映在很多数据中，但与竞争对手相比是优势；过去四到六周贷款利差扩大，公司进行投资时，总体上仍能持续实现低至中两位数的总股权回报率 [28][29] 问题3: 第一季度没有新贷款发放的原因是什么 - 1 - 2月市场贷款利差收紧，公司在签署贷款和寻求新投资时非常谨慎；由于市场混乱和再融资需求大，贷款完成时间延长，3 - 4月是公司部署资本的有吸引力时机，已完成或承诺了4.41亿美元的交易 [34][35] 问题4: REO投资组合到年底减少约一半的计划是否有变化 - 公司计划按上季度电话会议中描述的节奏推进，过去四到六周市场不确定性增加，但目前尚不清楚是否会导致进度放缓，公司有计划并正在执行，预计未来几个季度处理其他REO资产 [36][37] 问题5: 即将出售的两笔REO交易价格与账面价值相比如何，是否有收益或损失 - 交易完成后会公布价格，目前不适合分享相关信息，公司过去出售REO的价格通常高于账面价值 [41] 问题6: 是否有其他接近解决的REO解决方案 - 目前没有其他正在积极营销的项目，但公司对每个REO资产都有计划，这两笔资产出售后，将处理下一批资产 [43]

财务数据和关键指标变化 - 一季度运营效率比率提高至55.6%，运营资产回报率提高至1.14% [8] - 一季度报告收益包含6210万美元的首日拨备和5420万美元的合并相关及其他非经常性费用，剔除这些项目后，一季度可供普通股股东使用的净运营收入为1.689亿美元，即每股2.58美元 [9] - 一季度平均贷款较上一季度增长27.8%，达到323亿美元；平均存款增长32.3%，达到503亿美元 [9] - 一季度总贷款发放量超过12亿美元，还款和偿还额略有上升 [11] - 一季度信贷损失准备金为3.734亿美元，高于上季度末的2.517亿美元 [12] - 一季度报告手续费收入为1.662亿美元，受某些股权投资按市值计价损失520万美元的影响 [21] - 一季度运营费用为3.305亿美元，包括1560万美元的新无形资产摊销费用 [22] - 一季度有效税率为12.6%，包含因收购后预测州边际税率提高而对递延税资产重新计量的500万美元收益，即每股8美分 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 信用卡和借记卡购买量一季度达到54亿美元，同比增长18.6%，首次超过50亿美元 [13] - 机构业务中，管理资产规模同比增长16%，达到5590亿美元，其中企业信托管理资产在过去12个月增长25%，达到486亿美元 [14] 各个市场数据和关键指标变化 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司收购Heartland后，计划实现成本协同效应，系统转换计划正在进行中，文化整合也进展顺利 [6] - 公司继续探索新服务，如2024年推出的CLO受托人和贷款管理业务，该业务有很强的业务管道和交叉销售机会 [15] - 公司密切关注关税和宏观经济状况的不确定性对客户业务的影响，作为一家拥有大量商业客户的银行，公司与以消费者为主的银行观点可能不同 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前难以预测关税和宏观经济状况的发展，但作为风险管理专家，公司有能力在不确定时期保持良好表现 [17] - 公司预计第二季度核心净息差在2.75% - 2.8%之间，运营费用约为3.75亿美元，全年有效税率平均在19% - 20%之间 [23][24] - 公司对Heartland的收购带来了低成本存款、更大的业务版图和优秀的人才，预计未来贷款增长将保持强劲，且资产质量将与历史水平一致或更好 [67][72] 其他重要信息 - 公司在投资者报告中增加了新的披露幻灯片，比较收购时和宣布时的购买会计调整，并细分了影响财务结果的增值和摊销的各个方面 [19] - 公司预计在2025年实现超过40%的成本节约，目前已实现季度运行率节约1700万美元 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何从第四季度收益推算未来收益，以及近期净利息收入的走势 - 一季度每股收益中有8美分的离散税收优惠是一次性的，2025年和2026年的有效税率将在19% - 20%之间 [33] - 一季度加权平均摊薄股数为6500万股，未来约为7600万股 [34] - 一季度有500万美元的按市值计价负面影响应从收益中剔除 [34] - 未来将增加一个月Heartland的核心收益、一个月的CDI和摊销（约800万美元税前）、合同增值（二季度约3300万美元）以及一个月的成本节约 [35] - 合并后公司目前每天的净利息收入约为450 - 500万美元，未来季度会增加 [36] - 公司贷款增长来自市场份额的增加而非经济活动，业务管道依然强劲 [39] - 未来12个月有18亿美元的投资证券现金流到期，收益率为3.22%，再投资收益率至少高出100 - 250个基点；约30多亿美元的固定利率贷款目前收益率为4.75%，假设不再降息将重新定价200个基点 [40] 问题2: 第二季度核心净息差预期为2.75% - 2.8%的假设依据是什么 - 积极因素包括增加一个月Heartland的低成本存款、一个月Heartland的DDA影响（约10亿美元）、预计6月中旬降息以及可能部署部分超额流动性获得不同收益率 [50][51] - 不利因素是季度天数从90天变为91天会影响利差计算 [52] 问题3: Heartland本季度净冲销是否有共同特征 - 这些冲销是在尽职调查及之后识别出的信贷问题，属于正常业务清理，预计全年合并公司的整体表现将与历史水平一致，即27个基点或更好 [55][56] 问题4: 收购Heartland后贷款增长机会如何，以及第二季度平均盈利资产基础运行率和出售证券的后续计划 - 收购带来了低成本、低杠杆的存款基础、更大的业务版图和优秀的人才，目前已看到新业务管道的良好迹象，预计贷款增长将保持强劲 [67][69] - 正常情况下，平均盈利资产在605 - 615亿美元之间，还会有额外增长 [76] - 每天450万美元的净利息收入不包括购买会计调整，加上这部分后每天约增加50万美元 [77] 问题5: Heartland在收购前是否采取措施降低存款成本，收购后是否调整定价或产品；DDA增长的驱动因素是什么；成本节约的时间安排和里程碑；3%的农业相关商业和工业贷款是否受出口和关税影响 - Heartland在收购前减少了一些经纪定期存款，公司在转换过程中确保UMB和Heartland市场的存款定价一致，无重大变化 [84] - DDA增长是客户平均余额增加、客户获取和业务版图扩张等多种因素的综合结果，但由于大客户的资金运作和市场情况，DDA水平存在波动，需从长期角度看待 [86][89] - 已实现1700万美元的成本节约，下一个关键时间点是第四季度的系统转换，届时将从人员和供应商方面实现更多成本节约，2026年初将反映协同后的费用基础 [91][92] - 目前难以对农业相关贷款受关税影响给出有价值的评论，多数客户表示目前能够转嫁成本，预计今年大部分借款人受影响不大，但如果关税问题持续，不确定性将在2025年末和2026年增加，公司对消费者 discretionary业务的敞口较小 [96][97][98] 问题6: 本季度期末和平均DDA差距扩大的原因，以及第二季度平均DDA的走势；将收购的投资组合与UMB标准对齐对信贷质量和贷款增长的影响；如何看待加速增值的情况 - 季度末数据与平均值差异较大是业务的阶段性特点，第二季度预计与第一季度持平或略有上升，主要是因为增加了一个月Heartland的业务 [103][104][106] - 将收购的投资组合与UMB标准对齐主要是在政策和程序上统一，已识别出潜在问题并进行了隔离，预计整体表现与历史水平一致或更好，不会影响业务管道和贷款增长，反而有助于公司更高效、高质量地发展 [109][110][113] - 难以预测加速增值的情况，合同增值情况可参考报告第12页，贷款偿还或管理情况会影响增值金额 [116] 问题7: 收购后利率敏感性如何；储备比率目前考虑了哪些经济因素，未来几个季度的趋势如何 - 在100个基点的降息情景下，第一年公司基本净利息收入预计略有上升，主要是因为27%的总存款为硬指数，18%为软指数，降息时这些存款会立即重新定价；第二年由于贷款收益率重新定价下降，公司会略微负债敏感，因为公司仍有三分之二的可变利率贷款组合 [125][126][127] - 公司在CECL方法中使用穆迪的基线情景，目前未考虑其他衰退情景，储备比率受多个宏观经济变量影响，目前穆迪的基线情景对拨备需求影响不大，但可能随变量变化而改变；公司历史上对1%以上的HCL覆盖率感到满意，预计储备比率将接近当前水平 [128][129][133] 问题8: 非利息收入趋势如何，信用卡业务前景如何；将Heartland完全整合并使其与UMB运营方式一致需要多长时间，银行并购是否更具吸引力 - 剔除一季度按市值计价的影响后，非利息收入处于典型的增长模式，各业务板块都有良好的业务管道和发展前景；信用卡业务是与Heartland的协同机会，预计二季度中后期消费者信用卡业务将增加，Heartland的加入使借记卡交换收入增加，未来有扩展机会；一季度核心遗留手续费收入约为1.54亿美元，Heartland每月将增加约808万美元手续费收入 [142][143][150] - 文化和业务销售方面的整合几乎是即时的，公司已采取措施保持业务势头；技术系统转换将于10月进行；目前公司专注于整合Heartland，确保两个团队协同运作，但并购仍是公司整体战略的一部分 [155][156][158] 问题9: 100万美元的股票回购授权的情况如何 - 这是每年同期的常规操作，金额固定，主要是为公司提供灵活性，目前暂无相关计划 [164]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度GAAP净收入为1000万美元，即每股普通股0.12美元，每股普通股账面价值为11.19美元，可分配收益为每股0.24美元，与季度股息0.24美元/股一致 [11] - 总杠杆率从上个季度的2.1倍略微增加至2.2倍，融资能力为20亿美元，用于支持贷款投资活动 [17] - 流动性占总资产的11.6%，3月31日流动性为4.576亿美元，包括3.48亿美元超出契约要求的现金、2540万美元有担保信贷协议下未提取的额度和6920万美元CRE CLO投资现金 [17] - 本季度为现有贷款承诺提供了1360万美元资金，季度末现有贷款承诺下的递延资金义务为1098万美元，仅占总贷款承诺的3.2% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 资本市场 - 发行了1.1亿美元的CRE CLO，进一步延长了到期期限，降低了资金成本，并将非按市值计价、无追索权、期限匹配的负债比例提高至91% [12] - 赎回了2019年的TRTX FL3，并定价了2025年的TRTX FL6，这两笔资本交易使资产负债表现金增加了1.91亿美元，并为FL6增加了6920万美元的投资现金 [15][16] 资产管理 - 保持了100%的贷款组合表现，加权平均风险评级为3.0，与过去五个季度一致，无信用迁移 [12][13] - 一般准备金从6400万美元增加到6720万美元，即从187个基点增加到199个基点 [12][14] 资本配置 - 截至2025年已回购110万股普通股，总购买价格为880万美元，按现有董事会授权，仍有大约1610万美元的股票回购额度 [12] - 季度末后，发起了两笔总计1.31亿美元的多户家庭抵押贷款，加权平均实际贷款价值比为68%，加权平均信用利差为284个基点，目前有三笔总计3.1亿美元的贷款已签署贷款申请，正在办理结算手续 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 全球市场继续适应新的关税制度，股票价格剧烈反应，信贷利差扩大，房地产信贷利差与更广泛的信贷市场同步变动，但投资者认为房地产信贷相对于企业信贷和股票风险是一个避风港 [4][5] - 自2023年1月以来，公司股价表现优于同行，截至昨日收盘累计回报率为47% [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续偏好住房部门，特别是多户家庭住房，同时其业务管道包含各种物业类型和地理位置的交易 [6] - 公司利用四个杠杆来推动可分配收益增长，包括部署过剩流动性、利用未使用的融资能力、回收目前投资于房地产拥有（REO）的股权以及通过资本市场活动创造额外流动性 [8] - 与竞争对手相比，公司凭借4.57亿美元的资金储备、91%的非按市值计价负债结构、稳定的信用资产负债表以及TPG全球房地产业务的实时洞察，在混乱但充满机会的投资环境中具有竞争优势 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全球市场继续适应新的关税制度，投资者正在应对长期全球贸易战的潜在短期和长期影响，房地产信贷受关税影响可能滞后 [4][5] - 尽管市场动荡，公司在实现战略目标方面取得了稳步进展，保持了充足的流动性、100%的贷款组合表现和稳定的风险评级 [6] - 公司处于进攻状态，但对下行保护和尾部风险保持谨慎，有望推动净盈利资产和可分配收益的增长，且不依赖贷款偿还 [6][18] 其他重要信息 - 公司预计不久将出售REO投资组合中的两处办公物业 [9] - 公司将融资成本从SOFR加200个基点降低至SOFR加194个基点 [9] - 扩大了表外融资工具规模8500万美元至3.75亿美元，增加了一个银团贷款方，并将该工具延长了三年 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 与2021 - 2022年的过桥贷款市场相比，当前业务和管道中的风险状况如何 - 回答: 与2021 - 2022年相比，现在的切入点不同，目前贷款收益没有增加，贷款价值比一般不会超过70%；从借款人心态来看，目前借款成本上升，借款人在借款时更加谨慎 [21][22][23] 问题2: 新过桥贷款的预期杠杆股权回报率范围是多少 - 回答: 公司在债券利差接近年内低点时锁定了融资成本，而现在贷款利差扩大，这对公司的股权回报率有利；过去4 - 6周，贷款利差扩大了25 - 75个基点，公司新投资的总股权回报率通常在低至中双位数范围内 [25][26] 问题3: 第一季度没有新贷款发放是因为时机问题还是其他原因 - 回答: 一是1 - 2月贷款利差收紧，公司在签署贷款和寻找新投资时非常谨慎；二是由于市场混乱和再融资需求大，贷款结算时间延长，3 - 4月是公司部署资金的好时机 [31][32] 问题4: 是否仍预计到年底将REO投资组合减少约一半 - 回答: 公司计划和预期保持上季度电话会议中描述的节奏，过去4 - 6周的市场事件增加了不确定性，但目前尚不清楚是否会导致进度放缓，公司有计划并正在执行，预计未来几个季度将处理其他物业 [36] 问题5: 即将出售的两处REO物业的交易价格与账面价值相比如何，是否会有收益或损失 - 回答: 交易完成后会公布价格，目前不便透露；公司过去出售REO物业的价格通常高于账面价值 [39] 问题6: 是否有其他REO物业即将解决 - 回答: 目前没有其他正在积极推销的物业，但公司对每个REO资产都有计划，这两处物业出售后，将处理下一批物业 [40]