行业动态 - 中国公募REITs市场发展迅速 全市场REITs总数量达68只 最新市值达2047亿元 成为亚洲第一 [1] - 中小基金公司正通过REITs实现"弯道超车" 部分公司已形成规模效应 [1] - 我国REITs潜在规模可达万亿级 占GDP的3%-5% [2] 公司布局 - 创金合信基金旗下首只REITs——首农产业园产品正式获批 首次入局REITs [1] - 华能国际拟开展华能煤电REIT项目申报发行工作 由长城基金担任基金管理人 [1] - 中信建投基金以83.78亿元REITs管理规模领跑中小同行 [1] - 国泰君安资管以4只REITs产品数量占优 [1] - 红土创新基金REITs规模占全部基金规模比例达17.98% 两单业务贡献近五分之一规模 [1] 战略意义 - 对中小公募而言 布局REITs是突破传统竞争壁垒的战略选择 [2] - REITs业务高度依赖对基础设施资产的获取和运营能力 具备产业股东背景的中小公募可借势突围 [2] - 公募REITs市场未来将是一个大市场 中小基金公司需结合自身特点积极布局新领域 [2]

中金亦庄产业园REIT发行概况 - 公众投资者有效认购基金份额数量达647.43亿份，为公众发售初始基金份额数量的1798.42倍 [1] - 发售募集规模达2368.23亿元，是首发募集规模10.88亿元的217.67倍 [1][2] - 网下、公众发售倍数均创历史新高 [1] 底层资产分析 - 底层资产为北京经济技术开发区的N12项目和N20项目，定位高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园 [1] - 租户集中于汽车制造业、科技推广服务业，与区域主导产业（高端制造、新能源智能汽车）高度契合 [2] - 周边聚集北汽、奔驰、小米汽车等龙头企业，形成产业集群效应，降低空置风险 [2] 项目核心优势 - 租户需与经开区管委会签署入区协议，承诺最低经营期限、产值及税收，通过政府监管降低违约风险 [4] - 发起人亦庄控股和原始权益人亦庄盛元体系内可扩募资产账面原值/总投超130亿元，覆盖电子信息、生物医药等高精尖产业 [4] - 差异化优势体现在产业赛道选择、政策支持及扩募潜力 [4] 行业对比与市场表现 - 工业厂房类REITs出租率稳定在90%以上，抗周期能力突出 [5] - 研发办公类REITs出租率下滑至70%，面临"量价双杀"困局 [5] - 产业园资产与区域经济及产业政策挂钩，具备弱周期属性 [8] 金融创新与产业影响 - 国内首单聚焦汽车制造产业链的REITs项目，回收资金可用于吸引电子信息、智能制造等新兴产业 [9][11] - 助力传统汽车制造产业向高端化、智能化、绿色化升级 [11] - 构建跨领域协同的汽车产业生态，提升产业集群效应 [11] 运营策略展望 - 通过优质园区服务减少租户流失，稳定出租率 [8] - 强化产业园区专业运营能力，完善配套设施及服务水平 [8]

人民银行公开市场操作 - 人民银行开展3653亿元7天逆回购操作，利率1.40%与前期持平 [1] - 当日有1563亿元逆回购到期，实现净投放2090亿元 [1] 上海银行间同业拆放利率(Shibor) - 隔夜Shibor上涨0.10BP至1.3710% [1][2] - 7天Shibor上涨4.20BP至1.6710% [1][2] - 14天Shibor上涨2.50BP至1.7220% [1][2] - 1个月Shibor上涨0.20BP至1.6220% [2] - 3个月Shibor上涨0.10BP至1.6300% [2] - 9个月和1年期Shibor均上涨0.30BP [2] 银行间质押式回购市场 - R007成交占比升至15.6%，与R014继续倒挂 [4] - DR001加权平均利率上行0.1BP至1.3719%，成交额减少2282亿元 [4] - R001加权平均利率上行0.2BP至1.4402%，成交额减少5184亿元 [4] - DR007加权平均利率上行2.5BP至1.6936%，成交额增加217亿元 [4] - R007加权平均利率上行3.7BP至1.8593%，成交额增加17亿元 [4] 资金市场交易情况 - 资金面整体呈现均衡偏松态势 [10] - 隔夜押利率存单成交在1.50%-1.55%区间 [10] - 7D押利率成交在1.83%-1.85%位置 [10] - 尾盘隔夜押利率最低成交1.40%，押存单最低1.45% [10] 同业存单市场 - 当日74只同业存单发行，实际发行量1007.7亿元 [11] - 1M国股收益率上行3.5BP至1.67% [11] - 3M国股收益率上行1BP至1.63% [11] - 6M国股收益率上行1BP至1.635% [11] - 9M国股收益率上行0.75BP至1.655% [11] 金融市场动态 - 华夏北京保障房REIT扩募项目在上交所上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目 [13] - 余宏正式出任友邦人寿执行董事、总经理兼首席执行官 [13]

2025年一季度业绩情况 - 2025年一季度公司实现营业收入40.60亿元，同比增长205.09%；归属于上市公司股东的净利润2.45亿元，同比增长296.94%，主要因房地产业务销售结转增加 [2] 仓储物流业务情况 毛利率与成本 - 2024年仓储物流业务毛利率达45.80%，营业成本包括物流园区不动产折旧摊销，土地计入无形资产定期计提摊销，建筑物及附属设施在建时计入在建工程，建成后转为投资性房地产和固定资产并定期计提折旧，主要计入营业成本 [2] 利润释放阶段 - 宝湾物流有在建及拟建项目，受折旧、摊销和财务费用等影响，运营净利润贡献有限；2024年10月华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金上市，3个项目出表产生投资收益6.82亿元，打通“募投建管退”闭环；还将发展轻资产管理输出模式补充收入 [3] 收入增长原因 - 2024年宝湾物流实现营业收入194,261万元，同比增长6%，原因是原有园区稳定运营和新园区投入使用且运营良好，租金收入提升 [3] 出租率与租金情况 - 2024年受宏观经济和存量供应影响，宝湾物流租金与出租率同比下滑，但整体出租情况优于行业平均，变化趋势与区域市场一致，资产抗风险能力强；短期市场新增供应压力大，承租压力持续；长期来看，政策发力、产业升级将促进高标仓需求增长，市场租金及空置率将趋于稳定 [4] 公募REITs扩募计划 - 华泰宝湾物流公募REIT成功发行促进打通“募投建管退”闭环，为打造轻重资产转换平台奠定基础；公司将结合政策和资产情况，合理设定后续资产证券化产品发行节奏 [5] 房地产开发业务情况 销售情况与安排 - 2024年公司房地产开发业务全口径销售金额60.4亿元，权益销售金额35.6亿元，并表口径销售金额23.0亿元；公司将关注市场形势，加强营销管控，坚持“一盘一策”调整销售策略促进去化和现金回流 [6] 拿地计划 - 公司维持审慎投资策略，聚焦核心城市优质区块，选择有利润空间和风险可控的项目，优先处理存量项目回笼资金 [6] 政府收储参与情况 - 公司关注存量商品房收储政策，梳理在手资源，在确保国有资产保值增值前提下积极参与政府收储促进库存去化 [6]

中银中外运仓储物流REIT发行情况 - 首单央企仓储物流基础设施REITs中银中外运仓储物流REIT于6月23日启动发行，公众发售部分仅一天便因超额募集提前结募 [2][3] - 该基金募集总额为13.108亿元（4亿份×3.277元/份），战略配售、网下发售、公众发售初始份额分别为2.8亿份、8400万份、3600万份 [4] - 网下认购倍数达251.12倍（210.94亿份/8400万份），109家机构管理的575个配售对象参与报价，区间为2.870-3.301元/份 [4] 资产配置与区域优势 - 首发资产包含6处仓储物流项目，覆盖长三角、京津冀、川渝等核心物流节点，深度嵌入长江经济带与京津冀协同发展区 [5] - 项目区位优势显著，物流需求强劲且客户基础稳定，叠加品牌影响力形成差异化竞争力 [5] 公募REITs市场动态 - 2024年多只REITs产品出现"一日售罄"：中金亦庄产业园REIT网下认购倍数265.76倍（6月），华泰苏州恒泰租赁住房REIT达222倍（4月），汇添富上海地产租赁住房REIT超180倍（3月），国泰君安济南能源供热REIT为140.96倍（1月） [7] - 截至6月，全市场REITs总数量达69只，总市值突破2000亿元，较2021年首批9只实现规模跃迁 [7] 政策与市场环境 - 证监会与国家发改委持续出台政策支持REITs常态化发行，推动基础设施和不动产领域投融资创新 [8] - 机构投资者类型及策略日益丰富，个人投资者参与度提升，共同促进市场长期健康发展 [8]

基金销售渠道扩展 - 红土创新基金自2025年6月24日起新增加和基金为销售机构，支持旗下部分基金的开户、申购、赎回、定投等业务 [1] - 通过加和基金申购的投资者可享受费率优惠，具体规则以销售机构为准 [3] - 同期新增英大证券为另一销售机构，同样提供费率优惠及相同业务支持 [6][7][8] 公募REITs资金投向变更 - 红土创新盐田港REIT原始权益人因项目规划调整，将原计划用于盐田综合保税区南片区仓库城市更新项目的1.83亿元净回收资金变更投向 [10][11] - 变更已履行内部审批及监管部门报备程序，调整后投向符合政策要求 [11] - 资金投向变更仅涉及原始权益人，对基金份额持有人的收益分配、资产净值等权益无实质性影响 [11] 投资者服务信息 - 加和基金与英大证券均提供客服电话及官网咨询渠道，红土创新基金官网和客服电话同步开放 [4][8]

公募REITs市场表现 - 中证REITs全收益指数收于1124.63点，环比上涨0.88%，连续七周上涨；中证REITs（收盘）指数收于893.99点，环比上涨0.87% [1][3] - 已上市66个项目，总市值达2066亿元，环比上涨1.21%，主要由租赁住房和仓储物流板块拉动 [1] - 66只产品中49只环比上涨，17只下跌，涨幅前三为国泰君安济南能源供热REIT（8.10%）、华夏基金华润有巢REIT（7.77%）、中金厦门安居保障性租赁住房REIT（7.72%） [1][3][5] - 跌幅前三为华安百联消费REIT（-4.59%）、浙商证券沪杭甬高速REIT（-3.53%）、平安宁波交投REIT（-2.00%） [1][5][7] 板块表现 - 租赁住房（保租房）板块领涨，周回报指数上涨4.42%，市政环保（3.26%）、仓储物流（2.81%）紧随其后 [3] - 高速公路板块回调，周回报指数下跌1.10% [3] - 能源（0.48%）、产业园（0.97%）、消费（1.42%）板块涨幅居中 [3] 流动性分析 - 上周REITs总成交额5.69亿元，环比上升3.8%，其中产权类成交3.17亿元（+5.6%），经营权类成交2.52亿元（+1.6%） [7] - 交通基础设施类成交额最高（1.49亿元，占比26.2%），能源基础设施类成交额环比增幅最大（+48.4%） [8] - 园区基础设施类成交额环比下降21.4%，市政环保类下降11.7% [8] 行业动态 - 首批两单数据中心REITs（南方万国数据中心REIT、南方润泽科技REIT）获批，填补国内REITs市场在数据中心领域的空白 [2][10] - 华夏华电清洁能源REIT（天然气热电联产项目）和创金合信首农产业园REIT（首农元中心，出租率94.8%）同日获批 [2][11] - 今年以来9只公募REITs成立，规模超140亿元，28只等待上市，市场有望持续扩容 [11]

公募REITs市场发展 - 自2021年首批公募REITs获批以来，行业规模迅速扩张，截至2025年6月5日总市值达2019.91亿元，全市场REITs数量达66只 [3] - 公募REITs资产类型持续丰富，为投资者提供多元化选择，同时为实体经济发展注入新活力 [3] - 监管支持推动公募REITs快速发展，未来将继续通过盘活存量资产、扩大有效投资服务实体经济高质量发展 [4] 中银中外运仓储物流REIT产品特征 - 该产品为首单央企仓储物流基础设施REITs，募集期为2025年6月23日至24日，询价最终定价3.277元/份，预计募集资金总额13.108亿元 [1] - 首发资产包含6处仓储物流项目，建筑面积合计30.54万平米，可租赁面积29.97万平米，出租率达95.59%，其中5处由中国外运子公司整租并签订5-6年长期租约 [2] - 资产区位聚焦长三角、京津冀、川渝重要物流节点，深度嵌入长江经济带与京津冀协同发展区，区域物流需求强劲 [2] 资产运营与参与方 - 发起人为中国外运股份有限公司，基金管理人为中银基金，运营管理机构为中外运瑞达（上海）供应链管理有限公司 [2] - 中国外运作为招商局集团物流业务统一平台，选取经济发达地区的核心区域优质资产，具备现金流稳健、抗风险能力强特点 [3] - 该REIT是招商局集团第5个REITs产品，通过盘活存量资产推动实体经济高质量发展 [3] 仓储物流行业背景 - 国家持续加强仓储物流基础设施建设，各地政策大力提振消费与居民收入增长，推动仓储物流租赁市场需求修复 [1] - 长三角、京津冀等经济发达区域物流节点具备稳定的客户基础和货物流通量，支撑基础设施项目长期运营 [2]

券商分类评价办法修订 - 证监会修订《证券公司分类评价规定》，优化分类监管制度，发挥"指挥棒"作用 [1] - 分类结果将影响风险控制指标标准、资本准备计算比例、监管资源分配等差异化政策 [1] - 优质券商或受益于更优监管环境，经营不善者面临更大压力，行业资源加速向头部集中 [1] 券商科创债发行动态 - 30家券商完成或获批发行科创债，总规模突破千亿元 [2] - 政策推动下科创债市场扩容，券商通过发行科创债拓展资本中介角色边界 [2] - 银行、创投等多元主体参与竞争，推动券商提升发行效率和服务能力 [2] 浮动费率基金市场进展 - 13只浮动费率基金成立，募集总规模超126亿元，涉及华夏、富国等8家公募 [3] - 新型基金产品落地显示市场创新关注度提升，为基金公司带来业务拓展潜力 [3] - 新基金入市或增加资金供给，为股市注入活力 [3] 公募REITs市场格局 - 全市场已成立68只公募REITs，总募集规模达1770亿元，24家公募参与管理 [4] - 中小机构如创金合信基金首次获批REITs产品，行业呈现强者恒强与新入局者并存格局 [4] - 市场扩容反映资本市场对基础设施和不动产投资模式的创新探索 [4]

公募REITs市场格局 - 全市场已成立68只公募REITs 总募集规模达1770亿元 由24家公募机构参与管理 [2] - 市场呈现强者恒强与新人不断入场的格局 头部机构持续领跑 同时中小公募纷纷发力 [2][4] - 华夏基金和中金基金在发行规模上优势明显 分别发行367 16亿元和311 4亿元 平安基金以172 02亿元位居第三 [5] - 从发行数量看 华夏基金管理14只 中金基金10只 华泰证券资管和国泰君安资管各有4只 [5] 中小公募差异化竞争 - 创金合信基金首只REITs产品获批 另有多只项目在推进中 标志着公司在REITs领域的重要突破 [3][5] - 中金基金非货规模800余亿元中 REITs规模达280亿元 中航基金等多家公募REITs业务已占重要地位 [3] - 华能国际拟开展煤电REIT项目 由长城基金担任管理人 若落地将新增一家REITs市场参与者 [3] - 公募REITs成为中小公募差异化竞争的重要突破口 [3] 行业发展前景 - 中国公募REITs参与主体存在明显头部现象 原始权益人倾向选择有实操经验的大机构合作 [5] - 行业处于加速发展阶段 参照海外REITs占GDP3%-5%的比例 中国REITs是万亿级蓝海市场 [5] - 创金合信组建专业团队 建立完善治理机制 为REITs业务发展提供保障 [5]