报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周新发行园区、消费 REITs 各一单，发行数量与去年同期持平，考虑在审或待上市 REITs 数量，今年 REITs 规模有较强支撑；首批数据中心 REITs 获注册，丽江旅投启动玉龙雪山文旅 REITs，市场资产类型持续丰富；中金亦庄产业园 REIT 公众认购倍数创新高；二级市场中证 REITs 全收益指数收涨，保障房活跃度最高 [1][3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：新发行园区、消费 REITs 各一单 - 2025 年以来成功发行 9 单，数量与去年持平，发行规模 140.3 亿元，同比下降 40.7% [3] - 本周 5 单首发公募 REIT 取得新进展，中金亦庄产业园 REIT 和中金中国绿发商业 REIT 基金已成立即将上市，发行规模合计 26.84 亿元，本周无新增扩募进展 [3] - 当前审批流程中，首发已申报 13 只，已问询并反馈 6 只，通过审核 1 只，注册生效待上市 3 只；扩募已申报 10 只，已问询并反馈 4 只，通过审核 4 只 [3] - 截至 2025/6/20，已发行 REITs 总数 68 只，发行规模 1773 亿元，总市值 2066 亿元，流通市值 951 亿元 [10] 二级市场：本周延续涨势，保障房活跃度最高 行情回顾：中证 REITs 全收益指数收涨 0.88% - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1124.63 点，涨幅 0.88%，跑赢沪深 300 1.33 个百分点、跑赢中证红利 1.29 个百分点，年初至今涨幅 16.20%，跑赢沪深 300/中证红利 18.44/19.56 个百分点 [3] - 分项目属性，本周产权类 REITs 上涨 2.42%，特许经营权类 REITs 下跌 0.22%；分资产类型，保障房（+4.65%）、水务（+4.16%）、仓储物流（+3.74%）、园区（+1.78%）板块表现占优 [3] - 分个券，本周 49 只上涨、17 只下跌，国泰君安济南能源供热 REIT（+8.10%）、华夏基金华润有巢 REIT（+7.77%）、中金厦门安居 REIT（+7.72%）位列前三，华安百联消费 REIT（-4.59%）、浙商沪杭甬 REIT（-3.53%）、平安宁波交投 REIT（-2.00%）位列末三 [3] 流动性：保障房板块活跃度最高 - 中证 REITs 本周日均换手率 0.56%，较上周 -3.12BP，产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.62%/0.58%，较上周 +1.27/-5.43BP，周内成交量 4.43/1.48 亿份，周环比 +2.10%/-8.56%，保障房板块活跃度最高 [3] 估值：能源板块估值较高 - 从估值收益率看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 3.73%/3.75%，仓储物流（5.00%）、园区（4.81%）、交通（4.80%）板块位列前三 [3] 本周要闻和重要公告 - 6 月 18 日，证监会批复全国首批 2 只数据中心 REITs 注册，支持科技企业利用新型资产开展融资 [29] - 6 月 16 日，丽江旅投启动玉龙雪山文旅 REITs 项目 [29] - 6 月 13 日，中金亦庄产业园 REIT 公众认购倍数达 1798.42 倍 [29] - 多只 REITs 发布运营数据、分红、解禁、发售、变更资金用途、基金成立等公告 [30][32]

公募REITs市场动态 - 南方基金、华夏基金、创金合信基金等多家公募旗下REITs产品在6月16日至6月20日期间获批，包括首批数据中心REITs，填补了该领域市场空白 [1] - 截至6月20日，全市场公募REITs产品数量超85只，底层资产扩展至十大类型，其中66只已上市产品年内平均涨幅达22.73%，最高涨幅超50%（华夏大悦城商业REIT涨幅55.78%）[1][5] - 年内21只REITs涨幅超30%，涨幅前三为华夏大悦城商业REIT（55.78%）、嘉实物美消费REIT（53.50%）、华安百联消费REIT（50.52%）[5] 新获批REITs产品详情 - 南方基金获批两只数据中心REITs：上交所首单南方万国数据中心REIT（8亿份）、深交所首单南方润泽科技数据中心REIT（10亿份），从上报到获批历时3个月 [2] - 华夏华电清洁能源REIT获批（5亿份），创金合信首农产业园REIT获批（10亿份），后者底层资产为中关村移动智能服务创新园，出租率94.8% [2][3] - 中银中外运仓储物流REIT将于6月23日发售，认购价3.277元/份，募集4亿份（战略配售占2.8亿份）[3] 市场参与主体与趋势 - 85只公募REITs涉及26家基金管理人，包括头部公募（华夏、易方达、南方）及中小公募（中金、中航、中信建投），长城基金等机构计划入局 [4] - 华能国际拟发行基础设施公募REITs，长城基金担任管理人 [4] - 招商基金指出，2025年以来REITs波动率和回撤显著优于权益资产，具备中期配置价值 [6] 行业前景与挑战 - 博时基金认为2025年REITs创新可能聚焦数据中心、智慧城市设施及"养老社区+医疗配套"资产，能源资产或引入碳收益分成机制 [7] - 南方基金提到，政策明确支持数据中心等新基建领域REITs，以优化资产配置并推动产业升级 [7] - 平安基金指出中国REITs市场挑战：底层资产以传统基建为主，总市值不足，扩募流程需优化 [8] - 招商基金建议完善REITs法律规范、简化扩募流程，并探索数据中心、养老等新领域发行 [8]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证REITs指数收涨，产权类REITs走势强于经营权类REITs，全周日均换手率较前一周略有下降 [1] - 全市场各类型REITs收涨，消费、保障房、水利类REITs涨幅最大 [1] - 截至6月20日，公募REITs年化现金分派率均值为6.2%，高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] - 首批数据中心REITs获批，两单5A景区启动公募REITs招投标，REITs底层资产实现战略性扩容 [1] 市场走势 二级市场走势 - 截至2025年6月20日，中证REITs指数收盘价为893.991点，整周涨跌幅为+0.87%，表现强于中证转债、沪深300以及中证全债指数 [2][8] - 年初至今，中证REITs指数涨跌幅为+13.2%，高于中证转债、中证全债和沪深300指数 [2][8] - 近一年中证REITs指数回报率为12.1%，波动率为6.9%，回报率高于沪深300、中证转债和中证全债指数，波动率低于沪深300和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][10] - REITs总市值在6月20日上升至2066亿元，较上周增加25亿元，全周日均换手率为0.60%，较前一周下降0.01个百分点 [2][10] 不同项目属性和类型REITs表现 - 产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+2.5%、+0.3% [1][3][16] - 各类REITs收涨，平均涨幅最大的三个项目类型为市政设施（8.1%）、保障房（5.3%）和水利类（4.2%） [3][16] - 周度涨幅排名前三的REITs为国泰君安济南能源供热REIT（+8.10%）、华夏基金华润有巢REIT（+7.77%）、中金厦门安居REIT（+7.72%） [3][20] 交易活跃度和资金流向 - 市政设施类本周交易最活跃，区间日均换手率为1.2%，成交额占REITs总成交额1.4%；交通基础设施类成交额占比最高，区间日均换手率为0.5%，成交额占REITs总成交额26.2% [3][22] - 主力净流入额前三名分别为鹏华深圳能源REIT（2591万元）、平安广州广河REIT(2243万元）、华夏华润商业REIT(1580万元） [3][22] 一级市场发行 - 截至2025年6月20日，交易所处在已申报阶段的REITs产品有1只，已受理的产品4只，已反馈的产品5只，已通过待上市的产品7只，另有通过已上市的首发产品3只 [24] 估值跟踪 估值指标及意义 - 从债性角度关注年化现金分派率，截至6月20日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，高于当前主流固收资产的静态收益率 [26] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [26] 不同项目类型REITs估值数据 | 项目类型 | 相对净值折溢价率(%) | P/FFO | IRR (%) | 年化派息率(%) | | --- | --- | --- | --- | --- | | 保障性租赁住房 | 66.6 | 40.9 | 5.9 | 2.6 | | 仓储物流 | 27.1 | 25.9 | 7.5 | 3.8 | | 交通基础设施 | 19.5 | 12.3 | 7.4 | 11.1 | | 能源基础设施 | 46.1 | 17.5 | 7.6 | 8.0 | | 生态环保 | 32.9 | 16.0 | 6.9 | 9.5 | | 市政设施 | 81.6 | 8.2 | 7.5 | 14.5 | | 水利设施 | 67.3 | 15.7 | 6.6 | 7.6 | | 消费基础设施 | 61.9 | 25.4 | 7.0 | 4.5 | | 园区基础设施 | 18.1 | 25.9 | 6.5 | 4.0 | [27] 产权类和经营权类REITs估值比较 - 截至2025年6月20日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低281BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为155BP [29] 行业要闻 - 6月12日，青城山 - 都江堰景区基础设施REITs发布招标邀请，标志着成都市首个5A文旅景区REITs进入实质操作阶段 [34] - 6月16日，丽江旅投集团启动玉龙雪山文旅基础设施公募REITs招标，计划发行规模不低于25亿元 [34] - 6月18日，深交所首单数据中心REITs——南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金获批，打通民营科技企业创新融资渠道 [34] - 6月18日，上交所首单数据中心REITs——南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金获批，填补数据中心领域市场空白 [34] - 6月19日，华夏华电清洁能源REIT获批，底层资产为华电杭州江东天然气热电联产项目 [34] - 6月19日，创金合信首农产业园REIT通过审核，底层资产为中关村移动服务创新园（首农元中心） [34][35]

中小公募REITs业务布局 - REITs成为中小公募差异化竞争的重要策略，多家中小公募今年在REITs业务上动作频频，包括连续斩获项目、年内拿下首单或处于项目准备阶段 [1][2] - 创金合信基金首只公募REITs（首农产业园）于6月19日获批，第二只（电子城产业园）已获上交所受理，另有多个项目在推进中 [3][4] - 红土创新基金（管理规模不足200亿元）已拿下两单REITs项目（盐田港REIT、深圳安居REIT） [5] - 中航基金拥有3只REITs产品（易商仓储物流、京能光伏、首钢绿能），超越其行业地位与规模体量 [5] - 中金基金年内首单获批的消费类REITs（中金中国绿发商业REIT）募集净额15.80亿元，战略配售占比70% [5][6] 股东资源优势与竞争格局 - 拥有产业资本股东优势的中小公募（如长城基金）正抢占REITs赛道卡位时机 [7][8] - 长城基金拟联合华能集团发行长城华能煤电REIT，基础资产为热电联产机组，存续期限27年 [8][9] - 头部公募在REITs竞争中落于下风，部分二线公募已设立专门子公司布局REITs业务 [6] REITs市场发展前景 - 公募REITs市场常态化发行提速，2023年产品发行规模和上市数量创历年新高 [10] - 底层资产类型从高速公路、产业园扩展至仓储物流、保障性住房、清洁能源等，中长期配置价值明晰 [10][11] - 国内REITs市场较海外仍处于早期阶段，但中国基建优质资产能充分满足发行需求，配置重要性提升 [11]

中国REITs市场发展概况 - 中国REITs市场自首批产品上市4年来总发行规模超过1800亿元，总市值突破2000亿元，上市产品达66只，数量位居亚洲第一 [2] - 市场经历完整周期：从初期"盲目打新"上涨行情→2023年深度调整折价→2024年回归理性，聚焦底层资产价值 [2] - 监管部门建立以市场化价格为核心的全链条生态，涵盖发行定价、二级交易及存续期管理 [2] 一级市场动态 - 中银中外运仓储物流REIT创纪录：获575户网下报价，全场倍数251.12倍（剔除后），发行溢价率16.16%为市场最高 [3] - REITs一级市场采用询价机制，当前价格已反映资产内在价值与风险，达成市场均衡状态 [2] 二级市场表现 - 优质项目表现突出：底层资产稳健、回报丰厚的REITs较发行价涨幅普遍超20%，最高达90%，2025年以来换手率超1% [3] - 市场化机制下"好项目"获认可，表现为价格上涨及交易活跃度提升 [3] 制度完善与市场前景 - 监管形成"业务办法+指引+指南"多层次规则体系，推动制度规范化、标准化 [4] - REITs市场从萌芽阶段进入扩容提质新阶段，底层资产扩大及政策创新推动市场版图扩展 [4]

公募REITs加速扩容 - 一周内连续批准4只公募REITs产品，包括华夏华电清洁能源REIT、创金合信首农产业园REIT、南方万国数据中心REIT和南方润泽科技REIT [1][2][3] - 华夏华电清洁能源REIT底层资产为华电杭州江东天然气热电联产项目，包含2套480.25兆瓦燃气-蒸汽联合循环热电联产机组，经营收入来自发电和供热业务 [1] - 创金合信首农产业园REIT底层资产为中关村移动服务创新园（首农元中心），出租率稳定在94.8%，吸引头部企业如快手、小米入驻 [2] - 南方万国数据中心REIT底层资产为昆山市花桥镇的国金数据云计算数据中心项目，南方润泽科技REIT底层资产为润泽智算科技集团的ICFZ A-18数据中心项目 [3] 公募REITs二级市场表现 - 汇添富上海地产租赁住房REIT二级市场收盘价4.154元/份，较发行价2.724元/份累计涨幅达52.50%，触发临时停牌1小时 [4] - 招商蛇口租赁住房REIT二级市场收盘价4.128元/份，较发行价2.727元/份累计涨幅达51.38%，触发临时停牌1小时 [4] - 华夏华润有巢租赁住房REIT二级市场收盘价3.646元/份，较发行价2.417元/份累计涨幅达50.85%，触发临时停牌1小时 [4] - 工银蒙能清洁能源REIT和国泰君安济南能源供热REIT因累计涨幅超70%，停牌1天，博时津开科工产业REIT因累计涨幅超50%，停牌1小时 [5] - 今年以来公募REITs市场已发布近40次涨幅过高停牌公告，6月以来有7只公募REITs公告临时停牌 [5]

公募REITs加速扩容 - 一周内连续获批4只公募REITs产品，包括华夏华电清洁能源REIT、创金合信首农产业园REIT、南方万国数据中心REIT和南方润泽科技REIT [2][3] - 华夏华电清洁能源REIT底层资产为华电杭州江东天然气热电联产项目，包含2套480.25兆瓦燃气-蒸汽联合循环热电联产机组，收入来源为发电和供热业务 [4] - 创金合信首农产业园REIT底层资产为中关村移动服务创新园（首农元中心），出租率稳定在94.8%，吸引快手、小米等头部企业入驻 [5][6] - 南方万国数据中心REIT和南方润泽科技REIT分别以昆山国金数据云计算数据中心项目和润泽智算科技集团ICFZ A-18数据中心项目为底层资产 [6] 公募REITs二级市场表现 - 汇添富上海地产租赁住房REIT二级市场收盘价4.154元/份，较发行价2.724元/份累计涨幅达52.50%，触发临时停牌1小时 [8] - 招商蛇口租赁住房REIT收盘价4.128元/份，较发行价2.727元/份累计涨幅达51.38%，同样触发临时停牌1小时 [8][9] - 华夏华润有巢租赁住房REIT收盘价3.646元/份，较发行价2.417元/份累计涨幅达50.85%，6月18日停牌1小时 [9] - 工银蒙能清洁能源REIT和国泰君安济南能源供热REIT因累计涨幅超70%，于6月17日停牌1天；博时津开科工产业REIT因涨幅超50%停牌1小时 [9] - 今年以来公募REITs市场已发布近40次涨幅过高停牌公告，6月有7只产品公告临时停牌 [9]

公募REITs市场扩容 - 创金合信首农产业园REIT获批 标志着创金合信基金在REITs领域布局初见成效 业务发展提速 [1] - 项目发起人为首农食品集团 原始权益人为首农信息 底层资产为中关村移动智能服务创新园（首农元中心） [1] - 项目符合资本市场服务实体经济战略导向 助力北京市科技创新中心建设 [1] 底层资产运营情况 - 首农元中心出租率稳定在94.8%（截至2024年12月31日） 已吸引快手、小米等头部企业入驻 [2] - 首农食品集团推进旧房纾解腾退和资产提质增效 首农信息作为运营管理机构优化空间布局和产业集聚 [2] 创金合信基金REITs业务进展 - 公司组建专业REITs团队 建立高效治理机制 首个项目获批后第二个项目（电子城产业园REIT）已获上交所受理 [3] - 多个REITs项目正在推进中 公司认为政策与市场需求驱动下公募REITs市场发行规模和数量创新高 [3] 注：文档4内容与REITs无关 已跳过

公募REITs市场发展 - 自2021年首批公募REITs获批以来，行业规模迅速扩张，截至2025年6月5日总市值达2019.91亿元，产品数量增至66只 [4] - 中银中外运仓储物流REIT（508090）作为首单央企仓储物流基础设施REITs，于2025年6月23日-24日开启募集，询价定价3.277元/份，预计募集资金13.108亿元 [1][2] 中银中外运仓储物流REIT资产特征 - 首发资产包含6处仓储物流项目，总建筑面积30.54万平米，可租赁面积29.97万平米，出租率95.59%，其中5处由中国外运子公司整租并签订5-10年长期租约 [3] - 资产布局聚焦长三角、京津冀、川渝等核心物流节点，深度嵌入长江经济带与京津冀协同发展区，具备区域需求强劲和客户稳定的优势 [2][3] 发起方与运营架构 - 发起人中国外运为招商局集团物流业务统一平台，本次REITs是其盘活存量资产、扩大有效投资的重要举措 [4] - 基金管理人为中银基金，专项计划管理人为其子公司中银资产，运营管理机构为中国外运旗下中外运瑞达供应链公司 [3] 行业政策与趋势 - 国家持续加强仓储物流基础设施建设，叠加消费提振政策推动租赁市场需求修复 [2] - 监管支持推动公募REITs资产类型创新，未来将继续通过盘活存量资产服务实体经济高质量发展 [4]

涉及行业和公司 行业：金融、汽车、航运、房地产；公司：华人之地 核心观点和论据 金融行业 - 观点：贷款增速向理性方向发展，与经济增速匹配较好，银行优化贷款结构比新增贷款快是更好方向；M1和公司存款逐渐回升，企业和平台流动性缓慢恢复 [2][3][4][5] - 论据：四五月份贷款通常不强，银行压缩短期票据类贷款；小微企业普惠金融要求趋于理性，经营贷风险有所暴露；五月贷款增速维持在7%多；M1和公司存款每月小幅回升且在正区间 [2][3][4][5] - 观点：地方平台和产能过剩风险逐渐改善 [6] - 论据：地方专项债、平台债和卖地去年受限后今年缓慢反弹；前几个月PPI微幅但企业利润增速有小幅反弹 [6] 汽车行业 - 观点：今年前五月汽车整体增长，新能源车增长明显，燃油车下滑；后续增长可能放缓，价格战受监管，车企促销锁定订单 [8][9][10][11][12] - 论据：前五月全用车增长约13%达1100万左右，新能源车增长超四成达530万辆左右，燃油车同比下滑；去年八月后批发数基数高；五月部分车企激进价格战，三部委要求车企自我监督 [8][9][11][12] - 观点：终端库存水平不高，但特定车型有清库需求 [15] - 论据：终端整体库存约360 - 370万，约1.7 - 1.8个月库存，低于两个月 [15] 航运行业 - 观点：油运行业大概率偏正面，集运行业6 - 12个月维度偏谨慎 [21][26][27] - 论据：油运方面，被制裁油运输在全球原油运输比例可能减少，合规邮轮运输需求有望增加；集运方面，供给年化高单位数增长，需求年化增长3% - 4%，供给过剩难被塞港等因素扭转 [21][22][27] 华人之地 - 观点：投资人认同投资论点，公司未来中长期有望转型为资产管理者 [28] - 论据：公司商场同店零售和租金增长超预期，开发业务利润虽有下降但租金收入可部分抵消，分拆商业资产有经验和能力 [29][30][31] - 观点：公司价值重估分三个阶段，估值水平有望提升 [32][33][34] - 论据：第一阶段未来6 - 12个月，同店零售和租金增长推动；第二阶段未来一到两年，房价企稳、股息分配比率上升等因素推动；经营性利润占比将从40%上升到60%，股息分配比率有望从37%提升到40% - 45% [32][33][34] 其他重要但可能被忽略的内容 - 汽车行业60天账期问题，付款工具和验货周期影响现金流计算，供应商对60天账期态度不一 [16][17][18] - 航运行业中东局势对油价影响的三种情况，即伊朗原油正常生产、大幅下降、霍尔木兹海峡关闭 [20] - 集运行业美线高运价吸引运力加入，跨太平洋航线周运力超四月初，欧线和南美线运价有支撑 [26][27]