住房政策定位与指导思想 - 住房问题关系民生、发展和社会稳定，需深化城镇住房制度改革，建立购租并举的住房制度[1] - 坚持"房住不炒"定位，防范房地产企业风险，保持市场平稳健康发展[1] - 住房发展需满足14亿人口需求，激活内需增长动能，为高质量发展注入动力[1] 住房属性与功能 - 住房是"生存资料"和"发展资料"，需满足刚性需求和改善性需求[3] - 居住属性是住房核心属性，需完善差别化政策支持合理消费，遏制短期暴利行为[4] - 住房品质直接关系生活质量，保障质量安全是房地产企业核心竞争力[5] 住房建设与社区发展 - 城镇人均住房面积超40平方米，较2010年增加10平方米以上[8] - 累计建设保障性和棚改安置住房6400多万套，解决1.5亿群众住房困难[8] - 改造城镇老旧小区近28万个，惠及1.2亿居民，加装电梯超13万部[8] - 住房需串联多元资源，形成宜居生态圈，从"好房子"向"好社区"转型[6] 住房市场现状与转型 - 住房发展进入存量提质和增量优化并重阶段，从"有没有"转向"好不好"[9] - 当前存在发展不平衡、保障性住房不足、品质不满足需求等问题[9] - 需加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策[9] 住房技术与制度创新 - 集中攻关旧房改造技术如高性能聚合物砂浆、非开挖修复技术等[11] - 研发人工智能房屋设计系统、装配式建筑工艺、新型建材等新技术[11] - 完善支持"好房子"建设的规划、用地、财税、金融等政策制度[11] 住房资源配置与绿色发展 - 健全"人房地钱"要素联动机制，科学编制住房发展规划和土地供应计划[12] - 建筑与房屋建造碳排放占全国能源相关碳排放约40%，需推进绿色住房建设[13] - 优化住宅空间配置，推广节能技术、绿色建材和智能家居系统[13] 住房保障体系 - 完善住房保障和供应体系，满足工薪群体刚性需求和居民改善性需求[14] - 加大保障性住房供给，针对不同群体提供公租房、保障性租赁住房等[14] - 发挥住房公积金制度作用，支持租赁、购买、改造住房等合理消费[14] 国际经验借鉴 - 吸收德国被动式住宅节能设计、日本SI住宅体系等先进理念与技术[15] - 参与国际多边合作，深化绿色建筑、宜居社区等领域的互学互鉴[15]

政策与行业标准推动 - "好房子"被写入2025年《政府工作报告》，国家标准《住宅项目规范》自5月1日起实施，为强制性工程建设规范，全部条文必须严格执行 [1] - 行业掀起"好房子"热潮，产品力过硬的改善类和新四代宅产品领涨全国，克而瑞监测数据显示此类产品成交表现突出 [1] - 中指研究院数据显示2025年上半年TOP100房企销售总额达18364.1亿元，保利发展、绿城中国等发布"好房子"标准的龙头房企位居销售额前十 [1] 龙头房企产品力升级 - 绿城中国将产品品质列为"一号工程"，2024年完成58项创新课题如核心景观IP"心林物语"，新项目应用率高达92.7% [1] - 公司形成7大产品系（凤起系、玫瑰园系等）及14条属地产品系，通过"天香家族"产品全景覆盖不同城市需求 [1][2] - 绿城中国在浙江区域推出"8城23子"新品，包括温州鹿城广场等地标项目和"四代宅"代表作，强化高端产品线布局 [2] 市场趋势与战略方向 - 改善类及高端产品成为房企主力，中指研究院指出"好房子"在市场调整期仍实现较好去化 [2] - 绿城中国预期2025年政策推动市场止跌回稳，一、二线城市触底反弹，高品质住宅需求提升将带来发展机遇 [2] - 克而瑞认为"好房子"概念从品质到服务全面具象化，行业将进入高质量发展阶段 [2]

市场表现与产品特点 - "第四代住宅"凭借高实得率、高溢价、高流速的特点成为市场新宠，郑州招商嵩雲序小区首推212套房源去化196套，得房率最高达115%[2] - 全国核心15城40个"第四代住宅"项目相对周边新房平均溢价16%，首开去化率43%，高于核心城市平均25%-42%的去化水平[2] - 合肥高速壹品森境首推30套房源吸引70组冻资，成交总价600-800万元，均价3.3万元/平方米[3] 产品设计与市场需求 - "第四代住宅"通过空中庭院、挑高露台等设计打破传统住宅局限，满足高端改善群体"个性化、生态化"需求[3] - 南北双露台、楼板降层30厘米等设计让业主可打造空中花园，契合对庭院生活的向往[2] - 当前新房市场近七成项目主打改善与高端定位，6月重点城市改善型占比达55%[9] 政策环境与行业趋势 - 2024年住建部提出建设"好房子"后，多地更新住宅设计标准，放宽层高、优化容积率计算方式[3] - 5月1日实施的《住宅项目规范》对住宅项目五大要素提出更高要求，引导"好房子"实践[9] - 政府不计容面积占比提升、阳台飘窗可一半计容等政策调整助推"第四代住宅"发展[4] 成本与商业模式挑战 - "第四代住宅"建设成本比普通住宅高30%，每平方米增加650-800元[6] - 层高高、混凝土标号高、钢筋用量高等因素导致成本上升，部分项目现金流6个月回正[7] - 国家层面缺乏明确定义和统一技术规范，导致商业模式模糊[6] 区域适应性与运营问题 - 北方冬季绿植难以存活，南方暴雨台风加剧积水返潮问题[8] - 购房者担忧空中花园维护成本，部分项目物业费比普通住宅高30%-40%[7] - 错层设计可能导致隐私问题，个别项目出现业主封窗、违规搭建现象[8] 未来发展建议 - 需出台区域适应性政策，兼顾国家标准与地方创新空间[9] - 建议提升金融支持力度，缓解房企建安成本压力[9] - 需建立验房制度标准，防止设计结构问题引发后续困扰[10]

2025年上半年中国房地产行业销售情况 - TOP100房企1-6月实现销售操盘金额16526.8亿元 保利发展 中海地产 华润置地三家央企在全口径榜单中持续领跑 [2] - 6月市场整体销售数据环比增长 央国企中中海地产 华润置地 招商蛇口 中国金茂销售额显著增长 中海地产月内成绩居首 [2] - 民营企业中龙湖集团6月全口径销售额64.7亿元 环比基本持平 1-6月累计销售额349.1亿元 [2] - 2025年1-5月全国房地产销售额3.41万亿元同比下滑3.8% 销售面积3.53亿平米同比下滑2.9% 市场仍处震荡筑底阶段 [2] 房地产市场分化与结构性机会 - 核心城市市场韧性突出 但居民收入 房价预期 优质供给偏弱影响新房销售 购房者信心仍在修复 [2][4] - 部分高能级市场优质项目表现亮眼 龙湖重庆御湖境两开两罄累计销售11亿元 刷新重庆年度首开记录 [3] - "好房子"被写入政府工作报告并获政策支持 将带动产业链优化升级 成为房地产发展新模式重要内容 [3][4] - 中指研究院预计下半年新房销售市场分化延续 "好城市+好房子"具备结构性机会 2025年全年新建商品房销售面积或降至9亿平米 [4]

随着上半年土地市场收官，核心城市优质地块的激烈争夺不断释放积极信号。 与成都同步高热收官的还有武汉市上半年的最后一场土拍。6月30日，武汉主城区一地块引发企业激烈 争抢，据了解，该地块位于江岸区中山大道与新兴街交汇处，容积率为1.30，限高24米，起拍价为 43050万元，起拍楼面价18088元/平方米。共有10多家企业参与该地块竞价，最终，绿城房地产集团有 限公司以66450万元拿下该地块，楼面价27920元/平方米，溢价率54.35%。这也是武汉楼面地价第二 高，仅次于2020年11月份30558元/平方米的最高纪录。 中指研究院华中分院分析师李国政向《证券日报》记者表示，武汉市近期重点加大优质地块出让，尤其 是主城区低容积率的"小而美"地块，这些地块总价可控，适合打造高品质改善性住房。本次出让的地 块，容积率仅为1.30，具有稀缺价值。 （文章来源：证券日报） "上半年，武汉楼市亮点突出，尤其按照规划新政打造的项目供销两旺，叫好又叫座，激活了住房需求 释放，成功提升了企业投资信心，可以说，'好房子'建设已经成为推动武汉房地产转型升级发展的关键 所在。"李国政表示。 "无论是成都金牛区地价'破2'，还是武 ...

中国住房发展已从"增量时代"进入"存量时代"，未来要"以好房子为基础，推动好小区、好社区、好城 区建设。今年全国两会，"好房子"首次被写入政府工作报告。 6月5日，住建部标准定额司司长姚天玮表示，建"好房子"是要通过好的设计、好的施工、好的材料、好 的服务等，解决居住中的痛点问题，全面提升住房品质。不同地区、不同面积、不同价位都应当有不同 的"好房子"。 在推动好房子的建设中，卓越集团始终秉承初心，以领先的设计理念、高品质的交付，打造安全、舒 适、绿色、智慧的"好房子"。近日，卓越集团在广州和深圳的三大高端住宅项目——卓越闽泰·云奕 府、卓越·晴翠府、卓越·和奕府相继迎来完美交付，以硬核品质和超前服务赢得业主广泛赞誉，再次彰 显了卓越集团"兑现力"与"产品力"的双重实力。 卓越闽泰·云奕府：完美契合现代家庭的生活想象 5月30日至6月2日，深圳卓越闽泰·云奕府一期436套住宅圆满交付，该项目主打低密纯粹居住体验，地 处宝安区重点打造的"107黄金商务带"，高标准打造的"高精尖新"现代产业发展轴，与深港澳科创创新 走廊发展重合。 项目通过打造集休憩、娱乐、运动、生活等面面俱到的全栖空间，重新定义城市奢居标准。轩 ...

项目交付与行业影响 - 越秀地产琶洲南TOD项目完成交付，成为业界关注焦点，展现国企响应国家"好房子"政策的典范 [1] - 项目通过文化传承、科技创新与生态共生重塑CBD价值逻辑，显著提升琶洲区域居住品质标准 [1] - 作为越秀地产"4×4好产品理念"旗舰实践，项目高标准交付是其深耕广州43年的缩影 [7] 产品设计与文化融合 - 项目打造"都市溪谷"生态景观，全冠移植400余棵乔木，对872棵候选树木进行GPS定位建档，淘汰率超90% [2] - 创造性将岭南四大名园精髓融入地下车库设计，精选21款珍稀石材，历经72道工序打磨 [2] - 建筑外立面采用"飞鸟振翅"造型，6米超大跨度外挑设计，融合高度、跨度与弧度三大技术难点 [2] 健康科技与智慧生活 - 打造"近零污染"国家专利体系，ENF级木地板甲醛含量0.01mg/m³（国标1/10），实现"交付即入住" [3] - 国内首个华为鸿蒙系统住宅，实现毫秒级设备联动、AI安防精准过滤99%无效警报 [3] - 智慧泵房24小时监测水质，细菌去除率达99.99%，服务端构建15分钟响应标准化体系 [3] 城市共生与社区规划 - 项目以"微型城市"理念整合交通、住宅、商业与公园功能，通过海洲路快速连接琶洲总部区与珠江新城 [6] - 采用POD（公园导向开发）超级核心重构社区生态，融合滨水公园、艺术会馆、下沉商业等多元场景 [6] - 与琶洲CBD形成共生效应，塑造更具活力、宜业宜居的城市生态系统 [6] 公司发展与行业标杆 - 2022-2024年在穗累计交付超万户，2025年计划交付19盘共9264户，截至6月已完成2538户 [7] - 形成三大创新技术体系、16项专题技术覆盖安全、绿色、智慧领域，"近零污染"专利推广至全国项目 [7] - 项目实践体现公司"品质、温度、智慧、成长"的4×4好产品理念 [7]

土地拍卖情况 - 武汉市第12次土地拍卖共成交6宗土地 土地面积19.1公顷 规划建筑面积36.8万平方米 成交总金额29.06亿元 [1] - 绿城以6.645亿元夺得汉口新兴街地块 成交楼面价27920元/平方米 溢价率54.36% 创武汉住宅成交楼面价历史第二高 [1] - 建发地产以12.2亿元拿下武昌区P(2025)047号地块 溢价率22.42% 楼面价16055元/平方米 这是建发近两年在武昌中心拿下的第四块地 [2] - 上半年武汉优质地块竞争激烈 青山区临江大道014号和武昌区中山路035号地块溢价率分别达34.29%和30.59% [2] 土地市场特征 - 武汉市优化土地供给结构 重点加大主城区低容积率"小而美"地块出让 适合打造高品质改善性住房 [2] - P(2025)049号地块位于汉口主城历史风貌区 容积率仅1.3 可打造稀缺的老洋房产品 因此受企业追捧 [2] - 房企在武汉主城区地块竞争激烈 14家企业参与P(2025)049号地块竞拍 7家企业参与P(2025)047号地块竞拍 [1][2] 房地产市场表现 - 5月武汉新建商品住房网签83.42万平方米 环比增长38.91% 同比上涨21.32% [3] - 武汉新房价格同比降幅连续7个月收窄 二手房同比降幅收窄至7% 呈现"量升价稳"态势 [3] - 中心城区改善型项目人气旺盛 开盘去化率达80%以上 [3] - 四代住宅因高得房率和智能化设计成为市场新宠 契合"好房子"标准 [3] 全国土地市场 - 全国300城宅地出让金同比增长24.5% 成交面积下降约7% [3] - 房企在一线城市投资积极 住宅用地出让金同比增47% [3] - 二线城市中杭州、成都土拍热度较高 其余多数城市相对平淡 [3]

北京新房市场表现 - 北京昌平区某新房项目工作日日均销售7-8套 周末单日来访量超100组 该项目4月开盘后5月成为北京网签销冠 均价5.5万-6.1万元/平方米 总价400万-1500万元 客群以海淀、朝阳区改善型为主 [1] - 北京新房市场区域分化显著 海淀区项目热度高去化快 房山区部分项目为控制成本仅周末开放售楼处 [1] - 2023年上半年北京新建商品住宅成交18085套 同比上涨20.7% 套均总价780万元 较2022年同期明显上涨 [2][3] 新房市场结构性特征 - 上半年新房成交前五项目中海淀区占4席 单价均超10万元/平方米 核心区库存紧张 海淀区半年供应4000套仍供不应求 [3] - 远郊区域如房山、密云库存高企 去化周期达28.5个月 部分项目通过降价促销 [3] - 低密洋房等符合"好房子"标准的产品受追捧 得房率和户型设计成为关键卖点 [1][3] 二手房市场动态 - 2023年上半年北京二手房住宅网签86964套 6月单月网签13529套 同比涨幅17.7% [2][3] - 核心城区30年以上楼龄房源因学区属性成交活跃 海淀、西城小户型价格坚挺 房山、通州等区域挂牌价明显下跌 [4] - 当前二手房市场呈现"以价换量"特征 中介反馈降价是促成交易的主要手段 [5] 市场趋势展望 - 分析师预计下半年可能出台信贷放松、购房补贴等政策 或将刺激需求回升 [5] - 新房市场企稳后可能出现阶段性成交高峰 整体呈现稳中有进态势 [5] - 高端项目持续拉动市场 核心区与远郊价格分化格局将延续 [3][4]

市场表现 - 2025年上半年房地产市场显现止跌回稳迹象，一季度出现"小阳春"行情，4-5月因季节和政策效应减弱成交走弱 [2] - 1-5月商品房销售面积和销售额同比降幅收窄至2.9%和3.8%，较2024年全年分别收窄10和13.3个百分点，现房销售5月累计同比增13.2% [7] - 5月70城新建商品住宅价格指数同比降4.1%，连续7个月降幅收窄，一线/二线/三线城市同比降幅分别为1.7%/3.5%/4.9% [7] - 核心城市土地市场活跃，1-5月一二线城市土地成交建面和金额止跌回升，杭州4月以来18宗地块总价超10亿元 [9] 库存与去化 - 5月末商品房待售面积77427万方，连续3个月下降，住宅待售面积减少439万方 [8] - 全国商品房库存去化周期降至24.76个月，为2024年7月以来最低，28个主要城市平均去化周期18.6个月 [8] - 上海、杭州等热点城市去化周期低于15个月，核心区域不足8个月，部分三四线城市仍超30个月 [8] 政策动态 - 国务院部署全国土地和项目摸底，拟优化政策系统性 [3][9] - 中央层面：政府工作报告首提"稳住楼市"，政治局会议强调巩固市场稳定 [11] - 货币政策：5年期LPR降至3.1%，专项债额度提至4.4万亿元用于土地收储和存量房收购 [11] - 地方层面：广州全面取消限购限售限价，超60城推出购房补贴，武汉多子女家庭最高补12万元 [12] - 公积金政策：首套房利率降至2.6%历史最低，深圳支持提取公积金支付首付 [13] 供给端改革 - 广东专项债收购680万方闲置土地，杭州富阳区1.5亿元回购5万方商务用地 [14] - 浙江投入16.53亿元收购存量房改保障房，辽宁计划新增4.5万套保障性住房 [14] 新模式构建 - 住房保障体系加速建设，政策支持"市场+保障"双轨制 [16][17] - "好房子"建设写入政府工作报告，强调安全、舒适、绿色、智慧属性 [18][19] - 城市更新成为新模式载体，中办国办印发纲领性文件部署八项重点任务 [19]