行业现象：“偷面积”的定义与动机 - 开发商通过将开放式阳台封闭成卧室、在飘窗、挑高、花池、风雨连廊上做文章等方式，在不改变产权面积的情况下增加房屋使用面积，这种做法被称为“偷面积” [1] - “偷面积”的动机在于，开放式阳台只算一半面积，封闭式阳台则需按全面积计算，通过违规操作可提高得房率，实现开发商卖“好房”与购房者获赠面积的“双赢” [1] - 钻营建筑面积计算规范的空子是行业普遍现象，例如结构层高在2.2米以下的空间或高差不足0.45米的飘窗可按1/2计算面积，开发商通过设计低台凸窗、控制飘窗高度等方式“节省”建筑面积 [6] 市场影响：高得房率的竞争与副作用 - 部分房地产项目以超过100%，甚至超过120%的得房率为卖点进行宣传，而常规住宅得房率通常在75%-90%之间，别墅类产品在95%以上，超过120%即被视为“超高得房率” [1][7] - 高得房率项目在市场竞争中优势明显，“超大赠送面积”和“超高得房率”的宣传能有效提升产品力与性价比，其销售情况明显优于其他项目 [10] - 高得房率项目对旧规下的新房和二手房形成降维打击，新房“偷面积”越严重，周边存量房价格可能出现等比例下降，近期二手房挂牌量增加及价格下跌与此有关 [13] 监管动态：政策规范与整治行动 - 今年以来，广州、北京、上海、成都等多个重点城市发布文件强化审批，对商品房建设中的技术要点进行规范，以整治“偷面积”现象 [2][15] - 具体规范措施包括：成都要求“板率”增加值不得超过1.5%，层高误差限制在0.15米以内，并规定阳台、飘窗等水平投影面积不大于计容建筑面积的30%；上海对小于80平方米户型的阳台面积设置上限为8平方米，进深不大于1.8米 [15] - 政策在封堵“偷面积”空间的同时，也预留设计尺度，如成都新规规定阳台无论封闭与否均按1/2纳入容积率计算，小区多项公共设施不再纳入容积率计算，引导行业向“好房子”的品质与价值回归 [18][19]

房地产行业“偷面积”现象 - 开发商通过将开放式阳台封闭成卧室等方式增加房屋使用面积，但此举超出产权承载面积并存在安全隐患 [1] - “偷面积”的常见手法包括在飘窗、挑高、花池、风雨连廊上做文章，在不改变产权面积的情况下增加使用面积 [1] - 按照《建筑工程建筑面积计算规范》，半封闭空间、设备空间等在满足条件下可减半计算建筑面积，如结构层高在2.2米以下的地下室、窗台与地面高差不足0.45米的飘窗以及开放式阳台均按1/2计算 [4] “偷面积”的市场影响与动机 - 部分房地产项目以超过100%甚至120%的得房率为卖点，而普通住宅得房率通常为75%-90%，别墅类产品在95%以上 [2][5] - 在二三线城市，一些项目的宣传得房率可达180%以上甚至超过200% [5] - 高得房率项目竞争力强，销售情况明显好于其他项目，因其能优化户型并凸显性价比 [7] - 高得房率项目对旧规下的新房和二手房造成降维打击，导致周边存量房价格出现等比例下降 [9] 监管政策与整治行动 - 今年以来，广州、北京、上海、成都等多个重点城市发布文件强化审批，对商品房建设中的技术要点进行规范 [2][11] - 成都5月发文要求“板率”增加值不得超过1.5%，10月再次明确住宅阳台、飘窗等水平投影面积不大于计容建筑面积的30% [11] - 上海规定户型建筑面积小于80平方米的阳台面积上限为8平方米，进深不得大于1.8米 [11] - 广州对飘窗设计、结构柱面积核算等进行了规范，北京则收紧项目报规，导致部分项目得房率下降 [13] 行业趋势与政策导向 - 监管缺位曾导致部分地方对开发商“偷面积”现象睁一只眼闭一只眼，因高得房率能刺激短期拿地和新房销售 [5] - 新政策在封堵“偷面积”空间的同时，继续鼓励对经济、美观、居住体验等需求的满足，引导行业向“好房子”回归 [13] - 随着政策纠偏，“好房子”将不再是得房率主导下的数字游戏，而向品质与价值的本质回归 [13]

文章核心观点 - 房地产行业存在通过“偷面积”提高得房率的普遍做法，但该做法存在安全隐患并扰乱市场，目前多个重点城市正加强监管以纠偏，引导行业回归“好房子”建设的本质 [1][3][4][17] “偷面积”的定义与常见手法 - “偷面积”指开发商通过钻制度空子，在不改变产权面积的情况下增加使用面积的做法，不具备合规性 [2][3][6] - 常见手法包括将开放式阳台验收后封闭、设计低台凸窗以减半计算飘窗面积、利用超大入户花园、大露台、半地下室等空间来“节省”建筑面积 [2][5][6] - 这些设计使半封闭空间、设备空间等在满足特定条件（如结构层高低于2.2米的地下室、窗台与地面高差不足0.45米的飘窗）下可按1/2计算建筑面积，从而提升得房率 [5][6] 得房率现状与市场影响 - 部分项目宣传得房率超过100%，一线城市有项目超过120%，二三线城市甚至有项目达180%以上，远超普通住宅75%-90%和别墅95%以上的常规标准 [6] - 高得房率成为重要卖点，能优化户型、凸显性价比，其项目销售情况明显优于其他项目，对按旧规建设的新房和二手房形成“降维打击”，导致后者价格出现等比例下降 [8][10] - 片面追求高得房率导致行业出现内卷式竞争，易误导消费者并可能带来安全隐患，违背“好房子”政策初衷 [9] 监管政策与行业纠偏 - 今年以来，广州、北京、上海、成都等多个重点城市发布文件强化审批，对“偷面积”进行整治 [3][11][12][16] - 具体措施包括成都要求“板率”增加值不得超过1.5%、层高误差限制在0.15米以内，并规定阳台等水平投影面积不大于计容建筑面积的30%；上海对小于80平方米户型的阳台面积和进深设限；北京收紧了项目报规，导致部分项目得房率下降 [11][12][16] - 新规在封堵“偷面积”空间的同时，部分条款（如成都规定阳台均按1/2纳入容积率计算）比原有规定更宽松，旨在鼓励真正提升居住品质，引导行业向“好房子”的本质回归 [17]

市场整体热度 - 北京楼市“金九银十”热度回升，国庆中秋假期期间新建商品住宅日均网签量较去年增长53%，二手住宅日均网签量增长93% [1] - 9月底开发商推盘节奏加快，叠加假期期间房企加大促销力度，推出特价房源、赠送车位、家装补贴及“保价”等营销活动，核心城市或优质项目热度回温 [1] - 中指研究院监测显示新政效果在9月逐步体现，部分楼盘到访量好转，国庆中秋假期期间北京、上海、深圳等核心城市新房网签面积均实现同比增长 [8] 新房销售表现 - 国庆中秋假期期间多个新盘项目到访量与签约量普遍增长，部分热门项目日均到访客户量突破百组，头部企业销售业绩突出 [2] - 保利北京区域采取“7盘联动”策略，假期内实现8.3亿元销售额，其中保利朝观天珺和嘉华天珺项目分别贡献1.8亿元和1.5亿元 [2] - 中海地产旗下项目表现亮眼，中海瑞文里单盘劲销4亿元，丰和叁號院斩获2.3亿元销售额 [2] - 中建壹品兴创元启项目首访即认购客户占比达40%，实现1.8亿元销售额，壹品兴创颐和公馆成为大兴区网签、面积、金额“三冠王” [2] - 高端市场中，中建智地紫京宸园项目在10月12日正式开盘当天销售额达56.5亿元 [2] 产品力与“好房子”政策 - “好房子”理念加速走向市场实践，成为供需两端共同选择，为房企在竞争激烈市场中打开新增长空间 [6] - 住房城乡建设部将从好标准、好设计、好材料、好建造、好运维五方面推动“好房子”建设，《住宅项目规范》将于2025年5月1日起正式实施 [6] - 北京建工·嘉棠澐玺作为怀柔区首个“好房子”项目，截至9月28日网签110套房源，网签均价约每平方米3.97万元，网签金额约4.42亿元 [6] - 龙湖·宸翰作为顺义区首个落实“好房子”新规项目，以约1.8低容积率打造高得房率产品，9月24日开盘当日认购金额达8.6亿元 [7] - 优化公积金贷款、加大购房补贴等政策激活住房需求，北京市将公积金贷款额度提升，二套房公积金贷款最低首付款比例统一调整为不低于30% [7] 土地市场与供应端 - 北京土地市场呈现“核心地块争抢激烈、房企布局聚焦优质区域”特征，头部央企与国企成为拿地主力，并迅速推进开发 [9] - 北京“金三银四”期间土地成交额同比激增176.34%，达235.86亿元，9月新建商品住宅供应超过3000套，环比8月几乎翻倍 [10] - 9月30日朝阳区太阳宫新区一宗地块吸引9家房企竞拍，经过339轮竞价由中建智地以43.145亿元竞得，溢价率达39.18%，楼面价每平方米8.53万元，创年内北京宅地溢价率新高 [11] - 易居研究院指出市场供需两端呈现新变化，各地积极推出改善型楼盘，产品类型丰富且更强调自住属性和板块成长性 [11]

行业销售整体表现 - 9月房企销售企稳回升，24家已披露数据的房企中有15家销售额环比上升，占比达62.5% [1] - 改善型房源成为销售额增长的主要拉动力 [1] - 头部企业保利发展与中海9月销售额均突破200亿元，分别为205.31亿元和201.73亿元，华润置地、招商蛇口、绿城中国紧随其后 [3] 企业层面复苏差异 - 头部房企如保利发展、中海、绿城中国、中国金茂凭借充足土储和运营能力实现销售额连续三个月环比增长 [3] - 中海7月至9月销售额实现三连增，分别为118.5亿元、183.3亿元和201.73亿元 [3] - 部分中等规模房企依靠爆款项目拉动销售，如越秀地产9月销售额68.01亿元，环比增长23.54% [3] - 融信中国因8月基数低，9月销售额环比大幅增长132.31%，金地商置、绿城中国、保利发展环比增幅也较为突出，分别为55.43%、20.75%和13.97% [4] 土地策略与项目去化 - 房企前期调整拿地策略，聚焦一二线城市，带动前三季度300城住宅用地出让金同比增长约13% [5] - 华润置地2025年上半年新获取18个项目，新增土地投资权益地价322.8亿元，所有项目均位于一二线城市 [5] - 越秀地产2024年权益投资总额294.6亿元，超过80%资金投向北京、上海、广州一线城市 [5] - 优质地块项目去化迅速，如北京中建·运河玖院项目764套房源去化率达67.02% [6] 产品力与市场需求 - “好房子”产品入市增强市场吸引力，其得房率普遍超过90%，配套齐全，契合改善型需求 [7] - 2025年1-8月，30个代表城市中有24个城市120平方米以上房源成交套数占比提升 [7] - 北京市场90-200平方米改善型产品成交约1.7万套，占比达71.1%，较2024年同期提升5个百分点 [8] - 房企采用差异化定价策略，小户型“以价换量”吸引客群，大户型凭借产品力实现溢价 [1][8]

CRIC监测数据显示，9月市场热度高位持稳。从30个典型城市2023年1月以来平均去化率变动情况来看，2025年9月从8月的42%小幅回落至39%，但仍高于 去年同期。 2025年9月，新房市场供求迎来稳步回升，京沪蓉杭热点恒热，汉镐渝厦等低位回升，二手房成交延续稳中有降态势，成交环比微跌1%，同比持增9%。 土地市场成交规模迎来周期性回升。 据CRIC监测数据，30个重点城市9月平均开盘去化率为39%，环比微降3pcts，同比上升10pcts。9月市场热度高位持稳。 从全国30个重点城市项目开盘平均去化率变动情况来看，环比涨跌参半。 当前各地高得房率四代宅、新规项目入市对于短期市场热度仍起到了很好的"托举"作用，但销量亦有分化迹象，并非所有项目均能热销。 30城去化率小幅回落至39% 仍处年内高位 如武汉9月全市共计18次推盘，共计推出2746套，首日去化率为39%。其中新规项目推盘17次，推盘套数占比98%，首日去化率40%；老规范项目推盘1 次，推盘套数占比2%，首日去化率仅为5%。 从典型城市2025年9月四代宅/新规项目基本情况来看，成都、重庆、南京等城市均有四代宅/新规项目热销。 分城市来看，成都 ...

核心观点 - 9月30个重点城市新房开盘去化率平均为39%，环比微降3个百分点，但同比上升10个百分点，仍处年内高位 [5] - 市场分化加剧，北京、成都、厦门、长沙、杭州等热点城市去化率超60%，而南京、昆明、济南等城市去化率不足20% [7] - 产品力强的“好房子”项目（如高得房率四代宅、新规项目）成为市场热销关键，而部分城市通过“以价换量”策略促进去化 [9][24] - 预计10月新房成交绝对量将延续低位徘徊，同比降幅可能进一步扩大，城市间和项目间分化将持续 [1][29] 9月市场去化表现 - 9月30个重点城市平均开盘去化率为39%，环比微降3个百分点，同比上升10个百分点 [5] - 去化率超过60%的城市包括北京、成都、厦门、长沙和杭州，其中厦门同安区中海环东雲起项目去化率达87%，长沙岳麓区嘉信洋湖锦玺项目去化率超80% [7] - 上海、成都、杭州等热点城市去化率小幅回落，但仍处于40%以上高位；武汉、苏州、青岛、南宁等二线城市去化率延续增势；南京、昆明、济南等城市去化率不足20%且环比下降 [7] 热销项目特征 - 高得房率四代宅、新规项目成为市场热销关键，例如长沙嘉信洋湖锦玺项目得房率最高达120%，认筹721组，去化率50% [9] - 部分城市热销项目去化率突出，如成都招商铜城厅、南京金基与使用、上海象屿·天营三者等项目去化率均达100% [10] - 但项目间分化显著，成都近郊区怡湖春晓项目因价格过高，去化率仅为45%；武汉武昌源著项目去化率不足30% [13] 豪宅市场表现 - 上海顶级豪宅金陵华庭二期首批房源开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破上海单次推盘总金额记录 [19] - 杭州大家咏印明庐和华润元起观潮两个标杆豪宅单价分别为78526元和75605元，较限价涨幅约50%，去化率分别为91%和82% [16][20] - 嘉兴绿城玫瑰园项目排屋备案均价32055元/平，首开去化率79.4%，总销售额3.9亿元 [23] 以价换量策略 - 西安信达凤熙雲著项目通过降价至1.26-1.36万元/平、10个点优惠等策略，去化178套 [25] - 苏州荷岸晓风花园凭借价格优势、现房和地段优势，去化72套；海棠喜舍通过高性价比和高佣金机制入榜 [25] - 郑州华发峰景湾特价10500元/平，月销57套；福州阳光城象屿登云湖洋房价格13888元/平，鹏湃国公馆价格下降2000元/平，认购显著上涨 [25][26] 10月市场展望 - 新房成交绝对量或将延续低位徘徊，由于去年10月基数较高，单月同比降幅可能进一步扩大 [1][29] - 京沪杭蓉等核心一二线城市市场热度或将延续高位波动；武汉、郑州、苏州、南京等城市延续弱复苏；南宁、重庆、福州、青岛等城市去化率可能低于30% [29] - 高端市场热度存在转降迹象，仅具备核心区位、优质配套和产品力佳的复合优势项目能保持高热 [29]

最近中指研究院发布的9月数据，让我简直不敢相信——百城二手房价格已经连着跌了41个月！ 可惜基本面和投资预期撑不住，二季度起就又掉头往下走，现在想卖个好价钱太难了。 再把目光拉到全国，9月百城二手房均价13381元/平方米，环比跌0.74%，同比跌7.38%，前三季度累计 跌幅都快到6%了。 先看最有代表性的一线城市，9月二手房价格环比跌了0.6%，比8月还多跌了0.05个百分点。 细分到城市更直观：广州跌得最狠，达0.97%；北京紧随其后跌0.6%；上海和深圳稍好，但也分别跌了 0.48%和0.5%。 这波补跌行情其实早有征兆，克而瑞的挂牌数据太刺眼了：8月北京单月新增近1.8万套房源，同比涨 33%，前8个月累计更是冲到14万套； 深圳更夸张，8月新增挂牌量同比暴涨94%，是一线城市里增速最高的；上海也没闲着，新增1.55万 套，同比涨51%。 高挂牌量背后，是业主们急着卖房的心态。 市场上房源一多，竞争就白热化，想成交只能靠降价，这也是一线城市跌幅扩大的关键原因。 其实去年9月楼市松绑后，四季度到今年一季度一线城市房价还小涨过一波，当时成交量也上去了，现 在回头看，那批卖房的人真是踩准了窗口期。 有意思 ...

有序推进城市更新 当前，城市更新已成为城市发展的重要转折点。开展城市更新，有助于存量提质增效、激活内需，持续 巩固房地产市场稳定态势，推动房地产行业转型升级。有序推进城市更新，是当前和今后一个时期的重 要工作。 "十四五"期间，我国大力实施城市更新，推动城市高质量发展成绩斐然：实施城中村改造项目2387个， 建设筹集安置住房230多万套；启动城市危旧房改造17.5万套（间）；累计改造城镇老旧小区24万多 个、4000多万户，惠及1.1亿居民；改造老旧街区6500多个、老旧厂区700多个。 今年作为"十四五"规划收官之年，城市更新工作进一步提速。7月14日至15日召开的中央城市工作会议 明确，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造。7月30日召开的中共中央政治局会 议强调，落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。 对于城市更新的主要任务，《关于持续推进城市更新行动的意见》明确提出8项任务，包括加强既有建 筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造，开展完整社区建设，推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更 新改造，完善城市功能，加强城市基础设施建设改造，修复城市生态系统，保护传承城市历史文化等。 当前 ...

随着房地产行业进入"金九银十"传统旺季，百强房企销售业绩出现回暖迹象。 据中指院统计，2025年1—9月，TOP100房企销售总额为26065.9亿元，降幅较1—8月收窄1.1个百分点， 回暖态势初显。另外克而瑞数据显示，2025年9月，TOP100房企单月实现操盘口径销售金额2528亿元， 同比增长0.4%，环比增长22.2%。一系列的政策导向和近期多个城市的密集松绑限购，释放楼市强烈信 号，房地产市场"止跌回稳"呈现渐进式复苏态势。 以广州为例，9月开发商推货节奏有所加快，广州新房网签套数5258套，网签面积58万㎡，网签面积环 比增长18%，同比增长10%。 市场修复的背后，房地产行业的底层逻辑也正在发生着变化。商品房逐步回归居住属性，改善型需求持 续引领市场，推动产品向绿色、低碳、智慧化升级，为注重产品力、服务品质与资产运营的企业提供差 异化发展契机。推动房地产行业高质量发展和构建房地产发展新模式，重点在于行业需要从"规模扩 张"转向"质量效益"，通过对住房品质、功能和服务的一次全面升级，满足人民对品质生活的需求。 保利发展（600048）早在2023年就提出行业进入"高质量发展的品质时代"。面向"好 ...