行业数据与市场表现 - 2025年全国百城新建住宅价格累计上涨2.58% [1] - 重点核心城市新房价格上涨明显，其中北京同比上涨11.0%，上海同比上涨5.8%，杭州同比上涨4.3% [1] - 核心城市120平方米以上大户型成交占比持续提升，其中120-144平方米户型占比超30% [6] - 上海、杭州等城市高端改善楼盘集中入市且去化表现优异，直接带动新房价格结构性上涨 [6] 市场驱动因素分析 - 政策红利精准释放，北京、上海等城市优化限购政策、降低商贷利率、调整社保购房年限要求，有效降低改善型购房门槛 [6] - 改善性需求成为市场重要支撑，核心城市大户型成交占比提升 [6] - 核心城市凭借优质公共资源及产业集聚优势，持续吸引人口净流入，带来稳定的住房需求增量并催生高品质改善住房需求 [6] 政策环境与行业方向 - “好房子”被写入《政府工作报告》及住建部相关政策部署 [7] - 住建部发布的《关于提升住房品质的意见》明确了到2030年房屋品质提升的总体目标 [7] - 展望2026年，核心城市政策优化预期仍在，增值税减免等政策将进一步降低交易成本、促进市场循环 [9] - 随着“好房子”标准的出台及建设项目落地，改善型需求的释放将成为市场稳定发展的重要支撑 [9] 公司战略与业务布局 - 公司持续深耕核心城市，已与全国所有头部开发商建立深度合作关系，拥有丰富的新房项目资源 [7] - 公司将发挥全国门店网络覆盖优势和头部开发商合作的渠道优势，深化一二手联动服务模式 [7] - 公司通过数字化平台整合房源信息、精准匹配客户需求画像，为客户提供全流程置业服务支持 [7] - 公司将紧跟政策导向，聚焦绿色建筑、智能住宅等“好房子”资源，助力购房者实现品质居住需求 [7]

行业发展趋势 - 住房问题被视为民生与发展的双重问题，行业正经历向建设“好房子”的变革，以满足居民高品质居住需求并促进经济稳定增长 [1][2] - 行业提出“好房子”应具备区位、产品、服务、社群、成长五大核心价值体系，旨在引领房地产业高质量转型发展 [1] - 专家认为“好房子”是连接“房地产健康发展—固定资产投资回升—GDP稳定增长”传导链条的关键纽带 [2] 企业实践与样本 - 以中能建城市投资发展有限公司为代表的中央企业，依托产业链优势，深度参与城市更新与住宅升级，在深圳、上海等地探索出可复制、可推广的“好房子”建设路径 [1] - 能建城发以绿色低碳为发展底色，以科技赋能提升居住品质，其开发的“深圳阅臻府”项目被视为“央企样本” [1] - “深圳阅臻府”项目采用低污染环保建材和节能技术，利用光伏幕墙与储能系统实现能源自给，并推进建筑全生命周期的绿色管理 [1] - 该项目通过绿色建筑三星级认证，并采用防潮抗菌材料、模块化空间与国际标准防火抗震体系 [1] - 项目以BIM全生命周期智慧管理贯穿规划、设计、施工与运维，实现数字化、精细化、智能化的全过程管理 [2] - 项目引入物联网与智能除湿系统，实现远程监测、数据分析与个性化服务，智慧平台整合健康管理、活动提醒、维修预约等功能，构建“15分钟健康生活圈” [2] 政策与市场发展建议 - 建议创新土地供给模式，利用城市更新、工业上楼政策，预留一定比例改造用地建设“好房子”，以降低刚需购房门槛 [3] - 建议优化供给结构，在刚需集中区域增加70-90平方米紧凑型“好房子”供给，并同步规划建设配套公共服务设施 [3] - 建议降低建设成本，依托深圳智能建造、绿色建材产业优势，建立产业链协同机制，推广装配式建筑技术 [3] - 建议强化政策激励，对购买“好房子”的家庭给予契税优惠，并培育若干智能建造示范基地 [3]

行业投资评级 - 报告对房地产行业的投资评级为“优于大势” [1][8] 核心观点 - 2025年全年销售收官，百强房企全年销售额累计同比降幅为-15.9%，但12月单月同比降幅（-23.8%）相较11月收窄12.0个百分点，显示边际改善 [2][16] - 2026年开年《求是》文章明确了地产的金融属性和不可替代的宏微观作用，表明政策要一次性给足以扭转市场预期，2026年更大力度的楼市呵护政策值得期待，在此背景下2026年销售降幅有望持续收窄 [2][6][17] - 行业正从规模扩张转向品质提升，“保障房+好房子+服务转型”的新模式坚定不动摇，2026年各地有望进一步细化好房子产品新规 [4][18] - 投资建议关注存量地产三大方向：商业地产、二手经纪、物业服务，以及优质产品力开发商 [6][19] 根据相关目录分别总结 1. 本周观点：2025收官，房企销售表现如何？ - **销售数据**：2025年12月单月，百强房企销售额同比-23.8%；1-12月累计同比-15.9% [2][16] - **梯队分化**：12月单月，TOP10、TOP11-30、TOP100房企销售额同比分别为-13.1%、-27.9%、-23.8%；1-12月累计同比分别为-16.2%、-18.2%、-15.9% [16] - **所有制分化**：12月单月，TOP20房企中国央企销售额同比-10.8%，民企同比-25.3%，混合制房企同比-24.3% [17] - **头部房企表现**：TOP10房企中，仅中国金茂2025年全年销售同比实现正增长，增幅为+15.5% [17] - **销售均价**：2025年12月百强房企销售均价环比+0.8%，同比-3.3%；TOP10房企销售均价达29264元/平米，同比+34.8%，环比+32.9%，主要因年底加大“好房子”新规产品供应 [18] 2. 股票市场与信用债 - **A股与港股表现**：本周（2026年1月5日-1月9日）A股房地产板块涨跌幅为5.07%，跑赢大盘（沪深300）2.29个百分点；港股地产建筑板块涨跌幅为3.04%，跑赢大盘（恒生指数）3.45个百分点 [3][21][22][33] - **近期表现**：近一个季度，A股房地产板块跑输大盘；近一个月，A股房地产板块跑赢大盘 [25] - **个股涨跌**： - A股涨幅靠前：荣盛发展（+14.02%）、苏州高新（+10.95%）、张江高科（+8.29%）、保利发展（+7.70%）、新城控股（+7.60%）[29] - A股跌幅靠前：首开股份（-4.99%）、天地源（+0.30%）、中国国贸（+0.66%）、我爱我家（+1.37%）、南都物业（+1.91%）[29] - 港股涨幅靠前：中梁控股（+14.75%）、花样年控股（+14.67%）、合生创展集团（+13.27%）、中骏集团控股（+12.82%）、正荣服务（+11.61%）[36] - 港股跌幅靠前：佳兆业集团（-19.39%）、建业地产（-14.29%）、龙光集团（-13.48%）、建业新生活（-13.33%）、融创中国（-11.72%）[36] - **信用债市场**：本周地产信用债发行63.80亿元，净融资额4.57亿元；截至2026年1月9日，累计发行63.80亿元，净融资额4.57亿元，去年同期为72.46亿元 [3][21][40] 3. REITs市场 - **指数表现**：本周REITs指数涨跌幅为+1.74%，收于117.96点；产权型REITs指数涨跌幅为+2.27%，收于120.93点；特许经营权型REITs指数涨跌幅为+1.09%，收于114.12点 [4][41][42] - **细分类型**： - 产权型中，产业园区型REITs指数涨跌幅为+3.14%，物流仓储型为+2.97%，保租房型为-0.19% [45] - 特许经营权型中，高速公路型REITs指数涨跌幅为+1.17%，生态环保型为+0.86%，能源型为+1.04% [48] - **相对表现**：近一个月，REITs指数跑输沪深300指数3.22个百分点 [4][52] - **个股表现**：本周领涨的公募REITs为嘉实京东仓储物流REIT，涨跌幅为+5.63%；领跌的为中金山东高速REIT，涨跌幅为-1.74% [41][53] - **成交额**：本周REITs成交额为16.15亿元，环比增长192.99%；其中产权型成交8.09亿元，特许经营型成交8.06亿元 [4][41][55] - **换手率**：本周REITs换手率为0.57%，环比上升0.40个百分点；产权型换手率为0.61%，特许经营型为0.51% [4][62] 4. 楼市成交 - **总体情况**：本周（2026年1月3日-1月9日）新房和二手房成交面积滚动四周同比分别为-21.18%和-21.75%；年初至今累计同比分别为-74.42%和-52.31% [6][70] - **新房市场**：本周45城商品房成交198.32万㎡，滚动四周同比-21.18%；其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别为-22.92%、-18.85%、-12.06% [6][71] - **二手房市场**：本周14城二手房成交176.82万㎡，滚动四周同比-21.75%；其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别为-29.00%、-21.42%、-7.25% [6][79] 5. 土地市场 - **百城总体**：本周百城土地供应建面环比-72.69%，成交建面环比+58.52%，溢价率为0.45% [5][89][90] - **一线城市**：供应建面环比-52.81%，成交建面环比+88.95%，溢价率为0.00% [5][89][99] - **二线城市**：供应建面环比-76.19%，成交建面环比+79.26%，溢价率为0.16% [5][89][108] - **三四线城市**：供应建面环比-71.58%，成交建面环比+47.92%，溢价率为1.23% [5][89][117] 6. 政策梳理 - **最新政策**：2026年1月9日，监管部门对房地产融资协调机制下发新指导，对已进入“白名单”且符合标准的项目，可在原贷款银行进行展期，实际意味着相关贷款可展期5年 [127] 行业数据概览 - **成分股**：102只 [10] - **市值**：总市值11473.13亿元，流通市值5300.15亿元 [10] - **估值**：市盈率（TTM）42.17倍，市净率（LF）0.77倍 [10] - **财务**：成分股总营收3164.87亿元，总净利润-92.87亿元，平均资产负债率75.05% [10] - **历史收益**：近1个月绝对收益5%，相对收益1%；近12个月绝对收益12%，相对收益-14% [10]

公司战略与标准发布 - 华建地产于2025年12月27日在扬州正式发布“华建地产好房子标准体系”，成为当地首家系统性构建并公开提出“好房子”标准的企业 [1] - 发布会以“看见时间的力量”为主题，回应国家“好房子”建设目标与“住有优居”战略，旨在为行业从“规模扩张”向“内涵提质”转型提供系统性方案 [1] - 公司提出坚持“长期主义”发展哲学，践行“与时代共进、与城市共生、与客户共情”的核心价值，构建价值闭环 [1] - 公司提出以“五大回归”与“7S理念”推动向“城市生活运营商”转型，发布“好房子、华建造、还不贵”的品质宣言，标志着从单一建设者转型为与城市共同生长、持续运营服务的参与者 [1] 标准体系具体内容 - “华建地产好房子标准体系”围绕“我与家人、我与邻居、我与城市”三层社会关系，确立“好设计、好营造、好服务”三大支柱 [2] - “好设计”支柱聚焦空间平权与社区社交 [2] - “好营造”支柱依托12项建筑标准与64重管控措施 [2] - “好服务”支柱通过四大模块、81项细节构建覆盖社区与城市的服务生态，并依托“华建i家”智慧平台实现一体化运营 [2] 行业影响与意义 - 此次标准体系发布是华建地产产品力建设的系统升级，为行业在转型期回归产品本质、践行长期主义提供了实践参照 [3] - 公司通过主动作为与系统构建，将带动产业链协同升级，最终让“好房子”从国家倡议转变为千家万户可感可及的现实生活图景 [3] - 活动获得行业专家与合作伙伴支持，包括中国房地产业协会副会长丁祖昱研判市场趋势，扬州市房地产协会会长徐志文强调对接普遍标准与深植本土文脉，以及华为、成品科技、华阳国际等企业代表分享科技赋能、成品房范式与设计新作 [2]

行业现状与趋势 - 当前存量住房中符合“好房子”标准的不足5% [1] - 未来每年住房改善需求可达7亿至10亿平方米 [1] - 庞大的需求增量将推动行业进入“产品确定性时代” [1] - 房地产行业正步入从数量扩张向品质提升的转型深水区 [1] - 产品力已成为房地产企业在新发展阶段的核心竞争力 [1] - 2025年“好房子”呈现“高颜值+高性能”特征，且需分级适配客群 [3] - 2026年行业将从单点比拼升级为“产品+客研+运营”的系统竞争 [3] 市场机遇与判断 - 当前房价处于底部区间，而产品标准已达到历史最高水平 [1] - 当前是买房换房的最佳时机 [1] - 期待未来五年成为中国房地产的“产品之年” [1] - 科技赋能让2025年科技住宅实现质的飞跃 [1] - 科技住宅涵盖从“五恒+”居住体验到全场景智能家居，再到智能化社区管理 [1] 企业竞争格局 - 头部房企凭借在安全、舒适、绿色、智慧等核心维度的深耕，在产品力竞争中持续领跑 [2] - 绿城中国、保利发展、华润置地、招商蛇口、中海地产位居2025年企业产品力TOP100榜单前五 [2] - 龙湖集团、万科地产、建发房产等知名企业均跻身前十 [2] - 克而瑞新增“中国好房子企业TOP10”和“中国好房子作品TOP20”专项榜单 [2] 产品策略与成功案例 - 好产品与好销量并非直接画等号，需通过“市场研判、客群洞察与产品精研的深度耦合”破局 [2] - 选择“唯一性”市场窗口是前提，如深圳湾澐玺、上海高福云境等项目凭借稀缺地段优势创下销售佳绩 [3] - 坚持产品“第一性”与“差异性”是核心，如郑州金茂璞逸云湖、濮阳住友龙湖序以四代宅产品实现差异化竞争 [3] - 精准匹配细分客群需求是关键，如北京招商朝棠揽阅、杭州建发云启钱湾 [3] - 深度洞察客需是关键，需挖掘不同客群痛点与精神诉求 [3]

行业背景与核心观点 - 2025年房地产行业从数量扩张转向品质提升，“好房子”概念已上升为国家战略并加速实施，标志着行业进入以产品力为核心竞争力的新发展阶段 [2] - 部分前瞻性房企已将产品力提升作为核心战略，这不仅是对抗市场下行的策略，更是引领未来的关键决策 [2] - 行业研究机构为此发布了多项产品力榜单，包括《中国房地产企业产品力TOP100》、《全国十大产品系》、《全国十大作品》，并新增《中国好房子企业TOP10》和《中国好房子作品TOP20》以树立标杆 [2] 榜单发布：企业产品力排名 - 《中国房地产企业产品力TOP100》榜单前列企业包括绿城中国、保利发展、华润置地、招商蛇口、中海地产、龙湖集团、万科地产、建发房产、越秀地产、华发股份等 [4][5][6][7] - 参评企业的项目统计范围为房企2025年集团及产品系在售住宅项目，数据来源包括国家统计局、企业公告、公开媒体信息及调研访谈等 [7] 榜单发布：顶级产品系列 - 2025年度全国十大顶级豪宅产品系包括：新希望地产的D10系列、绿城中国的凤起系、越秀地产的和越系、宸嘉发展的嘉佰道系、中海地产的玖序系、万华投资的麓系、中国金茂的璞系、华润置地的The Court系、保利发展的天系、招商蛇口的玺系 [8] - 2025年度全国十大轻奢精品产品系包括：绿城中国的海棠系、中国电建地产的华曦系、华发股份的锦宸系、华建地产的天字系、龙湖集团的御湖境系、能建城发的誉府系、保利置业的誉系、保利发展的和系、华润置地的悦系、招商蛇口的臻系 [9][10] - 2025年度全国十大品质作品产品系包括：旭辉集团的铂萃系、绿城中国的春风系、龙湖集团的观萃系、保利发展的和系、华发股份的湖湾系、邦泰集团的境系、华润置地的润系、越秀地产的越系、招商蛇口的雍系、国贸地产的原系 [10] - 参评产品系需为住宅产品系，在售项目个数≥3，统计范围为2025年该产品系的在售项目，排名不分先后 [8][9] 榜单发布：代表作品 - 2025年度全国十大高端作品包括：北京潤園、武汉宸嘉100·嘉佰轩、成都招商玺、杭州岱天青岳里、广州保利天曜、北京建发·海晏、上海静安里、杭州绿城·杭州溪径恒庐、厦门保利安控御宸天悦、深圳深圳湾湾玺等 [13] - 2025年度全国十大轻奢作品包括：杭州保利天奕、南通和园、三亚华润三亚海棠悦府二期、重庆龙湖·两江御湖境、广州能建·天誉府、上海保利天奕、成都天宸上院、广州越秀·江湾潮起、合肥越秀和越府、长沙招商序等 [15][16] - 2025年度全国十大品质作品包括：合肥合肥嘉宸、珠海华发天玺、济南望雲、上海林屿湖畔、长沙能建·天誉府等 [17] - 参评作品为居住类项目，首次开盘时间为2024年11月15日至2025年12月31日，排名不分先后 [15][16] 榜单发布：好房子企业与作品 - 《中国好房子企业TOP10》榜单前列企业包括：绿城中国、华润置地、招商蛇口、保利发展、中海地产、龙湖集团、建发房产、万科地产、越秀地产、华发股份 [21] - 《中国好房子作品TOP20》包括：南宁邦泰·璟和、杭州岱天青岳里、郑州高新华曦府、杭州杭州保利天奕、华宸府、珠海华发香山湖畔、珠海华发香山湖壹号、北京建发·海晏、上海林屿湖畔、重庆龙湖·两江御湖境、杭州绿城·杭州溪径恒庐、上海上海保利天奕、深圳深圳湾湾玺、西安玺宸上院、合肥越秀和越府、杭州越秀运河越、三亚招商林屿间、上海中环麓岛、三亚中粮·北外滩壹号、中旅·馥棠公馆等 [21][22][23] - 好房子作品进一步细分为“安全性能”、“舒适宜居”、“绿色低碳”、“智慧科技”等专项类别，例如上海海上原野、南通和园、珠海华发天玺、南京瑞玺、厦门厦门保利安控御宸天悦入选“安全性能”好房子 [24] - 天津某项目、大连朗悦宸湾、北京能建·東誉府、上海上海保利都汇和煦、北京长安华曦府入选“舒适宜居”好房子 [25] - 上海林屿湖畔、重庆龙湖·两江御湖境、万宁绿城·海语春风、三亚三亚海棠悦府二期、济南悦章·天城入选“绿色低碳”好房子 [25] - 厦门国贸地产某项目、合肥合肥嘉宸、济南绿城·济南凤栖和鸣、上海上海保利都汇和煦、深圳卓越曼悦入选“智慧科技”好房子 [26] 房企好房子战略特征 - 2025年保利、华润、越秀、中海等头部房企相继发布“好房子”战略，其战略共性以安全、舒适、绿色、智慧四大核心为基础，延展至精工、服务、低碳、健康等衍生价值，并通过量化技术标准实现落地 [28][29] - 各房企普遍建立完整技术标准体系，覆盖从物理空间到服务生态，体现精细化管理思路 [33] - 越秀地产“4X4好产品理念”包含品质、温度、智慧、成长4大维度和16个产品主张 [30][33] - 招商蛇口“七大维度”技术体系以四大基础维度叠加精工、美学，最终落地为贴心服务，细化出27项可感知亮点 [30][33] - 建发房产从“新中式文化理念”出发，将6大价值维度通过5大策略细化为超1050条技术项 [33] - 中国电建地产明确“安全、健康、绿色、智慧、精工、和美”六大维度，下设26个专项、75个控制要点、165个技术参数 [30][33] - 战略从定性主张转向参数管控，实现效果可验证，例如中海地产自研“Living OS系统”使隔声性能提升20%，污染降低70% [33] - 智慧化从设备层向服务场景延伸，例如华发股份通过BIM技术实现施工可视化，搭载“智慧家居大脑”；中海地产“Living OS系统”整合智能家居、社区服务、城市配套，实现跨场景服务串联 [34] - 在价值延伸层面，招商蛇口通过“全龄友好社区”、“家政服务30分钟响应”等27项软性亮点覆盖全体系；华润置地“三好十二优”体系通过十二大生活场景落地八大价值 [34] - 行业正从“空间提供商”转向“技术解决方案服务商”，通过技术标准化、服务生态化、价值长效化重构竞争壁垒 [35] 住宅项目产品趋势：外显高颜值与内修高性能 - **大门趋势**：尺度进一步突破，部分品质项目大门宽度突破70米，高端项目甚至达到120米，以营造仪式感与归家尊崇感 [38] - **大门趋势**：在地化打造明显，通过非遗技艺、门头造型、本地原生材料等方式演绎地域文化，例如宁波绿城·凤栖云庐融入青瓷艺术，苏州凤起潮鸣借鉴传统建筑曲线，厦门建发·宸启瑞湖致敬海浪元素 [39][40] - **会所趋势**：“会所+泛会所”渐成标配，2025年十大作品测评入围项目中采用此配置的项目个数占比68.3%，功能互补且空间拓展性更强 [42][43] - **会所趋势**：超过七成测评入围项目选择将会所功能与周边景观深度融合，将其转变为社区开放性的公共空间，提升活力与归属感 [45] - **景观趋势**：立体景观配置比例高，测评入围项目中达到83.3%，头部房企项目几乎实现100%覆盖，通过高差重构与功能整合实现空间情感化升级 [46] - **景观趋势**：景观在地化项目占比达到61.6%，北京、杭州和西安是结合频率最高、表现最突出的三个城市 [48] - **车库趋势**：实现功能、美学与细节三重升级，95%项目配置地下落客区以提升便利与品质；采用高档材料提升颜值；优化管线设计与顶面管理以平衡成本与美观 [49] - **科技配置趋势**：入围项目科技系统提及率达100%，重点关注全屋净水、降噪、安全三大高敏感点，通过高精度过滤、隔音材料、智能安防系统等提升居住品质 [50] - **环保用材趋势**：入围项目中“绿色”与“环保”提及率均达100%，例如越秀“环境试验室”实现超越欧盟标准的“近零污染”精装修；绿城装配式内装体系选用环保材料，通过干法安装控制有害气体释放 [51] 住宅项目产品趋势：不同档次产品差异 - **品质项目核心**：高效利用空间，聚焦小面积户型的高使用率和整屋收纳体系 [52] - 例如广州越秀珑悦西关68㎡三房实现130%使用率，实际面积约88㎡；北京通州招商朝棠揽阅69㎡户型得房率高达91% [54] - 品质入围项目以“收纳”为特色点的提及率100%，有收纳体系的项目占比70%，例如绿城5S收纳体系、金茂棠系收纳系统可使空间利用率提升25-40% [56] - **轻奢项目核心**：聚焦场景创新，室内设计强调“场景化”与“尺度” [52][57] - 2025年客餐厅功能描述中，“场景化”词频占比达30%，与“尺度”（30%）并列第一 [58] - 社区配套功能聚焦“儿童”，轻奢测评项目中“儿童主题”功能配置占比高达79.4% [60] - **高端项目核心**：关注人文艺术与高定生活方式 [52] - 强调在地文化系统性融入，例如北京建发·海晏的门头、西安金茂璞逸东方的立体景观、广州保利玥玺湾的会所艺术装置均深度融合地域文化 [62] - 提供“柔性定制”精装模式（如广州琶洲樾提供12种差异化户型方案）和“高定服务体系”（如成都某项目配备180名服务人员服务256户业主，涵盖103项服务） [63]

行业政策与市场环境 - 政策层面明确地产“基础产业”地位，释放政策托底强信号，旨在扭转市场预期 [1] - 现房销售全面推进，“图纸买房”时代落幕，购房者“所见即所得”需求爆发 [2] - 市场规律加速行业出清，同时催生出新的发展模式样本 [3] 公司战略与产品理念 - 公司面对新环境，尝试用扎实的体系构建和市场反馈刷新发展蓝图 [3] - 行业震荡倒逼参与者思考“好房子”内涵，顶层设计不断细化政策导向，市场用行动为“好房子”投票 [3] - 公司坚持打造“好房子”，并以此实现了重大突破 [6] - 公司回归“好房子为谁而造”的底层逻辑，从物理空间渗透到心理距离，全方位深入关照人的体验 [9] 产品体系与标准建设 - 公司构建了“好房子”价值体系，实现从产品标准到交付落地的完整闭环 [7] - 2025年公司重磅发布《龙湖集团好房子产品标准》，形成“好+社区、好+小区、好+房子、好+服务”的四好价值体系 [7] - 该标准统筹考虑了好房子的强配套力、强公区产品力、强人居产品力和强服务力 [7] - 在产品创新上，昆明滇池峯萃项目推出负公摊、空中院馆等五大颠覆性设计 [8] 交付与服务创新 - 公司在交付上探索领先行业，2025年1-12月在全国39座城市交付125个项目，近7万套品质房源 [9] - 公司主动选择扛住压力，提供所见即所得的购房体验，如北京熙湖悦著项目实现全维配套实景可享和现房交付即住，入住率超70% [9] - 公司所有新房项目的售楼处均为实景体验区，并将随项目一并交付给业主使用 [10] - 北京观萃项目打造了超3万平实景示范区，获得住建部官方认证的“全国首座好房子” [12] 市场表现与项目案例 - 2022年至今，公司累计打造35座御湖境、云河颂和观萃、峯萃系列产品，在北京、上海、杭州、成都等高能级城市落地成为当地红盘 [4] - 重庆两江御湖境成为重庆新盘TOP1 [4] - 北京观萃在2025年1-11月网签套数、金额双双位列昌平区第一 [15] - 昆明滇池峯萃项目以颠覆性设计给市场带来信心 [8] 生态体系与运营能力 - 公司打破同质化的关键在于意识到“好房子”是装载“好生活”的融合空间，并利用自身优势修炼出“一个龙湖”的生态打法 [16] - 公司拥有20余年深厚经验的商业运营能力，龙湖天街品牌重塑市场消费场景 [19] - 公司将商业运营经验迁移至住宅，打造会所、商业配套等运营体系，如为重庆两江御湖境配置双天街和双公园 [20] - 在海口，龙湖光年中心作为海南唯一百亿级TOD综合体，为商办客户构建商务生态系统 [22] 全周期服务能力 - 公司颠覆传统，将服务链条延长到入住之前，主打全周期多元化陪伴 [24] - 昆明峯萃深化“服务先于入住”理念，展现高定服务体系 [24] - 武汉101项目深化高端服务体系“珑之名”，提供酒店式服务机制、7×24小时待命等定制化服务 [24][25] 财务纪律与长期主义 - 公司保持审慎的财务自律，早期定下不借“贵钱”的规矩，在行业繁荣期抵挡住了诱惑 [28] - 2025年面对债务高峰期，公司凭借稳健财务策略如期完成全部公开市场债务兑付 [28] - 自2026年起，公司每年的有息负债余额还将净减少约100亿，负债规模保持在较低水平 [29] - 公司的长期主义体现在保持探索热情，围绕地产主业做链条的延长和深入，并在行业下行期继续投资好房子和运营力 [27]

青岛房地产市场政策利好格局 - 2026年初商业与公积金贷款利率同步下调，叠加公积金对绿色及高品质住宅的专项支持政策，青岛楼市形成“金融减负+品质激励”的双重利好格局，旨在引导安全、绿色、智慧的“好房子”成为市场消费主流，为市场平稳健康发展注入新活力 [2] 公积金贷款利率下调详情 - 自2026年1月1日起，存量个人住房公积金贷款利率开始执行2025年5月8日宣布的下调政策，无需借款人申请 [3] - 首套住房公积金贷款利率：5年以下（含5年）从2.35%降至2.1%，5年以上从2.85%降至2.6% [3] - 第二套住房公积金贷款利率：5年以下（含5年）从2.775%降至2.525%，5年以上从3.325%降至3.075% [3] - 以一笔100万元、30年期等额本息首套公积金贷款为例，利率从2.85%降至2.60%后，月供从约4136元减少至约4003元，年还款额从约49632元降至约48036元 [3] 商业贷款利率下调详情 - 青岛执行首套、二套房贷利率统一低至3.05%，较此前明显下调 [4] - 利率调整与LPR挂钩，2025年5月5年期以上LPR下调10个基点至3.5%后，青岛多数银行执行“LPR-45BP”的加点政策，形成3.05%的实际利率 [4] - 以100万元30年期商贷为例，利率从3.15%降至3.05%后，每月可节省54元，一年累计节省648元 [4] - 公积金与商贷同步降息的双重减负效应，预计将加速改善型需求释放，为“好房子”销售提供更坚实保障 [4] 公积金对高品质住宅的专项支持政策 - 青岛公积金政策对购买达到绿色建筑评价标准一星级及以上或经认定的高品质住宅，提供贷款额度上浮30%的支持 [5] - 若同时满足多子女家庭、购买现房等条件，额度可叠加上浮，夫妻双方最高可贷额度达170万元，较基准额度提升近七成 [5] - 例如，一个二孩家庭购买绿色三星级“好房子”并选择现房，可同时享受“多子女30%+绿色住宅30%+现房10%”的额度上浮 [5] - 政策设计形成“品质越高、支持越强”的正向激励，旨在引导市场向绿色、优质方向转型 [5] “好房子”建设标准体系 - 青岛发布的《“好房子”建设标准体系》明确绿色智慧是核心属性，要求使用不少于5种绿色建材认证产品，应用比例不低于50% [6] - 标准体系从安全、舒适、绿色、智慧四大维度制定20项核心指标，整合1200余项现行标准，覆盖全周期 [6] - 具体标准包括：层高不低于3米，车位配建标准提升至1.2辆/户，并将绿色建筑等级作为公积金支持政策的核心认定指标 [6] 政策协同与开发商激励 - 青岛整合金融支持、标准引领、补贴激励、交易便利化等多项政策，构建协同体系以推动“好房子”销售 [8] - 对开发商建设“好房子”提供18项激励政策，包括养老托育设施不计容、空中花园差异化计容、优先纳入融资“白名单”等 [8] - “不计容”指部分建筑面积不计入项目容积率核算，适用于养老托育设施、空中花园等，使开发商在提升品质的同时不提高容积率，增加项目附加值 [8] - 政策旨在形成“高品质=高回报”的正向预期，构建“供需两旺、品质升级”的楼市健康发展生态 [8] 政策成效与市场表现 - 青岛已累计供应“好房子”484万平方米，培育29个省市级高品质住宅试点项目，其中绿色建筑项目占比超80% [9] - 这些试点项目的咨询量和成交量在公积金政策加持下，始终保持市场领先水平 [9] - 通过“利率双降减负+绿建专项赋能+标准体系支撑+配套政策协同”的多元举措，青岛构建起支持“好房子”销售的完整政策链条 [11]

保障性住房供给与建设 - 2025年北京市安排保障性住房用地475公顷，较2024年增加15公顷 [2] - 2025年北京市建设筹集保租房约6.7万套（间），完成全年任务的135%，竣工各类保障房近10万套（间），完成全年任务的125% [2] - “十四五”期间，北京市共建设筹集各类保障性住房67万余套（间），竣工43万套（间） [5] - 2025年发布的保障性住房建设计划中，公寓型、宿舍型保租房成为重点，第二批计划中“一间房”和“一张床”产品占比达98%，其中宿舍型占40% [3] - 第三批保障性住房建设计划全部为“一间房”和“一张床”产品，且均来自存量建筑改建项目 [3] - 利用闲置商业、办公、厂房等非居住类资源改建保障性租赁住房3.3万余套 [6] 住房保障政策与支持体系 - 北京市构建“市场+保障”的住房供应体系和租购并举的住房制度 [1] - 全市公租房备案家庭保障率从2020年的42.5%提升至目前的85.5% [5] - 累计向5.3万户家庭发放市场租房补贴33亿元，向4.5万户家庭发放公租房租金补贴24亿元 [5] - 各区搭建“租购并举、以租为主”的人才住房支持体系，全市人才公租房已配租十余万户次 [7] - 连续四年在中心城区、平原新城累计选取1.4万余套（间）公寓型和宿舍型房源，面向新毕业大学生专项配租 [7] - 2025年在海淀区、北京经济技术开发区等开展青年公寓试点，并提供阶梯式租金减免政策 [7] - 下一步将加大人才住房政策创新力度，以“保租房+人才公租房”支持青年人才过渡需求 [11] 住房市场与政策优化 - 2025年12月，北京市二手住宅网签量为17200套，环比增长19.1%，全年二手住宅网签量为17.4万套 [9] - 2025年8月优化房地产政策，符合条件的家庭在五环外购买商品住房不受套数限制，二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元 [9] - 2025年12月进一步优化政策，非京籍家庭购买五环内、外商品住房的社保或个税缴纳年限分别调减为2年和1年 [10] - 二孩及以上多子女家庭可在五环内多购买一套商品住房，京籍可购3套，符合条件非京籍可购2套 [10] - 个人住房信贷政策不再区分首套和二套利率，二套住房公积金贷款最低首付款比例由30%调整为25% [10] - 新政后，2025年12月25日至31日，新建商品住宅、二手房住宅日均网签量分别为159套和702套，较新政前日均分别增长72.8%和37.4% [10] - 2026年1月1日起，个人销售购买不足2年的住房按3%征收率缴纳增值税，购买2年以上住房销售免征增值税 [10] 住房品质与城市建设 - “好房子”理念推动建设提速，促使开发商提高优质产品供给 [13] - 房山区发布《新建住宅质量提升工作方案》，从建设到验收全流程提升新建住宅质量 [13] - 房山区北广阳城项目将落实邻里共享空间、不计容架空层等“好房子”政策，结合地铁站打造活力街区 [13] - 2025年商品住宅用地供应向市场需求突出、基础设施和公共服务配套较完善的区域倾斜 [14] - 推动站城融合发展，优先向轨道交通站点周边供应建设用地，完善生活配套设施 [14] 保障性住房的定位与影响 - 通过“一张床、一间房、一套房”多元化供给，帮助新市民、青年人解决阶段性住房困难，降低居住成本 [1] - 保租房具有租金低、配套全、精装修、拎包入住等特点，深受新市民和青年人欢迎 [6] - 例如，首创繁星十八里店项目可提供6500多套租赁房源，并配套餐饮商超、健身房等设施 [6] - 丰台区暖悦公寓银地店项目近三年入住率始终保持在90%以上，主要服务城市基础运行服务人员和新毕业大学生 [6] - 专项配租的城市服务保障人员公寓床位月租金最低562元，远低于市场平均水平 [6] - “一间房”“一张床”产品以小面积、低租金精准匹配新市民、毕业生、城市服务人员的“入门级”居住需求 [17] - 配套的公共空间如自习室、健身房等，能满足社交、成长需求，增强归属感 [17] - 盘活存量资源改建保障房，实现了城市更新与存量资产盘活的双赢 [17]

文章核心观点 - 山东省淄博市正作为高品质住宅建设的示范城市，将“好房子”从概念推向现实，以满足人民群众从“有没有”到“好不好”的住房需求转变[1] 行业发展趋势 - 中国住房发展进入新阶段，核心矛盾从解决“有没有”转向追求“好不好”，市场对住房功能和质量的期待提升[1] - 山东省将提升住房品质作为推动房地产行业高质量发展的关键[1] - 房地产交易市场仍以刚需为主，但购房者选房标准发生变化，从侧重学区、医疗等外部资源，转向更看重房屋自身品质和社区功能性[3] “好房子”的定义与特征 - **科技与智能**：房屋具备科技感，支持全屋设备联动控制，可根据个人喜好一键触发灯光、空调、音乐等[2][3] - **绿色与安全**：强调绿色建筑理念与居住安全性[2] - **功能与设计**：通过创新设计妥善安放生活需求，例如采用“下商上居”的立体社区规划，将社区整体抬高6米，实现开放与私密结合[2]；注重隔音设计[3]；通过“空中活力环”等设计串联社区与公园，打造长300米、占地20亩的中轴景观公园[3] - **邻里与社群**：房子不只用于居住，还需承载生活，通过社区活动形成有温度的邻里圈[2] 具体实践案例（城市住宅） - **鼎成森林城**：作为第四代住宅，吸引业主因其科技感、绿色和安全特性，并通过组织社区活动（如“陶艺亲子下午茶”）增强居民幸福感与社交[2] - **新东升·福园**：采用“下商上居”规划结构，上层为专属园林与住宅，下层布局商业与开放式广场[2] - **新东升·佑园**：虽在传统学区、医疗资源上不占优，但通过创新景观设计将公园嵌入小区，成功吸引购房者[3] - **鑫马·齐鑫悦府**：其高品质智能住宅设计（如隔音、智能联动）符合购房者对婚房的期待，促使客户在看房后现场缴纳购房意向金[3] 农村住宅建设进展 - 淄博市推进农房从“住有所居”向“住有宜居”跨越，例如临淄区朱台镇陈营村通过新型农村住宅建设工程，村民以旧宅基地置换宽敞明亮的二层小楼[4][5] - 农房改造注重现代化与舒适度，包括加装外墙保温层、改造厨房卫生间、配备污水集中处理和天然气设备等[5] - 推广清洁能源取暖，如“电代煤”，政府提供每度电0.2元的补贴，使一个冬天的取暖费用比烧煤节省近一半，同时改善室内空气质量与安全性[5] - 沂源县燕崖镇桑家峪村92岁村民侯本福在宜居农房改造后，入住上下两层带露台、四室一厅带小院、居住面积达120平方米的新房[5] 政策与标准建设 - 山东省及淄博市多次在淄博召开高品质住宅建设相关会议，并将其作为相关标准发布的重点城市[1] - 淄博市去年编制发布了“好房子”相关技术导则与试点项目评价办法，明确了7个指引和559条技术标准[5] - 农房设计注重实际需求，强调日照、通风，实现功能分区（寝居、食寝、净污分离），并因地制宜推动水冲式厕所入室、预留智能家电接口[5]