核心观点 - 中金维持德康农牧盈利预测不变 上调目标价57%至66港币 对应25/26年8.8/5.1倍P/E 较现价有15%上行空间 维持跑赢行业评级 [1] - 德康正在开辟中国猪业增长的新范式 持续兑现"轻资产、低成本、高弹性"的成长叙事 [1] - 公司完全成本和出栏增速领先行业 24/1Q25成本均位列上市公司第一 20-24年出栏增速也位列前十大猪企第一名 [1] 轻资产模式 - 养殖模式以"公司+农户"为主 首创母猪代养的二号农场模式 [2] - 24A/25E出栏878/1100万头 位列上市猪企第四、行业第六 [2] - 生猪养殖自营/一号/二号农场模式24年占比20%/60%/20% [2] - 二号农场将代养环节由仔猪延伸至母猪 实现更轻资产、更强绑定、更高效益 [2] - 24年德康/行业龙头头均总资产1537/2317元/头 一号/二号农场代养费217/340元/头 1H23二号农场ROA为17% [2] 低成本优势 - 2024/1Q25完全成本为低于14.0/12.5元/千克 同期行业成本中枢为15.0-15.5/13.0-13.5元/千克 [3] - 低成本源于种猪及饲料营养技术科技赋能 以及严格健康管理和数字化高效管理 [3] - 2024年公司ROE达38% 居上市猪企第一 [3] 高成长弹性 - 20-24年出栏CAGR59% 增速位列前十猪企第一 [4] - 为22-25年唯一出栏跨越千万头的上市猪企 [4] - 25/26年出栏或达1100/1500万头 长期支撑产能有望达3000万头 [4] - 拥有1.49/14.07/44万头核心群种猪/纯种种猪/母猪为产能基础 [4] 估值与流动性 - 5月19日公司头均市值1365元/头 较行业均值/牧原存在39%/78%提升空间 [5] - 截至5月19日德康日均换手率为1% 较24年提升0.96ppt [5] - 日均成交额为0.5亿元 港股通占比较1月1日提升9.6ppt至10.4% [5]

行业现状 - 家居卖场行业被称为"包租公"模式，通过圈地、引流、出租盈利，但近年房地产下行周期导致生意难做，门店数量增长见顶，市场饱和，经营成本高企[1] - 2024年全国规模以上建材家居卖场累计销售额1.49万亿元，同比下降3.85%，BHEI指数达126.31显示市场整体饱和[2] - 规模以上建材家居市场面积连续3年负增长：2022年23093万㎡(-1.07%)，2023年22660万㎡(-1.88%)，2024年20495万㎡(-9.55%)[5] 上市公司财务表现 - 3家头部家居卖场2024年营收全数下滑，受冲击最大的企业营收同比减少32.08%[9] - 净利润表现分化：居然智家7.69亿元和富森美6.90亿元实现盈利，但降幅均超40%，红星美凯龙亏损[12] - 富森美净利润率49.14%远超同行，得益于"小而美"战略和本地市场深耕[15] - 红星美凯龙和居然智家总成本率分别达105%和95.09%，富森美仅44.30%[16][18] 负债与资产结构 - 居然智家和红星美凯龙资产负债率约57%，富森美仅14.18%[19] - 居然智家有息负债率71.83%，红星美凯龙42.46%，富森美1.40%[22] - 红星美凯龙投资性房地产951亿元占资产80%，居然智家232.6亿元(46.82%)，富森美19.89亿元(28.28%)[28] - 红星美凯龙投资性房地产公允价值变动亏损28.79亿元，财务成本25.31亿元主要来自债务利息[26][31] 战略转型措施 - 红星美凯龙推进"轻资产、重运营"转型，自营巩固一二线，委管模式布局三线[32] - 居然智家打造数字化招商系统，采用"一店两制"招商模式[32] - 富森美发展小贷、保理、进出口和新零售业务拓宽收入[34] - 居然智家购物中心向"商文旅"转型，打造特色场景[34]

债务重组方案 - 公司境外重组债务总计本金68亿美元，包括44.9亿美元的12笔高级债、永续债和可转债，以及23.1亿美元的13笔境外贷款 [1] - 方案提供五大类选项：短端削债、中端转股、长端保本降息，具体包括零息新债券、强制可转债、新中期票据等多样化选择 [2] - 选项1A/1B将32%旧债转为零息新债券或贷款，期限2-3年，到期按剩余本金100%偿还 [2] - 选项2A/2B提供3500万美元头部现金分期支付，并分别将90%/60%旧债转为4年期零息强制可转债（转股价1.6港元） [2] - 选项3与选项5共享500万美元前置本金，剩余转为票息1.00%-1.25%的新长期票据，初始年期6年可延至9年 [3] - 接近90%境外重组债务本金债权人已签署重组支持协议（RSA），投票程序于2024年5月启动 [3] 财务与资本结构 - 截至2024年末公司有息负债866亿元人民币，其中70%为境内外信用债，较峰值压缩超30% [1][5] - 预计完成重组后信用债规模缩减50%以上至300亿元内，存量债务久期延展至9-10年，利率下调至可承受水平 [1][5] - 公司股东权益超百亿人民币，权益货值1300亿元，持有型商业资产460亿元（2024年租金收入18亿元） [4] - 2024年营业收入477.89亿元（同比降33.5%），毛利73.62亿元（同比降34.5%），净亏损70.76亿元（同比减亏19.07亿元） [7] 战略转型规划 - 公司将摒弃"三高"模式，转向"低负债、轻资产、高质量"发展路径，重点构建高质量发展模式 [1][4] - 未来聚焦三大业务：收租业务、自营开发业务、房地产资管业务，学习铁狮门、黑石等美式开发商经验 [5] - 财务风控体系全面升级，建立严格财务红线体系，强化周期应对能力以保障跨周期发展 [5] - 剩余260亿元抵押类负债中，三分之一为商业地产经营贷，三分之二为住宅开发贷，计划通过销售交付和资产优化实现清偿 [6] 管理层表态 - 董事局主席林中承认过去规模扩张中风险把控不足，承诺通过重组修复资产负债表并为未来发展奠基 [1][4] - 公司预计将经历债务重组、信用修复、审慎拓展、恢复盈利、恢复分红五个阶段，但坦言彻底站起来仍面临挑战 [6]

债务重组进展 - 境外债务重组采取"短端削债、中端转股、长端保本降息"框架，涉及12笔高级债券和13笔境外贷款，本金共计68亿美元[2][5] - 境内债务正推进百亿元公司债整体重组，已完成中期票据和CMBS债务重组[3] - 境外重组方案提供5类选项：1A/1B为2～3年期零息新债，2A/2B为核心转股方案，3/4/5为6～9年期低息票据[6] - 预计完成重组后信用债规模缩减50%以上至300亿元以内，存量债务久期延至9～10年[3] 财务数据表现 - 2024年营业收入477.89亿元，同比下降33.5%；合同销售额336.7亿元，同比下降51.89%[2] - 股东权益应占净亏损70.76亿元，同比减亏19.07亿元[2] - 有息负债降至866亿元，较峰值压缩超30%[3] - 抵押类有息负债规模约260亿元，其中三分之一为经营物业贷款，三分之二为住宅开发贷[4] 战略转型方向 - 未来将转向"低负债、轻资产、高质量"发展路径，聚焦商业地产收租、核心城市开发和房地产资管三大业务[2][7] - 持有460亿元优质商业资产，2024年租金收入约18亿元[7] - 确立五大核心战略：深耕战略、精品战略、"四好"战略、竞争制胜战略、稳健经营战略[8] - 保留全链条赋能、全业态运营和协同、全国化网络三大核心能力[8] 重组时间节点 - 境外债重组已进入投票阶段，6月3日召开债权人会议，6月26日进行香港高等法院核准聆讯[6] - 公司规划五个发展阶段：债务重组、信用修复、恢复投资、恢复盈利、恢复分红[7]

债务重组进展 - 境外债务重组已取得重大进展，境内正积极推进百亿公司债整体重组 [1] - 境外重组方案主流选项是债转股，境内主流选项是以资抵债 [1] - 预计完成境内外大重组后信用债规模将缩减50%以上至300亿元内，存量债务久期延至9-10年，利率下调至可承受水平 [8] - 截至2024年末集团有息负债降至866亿元，较峰值压缩超30% [8] - 境外重组债务包括本金约44.9亿美元的12笔高级债、永续债和可转债，以及本金约23.1亿美元的13笔境外贷款，总计68亿美元 [9] - 境外重组已进入最关键阶段，5月7日公告"计划安排通知"，6月3日召开债权人会议，6月26日在香港高等法院进行核准聆讯 [9] 未来业务战略 - 将聚焦三大核心业务板块：稳定的收租业务、高度聚焦自营开发业务、大力发展房地产资管业务 [1][4] - 收租业务持有北京、上海、成都等一二线城市460亿元优质商业资产，2024年租金达到18亿元 [4] - 开发业务确立五大核心战略：深耕战略、精品战略、四好战略、竞争制胜战略、稳健经营战略 [4] - 转向"低负债、轻资产、高质量"发展模式 [4] - 财务风控体系全面升级，建立更严格财务红线体系 [5] 核心能力与优势 - 保留"三全"核心能力：全链条赋能、全业态运营和协同能力、全国化网络 [5] - 具备25年经验沉淀标准化产品体系与整建制团队，覆盖募投建管退全周期开发能力 [5] - 整合物业、长租、商业等多业态运营经验，形成差异化竞争力 [5] - 深度布局长三角等经济圈，依托属地化资源实现多业态布局 [5] - 具备四大支柱：人才队伍建制、信念与坚守、积极应对转型、戈壁徒步沉淀的坚毅文化 [3]

公司重组进展 - 公司召开债权人电话会议系统阐述重组进展、未来战略及复苏路径展现出"活下来、站起来"的坚定信心 [1] - 境外债务重组历时近900天方案反复调整但各方最终达成共识 [1] - 境外债重组进入最关键阶段5月7日公告"计划安排通知"5月26日为托管指令截止日期6月3日召开债权人会议6月26日在香港高等法院进行核准聆讯 [3] 公司战略调整 - 公司明确转向"低负债、轻资产、高质量"发展路径聚焦三大核心业务板块：商业地产持有业务、核心城市开发业务、房地产资管业务 [1] - 坚决摒弃"三高"模式（高负债、高杠杆、高周转） [1] - 境外债务重组具有重要战略价值有助于优化资本结构赢得经营窗口期 [1] 公司资产情况 - 公司权益后货值约1300亿元主要布局在北京、广州、成都、太原、重庆、武汉等重点城市 [2] - 持有物业资产估值约460亿元2024年贡献近18亿元租金 [2] - 核心城市优质可售资源及轻资产与商业持有业务为公司提供持续经营性现金流支撑 [2] 债务重组细节 - 境内外信用债占比70%均按市场化原则推进重组 [2] - 境外重组已取得重大进展境内债方面完成中票及CMBS债务重组正积极推进百亿元公司债整体重组 [2] - 预计完成重组后信用债规模缩减50%以上至300亿元以内存量债务久期延至9-10年利率下调至可承受水平 [2] - 建议债权人优先考虑"债转股"选项认为股票流动性优于有息债务且具价值想象空间 [3] 行业环境 - 行业仍处深度调整期资产质量和现金流稳定性成为市场信心基石 [2] - 上海、北京、杭州等核心城市楼市销售持续回稳对拥有核心城市土储的企业形成有利外部环境 [3]

核心财务表现 - 总收入达1921.4亿元 产业运营利润49亿元 [1] - 四大核心子公司总收入1346.5亿元 占总收入比重70.1% [1] - 合并报表亏损43.5亿元 主要因菜鸟股份账面值减少所致 剔除该因素后归母净利润为7.5亿元 [1] - 菜鸟投资累计出资15亿元 历史累计退出回笼44亿元 实现IRR约34% [1] - 总债务占总资本比率52.0% 期末现金及等价物1063.4亿元 [2] 融资与偿债能力 - 成功兑付境内外公开债务合计111亿元等值 [2] - 发行3亿美元境外美元债券 标普维持"BB- 展望稳定"评级 [2] - 完成8.7亿美元等值贷款再融资 其中6.75亿美元通过新银团贷款实现 为年内中国民营企业同类最大规模 [2] - 复星高科发行超短期融资券总计51亿元 [2] 业务板块运营 健康板块 - 增持复星凯瑞至100% 其CAR-T产品奕凯达惠及超800例患者 纳入超110款惠民保和80项商业保险 覆盖超180家治疗中心 [3] - 复宏汉霖净利润8.2亿元 同比增长50.3% 创新药汉斯状在欧盟获批上市 [6] - 设立50亿元生物医药产业基金 推动大湾区产业发展 [8] 文旅板块 - Club Med营业额161.5亿元 同比增长7% [3] - 三亚"超级地中海"项目引入AI主题度假区 太仓阿尔卑斯二期启动 深圳金沙湾轻资产运营签约 [3][8] - 复星旅文私有化获高票通过 [3] 富足板块 - 复星保德信人寿总保费从43.46亿元增至92.51亿元 复星联合健康保险保费稳步提升 两家公司均实现盈利 [4] - 复星葡萄牙保险毛保费收入61.72亿欧元 海外收入18.4亿欧元 国际业务占比提升至29.8% [7] - 数字化用户总数突破190万人 接近葡萄牙总人口20% [6] 资产优化与战略执行 - 集团层面资产退出签约175亿元等值 合并报表层面退出签约300亿元等值 [4] - 海南矿业获阿曼4个油田权益 启动非洲锆钛矿收购 马里布谷尼锂矿一期具备连续生产条件 [7] - "康养+保险"生态保单模式实现1.4万件保单 总保费128.5亿元 复星康养首次盈利 [8] 创新与全球化进展 - 科创投入69亿元 建立超20家全球科创中心 [6] - 海外收入同比增长6.2% 占总收入比重49.3% [7] - 复宏汉霖海外销售收入1.21亿元 同比增长30.76% [7] - 业务覆盖超35个国家和地区 [7]