房地产市场现状 - 2024年房地产市场呈现政策利好但市场低迷的局面 限购政策全面放开 房贷利率下调至4%以下 首付比例降至20% 公积金贷款额度上调 但市场未回暖 [1] - 5月百城二手住宅平均价格连续25个月环比下跌至14870元/平方米 环比下跌城市数量连续12个月超90个 [1] 政策效果与市场反应 - 限购放开 首付比例和房贷利率创历史新低 重点城市政策放松 但成交量短暂反弹后回落 调整趋势持续 [3] - 居民收入下降导致购房能力受损 购房者心态理性 房价持续下跌削弱投资吸引力 炒房客撤离 [3] 市场供需矛盾 - 全国现有房屋6亿栋 按每栋住10人计算可容纳60亿人口 96%家庭拥有至少一套住房 41.5%家庭拥有两套及以上住房 [5] - 存量房严重过剩 叠加每年新增商品房 供需矛盾突出 [5] 居民储蓄与购房需求 - 2024年一季度居民存款新增8.56万亿元 人均增加6114元 储蓄意愿高涨 [7] - 居民对未来收入增长预期悲观 购房需求持续萎缩 [7] 保障房对市场影响 - 未来五年计划提供600万套保障房 年均120万套 分流商品房市场需求 [9] - 保障房加速供应推动商品房市场去投机化 回归居住属性 [9] 市场长期趋势 - 政策救市未改变基本面 房源过剩 购房者谨慎 储蓄意愿高涨 保障房供应加速 [11] - 房地产市场长期调整趋势持续 [11]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 本周68城新房成交环比增长、同比下降，20城二手房成交面积环比和同比均增长；土地成交面积环比和同比均增长，溢价率环比下降；国内信用债发行规模同环比增长 [5][56] - 国家发展改革委将持续推进城市更新工作，支持城镇老旧小区改造、城中村改造；北京成功出让一宗海淀区半壁店宅地 [5][56] - 2025年前四月销售初步企稳，四月政治局会议肯定地产调节政策成效，预计后续政策积极温和，将有更多财政及货币政策出台助力行业发展 [5][56] - 在积极财政政策和适度宽松货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速，改善住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业“看好”评级 [5][56] 根据相关目录分别进行总结 持续推进城市更新，上海增加保障房供应 - 中央层面：中国人民银行5月20日公布1年期LPR为3.0%（上次为3.1%），5年期以上LPR为3.5%（上次为3.6%）；国家发展改革委将持续推进城市更新工作，加大中央投资支持力度；住建部将推动基础设施建设改造任务落实落细；金融监管总局正在制定城市更新项目贷款管理办法 [14][16] - 地方层面：上海将构建房地产新模式，扩大老旧小区修缮，增加保障房供应，优化税收政策，扩大公积金适用范围；大连取消本科毕业生及紧缺人才首套自住房公积金贷款限制；珠海明确个人购买新建商品住房并出售原有家庭住房可获最高3万元专项补贴 [15][16] 销售端：新房成交面积环比增长，二手房成交面积同环比增长 - 68大中城市新房成交面积同比下降，环比增长：2025年第21周，全国68城商品住宅成交面积270万平米，同比下降3%，环比增加15%；年初至今成交面积达4911万平米，累计同比下降4% [17] - 20城二手房成交面积同比增长，环比增长：2025年第21周，全国20城二手房成交面积为223万平米，同比增速+3%；年初至今累计成交面积4126万平米，同比增速+14% [32] 投资端：土地成交面积同环比增长，北京土拍市场火热 - 2025年第21周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2454万平方米，成交土地规划建筑面积2450万平方米，同比增加30%，成交溢价率为1.4% [37] - 各城市土地出让情况：成都、杭州、北京、武汉、天津等地均有土地出让，部分地块溢价成交 [37] 融资端：国内信用债发行规模同比增加 - 2025年第21周，信用债发行43亿元，同比增加87%，环比增加187%，平均加权利率2.12%，环比减少43BP；信用债累计发行规模1474.2亿元，同比减少20% [45] 一周行情回顾 - 板块表现：本周（2025年5月19 - 23日）房地产指数下跌1.47%，沪深300指数下跌0.18%，相对收益为 - 1.29%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第21位 [50] - 个股表现：涨幅靠前的有空港股份、亚太实业、南国置业等；跌幅靠前的有华夏幸福、三湘印象、格力地产等 [50][53][55] 投资建议：维持行业“看好”评级 - 基于新房、二手房成交情况，土地成交情况，信用债发行情况，以及政策支持等因素，维持行业“看好”评级 [56]