报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 该报告聚焦中信建投沈阳国际软件园 REIT 定价研究，指出其作为东北首只民营背景公募 REIT，虽底层资产和原始权益人扩募资产一般，但有可供分配金额保障承诺，上市后尤其分红保障期内估值倍数或与同类平均相当，合理区间较发行价高 4 - 23% [1][5] 根据相关目录分别进行总结 项目基本信息 - 中信建投沈阳国际软件园 REIT 为产权类园区基础设施 REIT，底层资产是位于沈阳浑南区的沈阳国际软件园，含昂立信息园等三个园区，原始权益人为赵久宏 [3] - 2024 年营收 1.03 亿元，EBITDA 7555 万元，受原第一大租户到期退租影响，2024 年加权平均出租率较 2023 年降 2.13%至 83.86%，Q125 出租率 83.93%；2024 年当期收缴率 86.03%，Q125 降至 77.04% [3] 发行情况及发行估值 - 拟发行 3.0 亿份，存续期 37 年，战配、网下、公众占比 70%、21%、9%，2025/9/29 网下询价，2025/10/13 缴款，预期 11 月上旬上市；网下有效认购倍数 99.42 倍，中签率 1.01%；发行价 3.66 元，为询价区间 67.54%分位 [4] - 评估机构戴德梁行评估资产价值 10.26 亿元，折现率 7.00%，长期增长率假设 1.5%；发行价对应 P/NAV 1.07x [4] - 今明两年可供分配金额预测分别 0.57 亿元（年化）和 0.58 亿元，预测年化派息率分别 5.53%和 5.61%，发行价对应年化派息率 5.17%和 5.24%，对应 2026E P/FFO 19.80x [4] 新券二级市场估值推导 - 目前已上市产权类园区基础设施 REITs 共 19 只，过去三个月平均 P/NAV 中位数 1.11 倍，P/FFO 中位数 23.51 倍，派息率 TTM 中位数 4.25% [5] - 参考可比 REITs，认为沈阳软件园 REIT 合理区间为 3.80 - 4.51 元，较发行价高 4 - 23% [5]

建议分拆基础设施REIT的核心观点 - 建议分拆将对集团及基础设施REIT均有裨益 [1] - 基础设施REIT的相关资产为位于佛山市南海区的购物中心中海佛山南海映月湖环宇城项目 [1] - 华夏基金及中信证券已向中国证监会及深交所提交公募基金注册及上市申请材料 [1] - 公募基金预计募集人民币13.55亿元 中海地产将认购已发行基金份额的20% [1] - 公募基金将动用所得款项认购资产支持专项计划的全部权益 专项计划将收购项目公司权益并偿还债务 [1] 分拆后的股权结构 - 项目公司佛山海映商业管理有限公司将由基础设施REIT持有100%权益 不再为中海地产附属公司 [2] - 基础设施REIT不会并入公司的财务账目 [2] 分拆的裨益分析 - 分拆业务位于粤港澳大湾区 符合国家支持的战略领域及恢复扩大消费政策 [3] - 基础设施REIT发行将提高资金使用效率 形成良性投资循环 [3] - 基础设施REIT可监督运营管理机构实现高效运营 [3] - 提供新的股权融资方式 减少对传统债务融资依赖 实现融资多样化 [3] - 盘活基础设施资产 避免投资回收期长及资产周转率低的不利影响 [3] - 增强公司滚动投资能力及可持续营运 有利于长期表现 [3] 价值释放与融资平台 - 公募基金单独上市将为股东释放价值 更好识别基础资产公允价值 [4] - 提升项目公司现有价值 公司可从收益分配及资产增值中受益 [4] - 为集团及基础设施REIT提供独立募资平台 直接进入中国资本市场 [4] - 增强探索新融资渠道的可能性 [4]