深圳楼市7月成交情况 - 7月份深圳一手住宅网签2664套，环比下滑18.7%[1] - 其中预售成交1441套，环比下滑24.1%，为近17个月最低[1] - 现售成交1223套，环比下滑11.2%[1] - 二手住宅过户4656套，环比上升3.4%[1] - 一二手住宅合计成交7320套，较6月份7777套下降5.88%[1] 市场分化原因分析 - 新楼盘因面积、位置等因素市场关注度较低[1] - 新推出楼盘价格较高或位置不佳促使购房者转向二手市场[1] - 一手市场购房者"买涨不买跌"预期浓厚，等待更大折扣[2] - 二手业主普遍肯让价，成交均价和挂牌价连续调整刺激需求[2] 二手市场持续企稳 - 3-4月二手住宅过户套数分别为6078套、5733套，呈现"金三银四"[2] - 5-7月连续三个月单月二手过户套数保持在4500套以上[2] - 7月二手住宅录得量5669套，环比上升2.2%[2] - 5-7月二手住宅录得量均超5000套[2] 刚需成为市场重要支撑 - 7月90平方米以下预售新房成交572套，占比39.69%，较6月提升超2个百分点[2] - 7月300万元以下二手刚需小户型成交占比提升3个百分点至27.2%[3] - 2月以来300万元以下二手刚需占比从22.4%提升至27.2%[3] - 政策组合拳降低300万元以内房源首付与税费门槛，释放刚需[3]

二手房成交量稳中有升 线上带看扩大客户群体 "今年上半年，我们公司二手房成交量同比去年上涨16%左右。"大盛地产营销总监郝景坤介绍，"今年二手房的成交周期明显缩短，以往从挂牌到成交平 均周期为20天至1个月，现在一般15天至20天左右。除了线下带看外，一些客户也会选择通过线上全程带看和签约，这也在一定程度上促进了成交量。" 骄阳地产市场总监李冬介绍，今年上半年，该公司的成交量同比去年同期增长26.4%，较去年下半年环比增长20.1%。"南岗区、道外区、香坊区、道里区 成交均有上升，以道外及南岗提升较为明显，增幅分别达72%、31%。" "您好，请问您想看什么样的房源?"周末上午，大盛地产通达街店的房产经纪人们已开启了每周最忙的接待和带看时段。"今年上半年，我们的带看量和成 交量均呈现增长趋势，尤其是一季度，店里的经纪人们周末基本上都忙得顾不上吃午饭。"店长张磊介绍说。 哈市房地产经纪行业协会发布的统计数据显示，上半年，哈尔滨存量房(二手房)成交31394套，同比去年呈上升趋势。这其中，刚需成交占比约60%，改善 型需求占比约35%，且全市二手房成交量呈现出明显的区域分化特点。 政策红利逐渐显现 文旅"出圈"吸 ...

广州楼市表现 - 广州作为首个全面取消"限购限售限价"的一线城市，上半年楼市呈现"量增价稳"特征，成交量回升但价格回升缓慢[1] - 中心城区新房项目销售表现亮眼，越秀地产旗下越秀东山云起开盘推出68套房源，单价8 7万-11 3万元/平方米，去化率100%，越秀桂悦东晓位居海珠区改善型新房成交榜首[1] - 开发商注重高得房率户型设计，89平方米建筑面积可做到四房两卫，此类房源受购房者关注但交房周期较长（至少两年）[1] - 外围片区新房供应量大且价格较低，刚性需求购房者倾向选择二手房或外围新房[1] 市场数据 - 6月广州二手住宅网签9891套（环比+7 18%）、99 64万平方米（环比+8 03%）[1] - 1-6月二手住宅累计网签56613套（同比+12 98%）、569 08万平方米（同比+13 31%）[1] 需求结构 - 刚需置业者是广州楼市基石，300万元以下房源为成交主体，首付比例和贷款利率下调提升支付能力[2] - 广州住房自有率较低，年轻群体为购房主力，人口持续净流入及教育需求形成支撑[2] - 与北京上海相比，广州深圳刚需占比更高，需求稳定性强[2] 政策影响 - 全面取消"三限"释放购房需求，促进供求关系再平衡[2] - 增量政策落地难度较大，未来需推动新房二手房循环，通过以旧换新、带押过户、公积金政策等激活刚性需求[2]

市场整体表现 - 2025年5月30个重点城市二手房成交环比下降10%，同比微增4%，增长动能放缓[2] - 市场呈现刚需和高改需求"两头翘"，刚改、中改需求"塌陷"的格局[6] - 购房者观望情绪浓厚，尤其刚需群体不急于入市[3] 价格段成交特征 - 低总价房源成交占比持续提升：杭州200万元以下房源占比达41.9%（环比+1.1pcts），深圳300万以内占比34.5%（环比+1.2pcts）[4][7][10] - 中端价格段（300-600万元）成交普遍回调：上海300-600万元各价格段成交占比同环比齐跌[7] - 四大城市低总价段（300万以内）成交占比均超50%：北京50.6%、上海38.8%+23.0%、深圳31.5%+12.5%、杭州41.9%+24.7%[9][10] 面积段成交特征 - 北京上海80㎡以下房源占比下降，90-120㎡成交占比提升，显示刚需客群转向功能性更强的"三房"[11] - 深圳主力成交集中在70㎡以下（31.5%）和80-90㎡（20.5%），因房龄较新且迎合短期置业需求[11][12] - 杭州80-90㎡面积段占比达27.1%，但环比下降1.7pcts[12] 价格变动趋势 - 京沪杭刚需小区房价下跌项目占比扩大：北京上海超半数刚需小区价格下调[15] - 高端市场受新增挂牌量不足影响，四代宅等新产品分流高净值客群[15] 市场展望 - 短期将维持稳中有降态势，中高改需求取决于新增挂牌量和优质新房供应[18] - 买方市场特征明显，购房者更关注性价比，远郊老破小交易周期延长[18]

市场整体趋势 - 2025年5月30个重点城市二手房成交环比下降10%，与新房成交环比增长形成鲜明对比 [1] - 京沪深杭等热点城市二手房成交环比跌幅均在10%左右，市场呈现稳中有降态势 [1] - 刚需和高改需求呈现"两头翘"，而刚改、中改需求"塌陷"的特征 [3] 成交总价段分析 - 京沪深杭300-600万总价段成交占比显著回调，以上海为例，300-400万、400-500万、500-600万三个总价段成交占比同环比齐跌 [3] - 低总价段成交占比持续上升，深圳300万以内房源成交套数占比达34.4%，环比上升1.2pcts，同比上升6.0pcts [3] - 刚需客群仍是市场主力，京沪深杭低总价段成交套数占比均在50-60% [3] 成交面积段特征 - 北京上海80平以内小面积段成交占比持续下降，90-120平面积段成交占比同环比齐增 [5] - 深圳70平以下和80-90平面积段为成交主力且占比持续增长 [5] - 北京70平以下面积段成交占比35.7%，环比下降1.6pcts；上海39.9%，环比微降0.1pcts [6] 区域成交结构 - 成交占比环比增长的多为中等价值片区，如北京丰台区（环比+0.97pcts）、昌平区（+0.84pcts），上海浦东区（+0.16pcts） [8][10] - 深杭主力区域成交集中度下降，深圳南山区（环比-1.06pcts）、杭州余杭区（-1.68pcts）跌幅显著 [8][10] - 上海外围区域松江区（+0.24pcts）、奉贤区（+0.20pcts）成交占比结构性回升 [8][10] 价格走势 - 京深杭5月可比房价下跌项目占比环比增加，上海虽略有缩小但仍保持在56%高位 [12] - 刚需小区加速"以价换量"，京沪杭刚需小区房价下跌项目占比环比回升，其中北京上海超半数刚需小区价格下调 [16] - 高端小区受新增挂牌量不足影响，成交热度略有回落 [17] 后市展望 - 短期京沪深杭二手房市场将维持稳中有降态势，中高改小区成交取决于新增挂牌量和新房市场供应 [22] - 刚需盘以价格为导向，买方市场特征明显，购房者更注重性价比 [22] - 区位偏远、功能性缺失的远郊老破小交易周期将进一步拉长，面临较大去化压力 [22]

核心观点 - 2025年前2月上海、广州、深圳新房成交呈现"开门红"，累计同比增幅均超20%，但驱动因素各异[1][4] - 一线城市韧性较强，深圳前2月成交月均值已超2023年全年17%，市场显现筑底企稳迹象[4][5] - 三城成交结构分化明显：广州靠200万以下刚需驱动，深圳200-400万刚改需求增长显著，上海高端市场保持坚挺[6][7][8] - 区域分布显示次核心区成交占比提升，如上海杨浦区、广州越秀区、深圳坪山区增幅居前[12][13][14] 成交规模分析 - 上海前2月月均成交37.39万方，较2024年月均值下降37%，较2023年下降51%[5] - 广州前2月月均成交42.46万方，较2024年和2023年月均值分别下降36%和38%[5] - 深圳前2月月均成交37.47万方，较2024年下降8%，但较2023年增长23%[5] 总价段特征 - 上海1000-3000万高端住宅成交占比提升3.32pcts至22.79%，600-800万中改需求下降3.11pcts[7][8] - 深圳200-400万总价段占比增长3.76pcts至近30%，600-800万下降1.61pcts[7][8] - 广州200万以下刚需占比增长2.08pcts至37.51%，1000-3000万高端下降2.76pcts[7][8] 面积段特征 - 广州80-90平小户型占比增长1.26pcts至24.28%，刚需客群活跃[9][10][11] - 深圳100-120平中等面积段占比增长3pcts至22.75%，满足刚改"一步到位"需求[9][10][11] - 上海120-140平改善型占比增长4.15pcts，中高改需求旺盛[9][10][11] 区域分布特征 - 上海杨浦区成交占比增长2.01pcts至4.61%，闵行区下降1.35pcts[12][14] - 广州越秀区占比从0.43%飙升至2.78%，主要受君悦府项目集中供应带动[13][14] - 深圳坪山区占比增长1.31pcts至6.63%，光明区增长1.16pcts[12][14] 后市预判 - 上海新房成交修复程度取决于供给质量，尚未恢复至2023-2024年水平[15] - 深圳受益政策利好，刚需刚改需求仍有释放空间[15] - 广州成交增长受低基数影响，持续性有待观察[15]