9月恰逢季度末，京沪深杭二手房成交或将迎来放量行情 ◎ 文/俞倩倩 步入2025年三季度以来，二手房成交热度稳步回落，逐月下跌，但前8月累计同比增幅仍显著好于新房。据CRIC监测数据，2025年 8月30个重点城市二手房成交累计同比增9%，与新房成交环比转降形成鲜明对比。究竟2025年8月二手房市场成交结构有哪些变 化？又反映出当前客群怎样的置业偏好呢？ 刚需发力，京沪深杭200万以内成交占比同比持增，高端需求持稳 从 成交总价段 来看当前居民当前购买力， 主要呈现出以下特征 ： 一是京沪深杭低总价段即200万以内2025年8月成交套数占比同比持增，极致刚需客群仍是成交主力。 以上海为例，2025年8月总价 200万以内房源成交套数占比为43.78%，环比上升1.44pcts,同比上升6.45pcts；市场份额有进一步扩大趋势。而北京、深圳、杭州 总价200万以内成交套数占比同比也分别增长了3.24pcts、1.02pcts和1.8pcts。值得关注的是，刚需客群仍是二手房市场购买主 力，北京、上海、杭州低总价段成交套数占比均在40%以上。 二是刚改需求"塌陷"，京沪深300-6000万成交占比同比持降，客户 ...

| | 8月杭州二手房成交排行榜 | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | | 排名 | 小区 | 区域 | 成交量(套) | 成交均价 (元/平方米) | | 1 | 江湘云庐 | 萧山 | 37 | 16294 | | 2 | 三城 | 临安 | 23 | 3082 | | 3 | 病障宣出中心 | सिन्ह | 20 | 47274 | | प | 星路领锦府 | सिन्हरू | 17 | 47541 | | 5 | 欣盛东方郡 | 演 | 16 | 46501 | | 6 | 桃源:镇 | 余坑. | 16 | 34588 | | 7 | 浙工新村 | HEER | 14 | 41225 | | 8 | 杜诗苑 | 余坑 | 13 | 12959 | | 8 | 中天熠府 | 临安 | 13 | 10528 | | 8 | 恒基旭辉府 | 1258 | 13 | 15119 | 商报讯(记者周坚洪)一波五连降后，杭州二手房终于告别了难熬的淡季。 杭州贝壳研究院的统计数据显示，8月份杭州一共成交了6633套二手房，环比7月的7163套下降7.4%， 同比去年8 ...

政策背景 - 2025年上半年全国商品房销售面积同比下滑8.7% 销售额同比下降12.3% 北京地区新房成交量同比跌幅达21.8% [2] - 房地产行业贡献GDP比重达17.2% 带动超过40个相关产业 创造约4500万个就业岗位 [2] - 全国大中城市房价收入比飙升至12:1 偏离国际公认4:1合理区间 约3700万年轻人面临购房困境 [3] - 2030年城镇化率预计达72.3% 新增城镇人口约1.2亿 存在巨大住房需求 [3] 政策核心内容 - 首套房首付比例从30%调整为最低20% 部分城市可下探至15% 例如上海600万元房产首付从180万元降至120万元 [6] - 首套房贷款利率上限设定为3.6% 较此前平均水平下调1.2个百分点 例如广州300万元贷款30年期月还款减少2160元 累计节省利息78万元 [6] - 一线城市公积金贷款最高额度提高至120万元 二线城市100万元 三四线城市80万元 例如武汉公积金贷款额度从60万元提升至90万元 [6] - 部分城市取消或放宽限购政策 例如杭州社保缴纳要求从3年降至1年 使近20万新市民提前获得购房资格 [7] - 首套房契税从1.5%下调至1% 二手房增值税免征年限从5年缩短至2年 例如成都350万元二手房契税节省1.75万元 [9] 政策实施细节 - "刚需族"界定为22至45周岁无房或仅有一套住房群体 家庭收入处于当地中等及以下 全国约2.1亿人符合标准 [9] - 首批22个城市于2025年7月15日实施 其余城市10月1日前全面推开 政策预计至少执行两年 [10] - 申请需提供无房证明 收入证明 社保或纳税记录等基本材料 审批时间缩短至5个工作日 [11] - 新房优惠包括首付利率调整及开发商最高12%额外折扣 二手房优惠集中在首付比例和税费减免 过户时间从45天缩短至30天效率提升35% [13] 市场影响与策略 - 北京通州案例显示首付从138万元降至92万元 购房计划提前三年实现 [10] - 建议对比3-5家银行贷款方案 例如深圳案例显示通过对比可获得3.65%超低利率 30年节省6.3万元 [14] - 开发商推出首付分期方案 例如杭州楼盘首付支付一半剩余半年内付清 政策发布后三天成交量86套较上月激增215% [14] - 公积金贷款优势显著 例如成都案例显示公积金贷款年利率2.75%较商业贷款低近1个百分点 30年节省利息25万元 [15] 行业未来趋势 - 北京上海等7城市试点取消"限跌令" 允许房价适度调整 预计部分区域房价可能出现5%下调空间 [16] - 5000亿元建设资金投入长租公寓市场 北京启动12个试点项目提供3.8万套租赁住房 租金较市场价低15% [16] - "以房养老"计划鼓励老年人住房置换 有望释放约1200万套存量住房 上海试点按月领取房产评估价值0.4%的养老金 [16] - 房地产税试点范围扩大 新增5-8个城市 主要针对拥有3套及以上住房家庭 税率约为房产评估价值0.6-1.2% [16]

深圳楼市7月成交情况 - 7月份深圳一手住宅网签2664套，环比下滑18.7%[1] - 其中预售成交1441套，环比下滑24.1%，为近17个月最低[1] - 现售成交1223套，环比下滑11.2%[1] - 二手住宅过户4656套，环比上升3.4%[1] - 一二手住宅合计成交7320套，较6月份7777套下降5.88%[1] 市场分化原因分析 - 新楼盘因面积、位置等因素市场关注度较低[1] - 新推出楼盘价格较高或位置不佳促使购房者转向二手市场[1] - 一手市场购房者"买涨不买跌"预期浓厚，等待更大折扣[2] - 二手业主普遍肯让价，成交均价和挂牌价连续调整刺激需求[2] 二手市场持续企稳 - 3-4月二手住宅过户套数分别为6078套、5733套，呈现"金三银四"[2] - 5-7月连续三个月单月二手过户套数保持在4500套以上[2] - 7月二手住宅录得量5669套，环比上升2.2%[2] - 5-7月二手住宅录得量均超5000套[2] 刚需成为市场重要支撑 - 7月90平方米以下预售新房成交572套，占比39.69%，较6月提升超2个百分点[2] - 7月300万元以下二手刚需小户型成交占比提升3个百分点至27.2%[3] - 2月以来300万元以下二手刚需占比从22.4%提升至27.2%[3] - 政策组合拳降低300万元以内房源首付与税费门槛，释放刚需[3]

市场整体表现 - 哈尔滨2025年上半年二手房成交31394套，同比呈上升趋势[1] - 一季度成交13435套同比上涨6%，二季度4月6769套同比涨3.47%，5月5608套同比涨1.74%，6月5582套同比涨3.93%，整体稳中有升[3] - 大盛地产上半年成交量同比上涨16%，骄阳地产同比增26.4%，环比增20.1%[3] 区域分化特征 - 南岗区、道外区、香坊区、道里区成交量均上升，道外区增幅达72%，南岗区增31%[3] - 刚需群体偏好香坊区、道外区低总价房源，改善型需求集中于南岗区哈西、道里区群力等配套优质区域[6] - 核心区域如南岗区、道里区因教育商业配套完善，价格波动较小[9] 需求结构分析 - 刚需占比约60%，改善型需求占比35%[1][6] - 骄阳地产70平方米以下小户型成交同比增36.9%，70-110平方米轻度改善型房源增26%[5] - 刚需群体多为首次置业年轻购房者，对面积和总价敏感；改善型群体更关注品质和环境[6] 交易模式变化 - 二手房成交周期从20-30天缩短至15-20天[3] - 线上带看和签约模式扩大客户群体，促进成交量[3] - 文旅效应带动省外客群置业，大盛地产线上成交客户多与旅游经历相关，有客户连带推荐购买6套总价20万元左右房源[8] 政策与市场调节 - 房贷利率下调、首付比例降低、契税优惠等政策红利显现[8] - 新房降价加剧市场竞争，但核心区域因资源稀缺价格稳定[9] - 特色房源如学区房、地铁房、民宿需求持续，经纪机构推出专项服务满足多元化需求[9]

广州楼市表现 - 广州作为首个全面取消"限购限售限价"的一线城市，上半年楼市呈现"量增价稳"特征，成交量回升但价格回升缓慢[1] - 中心城区新房项目销售表现亮眼，越秀地产旗下越秀东山云起开盘推出68套房源，单价8 7万-11 3万元/平方米，去化率100%，越秀桂悦东晓位居海珠区改善型新房成交榜首[1] - 开发商注重高得房率户型设计，89平方米建筑面积可做到四房两卫，此类房源受购房者关注但交房周期较长（至少两年）[1] - 外围片区新房供应量大且价格较低，刚性需求购房者倾向选择二手房或外围新房[1] 市场数据 - 6月广州二手住宅网签9891套（环比+7 18%）、99 64万平方米（环比+8 03%）[1] - 1-6月二手住宅累计网签56613套（同比+12 98%）、569 08万平方米（同比+13 31%）[1] 需求结构 - 刚需置业者是广州楼市基石，300万元以下房源为成交主体，首付比例和贷款利率下调提升支付能力[2] - 广州住房自有率较低，年轻群体为购房主力，人口持续净流入及教育需求形成支撑[2] - 与北京上海相比，广州深圳刚需占比更高，需求稳定性强[2] 政策影响 - 全面取消"三限"释放购房需求，促进供求关系再平衡[2] - 增量政策落地难度较大，未来需推动新房二手房循环，通过以旧换新、带押过户、公积金政策等激活刚性需求[2]

市场整体表现 - 2025年5月30个重点城市二手房成交环比下降10%，同比微增4%，增长动能放缓[2] - 市场呈现刚需和高改需求"两头翘"，刚改、中改需求"塌陷"的格局[6] - 购房者观望情绪浓厚，尤其刚需群体不急于入市[3] 价格段成交特征 - 低总价房源成交占比持续提升：杭州200万元以下房源占比达41.9%（环比+1.1pcts），深圳300万以内占比34.5%（环比+1.2pcts）[4][7][10] - 中端价格段（300-600万元）成交普遍回调：上海300-600万元各价格段成交占比同环比齐跌[7] - 四大城市低总价段（300万以内）成交占比均超50%：北京50.6%、上海38.8%+23.0%、深圳31.5%+12.5%、杭州41.9%+24.7%[9][10] 面积段成交特征 - 北京上海80㎡以下房源占比下降，90-120㎡成交占比提升，显示刚需客群转向功能性更强的"三房"[11] - 深圳主力成交集中在70㎡以下（31.5%）和80-90㎡（20.5%），因房龄较新且迎合短期置业需求[11][12] - 杭州80-90㎡面积段占比达27.1%，但环比下降1.7pcts[12] 价格变动趋势 - 京沪杭刚需小区房价下跌项目占比扩大：北京上海超半数刚需小区价格下调[15] - 高端市场受新增挂牌量不足影响，四代宅等新产品分流高净值客群[15] 市场展望 - 短期将维持稳中有降态势，中高改需求取决于新增挂牌量和优质新房供应[18] - 买方市场特征明显，购房者更关注性价比，远郊老破小交易周期延长[18]

市场整体趋势 - 2025年5月30个重点城市二手房成交环比下降10%，与新房成交环比增长形成鲜明对比 [1] - 京沪深杭等热点城市二手房成交环比跌幅均在10%左右，市场呈现稳中有降态势 [1] - 刚需和高改需求呈现"两头翘"，而刚改、中改需求"塌陷"的特征 [3] 成交总价段分析 - 京沪深杭300-600万总价段成交占比显著回调，以上海为例，300-400万、400-500万、500-600万三个总价段成交占比同环比齐跌 [3] - 低总价段成交占比持续上升，深圳300万以内房源成交套数占比达34.4%，环比上升1.2pcts，同比上升6.0pcts [3] - 刚需客群仍是市场主力，京沪深杭低总价段成交套数占比均在50-60% [3] 成交面积段特征 - 北京上海80平以内小面积段成交占比持续下降，90-120平面积段成交占比同环比齐增 [5] - 深圳70平以下和80-90平面积段为成交主力且占比持续增长 [5] - 北京70平以下面积段成交占比35.7%，环比下降1.6pcts；上海39.9%，环比微降0.1pcts [6] 区域成交结构 - 成交占比环比增长的多为中等价值片区，如北京丰台区（环比+0.97pcts）、昌平区（+0.84pcts），上海浦东区（+0.16pcts） [8][10] - 深杭主力区域成交集中度下降，深圳南山区（环比-1.06pcts）、杭州余杭区（-1.68pcts）跌幅显著 [8][10] - 上海外围区域松江区（+0.24pcts）、奉贤区（+0.20pcts）成交占比结构性回升 [8][10] 价格走势 - 京深杭5月可比房价下跌项目占比环比增加，上海虽略有缩小但仍保持在56%高位 [12] - 刚需小区加速"以价换量"，京沪杭刚需小区房价下跌项目占比环比回升，其中北京上海超半数刚需小区价格下调 [16] - 高端小区受新增挂牌量不足影响，成交热度略有回落 [17] 后市展望 - 短期京沪深杭二手房市场将维持稳中有降态势，中高改小区成交取决于新增挂牌量和新房市场供应 [22] - 刚需盘以价格为导向，买方市场特征明显，购房者更注重性价比 [22] - 区位偏远、功能性缺失的远郊老破小交易周期将进一步拉长，面临较大去化压力 [22]

核心观点 - 2025年前2月上海、广州、深圳新房成交呈现"开门红"，累计同比增幅均超20%，但驱动因素各异[1][4] - 一线城市韧性较强，深圳前2月成交月均值已超2023年全年17%，市场显现筑底企稳迹象[4][5] - 三城成交结构分化明显：广州靠200万以下刚需驱动，深圳200-400万刚改需求增长显著，上海高端市场保持坚挺[6][7][8] - 区域分布显示次核心区成交占比提升，如上海杨浦区、广州越秀区、深圳坪山区增幅居前[12][13][14] 成交规模分析 - 上海前2月月均成交37.39万方，较2024年月均值下降37%，较2023年下降51%[5] - 广州前2月月均成交42.46万方，较2024年和2023年月均值分别下降36%和38%[5] - 深圳前2月月均成交37.47万方，较2024年下降8%，但较2023年增长23%[5] 总价段特征 - 上海1000-3000万高端住宅成交占比提升3.32pcts至22.79%，600-800万中改需求下降3.11pcts[7][8] - 深圳200-400万总价段占比增长3.76pcts至近30%，600-800万下降1.61pcts[7][8] - 广州200万以下刚需占比增长2.08pcts至37.51%，1000-3000万高端下降2.76pcts[7][8] 面积段特征 - 广州80-90平小户型占比增长1.26pcts至24.28%，刚需客群活跃[9][10][11] - 深圳100-120平中等面积段占比增长3pcts至22.75%，满足刚改"一步到位"需求[9][10][11] - 上海120-140平改善型占比增长4.15pcts，中高改需求旺盛[9][10][11] 区域分布特征 - 上海杨浦区成交占比增长2.01pcts至4.61%，闵行区下降1.35pcts[12][14] - 广州越秀区占比从0.43%飙升至2.78%，主要受君悦府项目集中供应带动[13][14] - 深圳坪山区占比增长1.31pcts至6.63%，光明区增长1.16pcts[12][14] 后市预判 - 上海新房成交修复程度取决于供给质量，尚未恢复至2023-2024年水平[15] - 深圳受益政策利好，刚需刚改需求仍有释放空间[15] - 广州成交增长受低基数影响，持续性有待观察[15]