看看一线城市：北京跌0.61%、上海跌0.57%、深圳跌0.55%，连最稳的广州都跌了0.82%。 所谓"安全区"根本不存在——我亲眼见过深圳宝中的改善盘，三个月挂牌价调了四次，总价直降百万才 成交。 二三线城市更是一片哀鸿。合肥、西安、郑州这些省会城市，七月环比跌幅全超1%！整个百城二手房 价地图上，居然找不出一个飘红的城市。 最讽刺的是成交量上去了，挂牌量却不减反增——说明什么？每套成交背后，都有更多房东举着"降价 牌"冲进市场，生怕跑得比别人慢。 假设你2023年初挂出一套普通二手房，要是咬着价格不松口，现在累计跌幅可能超25%！ 我翻着中指院刚出炉的七月房价报告，后背直发凉。百城二手住宅均价13585元/平？环比又跌0.77%？ 这数字像把钝刀子，月复一月地割着房东们的肉。 你们算过账没有？每月0.7%的跌幅看着不起眼，可攒到年底就是近10%的蒸发！200万的房子一年缩水 20万，够买辆像样的车了。 更揪心的是，这下跌速度还在踩油门！六月环比才跌0.75%，七月就冲到0.77%。 为什么救市总救新房？因为地方要卖地啊！二手房交易贡献不了土地财政，自然成了"政策弃儿"。 现在连北京海淀、上海前滩这种昔日 ...

这也就不难理解了，当年任正非还自嘲的说自己当初"真傻"，要是当初去搞房地产生意，肯定会更有钱。 可十年河东十年河西啊，现在的房子，连王健林都摇头，专家们有的甚至预测未来还可能"创历史新低"。 有没有可能？ 01.房子大跳水超预期 其实，大城市这一轮楼市调整，基本上是2021年开始，有些远郊城市比这还早。 那么具体跌了多少？ 原重庆市市长黄奇帆在一次峰会上说：总体上跌了40%-50%，有的地方小一些，有的地方空间更大。 当然，跌也是有原因的，除了政策层面的调控，更多还是市场自身的"自然调整"。 叠加人口红利消失，这一点从2022就开始了，连续多年人口负增长，而且老龄化加剧，出生人口持续下降， 再加上年轻人思维的转变，购房意愿不高， 02.专家预言：未来三年还有"历史新低"？ 98年房改以后，楼市经历了20多年的上涨，这期间也有调整，但从未有过像202一年这一轮， 总体调整幅度高达40%，前所未有！为啥调整这么狠？ 知名房地产专家、经济学家李稻葵教授的分析，未来三年房价跌破历史新低的可能性是非常大的。 另外，根据李稻葵教授的说法，未来的房价，尤其是一些城市的房价，可能会回到过去五到十年的低点，某些三四线城市将更低 ...

对于，当前国内房地产市场的走势，早在2018年，就已经被李嘉诚的预言说中了。当时，李嘉诚曾经表示："未来5年房价将面临大洗牌，炒房需谨慎，内地 很多开发商负债扩张将要告一段落了"。从目前房地产市场趋势来看，房价确实已经进入到长期调整的趋势之中，那些高位接盘的炒房客都被套在楼市。与 此同时，现在很多开发商在努力降低负债，避免出现债务危机。 实际上，当前房地产市场进入到长期调整的周期，对于只有一套房子的家庭来说，影响并不是很大。毕竟刚需买房主要还是用于居住，而不是投资。不过， 对于国内手握"2套房"的家庭，或将注定有4个结局，让我们一起来了解一下： 第一，持房成本在不断上升 从表面上看，现在银行的房贷利率已经降至3%附近，拥有"2套房"的家庭持房成本就会下降。但事实上，现在很多之前贷款买房的人，在当前经济通缩的大 背景下，他们的收入在下降，甚至失业。这就导致了拥有"2套房"的家庭，持房成本不降反增。 不仅如此，由于物价每年都会有不同程度的上涨。这就导致了物业费、维修基金等费用的上升。而对于拥有"2套房"以上的家庭来说，他们所要承担的这部 分费用支出，要比只有一套房产自住的家庭要大得多。所以，对于拥有"2套房"的家 ...

楼市政策与市场反应 - 2025年全国已有132个城市放松楼市政策，首付比例降至15%，首套房贷利率最低达3.25% [3] - 政策宽松未显著提振成交量，合肥取消限购后商品住宅成交量仅环比增长7%，远低于2020年同期30%的涨幅 [3] - 购房者关注点从利率优惠转向项目烂尾风险和降价补偿，开发商信任度下降影响政策效果 [3][11] 房价分化与库存压力 - 全国商品房待售面积达7.82亿平方米，去化周期14个月且库存每月新增5.2% [5] - 核心城市与三四线城市房价差距扩大：上海黄浦区二手房涨0.5%，北京东城区涨0.3%，而东莞新房均价较2023年峰值跌18.3% [7] - 区域分化显著，北京通州新盘降价20%，常州奥体新城单价从1.6万降至1.35万仍滞销 [5][7] 购房者行为与市场预期 - 刚需购房者受"保价协议"刺激，成都万科公园5号因降价补偿政策成交量环比增长22% [9] - 投资需求萎缩，全国商品房平均转手周期从2019年3.2年延长至6.8年，67%二手房卖家主动降价超5% [9] - 2025年前5月全国二手房价格累计跌2.8%，牡丹江、北海等城市跌幅超5% [9] 开发商风险与市场信心 - 全国23个城市存在逾期交房项目，购房者因开发商资金问题持谨慎态度 [11] - 政策刺激效果减弱，同幅度降息对成交量的拉动从2020年30%降至2025年7% [11] - 郑州绿博新城项目开盘两年去化率仅26%，反映市场冷清 [5]

房价整体趋势 - 6月新房和二手房价格在一二三线城市全线下跌[1] - 新房价格环比降幅扩大 一线城市下降0.3% 二三线分别下降0.2%和0.3%[3] - 二手房价格降幅更明显 一线城市环比下降0.7% 二三线均下降0.6%[4] 一线城市新房市场 - 除上海新房价格环比上涨0.4%外 其他一线城市均下降[3] - 上海新房价格上涨主要因核心区高端改善楼盘供给增加 但外环外库存占比达79.9%[3] - 上海新房库存超6万套 外环外达48124套[3] 二手房市场特征 - 北京二手房价格环比下跌1% 500万房产月跌5万[4] - 二手房价格跌幅持续扩大且高于新房 市场呈现以价换量特征[4] - 一线城市二手房价格降幅已达0.7% 消费者感知明显[4] 市场预期与建议 - 楼市松绑政策效果有限 购房预期难以持续提升[8] - 当前市场现金为王 持有现金比持有房产更具主动权[8] - 二手房卖家议价能力弱 买家普遍采取大幅砍价策略[8] 区域分化现象 - 上海楼市内部分化明显 核心区与外围区域表现迥异[3] - 新房价格短暂回升后再次回落 显示市场基础不稳固[3] - 不同能级城市房价呈现同步下跌但幅度差异的特征[3][4]

房地产市场现状 - 2025年上半年全国商品房销售面积同比下降11.2%，销售额同比下降14.5%，创2015年以来最大降幅 [3] - 一线城市新房成交量环比下降18.3%，二手房挂牌量上涨24.7%，房价下行趋势明显 [3] - 二季度一线城市房价环比下降2.1%，二线城市下降1.8%，三四线城市下降3.4%，城市间分化加剧 [5] 政策与金融支持 - 住建部强调"房住不炒"，同时加大对刚需和改善型住房的支持 [3] - 首套房平均利率降至3.9%，二套房降至4.2%，贷款成本显著降低 [3] - 银保监会5月发文允许首套房利率再降30%，二套房降20%，多地取消限购限售 [9] - 个人住房转让营业税免征期从2年延长至5年，抑制短期炒房 [9] 购房者与开发商动态 - 房价收入比平均下降0.8，购房门槛降低 [7] - 2021年购入的100平米房产至2025年7月缩水23.5万元 [5] - TOP50房企平均资产负债率达78.3%，信用评级下调，降价促销回笼资金 [7] - 北上广深新楼盘平均折扣9.5折，部分支持首付分期 [7] - 二手房成交周期延长至112天（同比增加23天），三四线城市流动性更差 [7] 供需结构与人口影响 - 未来三年计划新增1500万套保障性租赁住房 [7] - 60岁以上人口占比达21.3%，出生率降至7.2‰，小户型/养老房需求上升 [9] - 远程办公普及推动新一线城市（如杭州、成都）人口流入超过北上广深 [9] 土地市场与行业趋势 - 300个城市土地出让金同比下降18.7%，流拍率达26.3%，三四线城市土地市场低迷 [11] - 房地产行业从高速增长转向平稳发展，城镇化增速放缓，住房需求减弱 [9]

房贷断供现状 - 2025年7月全国房贷断供率攀升至4.7%，较6月上升0.3个百分点，连续第四个月上涨 [1] - 三四线城市断供率飙升至6.8%，一线及新一线城市相对稳定 [1] - 与2024年底的5.2%相比有所回落，但近期反弹趋势明显 [1] 经济下行压力 - 2025年上半年GDP增速仅为4.8%，低于年初5.2%的目标 [1] - 全国居民人均可支配收入实际增长率仅为3.2%，远低于2022年同期的5.8% [1] - 高负债家庭房贷支出占比超过50%，还款能力受冲击 [1] 房价下跌影响 - 2025年6月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降5.7%，二手房价格指数同比下降6.9% [2] - 部分三四线城市房价跌幅突破15%，购房者面临负资产风险 [2] - 37.6%受访者认为房价偏高，有意向购房居民仅占23.1%，创2015年以来新低 [2] 房企资金链问题 - 截至2025年6月全国仍有超过380个烂尾住宅项目，涉及近39万户业主 [2] - TOP100房企平均资产负债率高达78.3%，24家企业负债率超过85%警戒线 [2] - 高负债率导致项目停工、延期交付事件频发，引发停贷维权 [2] 金融体系挑战 - 2025年第二季度末商业银行不良贷款率为2.1%，房地产相关贷款不良率攀升至3.7% [4] - 断供率持续上升可能导致商业银行新增不良贷款超过4000亿元 [4] - 断供问题从个人住房贷款蔓延至经营性房地产贷款 [4] 政策应对措施 - 国务院办公厅提出20条举措，包括降低首付比例、调整房贷利率定价机制等 [4] - 央行将5年期LPR下调至3.5%，创历史新低 [4] - 五大国有银行共计提拨备超过2800亿元，较去年同期增长22.6% [6] 地方政府行动 - 超过40个城市出台稳定房地产市场预期政策 [6] - 一线城市加大首套房贷款利率优惠，新一线城市发放消费券刺激需求 [6] - 三四线城市采取"一城一策"重点解决烂尾楼问题 [6] 行业纾困措施 - 全国银行业已为超过18万户困难家庭提供房贷调整方案，涉及贷款金额约2350亿元 [6] - 多家银行推出延期还款、分期转换利率优惠等纾困措施 [6] 市场前景展望 - 断供率能否回落取决于宏观经济复苏和房地产市场稳定 [7] - 国家发改委将加大宏观政策调节力度，财政部计划推出更大规模减税降费 [7] - 专家预测年底前断供率有望触顶回落 [7]

"当年一个朋友咬牙在这边买了套两居，单价快五万，现在挂牌挂到一万五都没人问。" 这不是段子，是近期一位业主在论坛发的真实感慨。 本来指望买房能"保值增值"，结果房子没升，资产却"打骨折"，真不是个例了。很多人这几年都看到了 房价的真实走向，跌的，不只是数字，还有很多人的心理防线。 那种"买了就稳赚"、"捂几年就翻倍"的逻辑，现在已经被现实按在地上摩擦。 一线也扛不住，核心区都冷了 你以为下跌只是小城市的事？其实不少一线城市边缘地段，甚至以前的"网红板块"，房价也是一泻千 里。 就拿某地铁沿线的新盘来说，2020年高点每平米接近5万，去年挂出最低3.2万，今年直接1.8万起售，还 送车位、送家电，可就是没人看。 一套总价五六百万的房子，现在缩水一半都没人接盘。开发商急得要命，老业主气得半死，新买家却根 本不着急，反正行情一天比一天软。 有些楼盘连售楼部都不维护了，样板间空着，销售几乎躺平。 不是便宜没人买，是市场根本没信心 现在不是大家没钱，而是大家不敢随便出手。买房不像买菜，砍砍价还能扛回家，这可是动辄几十上百 万的事，万一买在高点，贬值的速度比工资涨得还快，谁不怕？ 尤其是手里没房的人，更冷静。以前是"怕再 ...

房价走势 - 国内房价自2022年起进入下跌通道 二三线城市如天津、郑州、石家庄率先下跌 2023年一线城市上海、深圳加入下跌行列 [3] - 全国平均房价较历史高位下跌30% 环京三四线城市如涿州、廊坊跌幅超50% 部分三四线城市如鹤岗、铁岭房价跌至几万至十几万/套 [3] - 环京城市群如廊坊、燕郊房价较历史高位跌60-70% 郑州、天津、武汉等二三线城市跌幅较大 一线城市郊区及老破小房产已开始补跌 [5] 市场分化 - 未来房价将呈现明显分化 前期跌幅较快的二三线城市跌势放缓 一线城市核心区域"只涨不跌"神话将破灭 [5] - 保障房未来5年计划推出600万套 价格低于周边商品房 将分流商品房市场需求 加大房价下行压力 [10] 需求结构 - 城镇化进程进入尾声 农村居民大规模进城购房现象减少 老龄化导致年轻人继承房产 刚需购房数量持续下降 [7] - 老年人自有房产充足 年轻群体通过继承获得房产 住房"供大于求"局面将长期存在 [7] 开发商动态 - 2025年房企面临3万亿债务偿还压力 头部房企负债率高企 中小房企生存环境更为艰难 [8] - 开发商因前期激进扩张导致库存积压 资金无法回笼 预计将出现破产潮或并购重组 [8]

房地产市场整体表现 - 2025年1-6月新建商品房销售面积45851万平方米同比下降3.5%降幅比1-5月扩大0.6个百分点 [1] - 新建商品房销售额44241亿元同比下降5.5%降幅扩大1.7个百分点 [1] - 53个大中城市二手房价格环比下跌部分城市商品房挂牌价跌幅近四成仍无人问津 [3] - 全国新房待售面积达7.4亿平方米相当于828万套90平住宅积压 [4] - 13个重点城市二手房挂牌量突破10万套北京上海房主需降价20%才能获得看房机会 [4] 区域市场分化 - 环京廊坊燕郊区域房价较2021年峰值普遍下滑超40%部分房源挂牌2年价格从210万降至115万仍无成交 [3] - 中部某地级市学区房挂牌价腰斩后连续六个月零成交 [4] - 杭州2024年二手房成交量9.3万套首次超越新房的6.3万套 [8] - 北京西城区学区房价格较高点回落27%深圳龙华网红盘跌回三年前开盘价 [9] - 北京通州某次新盘价格较2021年峰值缩水46% [10] 供需结构失衡 - 全国房屋存量达6亿栋以每栋容纳5人计算可满足38亿人居住远超14亿人口实际需求 [4] - 城镇化率达65%接近发达国家水平河南某县城新区夜间亮灯率不足三成 [6] - 95后人均可继承1.5套房产全国住房自有率触及88% [10] 产品与政策变化 - 2025年Q1重点城市新房价格环比微涨0.4%二手房下跌0.8%呈现分化 [7] - 上海某央企新盘通过设计优化使套内面积扩容47%隐含单价较周边二手低31% [7] - 多城市二套房利率出现倒挂二手房贷款利率低于新房 [8] - 2025年新开工项目中绿色建筑占比升至35%低密住宅容积率较五年前下降0.8 [10] - 首付比例降至1.5成房贷利率破3%契税减免至1%政策刺激刚需 [9] 行业转型与投资逻辑 - 开发商转向质量突围万科提出"做行业农民"高周转模式终结 [10] - 交通站点500米内地铁盘现房及央企期房90平三房成为市场首选 [9] - 42%城镇家庭拥有两套以上房产面临房产税试点扩大租金回报率跌破2%等压力 [9] - 李嘉诚2018年预判内地房价将迎来洗牌2025年以7.6折甩卖北京楼盘 [4]