市场整体表现 - 2025年9月上海二手房市场呈现“以价换量”与“止跌企稳”的相悖信号 [1] - 全月二手房交易量突破1.8万套，环比高位上行3% [1] - 45%的小区成交价格实现环比上涨，较上月增加4个百分点 [1] 挂牌价格趋势 - 2025年9月91%的小区挂牌价环比回落，较8月提升5个百分点，房东降价意愿持续释放 [1][3] - 近一年上海各小区挂牌价格平均下跌13.6%，2025年下半年价格下调速度显著加快 [3] - 挂牌价格指数从2024年9月的近一年高点90.3，整体下行至2025年9月的78 [3] 成交价格与议价空间 - 9月房价上涨的高频交易小区占比升至45%，较8月增加4个百分点，上涨小区绝对数量达233个，环比增加21% [1][5] - 9月上海二手房议价空间从8月的19%收窄至15%，创近一年新低，显示供求双方价格判断趋于一致 [8] “825”新政影响 - 2025年8月25日上海优化调整房地产政策，通过“核心区严控、郊区松绑”的差异化策略释放郊区购房需求 [1][11] - 新政内容包括外环外不限购、单身人士按家庭执行限购、提高公积金贷款额度至最高216万元等，激活刚需群体需求并降低购房成本 [11][12] 刚需市场表现 - 2025年9月上海房价止跌的核心动力源于刚需类小区房价上涨，47%的刚需小区房价环比上涨，较上月增加6个百分点 [2][15] - 总价200万元以内房源成交套数占比达46.56%，环比上升2.79个百分点，同比上升7.51个百分点 [12][13] - 70平方米以内小面积段房源是成交主力，9月成交套数占比在40%以上 [12][14] 区域市场分化 - 成交向城市近远郊片区聚焦，金山区和奉贤区9月成交套数占比排全市前2位，奉贤区占比达5.05%，金山区占比达4.2% [14] - 不同板块出现显著涨跌差异，南桥、三林、金桥、松江新城等板块有超六成小区成交价下跌，而共富共康、金山新城、周康等板块有超六成小区房价上涨 [24] 租赁回报率指标 - 9月成交活跃且房价上涨的二手房小区中，租赁回报率在2-3%之间的有27个，大于3%的有15个 [18] - 租赁回报率达到2%是止跌的重要指标，符合此条件的上涨小区占比达82% [18] - 租赁回报率2%以上小区多分布在宝山、金山、松江等城市近远郊片区，印证刚需是推动房价止跌的核心力量 [21]

新建商品住房供应概况 - 上海近期推出8个新建商品住房项目，分布于6个区，合计供应874套房源，总建筑面积10.57万平方米 [2] - 本次上市项目均为加推批次，暂无全新盘亮相 [2] 项目详情与入围比分析 - 入围比为2.5的项目有2个，分别为浦东翡瑞名庭和虹口润和墙园，均为此前热销的高端盘 [4] - 入围比为2的项目有1个，为宝山润清名郎，推出86套住宅，均价约6.75万元/平方米 [4][6] - 入围比为1.8的项目有3个，包括闵行天誉兰园、嘉定润辰名感和临港境朗苑 [4][7] - 入围比为1.3的项目有2个，为嘉定观喜测庭和松江和胸难苑 [4][9] 重点高端项目表现 - 浦东翡瑞名庭（翡雲悦府）本次加推32套170平方米房源，销售均价11.34万元/平方米，总价门槛约1900万元，该项目今年前9个月成交金额达126.91亿元，位列上海楼盘销售金额榜前三 [5] - 虹口润和墙园（外滩瑞府）本次二期加推146套房源，户型面积124-330平方米，均价14.83万元/平方米，较上批次微涨500元/平方米，其上月首开119套房源当日售罄 [5][6] 开发商动态与市场竞争格局 - 华润置地在此次8个项目中占据4席，推盘力度显著 [10] - 今年1-9月，华润置地以355.94亿元全口径销售额居上海房企第二位，与榜首招商蛇口（362.38亿元）的差距不足7亿元 [10] 市场环境与政策影响 - 上海“金九”新房成交面积54万平方米，环比增加近40%，表现优于二手房市场 [10] - 市场表现得益于8月出台的优化调整房地产政策措施，涉及调减住房限购、优化住房公积金等 [10] - 对于“银十”后续行情，分析认为整体表现较为平淡，后续变化需关注LPR是否降息及新房推盘节奏 [10]

房地产政策 - 住房城乡建设部表示“十四五”期间各地坚持因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市政府房地产市场调控自主权，因地制宜调整优化房地产政策 [2] - 政策支持力度包括下调住房公积金和商业银行贷款首付比例和利率、对居民“卖旧买新”换购住房给予退税支持、下调契税税率、取消普通住宅和非普通住宅标准等 [2] - 各地因城施策出台购房补贴等各类优惠政策，以降低居民购房成本 [2] 娃哈哈集团人事变动 - 娃哈哈集团召开董事会，通过宗馥莉辞职事项，并任命许思敏为集团总经理，董事长职务空缺 [3] - 宗馥莉的叔叔宗泽后回应辞职称“是件好事”，并指出其接班策略问题包括不应优先考虑做大规模和赚钱，而应先考虑做好事、做慈善以获得认可 [12] - 宗泽后强调娃哈哈本质上是国家为大股东，国有企业中职业经理人需“夹着尾巴做人” [12] 教育基础设施规划 - 天津市静海区规划至2035年将基础教育学校从现状的408所增加至约440所 [4] 科技与数据中心投资 - 谷歌计划投资100亿美元在印度安得拉邦的维沙卡帕特南附近建设1GW数据中心集群，预计2028年7月开始运营 [5] 汽车行业竞争生态 - 汽车行业“黑公关”乱象成为网络顽疾，水军手段已进化到专业化、规模化，技术更智能隐蔽 [5] - 许多车企被迫参与舆论攻防，每年投入约10%预算甚至更多用于应对黑公关 [6] - 小米集团高管表态坚决反对恶意造谣诋毁攻击 [6] 机器人产业发展 - 宇树科技CEO王兴兴表示家庭生活、服务娱乐、工业产品未来市场空间大，但家庭场景挑战包括伦理道德和安全要求，工业场景需机器人迈过比人力效率更高、成本更低的临界点才可能大规模铺量 [7] 字节跳动公司治理 - 字节跳动启动年内第二次期权回购，在职员工回购价为200.41美元/股（合人民币1424.01元/股），离职员工回购价为180.37美元/股（合人民币1281.62元/股） [8] - 相较于2025年4月的上一次回购，在职员工回购价从189.9美元/股上涨，离职员工回购价从161.42美元/股上涨 [8] 零售业战略调整 - 百盛集团中国内地首店北京百盛复兴门店将于2025年12月31日关闭，原因为集团推进战略转型，对难以实现均衡发展的门店做出必要决定 [9] 智能驾驶与底盘融资 - 宁德时代旗下时代智能完成首轮融资，融资总额超20亿元，投资方包括博裕投资、国泰君安等，融资后估值超百亿，成为智能底盘领域首家独角兽企业 [10] - 滴滴自动驾驶获得D轮融资，融资总额20亿元，投资方包括中关村科学城基金、广汽集团等，资金将用于加大AI研发投入、推动L4自动驾驶应用落地 [11] 航空服务升级 - 东航宣布自10月11日起，所有宽体机执行的国内“空中快线”航班提供经济舱全舱位免费Wi-Fi [13]

关键多空品种概览 - 中证500期货为强多头品种，年化滚动收益达6.07% [1] - 中证1000期货为强多头品种，年化滚动收益达9.57% [2] - 铁矿石期货为强多头品种，年化收益达7.18% [6] - 玻璃期货为强空头品种，年化收益为负7.65% [6] 量仓变化与流动性分析 - 中证500期货呈现高流动性，持仓增长 [3] - 上证50期货呈现低波动，持仓稳定，流动性评级中等 [3] - 铁矿石期货成交量放大，持仓集中 [3] - 原油期货成交量稳定，持仓略降，流动性评级中高 [3] - 橡胶期货持仓下降，成交清淡，流动性评级中低 [3] 交易机会提示 - 中证500与中证1000指数期货走势高度相关，存在跨品种套利机会，可关注价差收敛 [7] - 黑色系存在多头组合机会，铁矿石、热轧卷板与螺纹钢受益于基建预期回暖 [6][7] - 聚丙烯和苯乙烯等化工品具备结构性上涨潜力，表现突出 [6][7] - 国债期货存在空头机会，2年期、10年期及30年期国债期货趋势向下，可做空利率曲线陡峭化 [6][7] - 玻璃和工业硅期货存在明确空头趋势，供需偏弱且库存压力大 [6][8] 核心逻辑总结 - 股指期货市场呈现中小盘强于大盘的特征，中证500及中证1000期货强于上证50期货 [13] - 国债期货市场利率曲线整体偏空，长短端均承压 [13] - 商品期货市场中黑色系受政策托底及基建预期影响偏多，化工品内部分化明显，农产品中油脂类存在反弹机会 [13] - 贵金属受美元和利率压制，短期偏空 [13]

证监会与公募基金行业 - 证监会同意公募基金行业机构投资者直销服务平台正式启动运行 [1] 猪肉进口贸易行业 - 商务部调查机关初步认定原产于欧盟的进口相关猪肉及猪副产品存在倾销 [1] 房地产行业 - 深圳进一步优化调整房地产政策措施 [1] 航天科技行业 - 我国将实施小行星动能撞击演示验证任务以验证防御方案可行性 [1] 外汇储备 - 国家外汇管理局数据显示8月末中国外汇储备规模为33222亿美元 较7月末上升299亿美元 [1] 黄金储备 - 央行数据显示8月末黄金储备7402万盎司 实现连续第10个月增持 [1]

深圳房地产政策优化 - 深圳分区优化住房限购政策 罗湖等6区符合条件的家庭购房不限套数 非深户无社保家庭限购2套 盐田和大鹏新区购房不再审核资格 单身按家庭标准执行 同时优化企事业单位购房政策和个人住房信贷政策 贷款利率不再区分首套和二套[1] - 政策调整旨在满足居民刚性和改善性住房需求 有望激发市场活力 促进房地产市场平稳健康发展 为深圳房地产市场注入新动力 稳定市场信心[1] 上海土地交易与项目开发 - 中海地产联合招商蛇口和中旅投资以近155亿元获得上海新东安公司90%股权及相关债权和新百安公司90%股权 涉及徐汇区两宗地块 此前协议出让总金额达439.5亿元 刷新全国涉宅用地出让总价纪录[2] - 交易有助于巩固涉事房企在上海市场地位 整合资源打造多元项目 带动上海房地产开发和建筑等上下游协同发展 彰显头部房企对核心城市价值的认可[2] - 上海11个新盘共1099套房源即将入市 主要位于外环以外区域 中环以内无新房供应 除两个项目位于中外环间外 其余均在外环外 均价低于10万元/平方米[4] - 受上海8·25新政影响 外环外项目不再限制购房套数 公积金政策定向支持新房 刺激开发商加速推盘 有望加快去化回笼资金 提升外环外市场热度 带动产业链发展[4] 企业人事变动与管理 - 吴秉琪被提名为华侨城集团总经理人选 任党委副书记和董事 免去张振高董事长和董事职务 免去刘凤喜党委副书记和总经理职务[3] - 吴秉琪曾任职华润集团和华润置地 2023年9月任中国建筑副总经理 人事变动或促使华侨城内部管理思路转变 新领导可能带来全新经营策略 影响业务布局和项目推进节奏 有望为地产及文旅板块注入新活力 推动业务创新与调整[3] 企业违规与监管 - 上交所对融信集团及时任高管予以公开谴责 因未在法定期限内披露2024年年度报告 直至2025年7月29日才完成披露 且曾因未按时披露定期报告被采取自律监管措施 再次出现同类违规行为[5][6] - 违规行为反映融信集团内部治理与信息披露机制存在重大缺陷 公司信誉受损 后续融资难度大增 项目推进或遇阻碍 负面事件频发使市场对房企规范运作存疑 影响行业整体形象与市场信任度[6]

政策调整内容 - 深圳进一步放宽限购范围并松绑企业购房 [1] - 优化信贷等房地产政策措施于9月5日晚出台 [1] 市场反应 - 政策落地后首个周末客户来访咨询量明显上升 [1] - 外地临深客户成交案例增多 [1] - 多个楼盘总体成交量较平时周末上涨超过20% [1] 消费者信心 - 看房和签约的购房消费者表达对新政后楼市的信心 [1]

行业投资评级 - 报告对房地产行业评级为增持（维持）[1] 核心观点 - 深圳放松限购政策 住建部强调以高水平立法促进住房城乡建设事业高质量发展 各地继续发布新政支持楼市[8] - 周度一手房销售规模同比下降但环比上升 二手房同比上升但环比下降 三四线城市二手房成交量增速加快[8] - 稳健的房企仍然是投资重点 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企[8] - 物业管理公司有望迎来业绩和估值修复[8] 一周行情回顾 - 申万房地产指数下跌1.48% 沪深300指数下跌0.81% 相对收益为-0.67% 板块表现弱于大盘[5][13] - 个股表现方面 申万房地产板块涨跌幅排名前5位的分别为首开股份、宁波富达、爱旭股份、山子高科、上实发展[13] - 涨跌幅排名后5位的分别为*ST南置、*ST亚太、张江高科、万泽股份、天保基建[13] 行业新闻追踪 - 住建部召开2025年部机关法治工作会议 强调以高水平立法促进住房城乡建设事业高质量发展[15][17] - 南昌市住房公积金政策调整：单缴存职工贷款最高额度从80万元提高至100万元 双缴存职工从90万元提高至120万元 三孩家庭最高可至156万元[15][17] - 首套及二套住房公积金贷款最低首付款比例由30%统一调整为20%[15][17] - 岳阳市推出"金九银十"惠民置业活动 提供总价2%的购房补贴（单套上限2万元） 三孩家庭额外奖励10-20万元[15][17] - 深圳市优化调整房地产政策：南山区、福田区、新安街道依然限购 罗湖、宝安（不含新安）、龙岗、龙华、坪山、光明不限购[16][18] - 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）取消限购 购买套数不受限制[16][18] - 非深户家庭（社保不足1年）限购2套 盐田、大鹏新区放开限购[16][18] - 信贷政策不再区分首套与二套[16][18] 个股公告及新闻 - 陆家嘴10亿元中期票据将于2025年9月19日兑付 本息金额10.277亿元 利率2.77%[19][20] - 佳兆业集团多项重组生效条件已达成 预计2025年9月底前完成重组[19][20] - 保利发展聚焦一线城市城市更新项目 近期在上海竞得两幅地块总地价66.4亿元[19][20] - 绿城管理控股获准购回不超过2.01亿股股份（占已发行股份总数10%）[19][20] 行业基本面 一手房成交分析 - 38个重点城市一手房合计成交25,688套 同比-10.4% 环比+5.3%[6][21] - 成交面积242.5万平方米 同比-17.7% 环比+5.3%[6][21] - 一线城市成交套数同比+5.5% 环比+33.7%[21] - 二线城市成交套数同比-1.6% 环比-4.1%[21] - 三四线城市成交套数同比-34.2% 环比-9.1%[21] - 本月至今（9.1-9.4）一手房合计成交13,278套 同比+24.2% 环比+40.1%[26] 二手房成交分析 - 16个重点城市二手房合计成交15,607套 同比+5% 环比-13.3%[6][38] - 成交面积150.9万平方米 同比+7.3% 环比-14%[6][38] - 一线城市成交套数同比-7.7% 环比-7.5%[38] - 二线城市成交套数同比+0.1% 环比-18.4%[38] - 三四线城市成交套数同比+60.3% 环比-6.5%[38] - 本月至今（9.1-9.4）二手房合计成交11,039套 同比+32.9% 环比+57.6%[41] 库存情况分析 - 17个重点城市商品房库存面积18,885.9万平方米 环比+0.1%[6][51] - 去化周期159.1周[6][51] - 一线城市去化周期125.9周 二线城市208.8周 三四线城市181周[51] 土地市场分析 - 本周供应土地3,610.1万平方米 同比+29.3%[7][61] - 供应均价1,808元/平方米 同比+29%[7][61] - 成交土地2,390.2万平方米 同比+43%[7][61] - 土地成交金额307.8亿元 同比+61.7%[7][61] - 土地成交楼面价1,288元/平方米 溢价率1.8%[7][61] - 一线城市溢价率0% 二线城市3% 三四线城市0.7%[61] 行业融资分析 - 本周房地产企业发行信用债66亿元 同比-35.29% 环比-37.72%[7][76] - 本月至今发行信用债56亿元 同比-31.71% 环比+14.52%[76] 重点公司估值 - 保利发展2025年预测PE 16.8倍 2026年15.2倍[1][4] - 招商蛇口2025年预测PE 18.9倍 2026年17.2倍[1][4] - 华润万象生活2025年预测PE 19.5倍 2026年16.9倍[1][4] - 保利物业2025年预测PE 11.1倍 2026年10.3倍[1][4]

政策核心调整内容 - 深圳分区优化住房限购政策，罗湖、宝安西乡街道被移出核心限购区 [1][3] - 深户或连续缴纳社保/个税满1年的非深户在罗湖、宝安（不含新安街道）、龙岗、龙华、坪山、光明购房不限套数，其他非深户限购2套 [3] - 放宽企业购房资格，在福田、南山、宝安新安街道购房需满足设立满1年、累计纳税达100万元、员工10名及以上条件，其他区域不再审核资格 [4] - 个人住房信贷政策优化，不再区分首套与二套住房贷款利率，统一调整为3.05%，此前二套利率为3.45% [6] 市场即时反应 - 新政发布后非核心区楼盘及中介迅速行动，多个楼盘发布成交喜报，如龙岗区远洋天萃称“外地客户连转3套”，观澜鸿荣源楼盘回收1%折扣 [4] - 中介连夜向潜在客户推送政策要点，带看预约增加，有外地客户因新政取消而迅速在罗湖订房 [7] - 前海某楼盘新政当晚报备73批客户，次日现场有近10批客户看房，销售人员接待量比往常多 [7] - 鸿荣源珈誉府现场有客户成交并参与“砸金蛋”活动 [7] 政策影响分析 - 新政降低购房成本，以总价800万元住宅贷款30年为例，等额本息方式下总利息可节省51万元 [6] - 分析认为新政释放看好未来需求，吸引外地购买力，尤其是珠三角、广东其他城市及内地人群 [8] - 政策旨在提升市场信心，加快开发商推盘和客户入市，非核心区放开以吸引外地客户并加速去库存 [11] 政策背景与市场现状 - 近期深圳房地产市场表现平淡，8月新房住宅网签1248套，环比下降13.4%，豪宅网签101套，环比下降7.9% [9] - 截至8月末新房住宅存量336.1万平方米，去化时间约9.77个月 [9] - 8月二手住宅过户4175套，环比下滑10.3%，过户面积41.4万平方米，环比下滑11.2% [10] - 从业人士对新政效果持审慎态度，认为政策力度未超预期，但能改善市场预期 [10]

深圳房地产政策调整核心内容 - 深圳市住房和建设局与中国人民银行深圳市分行联合发布通知 分区优化商品住房购买政策和信贷政策 自9月6日起实施 [1] - 罗湖和宝安西乡街道移出核心限购区 深户或连续1年社保/个税的非深户在罗湖、宝安（不含新安街道）、龙岗、龙华、坪山、光明购房不限套数 非深户限购2套 [4] - 放宽企事业单位购房资格 在福田、南山和宝安新安街道购房需满足设立满1年、累计纳税100万元、员工10人及以上条件 其他区域不再审核资格 [4] 市场反应与成交表现 - 新政发布后非核心区楼盘和中介迅速行动 龙岗区远洋天萃称外地客户连转3套 鸿荣源观澜楼盘回收1%折扣 [4] - 前海某楼盘截至9月5日晚报备73批客户 9月6日单日接待超10批客户 鸿荣源珈誉府有客户现场成交 [8] - 中介连夜向潜在客户推送政策要点 深圳贝壳研究院分享外地客户因新政在罗湖订房案例 [7] 信贷政策与成本变化 - 取消首套与二套房利率区分 首套和二套房利率均调整为3.05% 较原二套房利率3.45%下降40个基点 [7] - 以总价800万元住宅贷款30年等额本息计算 新政后总利息节省51万元 [7] 政策背景与市场现状 - 8月深圳新房住宅网签1248套环比下降13.4% 豪宅网签101套环比下降7.9% 新房住宅存量336.1万平方米 去化时间约9.77个月 [10] - 8月二手住宅过户4175套环比下滑10.3% 过户面积41.4万平方米环比下滑11.2% [10] - 政策意在释放外来购买力 吸引珠三角及内地人群购房 加快非核心区去库存并稳定价格 [8][13] 行业机构观点 - 广东省城规院住房政策研究中心认为政策释放触底需求 外来购买力对深圳楼市起关键作用 [8] - 深圳中原研究中心分析认为政策提升市场信心 加快推盘和入市意愿 核心区保留门槛防止炒房 [13] - TOP20房企人士表示政策力度未超预期 全面解限也不会导致市场大起大落 但能有效改善预期 [12]