房地产 业 研 究 2026 年 05 月 04 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 -10% 0% 10% 19% 29% 2025-05 2025-09 2026-01 房地产 沪深300 相关研究报告 《成交数据向好，积极信号开始显现 —行业周报》-2026.4.26 《成交数据同比增长，南京郑州公积 金政策优化—行业周报》-2026.4.19 《行业基本面仍在筑底，一线城市率 先企稳—行业点评报告》-2026.4.17 深圳限购进一步放松，全面提升公积金额度 ——行业点评报告 | 齐东（分析师） | 胡耀文（分析师） | | --- | --- | | qidong@kysec.cn | huyaowen@kysec.cn | | 证书编号：S0790522010002 | 证书编号：S0790524070001 | huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 事件：深圳化调整住房限购政策及公积金贷款政策 2026 年 4 月 29 日，深圳住建局印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策 的通知》，进一步优化调整住房限购政策、进一步优化调整住房公积 ...

深圳房地产政策与市场分析纪要总结 一、 纪要涉及的行业与公司 * 行业：中国房地产行业，聚焦于深圳住宅市场[1] * 公司：未提及具体上市公司 二、 核心政策要点与市场即时反应 * 深圳核心区限购放宽，户籍家庭在福田、南山及宝安新安街道的限购套数从两套增至三套，非户籍家庭在满足一年社保条件下限购套数也增加一套[2] * 非深圳户籍人员仅凭居住证即可购买一套住房，为外地人群体在核心区购房打开通道[1][2] * 公积金贷款额度大幅提升，个人基础贷款额度最高70万元，家庭最高130万元，针对特定群体（如首套、二孩及以上家庭和保障房）叠加后最高贷款额度可达351万元[1][2] * 政策发布后市场咨询量增加，部分核心区业主出现反价行为，但政策当晚（周三）的门店带看量和签约量整体平稳，未大幅上涨[2] 三、 2026年1-4月市场整体表现与趋势 * 4月新房及二手房成交量创2021年以来近六年同期新高[1][3] * 成交结构出现轮动，4月总价300-500万元的改善型住房成交占比相较3月上涨了3到5个百分点[3][4] * 二手房挂牌量平稳，乐有家平台每周新增约3000套，累计挂牌量稳定在13-14万套[3] * 3月和4月价格趋稳，乐有家平台二手房成交均价在每平方米5.7万至5.8万元之间[3] * 整体议价空间（溢价率）持续收窄，从2025年11月的11%降至目前的9.5%左右[3] * 看房成交转化率尚未完全恢复，二手房转化率约为4.2%至4.3%（对比“929”新政后的7%），新房转化率为7%至8%（对比“929”新政后的10%至12%）[3][4] 四、 市场结构性分化特征 * 市场呈现K型分化：刚需及旧改类项目普遍“以价换量”，而总价2000万级别的豪宅项目销售火爆[1][10] * 价格企稳路径由核心区及带优质学位的改善型住房率先启动，总价500-1000万物业议价空间最小，收窄至8%左右[1][3][5] * 总价300万元以下房源存量多，成交占比仅为26.9%，议价空间仍在10%以上，处于“以价换量”状态[1][3][4] * 新房去化周期压力大，仅计算预售部分约为17个月，加上现售部分则长达20个月[10] 五、 购房者行为与市场情绪 * 约有20%的业主在卖掉房产后会选择再次购房（“连环单”比例），比例近年保持稳定[5] * 部分有购房需求的群体在卖房后选择暂时租房观望，因租售比低（约1.8%）且租房成本优势明显[8] * 投资客关注总价200万以内、租售比可达3%的核心区老旧房产，看重稳定现金流而非短期房价上涨[1][9] 六、 城市更新进展与挑战 * 城市更新（特别是城中村改造）进展缓慢，是导致2026年第一季度固定资产投资同比仅微增0.2%的重要原因[1][6] * 挑战主要来自开发商资金压力以及新建商品住宅总高度不得超过80米的政策限制，后者严重影响项目经济可行性[6][7] 七、 外部竞争与区域联动 * 香港楼市回暖对深圳高净值客群产生虹吸效应，深圳放宽居住证购房门槛意在留存核心购买力[1][7] * 官方统计显示，近期香港居民到深圳购房数量未明显增加，其在大湾区置业更多流向中山、惠州等城市，2025年香港购房者占中山市总购房人数比例高达12%[11] 八、 其他重要信息 * 深圳未来若进一步放松楼市政策，最有可能的方向是缩小限购范围，例如从按行政区限购调整为按街道限购[6] * 深圳在楼盘规划设计（如增加阳台赠送面积）方面政策态度克制，暂无放松迹象[11] * 办理深圳居住证需先进行居住登记，核心要求是在当地有租赁住房并连续居住满十二个月，但可通过挂靠亲友住址方式操作[5][12] * 深圳公积金贷款利率为2.6%，政策通过降低交易成本为市场提供支撑[4]