行业投资评级 - 投资评级为“看好”，评级为“维持” [10] 报告核心观点 - 行业在小阳春之后开始自然回落，但累计调整的时间和空间已相对较大，调整有望进入下半场，跌幅收敛和结构分化是主要特征 [4] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备阿尔法 [4] - 当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间 [4] - 重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [4] - 当前楼市的投资属性已显著弱于自住属性，尽管尚未看到系统性的房租上涨信号，但也具备结构性触底的可能性 [2][8] - 结构性触底资产主要包括两方面：一是头部城市的低总价房源，二是低线城市的核心区域 [2][8] 市场表现与周度跟踪 - 本周（截至2026年5月22日当周）长江房地产指数下跌3.97%，相对沪深300的超额收益为-3.67%，行业排名27/32，相对靠后 [5][15] - 年初至今长江房地产指数下跌4.03%，相对沪深300的超额收益为-8.68%，行业排名22/32 [5][15] - 本周房地产板块表现欠佳，开发及物管类标的多数下跌，收租类有涨有跌 [5] - 开发公司市值均值347亿元，本周平均下跌7.54% [16] - 物业公司市值均值93亿元，本周平均下跌6.15% [16] - REITs市值均值251亿元，本周平均上涨0.34% [16] 政策动态 - **深圳**：发布《2026年住房发展年度计划》，提出增加改善性住房供给、努力稳定房地产市场等7项重点任务，计划建设筹集保障性住房3万套（间）、供应4万套（间） [6][17] - **厦门**：优化公积金政策，发布六条新措施，包括多子女家庭及省内“卖旧换新”购买二套房可申请首套房利率公积金贷款，并支持代际互助、放宽提取时限等 [6][17] 销售数据 - **新房市场**：37城新房成交面积四周滚动同比为-12.1%，较上周下降5.9个百分点；年初至今累计同比为-18.5% [7][19] - **二手房市场**：17城二手房成交面积四周滚动同比为+15.5%，较上周下降0.7个百分点；年初至今累计同比为+1.2% [7][19] - **月度数据（5月截至22日）**：37城新房成交面积当月同比-6.3%；17城二手成交面积当月同比+18.8%；12城新房及二手合计当月同比+8.3% [7][27][28] - **实时成交**：根据冰山数据，本周20城二手实时成交套数同比仍有双位数涨幅 [7] 结构性触底分析 - 行业量价累积下跌幅度和时间都不算少，调整大概率已进入下半场，收敛和分化是主要特征 [8] - 自住视角下，买房具备情绪价值，只要净租售比与可比利率接近，且房租没有明显的下降预期，房价就有可能达到局部均衡 [2][8] - **头部城市的低总价房源**：在大幅提高公积金贷款额度的情况下，租售比与利率基本接近，且房租跌幅不明显，政府收储亦提供积极的价格支撑信号 [8] - **低线城市的核心区域**：人口仍较为密集，住房供给并非严重过剩，租售比普遍较高，且房价也接近甚至低于重置成本，已更早看到相对企稳的迹象 [8]