业绩表现 - 2024/2025年度物业收入净额同比增长5.5%至106.19亿港元，每基金单位分派额同比增长3.7%至2.72港元 [1][6] - 总收益同比增长4.8%至142.23亿港元，可分派总额同比增长4.6%至70.25亿港元 [6] - 净负债比率21.5%，平均综合借贷成本3.6%，信用评级为国际机构"A"级 [7] 业务亮点 - 内地物业组合总收益及物业收入净额同比分别增长29.7%和28.9%（人民币计算），主要受上海七宝领展广场贡献及广州天河领展广场等资产提升带动 [9] - 内地零售物业租用率保持95.9%，续租租金调整率（剔除北京中关村项目）达7.6% [9] - 香港零售物业组合收益及物业收入净额同比分别增长1.5%和2.8%，商户销售总额跌幅逐季收窄 [9] 战略发展 - 推进"领展3.0战略"，重点探索澳大利亚、新加坡及日本市场的资产轮转与收购机会 [7] - 成立领展房地产投资管理业务，通过资本合作推动自然增长与并购 [7] - 完成超过100个资产提升项目，过去2-3年持续在内地举办投资者路演 [4] 市场机遇 - REITs即将纳入沪深港通机制，作为恒生指数唯一REIT成分股有望吸引内地资金 [3][4] - 上海七宝领展广场完成100%股权收购并整合运营团队 [9] - 香港零售市场必需品板块表现稳健，公司通过成本管控抵消租金压力 [7][9]

行业分析 - 惠誉评级指出东南亚及澳大利亚房地产投资信托行业现金流将面临长期放缓导致的适度减缓 [1]

人事变动 - 越秀服务和越秀房产基金同时更换总裁，由越秀地产联席总经理江国雄兼任两家公司董事会主席 [1] - 江国雄接替朱辉松担任越秀服务非执行董事及董事会主席，并兼任提名委员会、投资委员会等职务 [1] - 林德良辞任越秀房产基金董事会主席兼行政总裁，江国雄接任董事会主席及多个委员会成员职务 [1] 新任高管背景 - 江国雄现年53岁，毕业于暨南大学会计专业，长期在越秀地产体系内任职，是资深"老越秀人" [2] - 2020-2023年担任越秀地产中西部区域负责人期间，该区域合约销售额从76.64亿元增长至170.4亿元，增速达122% [2] - 2023年底升任越秀地产联席总经理，成为集团内部第三号人物 [2] - 2024年4月起兼任越秀地产商业板块董事长，与越秀房产基金业务存在协同性 [3] 公司业绩表现 - 越秀服务2024年总收入38.68亿元（同比+20%），但净利润3.53亿元（同比-27.5%），毛利率下跌3.3个百分点至23.3% [4] - 净利润下滑主因计提2.37亿元商誉减值，剔除后核心净利润5.12亿元（同比+5.1%） [4] - 越秀房产基金2024年总收入20.32亿元（同比-2.7%），除税后亏损扩大至3.4亿元（2023年亏损395.5万元） [5] 管理挑战 - 越秀服务两年内经历三次高管变动，林峰、朱辉松先后离任董事会主席 [4] - 越秀房产基金亏损扩大主要受投资物业公平值亏损影响 [5] - 江国雄需同时解决越秀服务净利润下滑和越秀房产基金扭亏两大难题 [5]

保租房REITs市场表现 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT连续两日触发停牌，5月21日盘中及收盘价达3.554元/份（涨幅30%），5月22日达3.909元/份（涨幅10%）[2] - 该REIT网下认购倍数达222.64倍，有效认购确认比例仅0.45%，创历史纪录，超越此前汇添富上海地产租赁住房REIT的180.74倍认购倍数[3] - 2024年下半年以来，6支保租房REITs月度涨幅均超18%，2025年1月涨幅突破47%，2月维持在43%以上，持续领跑市场[4] 超额收益驱动因素 - 底层资产区位优势显著，集中于北上深核心商务区及高科技产业带（如上海杨浦创智天地、北京中关村科学城）[6] - 产业协同效应强化，如招商蛇口项目毗邻深圳湾超级总部基地，租户支付能力及租约稳定性优于市场[6] - 运营效能突出，领涨项目年均出租率达92%-97%（高于行业均值7-9个百分点），3年以上长租约占比超35%[6] 行业供需与政策支持 - 2024年全国55城个人房源新增供应同比增21%，核心8城集中式公寓供应同比增12%，其中保租房供应增速达25%[7] - 保租房REITs受益于政策倾斜及租金价格优势，估值稳步提升，而产业园和仓储物流REITs因租金下调等因素估值下降[4] - 债券市场利率回落背景下，REITs作为高分红、中低风险资产配置性价比提升，社保金和养老金入市预期进一步催化需求[4] 未来发展趋势 - 2025-2026年保租房新增供应将处"高峰期"，更多底层资产或通过首发/扩募进入REITs市场[7] - 原始权益人通过REITs盘活资金，实现"开发-运营-退出-再投资"循环，上海城投计划采用"重资产+轻资产运营"模式扩大规模[7] - 克而瑞预测2025年保租房REITs发行规模有望突破250亿元，市场活跃度将持续提升[7]

公募REITs市场表现 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市首日大涨30%，触及涨停上限，最新价格为3.554元，成交金额362.87万元，换手率0.68% [1][3][4] - 2024年新上市的7只REITs中有5只首日涨停，65只已上市REITs加权平均首日涨幅7.23%，保租房REITs涨幅最高达18.6% [5] - 中证REITs全收益指数年内上涨11.99%，跑赢沪深300等主流指数，配置价值凸显 [1] 华泰苏州恒泰租赁住房REIT详情 - 首发资产为苏州工业园区菁英公寓项目，包括28幢公租房及配套物业，资产评估值12.61亿元 [4] - 2025年和2026年预计可供分配金额分别为5467.82万元和5563.49万元，对应现金流分派率4.34%和4.41% [4] - 发行阶段认购金额超1656亿元，公众投资者配售比例仅0.12%，最终募集13.67亿元 [4] 保租房REITs板块分析 - 截至2024年5月21日，保租房REITs数量达8只，年内平均涨幅24.7%，高于REITs市场平均20.28% [6][8] - 汇添富上海地产租赁住房REIT表现最佳，年内涨幅48.61%，中金厦门安居REIT等4只涨幅超20% [7] - 板块整体市值从2023年末119.56亿元升至162.35亿元 [8] 机构观点与建议 - 券商认为REITs上涨核心驱动因素为业绩，保租房和消费板块经营稳健，建议关注回调机会 [9] - 西部证券指出保租房REITs与债市负相关性高，当前分派率较低，需等待配置时机 [9] - 国盛证券建议结合资产韧性和二级价格择时，开源证券看好弱周期板块回调后的配置价值 [9]

公司动态 - 股价在周一美股三大指数回调之际盘初交易中一度大涨超17% [1] - 宣布将启动战略备选方案评估以最大化股东价值 [1] - 首席财务官与总法律顾问突然辞职后宣布进行战略评估 [1] - 董事长表示致力于缩小公司公开市场估值与内在价值评估之间的差距 [1] - 未列出将考虑的具体选项 [1] - Ermelinda Berber被任命为执行副总裁、首席财务官兼财务主管接替Wilbur Paes [1] - Timothy Dembo被任命为高级副总裁、总法律顾问兼秘书接替Gage Johnson [1] 公司业务 - 专注于纽约与旧金山核心商圈的甲级写字楼房地产投资信托 [2] - 商业模式围绕"核心地段 + 高品质楼宇 + 长租期客户" [2] - 通过收购及再开发提升资产价值与现金流 [2] - 自有、运营及管理约1,190万平方英尺的高品质办公资产组合 [2] - 营收主要来自办公楼租赁辅以少量零售及地产债权/股权投资 [2] - 采取"精挑细选的中心商务区子市场"战略 [2] - 持续聚焦大都市核心地段、蓝筹租户与长期租约以保持现金流稳定与价值增长 [2]

中金中国绿发商业资产REITs获批 - 中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金审核意见调整为通过，成为交易所获批的又一单消费REITs [1] - 原始权益人为山东鲁能商业管理有限公司，从3月4日受理到5月19日获审核通过用时不到3个月 [1] - 底层资产为领秀城贵和购物中心，自2014年12月28日投入运营至今已稳健运营十年 [1] 领秀城贵和购物中心资产详情 - 购物中心坐落于济南市市中区，总建筑面积20.09万平方米，商业建筑面积16.21万平方米，可租赁面积8.47万平方米 [1] - 铺面率约为52%，主营业区拓展至6层，地块使用年限剩余约29.90年 [1] - 资产评估价值为15.654亿元，最终项目估值调整为15.300亿元，仅下调2.26% [1] 消费REITs市场表现 - 多只REITs完成大宗交易，成交规模达千万元乃至亿元，消费类REITs近期涨幅领先 [2] - 截至5月14日，消费REITs自上市以来平均上涨49.96%，表现强劲 [2] - 截至2025年4月30日，消费REITs首发规模达213.26亿元，在公募REITs各细分领域中排名第三 [2]

恒生指数走势 - 指数低开跌至19591点后反弹 午后在腾讯助力下反弹至19849点 收市报19752点 当日上升[1] - 走势于保利加通道中线19750附近徘徊 已维持3-4日 波幅收窄 呈现横盘格局[1] - 假期气氛浓厚导致整体波幅不大 即市投资者采取区间交易策略 需密切跟踪市况变化[1] 舜宇光学科技(02382)技术分析 - 股价突破前高 一度触及71.7港元 投资者看好上探72-75港元区间[2] - 日线沿保利加通道顶部上行 周线维持上升格局 月线目标位看82.7港元[2] - 长线趋势保持向上 但需警惕触及通道顶部后的短期调整风险[2] - 认沽证条款选择有限 价外幅度均超过40%[2] 领展房产基金(00823)技术走势 - 股价跌至32.5港元 跌破保利加通道底部 技术形态转差[2] - 存在进一步下探31.6港元的可能性 建议暂缓抄底操作[2] - 投资者关注行使价36-38港元认购证 价外幅度13%-19%[2] - 推荐选择价外幅度较低的产品以获得更好跟价效果[2] 中国铁塔(00788)趋势分析 - 股价连续两日上涨 逼近10月份高点[3] - 自11月初起沿保利加通道顶部上行 下一阻力位看1.14港元[3] - 整体向上趋势未变 但接近通道顶部可能出现技术性调整[3] - 价外5%-6%的贴价认购证为合适选择 需关注1.18港元企稳情况[3] 腾讯控股(00700)股价表现 - 盘中高见422港元 收报415.2港元 结束连日下跌走势[3] - 若能企稳415港元 有望继续上探418-420港元区间[3] - 投资者偏好认购证和牛证 认购证行使价500港元 牛证收回价380港元以下[3] - 建议选择价外3%-7%的认购证以获得更合适的跟价幅度[3] 百度集团(09888)技术位分析 - 股价收报84.1港元 企稳于保利加通道中线83.8港元之上[4] - 若跌破80港元关口 可能下探77.5港元支撑位[4]

REITs估值方法 - REITs估值主要采用成本法、市场法和收益法三类方法，分别基于投入成本、市场价值和未来收益进行估值 [1] - 中国公募REITs政策明确要求以收益法作为基础设施项目估值的主要方法 [1] - 收益法契合REITs收益稳定性高、强制分红的特征，并能倒逼市场提升信息透明度 [1] 收益法估值核心要素 - 收益法核心在于预测底层资产未来收益期内的净现金流和确定折现率 [1] - 实操中涉及剩余收益期限、各期运营净现金流、资本性支出、折现率等关键参数 [1] - REITs底层资产收益稳定性与强制分红属性使现金流可预测性高于股票等资产 [1] 收益法实操细节 - 底层资产经营现金流需关注行业特性决定的周期性、波动性和观测指标特殊性 [2] - 收入由"量"与"价"两个变量组成，其稳定性与弹性是观测核心 [2] - 不同REITs板块在"量""价"稳定性上表现差异明显，需关注行业独特观测指标 [2] - 资产残值计量需考虑特许经营权年限、经济耐用年限等因素影响 [2] 可供分配金额调整 - REITs分红基于可供分配金额，EBITDA与可供分配金额的差额调整项影响普遍在±20%左右 [3] - 部分项目调整项影响超过50%甚至100% [3] - 期初预留资金与外部杠杆也会影响各期分配金额 [3] 差补机制影响 - 2024年部分新发REITs项目带有收益分配调节机制，通过协议承诺保障底层资产经营业绩 [4] - 此类项目主要集中在产业园、仓储、能源等强周期或业绩波动较大板块 [4] - 短期业绩保障有助于减少收益波动，但长期仍需关注项目基本面 [4]

南方东英行政总裁丁晨表示："自2008年成立以来，南方东英始终致力为亚洲投资者提供优质创新的投 资工具。此次南方东英富时亚太精选房地产信托ETF的推出将为中国香港投资者提供布局亚太REITs市 场的便捷途径。" 亚太REITs具备显著优势：股息收益率介乎3.9%-7.9%，90日波动率仅15.4%。相较欧美同类指数，亚太 REITs除提供更高总股息率外，在高通胀环境下，其抗通胀特性显著。该指数在2019-2020年降息周期涨 幅超50%，2025年迄今回报达10.63%，未来12个月预期股息率7.06%。此外，亚太REITs与美股市场相 关性低，有效分散风险。尽管过去数年利率上行，板块仍保持健康负债水平与稳定租金收入。 南方东英富时亚太精选房地产信托ETF精选50只优质亚太REITs，跨行业跨地域分散配置，入场门坎仅 约780港元。组合透明度高，为投资者提供稳健收益与区域多元化解决方案。 智通财经APP获悉，南方东英富时亚太精选房地产信托ETF(03447)将于明日(5月13日)在港交所上市。该 ETF采用代表性抽样策略，追踪富时EPRA Nareit 亚太精选REITs 权重上限净税指数("指数")表现。上 ...