市场发展现状 - 截至8月底中国基础设施REITs市场已上市73只产品 其中6只完成扩募 累计发行规模1986亿元 总市值2188亿元[2] - 市场覆盖交通 能源 供热 环保 仓储物流 产业园区 数据中心 租赁住房 水利 消费基础设施等资产类型 成为亚洲第一大公募REITs市场[2] - 北京市已发行13单项目募集资金超311亿元 覆盖6大领域 上海市有9单项目上市总募资170亿元 原始权益人包括央国企和民营企业[5] 常态化申报政策导向 - 政策要求加快成熟资产类型项目常态化申报 重点推动收费公路 清洁能源 仓储物流 保障性租赁住房等项目[2] - 加大供热 水利 数据中心等潜在发行空间较大资产类型的组织力度 鼓励申报基金规模较大的项目[2] - 持续扩围扩容可发挥盘活存量资产 提高资源配置效率 促进投融资循环等作用[2] 新资产类型拓展 - 政策积极研究铁路 港口 特高压输电 通信铁塔 市场化租赁住房 文化旅游 专业市场 养老设施等新资产类型发行路径[6] - 铁路与港口企业存在通过REITs优化融资结构的客观需求 中国拥有全球最大高铁网和众多港口 可提供巨大资产储备[7] - 北京市储备库有34个项目涉及资金超800亿元 正挖掘养老和新基建领域项目 上海市保租房项目总投资约2000亿元 预计可盘活资产近3000亿元[7][8] 民营企业参与支持 - 政策明确支持民间投资项目发行上市 民营企业可通过REITs获得高效低成本融资[9] - 北京市已上市项目中3单为民营企业项目 上海市项目原始权益人包括民营企业[5] - 民营企业发行REITs对加快民营经济发展有重大实质性意义[9] 项目质量与资金管理 - 要求优质高效做好项目把关 对净回收资金占发售基金总额比例较高的项目优先推荐[9] - 主管部门通过制度设计平衡创新与风险 为原始权益人提供规范化发行框架 保障投资者利益和市场秩序[9] - 数据中心REITs底层资产实现连续三年100%签约率和99%以上上架率 收益稳定特点与长期资本诉求高度契合[3]

基础设施REITs常态化申报政策 - 国家发展改革委要求加快成熟资产类型项目常态化申报并积极推动新资产类型项目推荐发行[1][2] 市场现状与规模 - 截至8月底基础设施REITs上市73支其中6支完成扩募累计发行规模1986亿元总市值2188亿元[2] - 市场覆盖交通、能源、供热、环保、仓储物流、产业园区、数据中心、租赁住房、水利及消费基础设施等资产类型[2] - 基础设施REITs市场已成为亚洲第一大公募REITs市场[2] 成熟资产类型推进重点 - 加快收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型项目申报[2] - 加大供热、水利、数据中心等潜在发行空间较大资产类型的组织力度[2] - 数据中心REITs收益稳定与长期资本需求高度契合如南方润泽科技数据中心REIT实现连续三年100%签约率和99%上架率[3] 地方实践与项目储备 - 北京市已发行上市13单REITs募集资金超311亿元覆盖6大领域包括3单民营企业项目[3] - 北京市储备库共有34个项目涉及资金超800亿元多数处于意向发行阶段[4] - 上海市已有9单项目上市总募资170亿元底层资产包括租赁住房、产业园及孵化器、消费基础设施和仓储物流[3] - 上海市保租房项目总投资约2000亿元数量20万套预计可盘活资产近3000亿元[5] - 上海市REITs储备库有十余单项目总投资近200亿元[6] 新资产类型探索 - 研究探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场及养老设施等新资产类型发行路径[4] - 铁路与港口企业资产规模大能为REITs市场提供巨大资产储备且具有优化融资结构的客观需求[4] 民间投资支持 - 积极支持民间投资项目发行上市民营企业可通过REITs获得高效低成本融资[6] - 优质高效做好项目把关优先推荐净回收资金占发售基金总额比例较高的项目[6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 8月上半月沪深REITs缩量下跌，各类型REITs全线下探，估值全线下调，IRR普遍回升，产权类REITs相比红利股息差站上高位；两单IDC上市首日封涨停，年内网下打新收益率超3%；七部门支持数字基础设施运用REITs融资，近期有多只REIT解禁 [3] 根据相关目录分别进行总结 近半月缩量跌势延续，较于红利股息差再上高位 - 8月上半月REITs回调延续，中证REITs全收益下跌1.9%，跑输300收益5.1个点，跑输300收益与中证红利全收益，流动性再度萎缩 [3][6] - 各类型REITs普遍回调，保障房和消费REITs跌幅较大，仓储物流和能源相对抗跌；消费REITs显著缩量，公用事业REITs换手高但也收窄较多 [3][12] - 产权类REITs较红利股息差站上高位，消费和产业园派息率水平显著改善 [19][22] - REITs最新估值均较7月底有所下调，产业园和高速路估值分位相对较低；IRR最新值普遍上调，能源和保障房抬升较多 [23][29] 数字基建REITs融资放行，下半月3只首发解禁 - 七部门支持数字基础设施建设运用不动产信托投资基金拓宽资金来源；近期有5只REIT即将解禁 [37][39] - 截至8.15，交易所在审的首发/扩募项目分别为10只、4只；证监会注册通过的首发/扩募项目分别1只、1只 [41] 两单IDC上市首日封涨停，年内网下打新收益率超3% - 8月上半月上市3只REITs，包含2单IDC项目，发行规模88亿元；两单IDC项目上市首日封涨停，且上市3日内保持上涨态势 [47][53] - 截至8.15，剔除中航易仓REIT极端值后，2025年0.5亿元/1亿元现金账户REITs网下打新收益合计167/334万元，网下申购收益率为3.34%；8月上半月无首发解禁项目 [57]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 7月REITs指数震荡回调但消费板块走势稳健，国君临港REIT扩募后25年分派率将提升，数据中心REITs首发上市首日涨幅收窄 [4][6] 根据相关目录分别进行总结 REITs指数震荡回调，消费板块走势稳健 - 7月底股债市场走低，REITs指数止跌回升，7月15 - 31日，中证REITs（收盘）指数、全收益指数累计下跌0.4%/0.2%，最后一周重拾涨势，25年以来累计上涨10.4%/13.9%，跑赢沪深300指数 [9] - 消费板块走势稳健，能源、保租房回调幅度较大，6成REITs净值累计下跌，平均跌幅0.31%，消费板块连续7个月上涨，7月平均涨幅1.81%，交通板块25年以来首次下跌，平均跌幅0.75%，保租房、水利设施首次回调，能源板块跌幅最深，平均下跌2.94% [10][13] - 消费/环保放量上涨，保租房/交通/能源量价齐跌，7月REITs日均换手率小幅回升至0.80%，消费、生态环保板块放量上涨，保租房、交通、能源板块量价齐跌 [14][17] - 派息率与中证红利息差收窄，交通、保租房派息率提升，截至7月31日，产权类、特许经营权类REITs平均派息率TTM分别为3.72%/7.16%，产权类息差收窄，交通类派息率领先优势扩大，保租房派息率环比提升 [18][20] - 特许经营权能源板块估值偏高，交通板块IRR可观，截至7月31日，水利设施、市政板块P/FFO上涨，IRR下降，生态环保、能源板块P/FFO位于75%分位，能源板块IRR降至17%分位，交通板块个券估值分化，平均IRR为5.6% [21][24] - 产权类产业园板块IRR重回历史中枢水平，截至7月31日，仓储、园区板块中债IRR分别为4.9%/4.7%，保租房、消费REITs因估值高，IRR降至历史低位 [25][28] 国君临港REIT扩募，25年分派率将提升 - 多个产业园/保租房/文旅REITs项目公布招投标进度，7月多项政策鼓励险资投资REITs及多领域发行REITs，多个项目公布招投标进度，国君临港创新产园REIT发布扩募招募书 [30][31] - 5只REITs扩募已获反馈，国君临港产业园REIT发布扩募招募书，7月29日，国君临港产业园REIT发布扩募招募书，另有5只REITs扩募申请获反馈 [32] - 国君临港产业园REIT预测扩募后25年分派率提升至4.11%，扩募拟发售份额上限4.461亿份，拟募资不超17.235亿元，扩募资产为康桥项目，评估价值较账面价值增值69.19%，扩募后25/26年预测分派率为4.11%/4.15%，25年提升0.39pct [37] 数据中心REITs首发，上市首日涨幅收窄 - 两单数据中心REITs首发，底层资产更丰富，7月2单数据中心REITs首发，丰富底层资产品种，截至目前共发行73只REITs，首发募资规模1884亿元 [40] - 网下询价家数再攀高峰，认购倍数环比下降，6月平均125家机构的569个配售对象参与网下询价，认购倍数降至167倍，环比降26% [46] - 发行价贴近上限，定价让利幅度明显收窄，7月REITs发行价平均处询价区间98%分位，相对“二孰低”平均下调0.6%，让利幅度收窄 [51][55] - 入围率高企，网下配售比例升至千六，7月网下询价入围率高企，配售比例小幅上升至0.6%，环比+0.11pct [58] - 首日涨幅收窄，上市初期维持涨势，7月上市的2只REITs未触发涨停，首日收盘涨幅平均24.2%，上市初期维持涨势 [61] - 25年1 - 7月，REITs网下认购收益率2.84%，1 - 7月，0.5/1亿元资金网下合计收益142.14/284.28万元，收益率2.84%，7月3只首发战配解禁REITs悉数正收益，解禁收益率平均46.39% [65] - 11只REITs排队首发，中金唯品会奥莱注册通过，目前排队首发REITs项目共11个，8月1日，中金唯品会奥特莱斯REIT注册通过，预期将启动招募 [69]

市场表现与展望 - 2025年C-REITs市场延续牛市行情，中证REITs指数年内涨幅达12 8% [1] - 近期市场回撤主因风险偏好走低及解禁等因素影响，但中期作为红利配置资产的核心逻辑不变 [1][2] - 二级市场调整后有望迎来更好配置机会，建议聚焦优质内需赛道和景气度修复两条主线 [1][2] 业绩数据 - 66只REITs披露2025年二季报，31只有达成率数据的REITs三大核心指标平均达成率分别为收入94 1%、EBITDA101 5%、可供分配金额91 5% [2][3] - 存量REITs三大指标同比增速分别为收入-3 5%、EBITDA-4 7%、可供分配金额-7 0%，业绩压力仍存 [2][3] 业态分化 - 消费、保租房业态运营稳健，仓储物流、产业园区、交通、能源等内部分化加剧 [2][4] - 产业园：厂房REITs稳健，研发办公REITs承压 [4] - 仓储物流：以价换量策略延续，出租率回升 [4] - 保租房：经营高位平稳，政策类项目优势突出 [4] - 消费：购物中心REITs出租率稳定，奥特莱斯REITs高位承压，社区商超REITs长租期优势明显 [4] - 交通：整体承压，部分项目受路网分流影响 [4] - 市政：垃圾处理项目承压，水务水利类稳健 [4] - 能源：业绩分化受电价压力与发电量波动主导 [4] 配置建议 - 优先布局优质内需赛道：政策性保租房、消费、市政环保等稳健运营领域 [1] - 关注景气度修复下的估值洼地资产：厂房项目、出租率提升的仓储物流、车流量向好的高速项目 [1]

中国基础设施公募REITs市场发展 - 中国REITs市场正迈向多元化发展，首批两只数据中心REITs（南方万国数据中心REIT与南方润泽科技REIT）于2025年6月获批发行，标志着资产多元化拓展的战略性突破 [1] - 数据中心作为数字经济"算力心脏"，其重要性随"东数西算"工程、5G和AI大模型等技术应用而凸显，但重资产、长周期特性曾制约社会资本参与 [1] - 数据中心REITs的推出提供了标准化、市场化退出渠道，为行业引入资金活水 [1] 首程控股的战略布局 - 首程控股以战略投资者身份包揽首批数据中心REITs核心份额，体现其"加码智算"基础设施的战略决心 [1] - 公司通过数据中心REITs锁定稳健现金流，同时通过北京机器人产业发展基金投资云深处科技等机器人链主企业，形成"高成长未来产业+算力基础设施"双轨布局 [2] - 公司REITs投资组合已覆盖仓储物流、能源、产业园等领域，此次投资分散风险并注入数字经济红利 [3] 首程控股的商业模式与行业影响 - 公司采用"产业+资本"双轮驱动模式，从首批公募REITs参与者发展为管理数百亿REITs基金规模的产业型投资巨头 [2] - 通过2024年底发布的《数据中心行业投资与价值洞察》研报，公司实现从研究到投资落地的闭环能力 [2] - 公司正从投资者、运营者向基础设施价值"重构者"转变，利用REITs工具激活沉淀资产并提升流动性 [3] 数据中心行业证券化意义 - 数据中心REITs的推出有助于建立行业估值标杆，吸引更多资本进入，加速算力基础设施升级 [3] - 此举示范性推动IDC行业证券化进程，夯实数字中国建设的基础设施底座 [3] - 随着REITs底层资产多元化，公司在数字基建中的角色将日益重要 [3]

中国公募REITs市场发展概况 - 截至2025年6月，公募REITs累计发行68只产品，"首发+扩募"合计募集规模接近1800亿元，二级市场总市值达到1986亿元 [2] - 2024年成为市场分水岭，全年新发产品29只创历史新高，2025年上半年新增10只 [9] - 中证REITs全收益指数年内涨幅超11%，68只产品中67只实现正收益，平均涨幅20.3% [3][4] 消费基础设施类REITs表现突出 - 收益前五的REITs中四只为消费类，嘉实物美消费REIT（51.56%）、华夏大悦城商业REIT（49.58%）领涨 [4][21] - 7只消费REITs底层物业出租率均超95%，青岛万象城达99.1% [24][25] - 社区商业韧性显著，嘉实物美消费REIT一季度收入2558.3万元，净利润797.5万元，出租率95% [14][17] 运营策略与业态调整 - 物美商业组建专业团队优化租户结构，联动商户营销，租金收缴率提升至99.5% [20][18] - 主力业态调整为零售（58.44%）、餐饮（27.91%）、服务（13.65%），引入网红餐饮、教培机构等 [19][29] - 品牌调改注重首店经济，如青岛万象城引入48家山东/青岛首店，长沙览秀城引进霸王茶姬3.0等 [31] "谷子经济"成为新增长点 - 二次元IP衍生消费崛起，成都大悦城举办《光·遇》全球首展等5场活动 [33] - 杭州西溪印象城设置动漫节痛车展区，引入火影忍者主题展 [34] - 通过IP情感溢价创造高附加值，推动商场客流与租金增长 [32] 市场挑战与投资价值 - 优质底层资产稀缺，普通投资者考察难度高 [35] - 消费REITs在股市波动中展现稳定回报，年化现金流分派率达5.04% [14][35] - 运营能力成为核心差异点，需精准把握消费分级与存量改造 [37]

报告行业投资评级 - 维持行业“看好”评级 [1][3][9][60] 报告的核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好投资机会 [3][60] 根据相关目录分别进行总结 六部门联合发文支持符合条件的消费基础设施发行REITs，中金中国绿发商业REIT正式上市 - 六部门联合印发《关于金融支持提振和扩大消费的指导意见》，支持符合条件的消费基础设施发行基础设施领域不动产投资信托基金，围绕文旅体育设施等消费基础设施建设重点领域，探索创新适应资金需求特点的金融产品和融资模式 [12][14] - 中金中国绿发商业REIT正式在深圳证券交易所挂牌上市，成为全国公募REIT市场的第68单产品（消费REIT第9单），其底层资产领秀城贵和购物中心位于山东济南，定位体验式购物中心，截至2024年9月30日，目标基础设施资产总建筑面积为200,940.98平方米，最新资产估值为15.300亿元 [13][14] 市场回顾 - 中证REITs（收盘）指数为880.9，同比上涨11.83%，环比下跌1.46%；2024年年初至今累计上涨16.45%，同期沪深300指数累计上涨14.3%，累计超额收益+2.15% [15] - 中证REITs全收益指数为1109.13，同比上涨18.46%，环比下跌1.38%；2024年年初至今累计上涨28.7%，同期沪深300指数累计上涨14.3%，累计超额收益+14.40% [20] - 2025年第26周，REITs市场交易规模成交量达5.99亿份，同比增长20.04%；成交额达28.95亿元，同比增长49.92%；区间换手率3.07%，同比下降15.89% [25] - 近30日REITs市场交易规模成交总量达36.03亿份，同比下降6.43%；成交总额达166.1659亿元，同比下降0.61%；近30日平均区间换手率0.62%，同比下降10.11% [30] 分板块表现 - 2025年第26周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-1.94%、-0.88%、-1.83%、-1.06%、-2.37%、-0.30%、-1.93%；一月涨跌幅分别为+5.98%、+1.90%、+0.46%、+1.58%、+0.22%、+3.30%、+2.68% [36] - 本周中航京能光伏REIT、华夏华润商业REIT、中金普洛斯REIT涨幅靠前，涨幅分别为0.95%、0.64%、0.23%；华泰江苏交控REIT、华夏金茂商业REIT、华夏深国际REIT跌幅靠前，跌幅为5.40%、5.24%、4.70% [52] 一级跟踪 - 2025年第26周，共有16只REITs基金等待上市，本周华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金首发申请已申报，华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金首发申请已受理，发行市场保持活跃 [6][56]

基础设施REITs市场发展 - 推动REITs市场从传统基建向新基建跃迁，为算力基建引入市场化资金，夯实数字经济底座，加速新质生产力培育 [1] - 润泽科技数据中心项目、万国数据中心项目获批，成为首批数据中心REITs，引发市场广泛关注 [1] - 2020年4月引入REITs试点，2021年5月首批9只基础设施公募REITs获批发行，拉开试点大幕 [1] REITs常态化发行与资产类型创新 - 2023年8月基础设施REITs进入常态化发行阶段，结束4年多试点，市场迈入新征程 [2] - 数据中心资产类型首次纳入REITs底层资产范围，打破传统基础设施局限，为科技创新领域资产证券化提供样本 [2] - 当前基础设施REITs呈现规模与数量双扩容态势，但此前主要面向传统成熟项目 [2] 数字基础设施REITs的产业影响 - 数据中心市场需求快速上升，受益于云计算、大数据、人工智能等新产业发展 [3] - 数字基础设施REITs形成"投资—运营—盘活—再投资"良性循环，未来可复制至5G、智慧城市等领域 [3] - 两大数据中心项目由民企建设运营，成功上市破除民企参与大型基建的融资壁垒，打通重资产退出路径 [3] REITs市场规模与未来潜力 - 全国已有70个基础设施REITs项目发行上市，发售基金总额达1794亿元，预计带动新项目投资超1万亿元 [4] - 我国REITs市场成长为亚洲第一大、全球第二大，但仍有很大发展潜力和空间 [4] - 未来科技企业可利用知识产权、数据资产等新型资产开展证券化融资，盘活创新领域存量资产 [4]

基础设施公募REITs市场发展概况 - 2025年6月21日首批9只基础设施公募REITs上市满四周年 标志着市场进入成熟发展阶段 [1] - 2020年4月证监会与发改委联合发布试点通知 正式启动基础设施REITs试点 [1] - 深交所市场已有22只REITs上市 总募集规模达578.10亿元 覆盖生态环保 产业园区 收费公路 仓储物流等主流基础设施类型 [1] 市场机制建设进展 - 构建"首发+扩募"双轮驱动格局 2022年5月深交所发布新购入项目指引 2025年3月发布非定向扩募技术准备通知 [1] - 深市22只REITs总市值686.72亿元 较发行价平均上涨25.18% 累计分红95次 总额超65.41亿元 [2] - 2025年6月18日首批数据中心REITs南方润泽科技REIT获批 拓展至新型基础设施领域 [2] 未来发展规划 - 推动REITs常态化发行和高质量扩容 支持科技创新领域企业发行 服务新质生产力培育 [3] - 完善配套规则机制 优化发行询价 信息披露 投资者保护等全链条监管 [3] - 加强REITs日常监管 细化新购入项目操作流程 丰富扩募发售方式 [3] - 培育优质项目储备 鼓励保险机构 公募基金加大配置 推动社保基金 养老金等机构投资者参与 [3]