市场规模与增长 - REITs总市值首次突破2000亿元，达2019.91亿元，全市场REITs数量达66只 [1] - 中证REITs全收益指数年内累计上涨12.62%，整体呈现震荡走强态势 [5] - 29只REITs产品年内涨幅超过20%，其中6只涨幅超过40% [2][6] - REITs市场已完成66只首发上市，募集规模合计1743.93亿元，另有4只完成扩募募集50.64亿元 [3] 产品表现 - 华安百联消费REIT年内涨幅最高达49.49%，华夏大悦城商业REIT涨幅47.53% [6] - 消费类REITs表现突出，嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT等涨幅均超35% [6] - 基础设施类REITs如招商基金公路高速公路REIT、华夏南京交通高速公路REIT涨幅超40% [6] 行业趋势 - REITs正从政策推动期逐步走向市场自发配置期，消费、保障房等业态成为资金竞逐的优质资产 [7] - 消费、水利等新资产类型项目表现亮眼，租赁住房、仓储物流项目出租率维持高位 [10] - 产业园区、收费公路项目运营存在波动，生态环保、清洁能源项目短期面临调整压力 [10] 业绩与分红 - 2024年39只REITs实现营收和净利润双增长，鹏华深圳能源REIT收入最高达15.62亿元 [9] - 42只REITs进行分红总额达83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多为7.18亿元 [9] - 深市18只REITs超额完成可供分配金额预测，分红价值日益凸显 [9] 机构参与 - 原始权益人、保险资金、券商自营合计持有比例超过60% [11][12] - REITs具有股债双重属性，分派率和十年期国债收益率的利差对市场影响较大 [12] - 政策支持REITs常态化发行，清洁能源、养老、新型基础设施等领域项目将纳入发行范围 [12][13]

投资评级 - 行业投资评级为"看好"（维持）[2] 核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，"资产荒"逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会[5] - 试点持有型不动产ABS扩募，政策支持REITs发展[6][14] - 消费REITs表现持续优异，单周上涨1.04%，单月累计上涨7.58%[7][39] 市场表现 - 中证REITs（收盘）指数为869.19，同比上涨9.27%，环比上涨1.19%[5][16] - 中证REITs全收益指数1089.72，同比上涨16.22%，环比上涨1.2%[5][21] - REITs市场交易规模成交量达6.87亿份，同比增长44.33%；成交额达31.21亿元，同比增长57.95%[5][28] - 近30日REITs市场成交总量达37.47亿份，同比下降18.08%；成交总额达164.14亿元，同比下降18.52%[33] 分板块表现 - 保障房REITs：一周涨跌幅+0.83%，一月涨跌幅+6.32%[5][39] - 环保REITs：一周涨跌幅-0.05%，一月涨跌幅-0.03%[5][39] - 高速公路REITs：一周涨跌幅+1.98%，一月涨跌幅+2.23%[5][39] - 产业园区REITs：一周涨跌幅-0.05%，一月涨跌幅+0.67%[5][39] - 仓储物流REITs：一周涨跌幅+1.58%，一月涨跌幅+5.81%[5][39] - 能源REITs：一周涨跌幅+1.61%，一月涨跌幅+0.62%[5][39] - 消费REITs：一周涨跌幅+1.04%，一月涨跌幅+7.58%[5][39] 一级市场跟踪 - 共有14只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃[8][62] - 创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金首发申请已申报，中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金首发申请已通过[62] 政策动态 - 国家发改委强调要充分发挥REITs作用，建立多元化、多层级的资金投入机制[14] - 上交所试点开展公司债券续发行和资产支持证券扩募发行业务[14]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [2] 报告的核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级 [5][65] 根据相关目录分别进行总结 充分发挥REITs作用，试点持有型不动产ABS扩募 - 国家发改委提出城市更新需建立多元化资金投入机制，市场化程度高、经营属性强的领域发挥市场机制作用，回报适中、社会资本有投资意愿的领域发挥政府和社会资本合作新机制、REITs等作用 [14][15] - 上交所通知试点开展公司债券续发行和资产支持证券扩募发行业务，规范业务活动，满足融资需求，提升债券市场流动性 [6][14] 市场回顾 中证REITs（收盘）指数环比上涨1.19% - 2025年第21周，中证REITs（收盘）指数为869.19，同比上涨9.27%，环比上涨1.19%；2024年年初至今累计上涨14.91%，同期沪深300指数累计上涨13.15%，累计超额收益+1.76% [7][16] 中证REITs全收益指数环比上涨1.2% - 2025年第21周，中证REITs全收益指数1089.72，同比上涨16.22%，环比上涨1.2%；2024年年初至今累计上涨26.45%，同期沪深300指数累计上涨13.15%，累计超额收益+13.3% [7][21] 周度跟踪：REITs市场成交量同比增长44.33% - 2025年第21周，REITs市场交易规模成交量达6.87亿份，同比增长44.33%；成交额达31.21亿元，同比增长57.95%；区间换手率3.58%，同比下降6.77% [5][28] 30日数据：REITs市场成交量同比下降18.14% - 近30日REITs市场交易规模成交总量达37.47亿份，同比下降18.08%；成交总额达164.14亿元，同比下降18.52%；近30日平均区间换手率0.66%，同比下降22.39% [33] 分板块表现：消费REITs单周上涨1.04%，单月累计上涨7.58% - 2025年第21周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+0.83%、-0.05%、+1.98%、-0.05%、+1.58%、+1.61%、+1.04%；一月涨跌幅分别为+6.32%、-0.03%、+2.23%、+0.67%、+5.81%、+0.62%、+7.58% [5][7][39] - 本周华泰江苏交控REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT、中信建投明阳智能新能源REIT涨幅靠前，涨幅分别为5.03%、4.62%、4.40%；华夏合肥高新REIT、中金湖北科投光谷REIT、华夏北京保障房REIT跌幅靠前，跌幅为3.63%、1.63%、1.40% [58] 一级跟踪：14只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃 - 2025年第21周，共有14只REITs基金等待上市，本周创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金首发申请已申报，中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金首发申请已通过，发行市场保持活跃 [8][62] 投资建议：维持行业“看好”评级 - 基于REITs市场表现及相关逻辑，维持行业“看好”评级 [5][65]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 2024年亚洲REITs市场经历结构性变革，新兴市场发展良好，成熟市场受国际金融环境等因素影响市值规模缩减，数据中心和酒店REITs表现亮眼 [8][9] - 2024年中国内地基础设施公募REITs市场在多方面取得重要进展，进入常态化发行新阶段，底层资产多元化，市场活跃度回升 [5][90] - 分享成熟市场ESG方面的成功实践，分析中国头部基础设施公募REITs基金管理人的积极行动，助力REITs行业转型升级 [5] 根据相关目录分别进行总结 亚洲REITs市场概览 - **市场总体情况**：截至2024年12月31日，亚洲市场有263支活跃REITs产品，总市值2358亿美元，同比降6.5%，新增产品集中在工业/物流等领域，新兴市场市值扩张，成熟市场市值缩减 [4][11][12] - **主要市场表现**：新加坡二级市场疲软但股权融资等活跃，数据中心和酒店REITs表现好；日本平均分派收益率超5%，酒店REITs受市场欢迎；韩国放宽监管；东南亚和南亚新兴市场规模扩张 [9][13][14][16] - **市场份额变动**：亚洲REITs市场数量和市值先增后降，新兴市场崛起，成熟市场份额下滑，中国内地市值超越中国香港 [22] - **物业类型数量**：综合型REITs数量最多，新增REITs类别受中国内地和泰国发行情况影响，工业/物流REITs新增最多 [30] - **日本、新加坡和中国香港市场分析** - **市场规模**：日本活跃REITs 57支，总市值降17%；新加坡39支，总市值降11%；中国香港11支，总市值降24% [32][35][36] - **财务指标**：杠杆率方面，日本平均45.2%，新加坡39.3%，中国香港30.7%；分派收益率方面，中国香港8.3%领先，日本提升，新加坡下降；综合收益率方面，新加坡3.0%，日本 -4.6%，中国香港 -16.4%；市净率方面，三地均折价，日本0.81，新加坡0.74，中国香港0.32 [42][53][66][73] - **持有内地物业情况**：新加坡和中国香港共16支REITs持有内地物业，投资集中在一二线城市，工业/物流是主要投资类型，2024年交易活跃度下滑 [83][86][88][89] 中国内地基础设施公募REITs市场 - **市场发展历程**：历经四年发展，2024年快速发展，进入常态化发行新阶段，底层资产多元化 [90] - **发行概况**：截至2025年3月31日，上市64支产品，总发行规模1748亿元，2024年消费基础设施REITs上市数量最多 [92][93] - **市值与股价表现**：总市值1860亿元，2024年成交额和换手率回升，股价较发行价平均涨幅26%，能源基础设施等表现亮眼 [100][101] - **指数分析**：中证REITs收盘价指数与沪深300指数长期相关性0.7，2024年相关性降为0.1，2025年一季度上涨9.1% [107] - **杠杆率**：杠杆率上限28.57％，64支REITs中仅12支使用杠杆，且均在20%以下，使用集中在消费基础设施等业态 [108][109] - **分派收益率**：当前平均分派收益率约5.6%，各业态均低于首发预计分派率，收费收益权项目高于不动产权类项目，与10年期政府债券利差约1.8%，低于亚洲三大成熟市场 [114][120][121] 海外酒店REITs案例分析 报告未提及海外酒店REITs案例分析相关内容 REITs市场的ESG实践 报告未提及REITs市场的ESG实践相关内容

报告行业投资评级 - 无评级 [2] 报告的核心观点 - 近期经济稳定运行总基调未变，债券收益率在低位区间震荡，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注资产扩容及扩募带来的投资机会，同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [7][49] 根据相关目录分别进行总结 主要事件梳理 - 鹏华深圳能源REIT等4只REITs发布分红公告 [7][10] - 华泰苏州恒泰租赁房REIT将于2025年5月21日在上海证券交易所上市 [7][10] - 华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT本周开市起停牌1小时并于当日起复牌 [7][10] - 中金亦庄产园REIT获批 [7][10] - 华夏凯德商业REIT、中银中外运仓储REIT获交易所反馈 [7][10] - 国泰君安济南能源供热等4只REITs发布召开投资者开放日活动的公告 [7][10] 本周市场表现 本周主要指数市场表现 - 本周REITs指数上涨1.39%，沪深300累计上涨1.12%，中证500指数下跌0.10%，中证全债指数下跌0.27%，中债1年期国债指数上涨0.02%，中债10年期国债指数下跌0.53%，中证转债指数上涨0.32% [5][17] - 上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为0.02、 -0.14、0.64，与沪深300、中证500相关性分别为0.24、0.30 [5] 本周REITs市场价格表现 - 本周53支REITs上涨，0支持平，12支下跌，整体上涨1.39%，其中华夏南京高速REIT涨幅最大为8.93%，国金中国铁建REIT跌幅最大为1.26% [21] 本周REITs及对应股票板块表现 - REITs上市以来仓储物流REITs指数与对应板块相关性较强(>0.8)，仓储物流、消费、市政环保、保租房、产业园区、清洁能源、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.82、0.46、0.29、 -0.08、 -0.42、 -0.51、 -0.57；近一个月相关系数分别为0.50、0.14、 -0.26、0.04、0.03、0.09、0.34 [25] 本周REITs市场交易情况 - 本周REITs交易活跃度提高，周内交易金额为24.4亿（+37.7%），日均换手率为0.5%（+0.1pct），其中，高速公路5.3亿(+38.5%)、0.4%(+0.1pct)，生态环保1.0亿(+14.9%)、0.6%(+0.1pct)，清洁能源3.1亿(+58.4%)、0.6%(+0.2pct)，产业园区5.1亿（+25.8%）、0.6%(+0.1pct)，仓储物流3.8亿(+35.7%)、0.6%(+0.2pct)，保租房3.2亿(+42.5%)、0.7%(+0.2pct)，消费类3.0亿(+71.7%)、0.4%(+0.2pct) [7][41] 本周REITs估值情况 - 本周中债估值收益率在 -1.01%到11.39%之间，估值收益率较高的有华夏中国交建REIT(11.39%)、平安广州广河REIT(10.73%)，较低的有平安宁波高投REIT( -0.13%)、工银蒙能能源REIT( -1.01%) [43] - P/NAV方面，整体在0.72到1.76之间，P/NAV较高的有中金厦门安居REIT(1.76)、华夏北京保障房REIT(1.76)，较低的有平安广州广河REIT(0.89)、华夏中国交建REIT(0.72) [43] 项目审批进展 - 目前有22只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括7单产业园类REITs、3单能源REITs、2单数据中心REIT、2单仓储物流REITs、5单保租房REITs、3单消费类REITs [46]

亚洲REITs市场整体概况 - 截至2024年底亚洲活跃REITs产品达263支，总市值2358亿美元同比下降6.5%，市场呈现结构性分化[1] - 日本、新加坡、中国内地及中国香港市值合计占比超80%，中国内地市值214.4亿美元首次超越中国香港成为亚洲第三大市场[1] - 新兴市场如泰国、印度市值分别增长41%和13%，为市场注入活力[1] - 综合型REITs数量最多（90支），数据中心和酒店类REITs表现亮眼，前者受益于AI发展，后者因旅游业复苏估值提升[1] 主要市场表现分析 日本市场 - 市值908.4亿美元占比38.5%，受汇率和股价影响市值下降17%[2] - 平均杠杆率45.2%，分派收益率5.4%为亚洲主要市场中涨幅最大，市净率0.81[2] - 酒店REITs表现突出，Japan Hotel REIT分派收益率超5%[2] 新加坡市场 - 市值673.8亿美元占比28.6%，市值下降11%[2] - 平均杠杆率39.3%，分派收益率6.9%，市净率0.74[2] - Keppel DC REIT市净率达1.6，全年完成23例收购聚焦工业/物流和数据中心[2] 中国香港市场 - 市值160.6亿美元占比6.8%，市值下降24%[2] - 平均杠杆率30.7%，分派收益率8.3%为亚洲最高，市净率0.32深度折价[3] - 沪深港通纳入REITs政策有望提振流动性[3] 中国内地REITs市场 市场规模 - 截至2025年3月上市REITs达64支，发行规模1748亿元，市值1860亿元[4] - 高速公路REITs市值占比33%（610亿元），消费基础设施REITs市值占比15%（284亿元）[4] 市场特征 - 2024年政策支持扩容至12大类资产，简化申报流程推动常态化发行[5] - 2024年成交额1022.2亿元，2025年一季度日均成交6.9亿元显示活跃度提升[6] - 平均市净率1.24（溢价），分派收益率5.6%，保障性租赁住房REITs市净率达1.42[6] ESG实践 国际经验 - 新加坡、日本、中国香港已强制要求ESG披露，日本J-REITs市值参评率近100%[7] - GRESB评级影响融资成本和投资者偏好[7] 国内进展 - 截至2025年4月15支REITs自愿发布ESG报告，聚焦绿色建筑等议题[8] - 华夏基金推动多支REITs集中披露ESG成果，但鉴证和评级仍处起步阶段[8] 未来展望 - 成熟市场聚焦资产优化，新兴市场依托经济基本面扩张[9] - 中国内地REITs有望扩容资产类型，提升ESG实践水平[9] - 数据中心、酒店及绿色基础设施REITs值得重点关注[9]

REITs REITs 2025 年 05 月 11 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 -19% -10% 0% 10% 19% 2024-05 2024-09 2025-01 沪深300 中证REITs全收益 相关研究报告 《中金厦门安居保障房REIT启动扩 募，消费 REITs 表现持续优异—行 业周报》-2025.5.4 《首单权益型资产支持证券成功发 行，发行市场持续活跃—行业周报》 -2025.4.27 《支持符合条件的燃煤发电项目发 行，保障房 REIT 表现持续优异—行 业周报》-2025.4.20 将 REITs 纳入沪深港通标的，保障房 REITs 表现持 续优异 | | | ——行业周报 | | --- | --- | --- | | 齐东（分析师） | 胡耀文（分析师） | 杜致远（联系人） | | qidong@kysec.cn | huyaowen@kysec.cn | duzhiyuan@kysec.cn | qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 | huyaowen@kysec.cn | | --- | | 证书编号：S07 ...

公募REITs一季度业绩表现 - 全市场已上市并披露经营数据的公募REITs有62只，一季度共实现营业收入47.79亿元，净利润8.4亿元 [1] - 一季度营收超过1亿元的产品共有15只，29只产品净利润超过1000万元，还有产品单季度净利润过亿元 [1] - 消费类REITs增速亮眼，华夏华润商业REIT、华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT营收同比分别增长82.28%、60.85%和30.2% [2] - 华夏华润商业REIT底层资产青岛万象城出租率达到99.10%，租金单价为421.03元/平方米/月，一季度净利润900.14万元同比涨幅超300% [2] - 高速公路REITs表现稳健，平安宁波交投REIT收入5.17亿元，净利润1.08亿元，基础资产杭州湾跨海大桥车流量同比增长6.67% [2][3] 保租房REITs市场表现 - 一季度保租房REITs二级市场价格涨幅显著，招商基金蛇口租赁住房REIT累计涨幅达13.7% [3] - 华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT涨幅均超10% [3] - 汇添富上海地产租赁住房REIT首日涨幅达30%，已上市的7支保租房REITs自发行上市以来累计涨幅均超30% [3] - 华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT涨幅达50%以上 [3] 公募REITs市场扩容趋势 - 截至4月25日，今年以来已有7只REITs上市，公募REITs上市数量达到65只 [4] - 中国建筑积极探索通过保租房REITs等金融手段拓宽资产盘活渠道 [4] - 凯德投资提交申请拟推出首只消费基础设施REITs凯德商业C-REIT [5] - 广东发文支持更多符合条件的民营资本项目发行基础设施REITs [5] 民营企业参与REITs现状与挑战 - 民营企业主导或深度参与的项目包括中金普洛斯REIT、京东智能产发仓储物流REIT等 [5] - 民营企业面临收益率达不到要求、市场接受度存疑等问题 [6] - REITs要求近3年运营净现金流复合增长率≥5%，年均现金分红覆盖率≥1.1倍 [6] - 民营企业需提供0.5%-1%溢价收益率补偿 [6] - 民营企业需补足资产合规性、运营质量、团队能力和治理结构等短板 [7]