报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年12月31日商业不动产REITs正式试点，相关政策组合拳落地，推动市场高质量发展 [4] - 12月REITs市场缩量下跌，经营权类深度回调，下半月超跌反弹，派息率较股债息差处于60 - 70%分位 [4] - 中核清洁能源网下认购热度创新高，华夏安博仓储物流首日深度破发 [4] - 2026年1月暂无REITs限售份额解禁，12月下半月新增4单申报受理，山证晋中公投瑞阳供热REIT更新回复材料 [4] 根据相关目录分别进行总结 商业不动产REITs正式试点，政策组合拳纷纷落地 - 证监会推出商业不动产REITs试点，正式稿较征求意见稿在产品定义微调，明确持有路径，减少市场不确定性 [7] - 证监会推动REITs市场高质量发展，支持“混装”，拓展原始权益人范围，推进市场体系建设，完善申报注册制度 [11][12][13] - 交易所调整REITs相关规则，分资产单列审核要求，允许网下实施“高剔”，规范审核程序，明确商业不动产披露要求 [20][21][25] - 证券业协会发布规则，使不动产REITs网下管理向沪深新股看齐，准入门槛趋严，新增禁止行为，升级处罚对象 [26][29][32] 12月下半月超跌反弹，经营权类资产承压加剧 - 12月中证REITs全收益指数下半月超跌反弹，全月收跌2.9%，2025年实现4.34%的年度涨幅 [41] - 12月仅IDC指数上涨，公用事业、交通、能源等经营权类资产跌幅最深，2025年消费、仓储物流、保租房全年涨幅居前 [47] - 12月REITs个券涨、跌数量占比分别为29%、71%，经营权类逾九成个券下跌，产业园涨跌比有所改善 [52] - 12月沪深REITs日均换手率为0.40%，处于全年最低单月水平，保租房缩量最为明显 [54] - 截至12月31日，产权类REITs派息率为4.60%，经营权类为9.12%，REIT较股债的息差处于历史的60% - 70%分位之间 [58][64] - 产权类P/NAV最新值为1.22X，处于历史65%分位，经营权类P/FFO最新值为12.27X，处于历史30%分位 [70] - 产权类REITs最新IRR为4.2%，经营权类为5.4%，两大类资产IRR均较上期显著提高，目前处于约40%分位水平 [75] 中核清洁能源网下热度高，安博物流首日深度破发 - 12月华夏中核清洁能源REIT网下询价，发行规模15.05亿元，华夏安博仓储物流REIT上市 [80] - 中核清洁能源REIT网下顶格申购规模3.16亿元，发行体量环比下降 [82] - 中核清洁能源REIT认购火热，网下申购倍数达340倍创新高 [89] - 中核清洁能源REIT 99%贴近上限定价，发行让利基本消失，2026年预期派息率低于可比REITs [90][92][93] - 中核清洁能源REIT网下入围率改善，网下配售比例大幅下滑至0.29% [96] - 华夏安博仓储物流REIT上市首日下跌10%，收盘价较发行价破发 [100] - 2025年1 - 12月，1亿元资金REITs网下申购收益率3.42% [101] 2026年1月暂无REITs限售份额解禁 - 根据12月下半月公告，2026年1月暂无REITs限售份额解禁，华泰紫金宝湾物流仓储REIT、国金中国铁建高速REIT计划实施扩募 [107] 新增4单申报受理，山证晋中供热更新回复材料 - 12月下半月新增4单REITs申报、受理，易方达广西北投高速公路REIT已问询，山证晋中公投瑞阳供热REIT已回复问询函并更新招募材料 [109] - 12月下半月1单公募REITs招投标信息更新，广发基金中标南疆能源集团基础设施REITs项目 [110]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 中国REITs市场迈入高质量发展快车道，商业不动产正式试点，高质量发展政策体现在支持“混装”、提高二级市场流动性、完善申报注册制度等方面 [4] - 公募REITs发审加速与沪深新股接轨，首发定价配售引入“高剔”机制，持续监管明确商业不动产差异化信披标准 [4] - 2025年12月REITs市场缩量下跌，经营权类深度回调，派息率较股债息差处于60 - 70%分位 [4] - 中核清洁能源网下认购热度创新高，华夏安博仓储物流首日深度破发 [4] - 2025年12月下半月新增4单REITs申报受理，山证晋中公投瑞阳供热REIT更新回复材料，部分REITs发布扩募计划 [4] 根据相关目录分别进行总结 商业不动产REITs正式试点，政策组合拳纷纷落地 - 证监会推出商业不动产REITs试点，正式稿较征求意见稿仅在产品定义微调，明确持有路径，减少市场不确定性 [7] - 证监会推动REITs市场高质量发展，支持“混装”拓展原始权益人范围，提高二级市场流动性，完善申报注册制度 [4][12][13] - 交易所分资产单列审核要求，允许网下实施“高剔”，明确商业不动产各业态运营披露要求 [20][22][26] - 证券业协会使不动产REITs网下管理向沪深新股看齐，准入门槛趋严，新增禁止行为，处罚升级 [27][30][33] 12月下半月超跌反弹，经营权类资产承压加剧 - 2025年12月权益及债券市场平稳，大宗商品上涨，中证REITs全收益指数下半月超跌反弹，全月收跌2.9%，全年涨4.34% [42] - 12月仅IDC指数上涨，经营权类资产跌幅深，2025年消费、仓储物流、保租房全年涨幅居前三 [48] - 12月REITs个券跌多涨少，经营权类逾九成个券下跌，部分产业园个券涨幅靠前 [54] - 12月沪深REITs日均换手率降至全年最低，保租房缩量最明显 [56] - 截至12月31日，产权类和经营权类REITs派息率上升，交通逼近10%，REIT较股债息差处于60 - 70%分位 [60][66] - 产权类P/NAV和经营权类P/FFO分别处于65%、30%分位 [72] - 产权类和经营权类REITs最新IRR分别为4.2%、5.4%，均显著提高，处于约40%分位 [77] 中核清洁能源网下热度高，安博物流首日深度破发 - 2025年12月华夏中核清洁能源REIT网下询价，华夏安博仓储物流REIT上市，沪深上市REITs共78只，总市值2248亿元 [79] - 中核清洁能源REIT发行体量环比下降，网下认购火热，申购倍数达340倍创新高 [84][91] - 中核清洁能源REIT贴近上限定价，发行让利基本消失，预期派息率低于可比REITs [94][95] - 中核清洁能源REIT入围率改善，网下中签率大幅下滑至0.29% [98] - 华夏安博仓储物流REIT上市首日下跌10%，2025年1 - 12月1亿元资金REITs网下申购收益率3.42% [102][103] 2026年1月暂无REITs限售份额解禁 - 根据2025年12月下半月公告，2026年1月暂无REITs限售份额解禁，华泰紫金宝湾物流仓储REIT、国金中国铁建高速REIT计划扩募 [109] 新增4单申报受理，山证晋中供热更新回复材料 - 2025年12月下半月新增4单REITs申报受理，易方达广西北投高速公路REIT已问询，山证晋中公投瑞阳供热REIT更新回复材料 [111] - 2025年12月下半月广发基金中标南疆能源集团基础设施REITs项目 [112]

中国商业不动产公募REITs试点正式落地 - 2025年12月31日，中国证监会正式发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着商业不动产公募REITs试点规则完成意见征集并最终落地，自公布之日起施行 [1] - 同日，证监会还发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，旨在完善基础制度、优化监管安排、健全市场功能 [1] - 沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的配套业务规则同步发布，初步明确了中国商业不动产REITs“1+3+N”政策制度框架 [1][6] REITs市场发展现状与意义 - 截至2025年12月27日，中国已上市78只REITs，融资金额2099亿元，总市值2199亿元，市场运行平稳有序 [2] - 2024年以来，中证REITs全收益指数上涨19%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种 [2] - 推出商业不动产REITs是支持构建房地产发展新模式、盘活庞大商业不动产存量资产、拓宽权益融资渠道的重要举措 [2][3] 商业不动产REITs的制度框架与核心规则 - 制度体系为“1+3+N”框架：“1”项纲领性《公告》；“3”项证监会层面配套安排（包括1项《通知》和2项工作规程）；“N”项自律组织配套规则（共17项） [6] - 《公告》共八条，对产品定义、基金注册、运营管理、专业机构职责及监管安排等作出系统规定，强调基金管理人须履行主动运营管理责任，确保底层资产权属清晰、现金流稳定 [6] - 规则主要针对新增商业不动产业态，在从严管理基础上作适应性调整优化，体现“分类管理、分类施策”的针对性安排 [6] 市场发展与监管推动的具体措施 - 明确市场化准入安排，重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行商业不动产REITs，提高发行上市效率 [3] - 鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，推动跨领域资产整合，提升规模效应和风险分散能力 [3] - 支持银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产REITs业务，并有序拓展原始权益人范围 [3] - 要求各证监局加强政策宣传、推动优质资产培育、协调解决发展堵点；证券交易所需提升上市审核质效与市场服务 [4] - 压实基金管理人、财务顾问等机构的尽职调查与核查把关责任，确保信息披露真实、准确、完整，严把资产合规关、风险关和质量关 [4] 未来市场体系建设方向 - 持续加大优质REITs供给，完善扩募制度安排与市场化定价机制，支持上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强 [7] - 加强二级市场建设：丰富覆盖REITs的指数体系，支持开发挂钩指数的基金产品，研究探索REITs ETF等创新产品 [7] - 推动将REITs纳入公募基金投资范围及沪深港通标的范围，引导保险资金、社保基金、年金基金等中长期资金入市 [7] - 优化审核注册流程，健全市场化标准体系和全链条监管机制，促进市场主体归位尽责 [7][8]

政策框架与核心制度安排 - 中国证监会于2025年12月31日公布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着商业不动产REITs试点从制度设计进入市场实践阶段，规则自公布之日起施行 [1] - 监管部门初步明确了“1+3+N”政策框架，其中“1”为纲领性《公告》，“3”指《通知》及2项工作规程，“N”指由沪深交易所等机构制定的17项配套规则 [2] - 《公告》从产品定义、基金注册及运营管理、发挥专业机构作用、强化监管责任等方面明确了商业不动产REITs的核心制度安排 [2] 配套规则的系统性细化 - 配套规则系统化完善了REITs准入标准，明确了项目在合规、财务、资产评估及基金运作等基本要求，并对商业不动产REITs作出针对性安排 [3] - 配套规则推动建立更市场化的机制，研究建立了与无风险利率等市场基准挂钩的、更具科学性的收益率要求，并严格规范回收资金用途，明确不得用于购置商品住宅用地 [3] - 配套规则支持REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合以提升规模效应与风险分散能力，并将首发后扩募申报时间缩短至6个月 [3] - 配套规则优化审核机制，将首次反馈意见出具时限由受理后30个工作日缩短至20个工作日，并制定招募说明书编制指南，同时交易所将通过现场督导严把发行上市准入关 [4] 试点推进原则与项目申报 - 商业不动产REITs试点遵循“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则，初期坚持“稳中求进、质量优先”，聚焦重点区域和优质项目 [5] - 自制度规则发布实施之日起，符合条件的市场参与主体即可直接向证监会及证券交易所申报项目 [1][5] - 试点初期将严把质量关、合规关和风险关，重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健的优质项目 [6] - 优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持上市公司、央企、地方重点国企及优质民企、外企持有的项目，优先推进商业综合体、商业零售、办公楼、酒店等业态 [6] 监管与责任压实 - 监管部门将压实中介机构责任，坚持“申报即担责”原则，持续完善证券公司、基金管理人、律所、会计师事务所等机构的执业标准 [6] - 督促中介机构强化尽职调查、材料制作、询价定价、信息披露等方面责任，并压实运营管理机构的信息披露和资产运营管理责任 [6] - 监管部门将做好REITs准入监管、日常监管与风险监测处置，持续强化公权力运行监督制约，建立健全质量控制体系与廉政监督机制 [6] 市场发展阶段与战略定位 - 商业不动产REITs试点的推出标志着中国REITs市场进入“商业不动产与基础设施并行发展”的新阶段，向着全门类、全资产的成熟方向迈进 [1][7] - 此次试点是基于商业不动产与基础设施在资产属性、管理体制、风险收益特征等方面的差异，为契合资产特质、提升制度适配性所建立的分类管理制度安排 [7] - 下阶段监管部门将采取商业不动产REITs与基础设施REITs并行推进的发展策略，两大领域将各自发挥优势、协同发力 [7] - 基础设施REITs更多承担“稳经济、补短板”职能，具有公共属性强、现金流预期稳定、受宏观经济波动影响相对较小的特点 [7] - 商业不动产REITs更加侧重“促消费、调结构”，市场化程度更高，与宏观经济周期、消费景气度联系更紧密，可精准对接商业综合体、零售、办公楼、酒店等业态的盘活需求 [8]

政策发布与目标 - 上交所与深交所于12月31日同步修订并发布了不动产投资信托基金业务办法及配套规则，旨在推动商业不动产REITs试点平稳落地[1] - 政策修订旨在贯彻落实“新国九条”及证监会部署，目标是完善REITs规则体系、推动市场高质量发展、增强多层次资本市场服务实体经济质效[1][2] 上交所规则修订核心内容 - 拓宽《不动产基金业务办法》适用范围至商业不动产REITs，实现规则一体化适用[3] - 将交易所受理材料后出具首次书面反馈意见的用时从30个工作日缩短至20个工作日，提高审核效率[3] - 新增约见问询、现场督导等监管手段，并明确“申报即担责”，压实中介机构责任[3] - 修订《审核关注事项指引》，优化资产合规性、回收资金用途、收益率要求，并规范商业综合体、零售、办公、酒店等业态的信息披露与核查要求[4] - 修订《发售业务指引》，细化询价定价、战略配售、网下配售等环节规范[4] - 修订《扩募指引》，将扩募间隔期缩短为6个月，并完善新购入不动产机制[4] - 强化信息披露，修订临时报告、年报、中报和季报指引，明确商业不动产运营情况及回收资金使用的披露要求[4] - 发布《关于商业不动产投资信托基金试点有关工作的通知》，从优化服务、完善审核、健全机制等方面安排试点工作[5] 深交所规则修订核心内容 - 深交所修订形成“1+7+6”REITs规则指南框架，即1项业务办法、7项业务指引和6项业务指南[6] - 将商业不动产REITs纳入规则范围，新增针对其经营与财务、资产评估、运营管理的差异化核查要求，并分业态规范审核与披露[6] - 健全审核机制，明确审核程序、缩短审核时限，优化合规性、回收资金用途、收益率等准入要求[6] - 优化发售定价安排，允许约定高价剔除机制，明确优先向认可长期价值的网下投资者配售，并合理确定战略配售规模[7] - 完善扩募机制，细化拟购入不动产的业态要求，缩短申请新购入项目的时限，并调整扩募发售阶段的战略投资者范围[8] - 强化存续期信息披露，细化交易提示公告和触发停牌的临时公告披露要求，优化定期报告中回收资金的信息披露[8]

文章核心观点 中国证监会正式推出商业不动产投资信托基金试点，旨在通过完善基础制度、优化监管、健全市场功能，推动REITs市场高质量发展，以支持构建房地产发展新模式、盘活存量资产、提高直接融资比重，并增强资本市场服务实体经济的质效[1][2][3] 推动商业不动产REITs平稳健康发展 - **明确资产要求与重要意义**：拟持有的商业不动产需符合国家战略、权属清晰、已产生持续稳定现金流[1] 发展商业不动产REITs是落实“盘活存量、做优增量”决策、支持构建房地产发展新模式的重要举措[3] - **激发市场主体活力**：明确市场化准入安排，重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行，以提高发行上市效率[3] 鼓励持有业态相近、功能互补的资产组合以提升规模效应和风险分散能力[3] 支持银行保险业资产管理公司等金融机构参与，并有序拓展原始权益人范围[3] - **加大工作推动力度**：要求证监局加强属地政策宣传与优质资产培育，协调解决发展堵点[4] 要求证券交易所提升上市审核质效与市场服务，并压实基金管理人、财务顾问等机构的尽职调查与核查责任，严把资产合规关[4] 加快推进REITs市场体系建设 - **推进市场扩容扩围**：持续加大优质REITs供给，丰富市场业态[5] 完善REITs扩募制度与市场化定价机制，支持运营稳健的上市REITs通过购入资产、扩募等方式做优做强，提升单只REITs资产规模和风险抵御能力[5] 平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产[5] - **加强二级市场建设**：计划丰富覆盖REITs的指数体系，支持开发挂钩指数的基金产品，并研究探索REITsETF等创新产品[5] 加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等中长期资金入市[5] 推动将REITs纳入沪深港通标的范围以扩大对外开放[5] - **不断完善市场生态**：优化以市场化为导向的REITs估值与发行定价机制，规范发售行为[6] 强化信息披露和市场约束，并积极推动REITs配套政策落实[7] 加快推进REITs专项立法及部门规章制定，夯实法治基础[7] 完善REITs申报注册制度机制 - **优化审核注册流程**：健全规范透明、权责清晰的审核注册流程，统一标准，优化环节衔接以提升效率[8] 强化公权力运行监督制约，建立质量控制与廉政监督机制[8] 审核注册工作坚持“能公开、尽公开”原则[8] - **健全市场化标准体系**：持续完善针对不同业态资产的审核关注重点和信息披露要求，按照“成熟一类、推出一类”原则公开标准[8] 研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具灵活性的收益率要求[8] 监督REITs回收资金使用，重点支持盘活存量，鼓励用于扩大投资[8] 加强监管与风险防范 - **健全全链条监管机制**：完善覆盖尽职调查、发行定价、上市交易、资产运营管理、信息披露等全链条监管制度，强化穿透式监管[9] 证监局负责日常监管与风险监测处置，证券交易所严把发行上市准入关并做好自律监管[9] 证券业协会、基金业协会加强对各参与主体的自律管理[9] - **促进市场主体归位尽责**：持续压实基金管理人的主动管理职责，强化运营管理机构的运营责任以提升REITs运营质量和分红能力[10] 督促各专业机构严格依法履行职责，并依法打击违法违规行为以保护投资者权益[10] - **维护市场平稳运行**：着力健全REITs信息披露制度，提升透明度、标准化和及时性，强化重大事件临时披露要求[11] 进一步健全交易监测监控机制，加强风险监测预警以维护二级市场平稳运行[11] 强化预期引导和投资者教育，营造良好市场环境[11]

推动商业不动产REITs平稳健康发展 - 深刻认识发展商业不动产REITs的重要意义，将其视为落实“盘活存量、做优增量”、“提高直接融资比重”决策部署的重要举措，以及支持构建房地产发展新模式的有效手段 [3] - 明确商业不动产REITs市场化准入安排，重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行，提高发行上市效率 [3] - 鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，推动跨领域资产整合，以提升规模效应和风险分散能力 [3] - 支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产REITs业务，并有序拓展原始权益人范围 [3][4] - 各证监局需加强政策宣传解读，推动优质资产培育，协调解决发展堵点难点；证券交易所需提升上市审核质效，优化市场服务 [4] - 压实基金管理人、财务顾问等机构的尽职调查与核查把关责任，确保信息披露真实、准确、完整，严把资产合规关、风险关和质量关 [4] 加快推进REITs市场体系建设 - 持续加大优质REITs供给，推动市场业态丰富和规模有序增长，完善REITs扩募制度安排与市场化定价机制 [5] - 支持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，提升单只REITs资产规模和风险抵御能力 [5] - 平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产，拓宽权益融资渠道 [5] - 加强二级市场建设，丰富覆盖REITs的指数体系，支持开发挂钩相关指数的基金产品，研究探索REITs ETF等创新产品 [5] - 引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市，发挥其稳定器和压舱石作用 [5] - 推动将REITs纳入沪深港通标的范围，扩大市场高水平对外开放 [5] - 推动专业投资机构加强REITs投研能力建设，倡导投资者关注资产基本面与长期投资价值 [5] - 不断完善市场生态，优化以市场化为导向的REITs估值与发行定价机制，规范发售行为 [6] - 强化REITs信息披露和市场约束，积极推动REITs配套政策落实落地，提升政策合力 [6] - 加快推进REITs专项立法及部门规章制定工作，夯实市场高质量发展的法治基础，健全多层次REITs市场体系 [6] 完善REITs申报注册制度机制 - 优化审核注册流程，健全规范透明、权责清晰的流程，统一审核理念与标准，优化环节衔接，提升审核注册效率 [8] - 强化公权力运行监督制约，建立健全质量控制体系与廉政监督机制，为审核注册流程规范运行提供保障 [8] - 强化证监会对证券交易所REITs上市审核工作的业务指导与监督检查，一体推进审核质量、效率提升与廉政风险防控 [8] - 坚持REITs作为资产上市平台的证券本质属性，持续完善针对不同业态资产的审核重点关注事项和信息披露要求 [8] - 按照“成熟一类、推出一类”原则，以适当形式公开相关标准，及时总结审核注册实践中的共性问题，研究形成解决方案并向市场传导 [8] - 研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具灵活性的收益率要求 [8] - 监督REITs回收资金使用，严格遵照国家产业政策、外汇管理和相关法律法规规定，重点支持盘活存量，鼓励用于扩大投资 [8] 加强监管与风险防范 - 健全全链条监管机制，完善覆盖尽职调查、发行定价、上市交易、资产运营管理、信息披露等全链条监管制度 [9] - 强化对不动产资产质量、运营管理、治理水平的穿透式监管 [9] - 证监局需做好REITs日常监管与风险监测处置，及时发现、处理违法违规行为和风险事件 [9] - 证券交易所需通过审核问询、现场督导、现场检查等方式严把发行上市准入关，做好上市交易、信息披露、风险监测等自律监管工作 [9] - 证券业协会、基金业协会需加强对基金管理人、财务顾问、网下投资者等REITs参与主体的自律管理，并强化科技监管应用 [9] - 促进市场主体归位尽责，持续压实基金管理人的主动管理职责，强化运营管理机构的运营责任，提升运营管理效能和REITs分红能力 [10] - 督促基金管理人、基金托管人、财务顾问、资产支持证券管理人、原始权益人及其他专业机构严格履行职责，依法打击违法违规行为，保护投资者合法权益 [10] - 维护市场平稳运行，着力健全REITs信息披露制度，提升透明度、标准化和及时性，强化重大事件的临时披露要求 [10] - 进一步健全REITs交易监测监控机制，加强风险监测预警，维护二级市场平稳运行，有效防范化解重大风险 [10] - 强化预期引导和投资者教育，多种方式开展政策解读与舆论宣传，持续营造良好市场环境 [10]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 本周REITs市场先抑后扬整体走强，中证REITs指数全周上涨1.4%，保障房、产业园及仓储物流板块领涨，从主要指数周涨跌幅对比来看沪深300>中证转债>中证REITs>中证全债 [1] - 截至2025年12月26日，产权类REITs股息率比中证红利股股息率均值低104BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为352BP [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至2025年12月26日，中证REITs（收盘）指数收盘价为783.86点，整周涨跌幅为+1.4%，表现弱于沪深300指数（+1.9%）、中证转债指数（+1.6%），强于中证全债指数（+0.1%）。年初至今，中证转债（+19.0%）>沪深300（+18.4%）>中证全债（+0.8%）>中证REITs（-0.7%） [2][6] - 近一年中证REITs指数回报率为0.6%，波动率为7.9%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - REITs总市值在12月26日为2199亿元，较上周增加59亿元；全周日均换手率为0.52%，较前一周增加0.14% [2][8] 板块表现 - 从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+1.8%、+1.0% [3][16] - 从不同项目类型REITs来看，多数板块收涨，保障房、产业园、仓储物流类REITs涨幅靠前 [3][16] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为中金重庆两江REIT（+7.86%）、华夏基金华润有巢REIT（+5.99%）、博时津开产园REIT（+5.94%） [3][21] - 水利设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.6%；园区基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额22.4% [3] - 本周主力净流入额前三名分别为华夏华润商业REIT（4439万元）、华夏安博仓储REIT(2227万元）、嘉实物美消费REIT(1284万元） [3][24] 一级市场发行 - 从年初至2025年12月26日，在交易所处在已受理阶段的REITs产品共有4只，已申报阶段2只，已问询阶段2只，已反馈的产品5只，已通过待上市的产品6只，另有通过已上市的首发产品15只 [26] 估值跟踪 - 截至12月26日，公募REITs年化现金分派率均值为6.06% [28] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [28][29] - 不同项目类型REITs在相对净值折溢价率、P/FF0、IRR、年化派息率等指标上存在差异 [30] - 截至2025年12月26日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低104BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为352BP [32] 行业要闻 - 国家发改委、国家能源局于12月23日联合印发意见，支持符合条件的光热发电项目发行REITs，到2030年光热发电总装机规模力争达到1500万千瓦左右 [4][38] - 12月24日，人民银行等八部门发布消息，聚焦通道基础设施建设，统筹运用好REITs等多元化融资渠道 [38] - 12月26日，中金厦门火炬产业园封闭式基础设施证券投资基金正式申报，标志着以国家级火炬产业园为底层资产的公募REITs实现“零的突破” [4][38]

人工智能产业发展 - 截至今年9月，中国人工智能核心产业规模超9000亿元，人工智能企业数量超过5300家，全球占比达15% [3] - DeepSeek大模型在全球范围内受到广泛关注，人形机器人等前沿应用场景不断涌现 [4] 民营企业外贸表现 - 今年前11个月，民营企业进出口总额达23.52万亿元，同比增长7.1%，占中国外贸总值的57.3% [4][5] - 长三角首趟消费型锂电池混装运输班列从义乌发出，为“新三样”及高附加值产品出海提供了便利化物流通道 [5] - 今年前三季度，出口节日用品、玩偶、动物造型玩具超过500亿元，销往全球200多个国家和地区 [6] - 潮玩IP（如拉布布）在海外风靡，短剧平台也在海外加速市场布局 [6] 民间投资与基建 - 今年前11个月，基础设施领域的民间投资同比增长3.5%，其占整体基础设施投资的比重升至21.8% [7] - 首批数据中心基础设施不动产投资信托基金（REITs）成功发行，民间投资项目在多个领域实现了“首单”突破 [7] 民营企业科技创新实力 - 根据《2025中国民营企业500强调研分析报告》，500强民营企业共拥有72.16万件有效专利，研发人员总数达115.17万人 [9] - 4家民营企业加入国家自然科学基金民企联合基金，标志着民营企业深度参与国家基础研究迈出关键一步 [10][12] 民营经济整体规模 - 截至今年5月底，全国实有民营经济组织1.85亿户，占经营主体总量的96.76% [12]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周事件扰动因素减弱，中证 REITs 全收益指数先跌后反弹，最终收涨 1.56%，跑输沪深 300 0.39 个百分点、跑赢中证红利 1.01 个百分点。产权 REITs 整体微涨 0.12%，经营权 REITs 仍下跌 3.61%。沪深交易所项目申报/受理节奏明显提速，为 2026 年供给端增长奠定项目储备基础。本周首发和扩募公募 REITs 均有新进展，市场流动性有所提升，保障房、仓储物流等板块表现较好 [3]。 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 本周共 4 单首发公募 REITs 取得新进展，包括新申报/受理 3 单（华泰三峡清洁能源 REIT、中金火炬产业园 REIT、博时山东铁投路桥 REIT），华夏中核清洁能源 REIT 募集结束，网下、公众有效认购倍数分别为 340、392 倍 [3]。 - 本周共 2 单扩募公募 REITs 取得新进展，中航京能光伏 REIT 扩募完成，国泰君安东久新经济 REIT 扩募份额上市 [3]。 - 当前审批流程中，已申报 13 只，已问询并反馈 1 只，通过审核 1 只，注册生效待上市 1 只；扩募方面，已申报 3 只，已问询并反馈 0 只，通过审核 0 只 [3]。 二级市场 行情回顾 - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1014.80 点，涨幅 1.56%，跑输沪深 300 0.39 个百分点、跑赢中证红利 1.01 个百分点。年初至今涨幅 4.85%，跑输沪深 300 13.51 个百分点、跑赢中证红利 6.06 个百分点 [3]。 - 分项目属性来看，本周产权类 REITs 上涨 1.95%，特许经营权类 REITs 上涨 0.61%。分资产类型来看，保障房（+3.14%）、仓储物流（+2.20%）、园区（+2.11%）、数据中心（+1.80%）板块表现占优 [3]。 - 分个券来看，本周共 63 只上涨、15 只下跌，中金重庆两江 REIT（+7.86%）、华夏基金华润有巢 REIT（+5.99%）、博时津开科工产业园 REIT（+5.94%）位列前三，工银蒙能清洁能源 REIT（-5.04%）、国泰海通济南能源供热 REIT（-4.39%）、嘉实中国电建清洁能源 REIT（-3.87%）位列末三 [3]。 流动性 - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.51%/0.60%，较上周 +12.26/+18.43BP，周内成交量 5.09/2.02 亿份，周环比 +33.57%/+43.95%。环保水务板块活跃度最高 [3]。 估值 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 4.08%/5.04%，交通（6.20%）、仓储物流（5.61%）、园区（4.82%）板块位列前三 [3]。 本周要闻和重要公告 - 本周要闻包括上海地产集团启动商业不动产 REITs 项目招标、郑州城发安居公募 REITs 项目启动二次比选、国家发改委等支持光热发电项目发行 REITs 等 [33]。 - 重要公告涉及多只 REITs 的分红、运营数据、解禁提示、扩募份额上市等情况，如工银河北高速 REIT 2025 年度第三次分红，国泰海通东久新经济 REIT 扩募份额上市等 [33][34]。