文章核心观点 - 近期地产市场呈现分化走势，二手房部分指标在季节性因素影响下出现边际好转，但新房市场销售与库存压力依然较大 [2] - 二手房销售、价格和库存数据在季节性影响下有所改善，但剔除春节错位等效应后，销售降幅依然显著 [2][4] - 新房市场受高端改善盘入市支撑价格结构性上涨，但销售面积同比降幅扩大，库存去化周期持续拉长，压力未减 [2][6] 一、二手房：季节性影响下，价格、库存边际好转 (一) 销售:按照农历对齐后,降幅收窄 - 2026年1月1日至2月7日，22城二手房销售面积同比增长19.9%，其中一线城市增长14.4%，但高增长主要受春节错位影响 [4][11] - 按农历对齐后，全国及一线城市二手房销售面积同比分别下降16%和26.8%，较2025年12月的-27.9%和-37.4%降幅有所收窄，但绝对降幅仍大 [4][11] (二)价格:降幅收窄,略超季节性 - 2026年1月，百城二手住宅成交均价为1.29万元/平方米，环比下降0.85%，降幅较去年12月的-0.97%收窄0.12个百分点 [4][15] - 北京、上海1月二手房成交均价分别为6.3万元/平和5.5万元/平，环比降幅分别为-1.28%和-1.22%，较去年12月的-1.56%和-1.34%均有所收窄 [15] - 历史季节性规律显示，1-2月二手房价格环比降幅平均每月收窄0.09个百分点，2026年1月收窄0.12个百分点，改善略超季节性 [4][15] - 冰山指数（挂牌价指数）显示，2026年1月环比下降0.7%，较去年12月的-1.3%降幅收窄，一线城市环比降幅从-1.3%收窄至-0.3% [15] (三)库存:季节性影响下,挂牌量下滑 - 2026年1月，百城二手房总挂牌量为256万套，较去年12月有所回落，符合每年1-2月挂牌量季节性下滑的历史规律 [5][20] - 冰山指数数据显示，1月26城二手房挂牌量为293万套，较去年12月下降1.4% [5][21] 二、新房：销售与库存压力仍大 (一)销售,农历对齐后,降幅仍在扩大 - 2026年1月1日至2月7日，67城新房成交面积同比下降7.2%，按农历对齐后，同比下降44.7%，降幅较2025年12月的-27.9%显著扩大 [6][25] - 一线城市按农历对齐后，新房成交面积同比下降48.8%，降幅较2025年12月的-37.4%也在扩大 [25] - 2026年1月，TOP100房企单月销售操盘金额为1654.5亿元，在春节错位因素影响下，同比仍下降27.3% [6][28] (二)价格:改善盘入市,价格继续上涨 - 2026年1月，百城新建住宅均价为1.7万元/平方米，环比上涨0.18%，涨幅略低于去年12月的0.28% [6][30] - 价格上涨主要受成都、上海、杭州等城市高端改善楼盘集中入市带动，属于结构性上涨 [6][30] (三)库存,绝对水平下降,但去化周期拉长 - **狭义库存**：截至2025年12月，住宅待售面积为4亿平方米，与2024年末的3.9亿平方米基本持平，但由于销售下滑，去化周期从5.8个月拉长至6.6个月 [7][33] - **广义库存**：截至2025年12月末，包含土地库存和期房库存的总库存为51亿平方米，较2024年的53亿平方米小幅下降，但因销售下滑，总去化周期从78个月拉长至84个月 [7][33]

重庆稳楼市新政核心内容 - 重庆市住建委等部门于2月9日联合印发《关于发挥政策集成效应稳定房地产市场的通知》，从优化供给、降低成本、鼓励置换等方面提出22条措施 [1][3][4] - 政策核心目标为降低购房和换房成本，促进住房消费，支持刚性和改善性购房需求 [2][5] 需求端支持政策：购房与换房补贴 - **多子女家庭补贴**：对在中心城区购买新建商品住房并完成网签备案的二孩家庭补贴2万元，三孩家庭补贴3万元 [5] - **首次购房补贴**：以家庭为单位，在中心城区无购房记录的居民首次购房，给予新购住房成交总金额0.5%的补贴 [5] - **人才购房补贴**：对符合条件的人才在中心城区购买新建商品住房提供人才购房房票补贴 [5] - **“卖旧买新”补贴**： - 鼓励各区县政府对1年内出售市内原有一套住房并购买新建商品住房的居民，给予新购住房成交总金额1%的补贴 [5] - 对在同一区县1年内出售两套小户型住房并新购一套更大户型住房的居民，给予新购住房成交总金额1.5%的补贴 [6] 需求端支持政策：金融与信贷支持 - **优化公积金贷款**：支持改善性需求，缴存人家庭使用公积金贷款新购住房时，拟购住房所在区县有住房的，核减1套住房认定套数 [6] - **加大商业贷款支持**：居民家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否有过贷款购房记录，银行业金融机构均按首套住房执行信贷政策 [6] - **盘活存量租赁**：鼓励居民将市内自有存量住房盘活用作租赁住房，对取得租赁合同备案的，该住房在市内购买住房时可不纳入家庭住房套数计算 [7] 需求端支持政策：税收优惠与配套服务 - **个人所得税退税**：自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房后1年内重新购买住房的纳税人，予以退税优惠 [7] - 新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税 [7] - 新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还个人所得税 [7] - **组织“卖旧买新”活动**：指导行业协会通过线上线下平台开展换购服务活动，提供新购住房专属优惠、延长认购期、无忧退房及“优先卖”等服务，促进一二手房市场良性循环 [7] 江苏省房地产政策动态 - 江苏省政府于2月5日召开房地产从业人员座谈会，听取一线人员意见，研究稳定提振房地产市场的政策举措 [9][10] - 江苏省省长刘小涛表示，要动态完善支持政策，优化服务保障，以稳信心、稳市场、稳预期，着力稳定房地产市场并加快构建房地产发展新模式 [2][10] - 政策方向强调因城施策，控增量、去库存、优供给，具体举措包括： - 结合城市更新、城中村改造盘活存量用地 [11] - 推进“人才房票”、住房“以旧换新”等举措提质增效 [11] - 稳妥推进收购存量商品房重点用于保障性住房 [11] - 坚持“一区域一策、一类群体一策、一地块一策、一楼盘一策” [11] - 实施住宅品质和物业服务质量提升工程 [11] - 常态化开展房展促销活动，促进供需对接 [11] - 发挥房地产项目“白名单”制度作用，支持房企合理融资需求 [11]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“推荐”评级，并维持该评级 [2] 核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存问题未解、土地财政对经济拖累三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [35] - 投资策略围绕三个方向寻找地产alpha：开发类房企中的区域深耕型、稳定红利资产中的头部购物中心、以及中介龙头 [35] 板块行情 - 第6周（2月2日-2月6日）申万房地产指数与上周持平，在31个一级行业中排名第18位 [6][9] - 板块内个股表现分化：A股涨幅第一为京投发展，周涨幅达23.7%；跌幅第一为南山控股，周跌幅达10.6% [12][13] - 港股涨幅第一为世茂集团，上涨8.7%；跌幅第一为旭辉控股集团，下跌17.5% [14][16] 政策要闻 - **福建**：发布稳楼市新政，着力促进住房消费和库存去化，措施包括优化共有产权、谋划房票接续项目、加快实施房票安置、鼓励收购存量商品房、实施购房补贴等 [6][15] - **福建**：印发推动城市高质量发展实施意见，系统推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，并推动大中小城市协同发展 [6][15] - **甘肃**：优化住房公积金贷款政策，单身缴存人最高可贷额度提至70万元，已婚家庭提至90万元，并对高层次人才及青年人才提供额外额度支持 [6][15] 公司动态 - **绿城中国**：2026年1月自投项目销售金额约61亿元，销售均价约每平方米34,345元；总合同销售金额约97亿元 [6][19] - **越秀地产**：2026年1月合同销售金额约42.01亿元，同比下降约36.4%；当月在上海浦东新区获取一幅住宅用地，实际权益土地价款约24.33亿元 [6][19] 销售端数据 - **新房市场**：第6周监测的20城商品房成交面积170万平方米，日均成交24.3万平方米，环比减少9%，但同比大幅增加147% [6][22] - 年初至今累计成交838万平方米，同比减少28% [6][22] - 一线城市表现强劲，第6周成交同比增加311%，其中北京同比增548% [23] - **二手房市场**：第6周监测的11城二手房成交面积199万平方米，日均成交28.5万平方米，环比减少7%，同比大幅增加174% [6][27] - 年初至今累计成交1067万平方米，同比增加23% [6][27] - 一线城市二手房成交同比增加224%，其中上海同比增245% [30] 融资端情况 - 第6周发债企业以地方国企为主 [6][31] - 华润置地发行规模最大，为25亿元一般中期票据 [31][33] - 首开股份发行的私募债利率最高，为3.78%；苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.72% [31][33] 投资建议 - **开发类房企**：关注拿地精准度高、区域深耕型的房企，如绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [35] - **稳定红利资产**：推荐拥有头部购物中心且运营能力强的太古地产，建议关注希慎兴业 [35] - **中介龙头**：建议关注通过强管控和高效系统保持高市占率的贝壳-W [35]

评级与估值 - 维持太古地产跑赢行业评级及26.5港元目标价 [1] - 目标价隐含8%上行空间 [1] - 公司当前交易于4.5%/4.7% 2025/2026年股息收益率 [1] - 目标价对应4.3%/4.5% 2025-26年股息收益率 [1] 内地业务表现 - 上海兴业太古汇2025年全年零售额同比增长49.6% [2] - 北京三里屯太古里2025年全年零售额同比增长11.2% [2] - 上海前滩太古里、成都太古里及广州太古汇全年零售额分别同比增长6.9%、6.5%和1.6% [2] - 内地重奢购物中心四季度表现均较前三季度有所提升 [2] - 广州聚龙湾太古里一期已于2025年底推出 [2] - 三亚太古里、上海前滩项目和陆家嘴太古源等项目预计将于2026年起陆续落成 [2] 香港办公楼业务 - 公司香港办公楼整体出租率为91% [3] - 整体出租率同比下降2个百分点，环比下降1个百分点 [3] - 核心区域太古广场出租率同比提升1个百分点至96% [3] - 太古坊出租率同比下降4个百分点至89% [3] - 2025年全年公司办公楼租金调幅维持在下跌13-15%的区间 [3] 香港零售物业 - 2025年香港太古广场零售额同比增长5.6% [4] - 2025年香港太古城中心零售额同比增长2.7% [4] - 零售额表现跑赢香港社零（2025年同比+1.0%） [4]

行业核心观点 - 房地产行业过去的“普涨时代”已经结束，未来将进入“分化、调整、缓慢修复”的新常态 [3] - 2026年房价整体可能偏弱，部分区域继续下行，并可能引发一系列连锁问题 [5] 市场趋势与价格表现 - 全国房价呈现严重分化，并非“一刀切”下跌 [45] - 一线城市核心地段及优质房源相对抗跌，部分出现止跌企稳迹象 [45] - 强二线城市优质板块的成交和价格在缓慢修复中 [45] - 三四线城市、远郊新区及缺乏产业人口支撑的区域，价格承压且库存压力大 [45] - 许多城市新房及二手房价格相比高点已下跌两位数百分比 [7] 行业面临的连锁问题 家庭资产负债与杠杆风险 - 房价下跌导致家庭资产负债表“缩水”，即资产价值下降，但负债不变 [7] - 对高杠杆购房者影响显著，可能出现房产市场价低于未偿还贷款余额的“倒挂”现象 [11] - “倒挂”导致出售房产可能需向银行补款，持有则面临持续月供压力，若收入波动将承受巨大压力 [13] - 居民整体负债率已处于高位，“借钱炒房”的空间日益缩小 [14] 地方财政与土地市场压力 - 地方政府“卖地收入”已连续四年下滑 [29] - 与2021年高点相比，地方土地出让收入减少约4.6万亿元，降幅超过50% [29] - 2025年土地出让收入降幅略有收窄，但2026年可能延续下行趋势 [29] - 土地财政压力导致地方政府可支配财力紧张，可能放缓基建投资节奏 [31] - 高度依赖土地财政的城市，财政收支矛盾更突出，房价与财政可能互相拖累进入“慢循环” [34] 市场分化与流动性挑战 - 市场出现典型“流动性问题”，部分区域二手房挂牌量高、成交量低、成交周期长 [43] - 远郊新区、人口净流出、产业单一的地区流动性差，可能出现“想卖卖不掉，想租租不上”的情况 [55] - 流动性分化加剧了不同能级城市及片区之间的市场表现差异 [45] 对购房者及行业的建议 财务与杠杆管理 - 建议将月供控制在家庭月可支配收入的30%至40%以内，控制杠杆率 [16] - 避免使用消费贷、经营贷等短期贷款凑首付，因其利率高、期限短，与房地产长期投资属性错配风险大 [18] - 家庭应预留至少3至6个月生活费的应急现金，以应对收入波动 [20] - 避免将家庭财富过度集中于单一房产，应适当分散配置于存款、理财、保险等资产 [23] 城市与资产选择策略 - 选择城市应关注“基本面”，包括人口净流入、产业与就业稳定性、教育医疗交通等配套 [36] - 对高度依赖土地财政、前期靠大规模卖地盖楼支撑的城市应保持谨慎，以“安全第一”为原则 [38][39] - 家庭资产配置应更看重“现金流”和“稳定性”，优先选择经济稳健、就业机会多的城市 [41] - 自住购房应优先考虑通勤、教育、医疗、生活配套等居住属性，而非短期价格波动 [52] - 投资需像选股一样分析“基本面”，包括城市能级、片区规划、产业支撑、人口流入、交通配套等 [49][50] - 应避免投资远郊新区、人口净流出、产业单一的“冷门资产” [54] 购房心态与决策 - 对于刚需自住且无短期出售计划的购房者，价格波动更多是心理层面影响，长期看问题不大 [47] - 对于有改善或置换需求的购房者，应重点考虑房产未来的租赁和转售流动性，以及片区人口与产业支撑 [47] - 应理性看待“抄底”，无人能精准判断最低点，决策应基于长期居住需求和价格下跌的承受能力 [57] - 房地产最重要的属性是居住的稳定性和生活的安心感，而非账面增值 [59]

政府政策导向与支持措施 - 省政府召开房地产从业人员座谈会 旨在研究稳定提振房地产市场的政策举措[1] - 会议核心精神是动态完善支持政策 持续优化服务保障 以进一步稳信心、稳市场、稳预期[1] - 强调要因城施策 具体措施包括控增量、去库存、优供给[1] - 提出结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地[1] - 推进“人才房票”、住房“以旧换新”等举措提质增效[1] - 稳妥推进收购存量商品房重点用于保障性住房[1] 市场与需求侧管理策略 - 政策执行将坚持精细化原则 即“一区域一策、一类群体一策、一地块一策、一楼盘一策”[1] - 目标是有效激发和保障不同群体的住房需求[1] - 将实施住宅品质提升工程和物业服务质量提升行动[1] - 有序推动“好房子”建设和“好物业”培育[1] - 多措并举激发住房消费 包括常态化开展房展促销活动以促进供需精准对接[1] 行业融资与项目支持 - 将发挥房地产项目“白名单”制度作用[1] - 支持房地产企业合理融资需求[1] - 最终目标是推动房地产市场平稳健康发展[1]

上海二手房市场表现 - 1月上海二手房累计成交22834套 环比下降0.5% 同比2025年1月上涨24.18% 成交量创近5年同期新高[2] - 1月共有7个交易日单日成交破千 后半月日均成交805.82套高于前半月 成交量已连续三个月站稳2.2万套以上[2] - 市场情绪活跃是重要原因 自去年十月后交易量持续活跃 促使买家更快入市[3] - 截至2025年2月1日 上海二手房挂牌总量约14.51万套 首次跌破15万套 且挂牌量呈直线下降趋势[3] - 市场呈现“刚需主导 改善发力”格局 总价300万元以下房源成交占比接近半壁江山 中环内“老小”房源优势凸显[4] - 市场信心修复 超八成客户可在90天内成交 客源成交周期从124天缩短至114天 议价幅度从-4.46%收窄至-3.73%[4] - 分析师认为市场“小阳春”提前出现 预计三四月份仍有不错交易量 呈现“淡季不淡”行情[3] 上海新房市场表现 - 2026年1月上海新建商品住宅成交面积28.7万平方米 环比减少38.6% 市场相对冷静[5] - 1月新房供应26.3万平方米 环比减少54.3% 当期入市17个项目中有9个推盘量不超过百套 显示房企推盘信心不足[7] - 交易呈现高开低走格局 首周成交约12万平方米 随后随供应缩减同步下行[5] - 区域表现分化 浦东成交6.3万平方米但成交量打对折 宝山与闵行分别成交2.7万与2.4万平方米 中心区如虹口、杨浦成交疲软仅8000多平方米[5] - 成交前十榜单中 10万+单价楼盘有3个 陆家嘴太古源源邸成交超1万平方米均价18.0万元/平方米 榜单中首次改善及中高端改善产品均有分布[6] - 上榜项目无一网签套数过百 淡季特征明显 但中低端项目稳定发挥 显示去库存举措有效 豪宅“一家独大”风格改变[7] 政策与市场影响 - 上海浦东、静安和徐汇区启动收购二手住房用于保障性租赁住房试点 建设银行提供专项金融支持 优先收购地段好、产权清、中小户型、业主置换意愿强的房源[5] - 该政策被认为有利于盘活存量房源 激活刚需群体 增强市场流动性[4] - 二手房市场成交价出现“止跌”信号 连续2个月止住下跌趋势 市场成交不再单纯依靠“以价换量”[4] - 挂牌量下降速度快于新增挂牌 被视为价格企稳的希望信号[3] - 二手房市场的活跃表现 为置换链条顺畅提供了良好基础 市场蛰伏为后续成交蓄力[7] - 分析师预计节后置换需求释放 外环刚需板块或持续活跃 置换链条第二环节300万-500万元房源值得期待[4]

万达商管发行高息美元债券 - 公司成功发行3.6亿美元（约合25亿元人民币）高级有担保美元债券，债券息票率为12.75%，这是公司时隔三年后首次重返离岸债券市场 [1] - 债券采用2NC1.5结构，原始到期日为2028年2月5日，发行人可在2027年8月5日选择提前赎回 [1] - 12.75%的发行成本是近年来房企境外发债的高水平，该债券由境内实体万达商管提供维好协议，并由三家关联公司共同担保 [1] - 该债券获得市场认可，最终认购金额达6.5亿美元，覆盖43个投资账户，认购倍数超1.8倍 [1] 发债目的与资金压力 - 公司高息发债的主要目的在于偿还即将到期的美元债务 [3] - 2023年2月13日，公司曾发行一笔3年期、4亿美元、利率为11%的债务，该笔债务已于今年1月完成展期 [3] - 根据展期约定，公司需在2026年1月30日、2026年8月13日、2027年2月13日、2027年8月13日分4次赎回本金，并于每年2月13日、8月13日支付利息，短期资金压力仍然存在 [3] 公司股权结构与资产处置 - 万达商管是万达集团旗下的轻资产运营平台，管理超过500座万达广场 [5] - 在珠海万达商管多次冲击港股IPO未果后，新投资人（太盟投资领衔）进入，并成立大连新达盟商业管理有限公司 [5] - 新投资人团队获得新达盟约60%的股权并在董事会中占据多数，万达商管的持股比例则从70%降至40% [6] - 新投资人主要对新达盟负责，万达集团及万达商管的债务仍需自行化解 [6] - 自2023年以来，公司已累计出售超过80座万达广场（保留运营权），其中包括去年5月一次性出售48座万达广场 [6] 公司法律诉讼情况 - 因债务纠纷，万达商管多次成为被执行人，共有5条被执行人信息，总执行金额1.41亿元 [6] - 最近一次发生在2025年2月4日，公司被玉环市人民法院列为被执行人，执行金额48.8万元 [6]

2026年2月5日北京房地产市场单日交易数据 - 2月5日北京新房网签296套，网签面积20348.56平方米，其中住宅网签73套，网签面积8335.73平方米 [1] - 2月5日北京二手房网签714套，网签面积59130.8平方米，其中住宅网签625套，网签面积54709.18平方米 [1] - 单日二手房网签套数（714套）显著高于新房网签套数（296套），显示二手房市场交易更为活跃 [1] 北京商品房库存与供应状况（截至2026年2月5日） - 可售期房总套数为91943套，总面积为773.35万平方米，其中住宅可售套数为39289套，面积为546.16万平方米 [2] - 未签约现房总套数为209914套，总面积为1154.15万平方米，其中住宅未签约套数为30591套，面积为347.03万平方米 [2] - 2026年1月新增期房预售许可7个，批准预售面积10.46万平方米，全部为住宅产品（面积9.99万平方米） [2] - 现房项目总数达39719个，初始登记总面积高达27885.70万平方米，其中住宅项目936379个，面积11667.17万平方米 [2] 2026年1月北京存量房（二手房）月度交易概况 - 2026年1月北京存量房网上签约套数为16912套，签约面积为145.68万平方米 [3] - 其中住宅签约套数为15082套，占月度总签约量的89.2%，住宅签约面积为134.91万平方米 [3]

政策举措核心内容 - 上海市正式启动收购二手住房用于保障性租赁住房的探索，首批项目已签约 [1] - 此举旨在降低年轻人居住成本、对接各类群体租赁需求、稳定二手房供需与价格预期、打通新房与二手房置换堵点 [1] - 首批试点区域为浦东新区、静安区、徐汇区，收购主体为区属保障性住房公司，并获得建设银行等金融机构支持 [1] 收购房源的具体标准与策略 - 收购主要聚焦存量小户型房源，例如浦东新区优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的产权清晰个人二手房源 [1] - 静安区聚焦总价适中、产权清晰的成套小户型二手住房，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈 [2] - 收购策略上，静安区采取“片区式收租为主、零散收购为辅”的策略，优先选购成本低、交通便捷、配套成熟的区域 [2] 收购的附加条件与资金来源 - 浦东新区要求产权人同步购买同区新房，静安区要求置换本区商品房（新房或二手房），并优先收购置换新房的房源 [2] - 收购价格参考市场价或评估价 [2] - 资金来源为财政资金、企业自有资金和银行贷款的组合方式，并以租金收益反哺运营，形成可持续循环 [2] 政策目标与行业影响 - 该政策精准对接新市民、青年人、大学毕业生、各类人才等群体的租赁需求，是构建青年发展型城市的举措 [2] - 有助于扩充保租房供给，优化区域布局与房型结构，降低新市民、青年人居住成本，提升城市人才吸引力 [2] - 通过政府收购存量二手房，有利于稳定二手房成交供需与价格预期，打通新房、二手房置换链条，促进新房市场活跃度提升 [2] - 对居民家庭而言，能显著降低改善性需求的“置换风险”，激活“卖一买一”链条，有助于稳定市场核心群体预期 [3] 市场数据与长期规划 - 根据上海链家研究院数据，2025年1月上海二手房市场成交约2.2万套，较上年1月上涨25% [3] - “十四五”期间，上海市规划建设筹措保障性租赁住房60万套（间），目前该目标已提前完成 [3] - 上海将继续推动保障性租赁住房筹措模式创新，探索在二手房市场中收购存量住宅，以拓宽房源渠道、缩短建设周期、优化布局与房型结构 [3]