新政后深圳楼市整体成交表现 - 一手住宅网签589套 环比增长17.1% 较8月同期提升37.6% [2] - 二手住宅过户1177套 环比增长18.6% 同比增长27.0% [2] - 二手房录得量1554套 环比增长15.4% 反映新政对市场有明显拉动作用 [2] - 截至9月14日全市一二手住宅累计成交3261套 其中新房1092套 二手2169套 [2] 中介机构数据印证市场热度提升 - 乐有家门店二手看房量环比上涨5.2% 签约量环比上涨8.4% 创4月21日以来周度最高点 [3] - 贝壳研究院监测显示新政后9天二手房签约量较8月同期增长64% [3] - 深圳中原二手成交环比激增116.7% 日均成交量较8月增长66.1% [3] - 周末两天成交较前周末增长129.4% 日均带看量较政策前上涨58.7% [3] 区域分化特征显著 - 罗湖区二手成交较前一周增长31.9% 看房量和成交量明显增长 吸引部分投资客入场 [4] - 宝安区门店二手签约量环比涨67.6% 涨幅领跑全市 [4] - 罗湖区门店二手签约量环比涨48.1% 位居第二 [4] - 南山等核心区域因限购政策未放开 市场表现呈现差异化特征 [5][6] 政策效果与市场反应 - 新政通过降低购房门槛直接刺激改善型和投资型需求 [6] - 罗湖、宝安等政策利好区域因限购全面取消成为市场主力 [4][6] - 市场供需两端互动明显加强 带动信心修复 [3][6] - 政策倾斜力度大且房源性价比高的区域持续成为市场焦点 [6]

股价表现 - 9月17日沙河股份股价上涨5.05%至17.25元/股 成交额2.34亿元 换手率5.83% 总市值41.75亿元 [1] - 股价连续3天上涨 区间累计涨幅达8.17% [1] 公司基本情况 - 公司主营业务为房地产开发与经营 房地产销售占比72.68% 物业租赁占比23.77% 物业管理占比3.55% [1] - 公司成立于1987年7月27日 1992年6月2日上市 总部位于深圳市南山区 [1] 机构持仓情况 - 南方中证房地产ETF发起联接A(004642)位列十大流通股东 二季度增持8.14万股至216.37万股 占流通股比例0.89% [2] - 该基金在9月17日单日浮盈179.59万元 三日累计浮盈268.3万元 [2] 基金产品表现 - 南方中证房地产ETF发起联接A最新规模1.73亿元 今年以来收益9.38% 近一年收益37.7% 成立以来亏损39.04% [2] - 基金经理罗文杰任职12年152天 管理资产总规模1389.99亿元 任职期间最佳回报146.27% 最差回报-47.6% [2]

保障性住房建设 - 厦门市已建立"求职免费一年一张床 就业五年内五折租一间房 安家不高于四五折购一套房 双困家庭四档租保障房"的住房保障体系[1] - 保障性住房以小户型统一装修经济实用为原则 安装橱柜等家居用品 保障人数已达30万人[2] - 保障性租赁住房项目位于核心地段 平均热岛强度室外噪声通风与采光系数均高于二星级绿色建筑标准[1] 社区配套设施建设 - 厦门保障房项目周边同步建成幼儿园生鲜超市社区医疗站等配套设施 形成15分钟生活圈[2] - 银川市已建成城市一刻钟便民生活圈31个 覆盖小区97个 服务群众35万余人[5] - 芜湖市今年75个城镇老旧小区改造将在10月完工 惠及居民2.7万户[8] 老旧小区改造 - 芜湖市采用"同心瑞东议事厅"机制解决群众问题 改造过程居民满意度达98%[7] - 改造内容包括解决雨污水管网问题 增加停车位 建设休闲广场 停车位缺口达300多个[6] - 采用"改造+长效管理"模式 推动物业规范化服务[8] 社区治理创新 - 淄博市胜利社区心理服务中心累计为上百位居民提供咨询 社区纠纷发生率下降近30%[10] - 建立街道社区两级联动议事机制 通过"党群议事会""板凳课堂"等载体让居民参与决策[10] - 构建"党委领导政府组织业主参与物业服务"的社区治理新格局[11] 养老服务设施 - 淄博市胜利社区每百户居民拥有综合服务设施面积超过30平方米 60%以上面积用于居民活动[11] - 社区建设医养结合中心日间照料中心 为71岁居民提供半年养老补助[11] - 银川市民生花园社区老年人占比达25% 配套建设社区食堂等适老设施[5]

新政核心内容与市场反应 - 深圳发布新一轮楼市调控政策 通过分区优化住房限购 放宽企业购房限制 统一信贷政策等组合拳激活市场情绪 [1] - 新政实施一周后 短期刺激效应初步显现 [1] 二手房市场成交量变化 - 新政后九天（9月6日至9月14日） 贝壳深圳合作门店二手房签约量较8月同期增长64% [2] - 盐田区限购全面取消后 成交量增幅高达217% [2] - 罗湖区放开购房套数限制 成交量同比增长157% [2] - 宝安 龙岗 福田等区二手房成交量也有较大幅度上升 [2] - 上周全市二手房（含自助）录得1554套 环比增长15.4% [2] 市场价格与供应动态 - 8月份深圳新房价格指数环比下降0.4% 同比减少1.7% [3] - 8月份深圳二手房价格指数环比下降0.8% 同比减少1.9% [3] - 新政前后深圳全市二手房挂盘量上涨幅度达到4.9% [2] - 市场仍以价换量 业主提价现象为极少数且出于试探心态 [2] 市场情绪与需求激活 - 新政带动下 深圳房地产市场潜在购房需求正在被加快激活 金九热度持续上升 [2] - 客户咨询量和市场热度有所回暖 次新房小区 总价低的刚需盘以及优质学区房成交量明显回升 [2] - 罗湖布心和翠竹片区新房项目周末看房量明显增加 总价500多万房源最受欢迎 [3] 行业展望与政策协同 - 市场已进入金九传统营销旺季 房企在核心城市有望加快推盘节奏 新规项目入市将带动改善需求释放 [4] - 核心城市在政策及以价换量带动下 成交周期 议价空间均有望迎来改善 楼市情绪有望好转 [4] - 境外个人境内购房结汇支付便利化政策将提升交易效率 缩短交易周期 有利于现房和二手房市场 [4] - 该政策可能吸引境外高净值人群聚焦核心城市高品质住宅 有助于缓解部分城市高端住宅库存压力 [4]

公司治理与财务决策 - 公司第十届第四十五次董事会会议于2025年9月16日以通讯方式召开[1] - 会议审议关于按持股比例向参股公司重庆朗福置业有限公司提供不超过1411.2万元财务资助的议案[1] 业务收入结构 - 2025年1至6月房地产开发与经营业收入占比66.35%[1] - 石黄隧道经营权收入占比18.14%[1] - 会展经营收入占比15.51%[1] 市场表现 - 公司当前收盘价为5.91元[1] - 截至发稿时公司市值为50亿元[1]

文章核心观点 - 多套房家庭正面临房产流动性枯竭、负债压力加剧和财富显著缩水的困境，需通过出售非核心资产、优化负债结构和保持现金流来应对市场下行 [1][7] 房产流动性挑战 - 全国二手房挂牌量突破258万套，较去年同期增长25%，平均成交周期从45天延长至97天 [4] - 北京二手房挂牌量逼近16万套，非核心地段或价格无优势的房产难以成交，例如一套120平米房产经历三次降价后仍无法售出 [4] - 租金市场承压，上海内环两居室月租金从1.2万元降至8500元，且需空置三个月才能租出，导致租金收入无法覆盖月供 [5] - 多套房家庭出现租金倒挂现象，例如案例中月供2.8万元但租金收入仅2万元，每月净亏损8000元 [1][5] 负债与现金流压力 - 多套房家庭平均负债率攀升至72%，其中37%的家庭月供占收入比例超过60%，严重挤压日常开支 [6] - 2025年上半年全国法拍房数量同比激增60.7%，深圳断供案例增长230%，燕郊出现“免费送房”以转嫁剩余贷款的现象 [6] - 利用经营贷炒房的业主面临利率从3.5%飙升至8%的风险，月供翻倍导致无力承担 [6] 财富缩水与市场对比 - 2025年1月全国70个大中城市中64个城市房价环比下跌，一线城市跌幅显著：北京二手房价格同比下跌7.32%，上海内环“老破小”从18万元/平方米跌至不足10万元，深圳部分豪宅较峰值腰斩达42% [7] - 无房家庭通过理财获得稳定收益，例如将200万元存入理财产品年收益8万元，以月租6000元租房，生活从容度反超多房家庭 [7] 应对策略建议 - 优先出售三四线城市或郊区的亏损房产，及时止损，并确保月供不超过家庭收入的40%以控制风险 [8] - 关注城市更新、棚改等政策机会，利用商品房收购转化保障房（如武汉政策，收购价低于市场价15%）快速回笼资金 [8] - 调整资产结构，聚焦现金流管理，避免硬扛高负债，强调“现金为王”的重要性 [8]

8月份以来，北上深等一线城市楼市新政纷纷落地，在有条件放开限购的同时，还从取消限售、发放购 房补贴等多个角度出台优化调整措施。从市场反馈来看，各地新房市场近期出现温和回暖的态势。 而在上海，8月底出台楼市新政以来，不少优质房地产项目的来访量均有明显上升。其中一个楼盘在8月 30日开盘当天就卖出了100套房源，销售额突破4亿元。 市民 胡先生：之前我是非沪籍单身，得需要三年的社保才能购买，现在一年的社保就可以购买，对我 还是比较有吸引力的。 多地楼市新政落地 新房市场温和回暖 9月第一周，深圳发布了楼市新政，涉及优化分区住房限购政策、优化调整企事业单位购买商品住房政 策以及优化调整个人住房信贷政策等内容。在新政出台后的首个周末，记者在多个新房楼盘看到，各楼 盘的咨询、到访和成交量都有大幅度增长，有的楼盘周末两天到访超500批客户。深圳罗湖区这个新开 的楼盘，为了满足众多咨询需求，将营业结束时间由晚上7点延迟到了10点。 深圳市民 刘女士：现在不限购，所以说刚好这边也有个新楼盘，就过来看一下。像前几年的话不是要 满5年的社保才有资格买，现在都没有限制，放宽了会更有优势一些。 深圳某楼盘营销负责人 罗嘉良：我们预估 ...

股价表现 - 9月10日股价上涨6.69%至5.90元/股 成交额2.88亿元 换手率5.94% 总市值50.35亿元 [1] - 连续4个交易日上涨 区间累计涨幅达6.14% [1] 公司业务构成 - 主营业务为房地产开发与经营 成立日期1992年12月23日 上市日期1993年10月28日 [1] - 收入构成：物业服务72.40% 文体运营26.82% 物业出租0.77% 其他业务占比0.00% [1] 机构持仓变动 - 南方中证房地产ETF发起联接A(004642)二季度增持11.78万股 当前持股763.16万股 占流通股比例0.89% [2] - 该基金当日浮盈282.37万元 4日累计浮盈244.21万元 [2] 基金产品表现 - 南方中证房地产ETF发起联接A规模1.73亿元 今年以来收益4.16% 近一年收益31.19% 成立以来亏损41.95% [2] - 基金经理罗文杰任职12年145天 管理规模1389.99亿元 任职最佳回报145.85% 最差回报-47.6% [3]

政策调整内容 - 深圳市住房和建设局与中国人民银行深圳市分行联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》，放宽限购、松绑企业购房、优化信贷政策，并拟新增公积金购房首付款等六类提取情形 [2] - 政策采用分区调控方式，核心区保留限购，非核心区基本放开限购，罗湖区和宝安西乡街道不再限购，直接释放新购房资格 [5][7][8] - 政策方向与北京、上海一致，业内认为限购全面放开只是时间问题，当前处于逐步放开阶段 [8] 市场即时反应 - 新政实施首日（9月6日），多个项目来访量较往常增加10%以上，部分项目客户量比前几周有所改善，新房和二手房整体来访量比过往大约多两倍 [2][3] - 有客户因新政直接获得购房资格并当日签约，罗湖区有多单签约成交，不乏外地来深客户，某大型连锁中介机构已完成次日目标 [4][6] - 房企连夜更新宣传信息，主打"不限购"，龙岗区项目外地客户比例超过15%，光明区项目看房人数明显增加 [4] 客户行为变化 - 二手房业主表示周末预约看房人数变多，房产中介反映部分买卖双方加快签约速度，之前观望的客户主动看房 [2][4] - 罗湖区学区房咨询量显著增长，有客户当晚来电咨询至凌晨，新政首日上午5位客户咨询，1位直接签约 [4] - 福田区改善型项目（单价10万元以上）周均来访量150~180组，预计增幅10%~20%，客户信心提升，但投资类客户较少 [5][6] 行业专家观点 - 政策力度超出预期，分区调控有助于释放本地居民换房需求和吸引外地购买力，对楼市企稳向好发挥积极作用 [7][8] - 政策落地有效提振市场信心，加快开发商推盘节奏和客户入市意愿，预计9月成交量增长超过50%，"金九银十"可期 [8][9] - 对比去年情况，新房和二手房成交涨幅可能达到一倍甚至更高，尤其看好放宽深户个人限购套数政策的影响 [8] 区域市场表现 - 龙华区项目来访量相较于上周上浮十几个百分点，客户犹豫情绪减少 [5] - 罗湖区二手房成交占比前列，放松限购有利于市场去化，特别是低总价高租金回报率和优质学区房 [4] - 核心限购区市场相对冷静，但学位需求刚需客户咨询增多，反映到成交需1~2周时间观察 [6][8]

政策内容与目标 - 北京住建委和公积金管理中心发布通知 优化调整房地产政策 包括放松五环外住房限购和加大住房公积金贷款支持力度 [1] - 政策旨在促进房地产市场平稳健康发展 更好满足居民改善性住房需求 [4] - 上海和深圳也相继调整住房限购政策和住房公积金政策 北京上海放宽购房所需社保或个税年限要求 广州全面取消限购 深圳放开非核心区购房限制 [6][7] 市场活跃度变化 - 北京新房网签量达3032套 环比增长16.2% 二手房网签量12780套 环比增长4.4% [2] - 北京昌平区五环外中介门店带看量翻倍 从周末五组增至十组以上 朝阳区东五环外新盘周均成交量达数十套 [2] - 8月房产经纪行业景气度指数环比上升2.8至47.26 创年内最大单月涨幅 新房找房热度指数60.3 二手房70.5 [2] - 上海新政后首周新建商品住宅日均成交3.1万平方米 较7月日均增长25% 二手商品房日均成交603套 较7月日均增长1% [7] 需求结构变化 - 政策对改善性需求释放促进作用明显 五环外改善型新盘表现优于刚需盘及二手房 [1][4] - 北京昌平区未来科学城附近新盘主打洋房产品 新政后网签近60套 成为8月区域销冠 [4] - 8月北京新房在线价格环比上涨2.55% 新房找房热度环比上涨2.6% [4] - 一线城市通过外围限购优化和公积金政策优化 显著拉动改善性需求 [7] 价格与供应压力 - 二手房市场仍为买方市场 价格承压 大量房源供购房者选择 卖方面临降价压力 [5] - 市场对未来房价存在下跌预期 导致推迟购买和加速挂牌 甚至出现降价挂牌出售态势 [5] - 二手房挂牌量和交易量均大于新房 需遏制"价格踩踏"现象 [5] 政策效果评估 - 新政对市场活跃度有提振作用但非爆发式增长 市场整体表现相对平稳 [2] - 政策力度弱于上一轮放松周期 市场对政策敏感度下降 持续效力有待观察 [3] - 因2024年多轮政策优化后需求已集中释放 本次新政边际效果或较为有限 需求将逐步释放 [5] 政策建议与长效机制 - 未来政策应延续因城施策主基调 通过购房补贴等措施激活需求 [7] - 需稳定推进城市更新 带动城中村改造 通过空间重构、产业升级和社会治理创新推动城市高质量发展 [7] - 在库存压力较大区域暂缓供地和开工 新增供应应差异化避免同质化 加大存量商品房收储作为保障性住房 [8]