公司人事变动 - 副总经理胡东因工作调动辞职 仍担任党委委员职务 [2] 公司业务结构 - 2024年1至12月营业收入构成：交通业占比67.08% 服务板块占比20.24% 文旅业占比10.89% 房地产开发与经营业占比1.8% [2]

中期业绩表现 - 中期基本盈利31亿港元 按年持平 但较预期低4% [1] - 中期股息每股0.66港元 按年增长3% 符合预期 [1] 零售租金展望 - 管理层对零售租金持谨慎态度 预计零售租金回报可能转为负面 [1] - 海港城租金调整预计出现低单位数下降 较上半年正面调整回落 [1] 资产重组计划 - 计划对马哥孛罗酒店进行重大资产提升或全面重建 施工将于2025年后开始 [1] - 若进行资产提升 资本开支约20亿港元 中断期仅两年 财务影响有限 [1] - 若全面重建 面临尖沙咀K11 MUSEA等豪华商场竞争加剧 可能干扰广东道奢侈品租户 [1] 投资评级 - 维持中性评级及目标价20港元 [1]

中期业绩表现 - 公司中期基本盈利同比持平于31亿港元 但较预期低4% [1] - 中期股息每股0.66港元 同比增长3% 符合预期 [1] 零售租金展望 - 管理层对零售租金持谨慎态度 预计零售租金回报可能转为负面 [1] - 海港城租金调整预计出现低单位数下降 较上半年正面调整回落 [1] 资产提升计划 - 公司计划对马哥孛罗酒店进行重大资产提升或全面重建 施工将于2025年后开始 [1] - 若选择资产提升方案 所需资本开支约20亿港元 中断期仅两年 对财务影响有限 [1] - 若选择全面重建 面临尖沙咀K11MUSEA等豪华商场竞争加剧 可能对广东道奢侈品租户产生实体干扰影响 [1] 投资评级 - 瑞银维持对公司"中性"评级及目标价20港元 [1]

核心业绩表现 - 中期基本盈利同比持平于31亿港元 符预期但较预期低4% [1] - 中期股息每股0.66港元 同比增长3% 符合预期 [1] 零售租金展望 - 管理层对零售租金持谨慎态度 预计零售租金回报可能转为负面 [1] - 海港城租金调整预计出现低单位数下降 较上半年正面调整回落 [1] 资产提升计划 - 计划对马哥孛罗酒店进行重大资产提升或全面重建 施工于2025年后启动 [1] - 若选择资产提升方案 资本开支约20亿港元 中断期仅两年 财务影响有限 [1] - 若全面重建 面临尖沙咀K11 MUSEA等豪华商场竞争加剧 担忧对广东道奢侈品租户的实体干扰影响 [1] 投资评级 - 维持中性评级及目标价20港元 [1]

股价表现 - 九龙仓置业盘中大跌超13%至22.3港元 创7月2日以来新低 [1] - 成交额放大至3.3亿港元 [1] 财务业绩 - 2025年上半年股东应占亏损扩大至24.06亿港元 [1] - 上半年租金分成减少导致整体租金收入下降 [1] - 利息开支减少部分抵消生意转弱的影响 [1] 行业展望 - 香港经济、零售市道及餐饮业下半年仍面临挑战 [1] - 第二季正面信息对市道的提振效应持续性存疑 [1] - 零售行业租户普遍持观望态度 未加大投资力度 [1] 公司策略 - 上半年减债工作进展顺利 [1] - 计划增加派息以回馈股东 [1] - 持续投资现有物业提升竞争力 [1] - 暂未发现并购机会但会密切留意 [1] 租金市场 - 租金市场整体处于"胶着"状态 [1] - 下半年租金仍面临下行压力 [1] - 希望租金收入止跌企稳 [1]

核心观点 - 摩根大通给予九龙仓置业"增持"评级 目标价27.5港元 对应每股资产净值有约50%折让 [1] - 预测2025财年每股盈利及股息分别录1%及2%增长 [1] - 上半年租金收入按半年改善 但管理层对下半年零售续租金持保守态度 [1] 财务表现 - 受惠于HIBOR下降 融资成本减少 [1] - 下半年分成租金或将轻微改善 [1] - 下半年零售续租金预料录低单位数跌幅 [1] 运营状况 - 5月起零售销售有所改善 海港城商户销售表现跑赢市场平均水平 [1] - 需观察多几个月确认是否完全见底 [1] - 马哥孛罗酒店资产提升计划需资本开支约20亿港元 最早2026年底启动 [1] - 资产提升期间对租金收入造成5%至6%暂时性影响 [1]

业绩与盈利预测 - 九龙仓置业上半年租金收入按半年改善 [1] - 2025财年每股盈利预计增长1% 股息预计增长2% [1] - 目标价27.5港元 对应每股资产净值有50%折让 [1] 零售业务表现 - 5月起零售销售有所改善 海港城商户销售跑赢市场平均水平 [1] - 下半年零售续租金预计录低单位数跌幅 [1] - 需观察多几个月确认是否完全见底 [1] 融资成本与租金分成 - HIBOR下降导致融资成本减少 [1] - 下半年分成租金或将轻微改善 [1] 资产提升计划 - 马哥孛罗酒店正评估资产提升计划 全面翻新需资本开支约20亿港元 [1] - 最早2026年底启动 期间对租金收入造成5%至6%暂时性影响 [1]

公司财务表现 - 上半年收入64.07亿港元同比减少1.45% [1] - 股东应占亏损24.06亿港元同比扩大128.71% [1] - 撇除投资物业重估减值后基础净盈利31.19亿港元较上年同期31.23亿港元基本持平 [1] 经营状况与展望 - 第二季度起零售市况出现正面信息但持续性有待第三季度验证 [1] - 商户信心与投资扩张取决于零售市道能否持续好转 [1] - 管理层对下半年零售市道能否出现突破性发展持保守态度 [1] 租金收入与资本开支 - 上半年租金收入实现环比改善 [1] - 预计下半年零售续租租金将出现低单位数跌幅 [1] - 马哥孛罗酒店资产提升计划需资本开支约20亿港元最早2026年底启动 [1] - 翻新期间预计对租金收入造成5%至6%暂时性影响 [1]

核心财务表现 - 上半年收入64.07亿港元同比减少1.45% [1] - 股东应占亏损24.06亿港元同比扩大128.71% [1] - 撇除投资物业重估减值后基础净盈利31.19亿港元与上年同期31.23亿港元基本持平 [1] 经营状况与展望 - 次季起零售市况出现正面信息但持续性需观察第三季度表现 [1] - 商户信心与投资扩张取决于市况好转的可持续性 [1] - 管理层对下半年零售市道能否出现突破性发展持保守态度 [1] 租金收入与资产计划 - 上半年租金收入实现环比改善 [1] - 预计下半年零售续租租金将出现低单位数跌幅 [1] - 马哥孛罗酒店资产提升计划需资本开支约20亿港元最早2026年底启动 [1] - 翻新工程期间预计对租金收入造成5%至6%暂时性影响 [1]

核心观点 - 九龙仓置业上半年基础净利润持平于31 19亿港元 显示盈利韧性 [1] - 投资物业及酒店核心盈利按年增长3%至31亿港元 占花旗全年预测55% [1] - 公司上半年录得24亿港元账面亏损 主要受投资物业公允价值损失51亿港元影响 [1] - 海港城和时代广场估值下降 [1] - 宣派每股0 66港元中期股息 按年增长3% 派息比率维持65% [1] - 花旗维持"买入"评级 目标价25港元 [1] 财务表现 - 基础净利润31 19亿港元 与去年同期持平 [1] - 投资物业及酒店核心盈利31亿港元 同比增长3% [1] - 账面亏损24亿港元 主要由于投资物业公允价值损失51亿港元 [1] 资产估值 - 投资物业公允价值损失51亿港元 [1] - 海港城和时代广场估值下降 [1] 股息政策 - 中期股息每股0 66港元 同比增长3% [1] - 派息比率维持65% [1] 机构评级 - 花旗维持"买入"评级 [1] - 目标价25港元 [1]