1、合约销售：百强房企2月业绩同比增长 1.2% 2、企业拿地：央国企投资提速，聚焦核心城市优质地块 3、企业融资：时隔7个月再有企业发行境外票据 4、组织动态：万科公布中高层人事任命；联发集团事业部新架构启航 ◎ 文 / 克而瑞研究中心 核心内容 0 1 合约销售 百强房企2月业绩同比增长1.2% 核心观点： 1、2025年2月，中国房地产市场延续止跌回稳态势，叠加春节假期因素影响，整体保持低位运行。 2月， TOP100房企实现销售操盘金额1881.2亿元，同比增长1.2%，单月业绩规模保持在历史较低水平。 2、2025年2月，百强房企各梯队销售门槛变动分化。 其中， TOP20和TOP30 房企销售操盘金额门槛分别 同比降低4.8%和11.7%至51.7亿元和28.6亿元。 TOP50和TOP100房企 门槛分别同比提升1.8%和6.5%至 18.6亿元和7.5亿元。 3、从企业表现来看，2025年2月逾半数百强房企单月业绩同比提升，其中29家企业单月业绩同比增幅大于 30%。 如中海地产、华润置地、华发股份、越秀地产、中国铁建、保利置业、电建地产等房企表现较好， 单月和累计业绩均实现明显增长。 0 2 ...

品牌传播力排名 - 2025年2月品牌传播力排行榜前三名为绿城中国、保利发展、招商蛇口，中海地产与龙湖集团紧随其后[1] - 排名情况展示了房地产市场的多元竞争格局[1] 市场热点事件 - 深铁集团向万科注资70亿元人民币，并提供管理人员进驻万科担任关键职位，双方合作加深[1] - 绿城中国成功发行息票率为8.45%的美元债券，引起业界广泛关注[1] 品牌传播新趋势 - 房企持续探索社群服务新模式，通过总结运营情况与展示活动成果提升服务品质和业主互动[1] - 众多房企利用"DeepSeek"技术尝试AI互动功能进行品牌宣传，推出多样内容增强用户体验[1][2] - 房企结合"哪吒"热映文化背景，从设计美学和建筑工艺展示产品魅力，挖掘传播企业文化内涵[1][2] 行业动态特征 - 春节期间房企保持内容更新，社群服务持续推出新内容[2] - AI互动已成为房地产行业品牌传播的新工具[2] - 借势热门文化IP展示产品与品牌精神成为行业新动向[2]

土地供应策略 - 广州抓住"金三银四"窗口期集中推出30宗优质地块，其中中心区23宗、外围区7宗，覆盖国际金融城、天河智谷等核心区域[3][4] - 地块精准匹配房企多元化投资需求，包括越秀区稀缺的广州客运站地块（占地1.06万平方米）、天河区7宗金融城地块及海珠区3宗工业大道地块[8][9][10][12] - 已挂牌天河金融城007地块等3宗地块，起拍总价82亿元，后续将加大中心区供应[11][12] 市场参与情况 - 推介会吸引越秀地产、保利发展等50余家房企参与，多为广州土地市场常客[7] - 天河世界大观四期地块调规后重新推出，前三期均由越秀地产竞得[10] - 房企反馈关注"小而美"地块，计划根据现金流合理补仓[12] 楼市基本面支撑 - 2月广州新房成交3815套同比增71%，二手房网签6278套同比增29%[15][17] - 春节后市场人气急升，50个楼盘单周来访6142组，认购240套环比三连升[16] - 新房库存降至1062万平方米，去化周期缩短至15.69个月，呈现结构性供不应求[17] 政策与规划导向 - 土地推介是落实《广州市国土空间总体规划》的关键举措，推出"验登合一"等供地服务创新[12] - 需求端政策已基本落地，当前侧重通过优质土地供应恢复市场信心[5] - 海珠区计划2025年前供应14宗涉住用地，主要分布在工业大道和琶洲板块[12]

公开市场操作 - 央行3月4日开展382亿元7天期逆回购操作 利率1.5% 当日3185亿元逆回购到期 净回笼2803亿元 [2] - 进入3月央行公开市场连两日净回笼 资金面保持宽松 [3] 资金面与同业存单 - 美国隔夜融资担保利率最新报4.39% [4] - 全国及主要股份制银行一年期同业存单二级市场成交价1.99% 较上日持平 [5][6] 利率债收益率走势 - 银行间主要利率债收益率盘初普遍下行后转为上行 国债1年期1.46%(±1bp) 10年期1.7175%(↑0.75bp) [7] - 国开债10年期收益率1.72%(↑0.75bp) 口行债10年期1.87%(±1bp) 农发债10年期1.869%(↑1.4bp) [7] - 地方债10年期收益率2.0% 与上日持平 [7] 国债期货表现 - 国债期货全线收跌 30年期主力合约跌0.03% 10年期跌0.06% 5年期跌0.09% 2年期跌0.07% [9] 政策与监管动态 - 国务院对原产于美国的部分商品加征关税 涉及农产品及水产品等 [9] - 商务部将15家美国实体列入出口管制名单 禁止两用物项出口 [9] - 全国人大启动2025年2万亿元置换债券发行工作 [13] 海外央行政策 - 澳洲联储会议纪要显示降息理由更充分 关注政策过紧风险 若通胀持续可能维持4.1%利率或加息 [11] 债券市场事件 - 龙湖如期兑付"20龙湖04"债券 行权回售金额25亿元 [13] - 恒大地产"19恒大01"未按时兑付本息 荣盛发展"20荣盛地产MTN001"违约 [15] - 杉杉集团"H20杉杉1"中债隐含评级下调 [15] 市场流动性 - 2月央行开展常备借贷便利操作19.01亿元 [13]

文章核心观点 2月27日北京顺义区一地块由华润置地以60.24亿元底价竞得，金华2宗涉宅地块分别由绿城和浙江智园宜居建设竞得，各地块有不同规划指标和市场意义 [1][3][4] 北京顺义区地块情况 - 地块为后沙峪镇温榆河生态走廊周边用地，用地规模170374.25㎡，规划建筑面积172077.9925㎡，容积率1.01，绿地率30%，建筑限高24m（局部27m），起拍价60.24亿元，起拍楼面价35007元/㎡，华润置地以底价竞得 [1] - SY00 - 2101 - 2007地块出让面积65518.62㎡，规划建筑面积66173.8062㎡，起始价23.17亿元；SY00 - 2101 - 2008地块出让面积104855.63㎡，规划建筑面积105904.1863㎡，起始价37.07亿元，地块内规划15m宽街坊路，两地块内部道路位置可优化调整，规划指标整体核算 [2] - 该地块是顺义区后沙峪镇温榆河生态走廊核心地块，为六环内罕见低密墅居用地，所在板块别墅存量“断供型稀缺”，高净值客群沉淀深厚，华润置地入局将填补新房别墅市场空白，吸附外溢高净值客群，为顺义高端住宅市场提供新供给 [3] 金华地块情况 - 西关单元地块出让面积23827.14㎡，规划建筑面积42888.85㎡，容积率1.80，建筑限高60m，起始价5.58亿元，起始楼面价13000元/㎡，绿城经18轮竞价以5.75亿元竞得，成交楼面价13396元/㎡，溢价率3.05% [3] - 金满湖和深塘坞单元地块出让面积38000㎡，规划建筑面积76000㎡，容积率2.0，建筑限高40m，起始地价6600元/㎡，折合总价2.508亿元，浙江智园宜居建设以6600元/㎡地价竞得，成交价2.508亿元，成交楼面价3300元/㎡，溢价率0% [4]

北京顺义区土地出让 - 顺义新城0201街区两宗地块以总成交金额31.64亿元底价成交 [2][5][6] - 其中一宗涉宅及托幼用地由北京天竺房地产开发有限公司和北京顺义新城发展有限公司联合体以26亿元竞得，成交楼面价为20017元/㎡ [6] - 另一宗相邻商业地块由北京国泰东风商城有限公司以5.64亿元竞得，成交楼面价为6958元/㎡ [6] 天津市土地出让 - 天津2025年首场土拍共出让7宗涉宅用地，总成交金额38.34亿元，总起始价38.1亿元 [2][7][8] - 和平区宅地由津城建设和泰达建设联合体以2.96亿元竞得，成交楼面价43449元/㎡，溢价率8.82%，创2018年以来天津全市楼面价新高 [2][8] - 河东区昆仑路地块由鹏飞集团以11.71亿元底价竞得，为本次土拍成交总价最高地块，成交楼面价11555元/㎡ [8] - 其余5宗地块分别由不同联合体或公司以底价竞得，成交楼面价区间为5500元/㎡至16188元/㎡ [9] - 本次成交地块平均容积率为1.81，其中4宗地块容积率低于2.0，为打造高品质住宅提供灵活性，部分地块楼面价低于周边竞品，显示较高投资吸引力 [9] 长沙市土地出让 - 一宗涉宅组合地块经过30轮竞价，由湖南融璟置业有限公司以14.19亿元竞得，成交楼面价9435元/㎡，溢价率29% [3] 苏州市土地出让 - 3宗涉宅用地均以底价成交，总成交金额18.13亿元 [4] 市场影响分析 - 天津土地市场稳健开局，预计对后续市场产生积极影响，随着优质地块入市，新房市场将迎来更多高品质产品 [10]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度，公司实现正常化每股摊薄后运营资金（FFO）0.27%，每股摊薄后FFO为0.29% [10][37] - 2024财年，公司实现每股摊薄后FFO为1.02%，正常化每股摊薄后FFO为1.29% [38] - 2025年公司指导范围为1% - 1.10% [11] - 2024年第四季度，公司稳定杠杆率维持在5.8倍 [43] - 截至2024年底，公司无担保债务占比从三年前的22%升至56% [45] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 办公室资产入住率达97%，95%的办公室平均每日房价（ADR）位于混合社区 [23] - 办公室业务实现18.7%的公认会计原则（GAAP）利差，现金基础利差为3.5% [39] - 办公室同店净营业收入（NOI）增长在GAAP基础上为12.3%，现金基础上为7.9% [41] 零售业务 - 零售业务入住率为95%，执行了约19.5万平方英尺的新租约、续租或期权 [27] - 零售业务实现11.1%的GAAP利差，现金基础利差为2.9% [39] 多户住宅业务 - 多户住宅业务入住率为95.3%，第四季度综合交易价差为 - 0.8%，续约价差为4.7% [33][40] - 2025年初至今，稳定交易价差改善为正0.6% [40] 建筑管理业务 - 建筑管理业务第四季度毛利润为210万美元，预计2025年建筑毛利润在680万美元至860万美元之间 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大和夏洛特市场新供应被吸收，多户住宅业务交易价差由负转正 [11] - 巴尔的摩市场办公室空置率近20%，中央商务区（CBD）空置率为22%，公司混合使用社区空置率仅2.25%，巴尔的摩办公室市场租金约每平方英尺27美元，CBD租金低于此，公司在港点的建筑租金比CBD高15% [104][105] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司短期战略是在不断变化的市场中实现可持续增长并保持财务实力，专注于提升公司质量，优化收入流和资产负债表 [9] - 公司将继续回收价值最大化的稳定资产，投资多户住宅和混合用途领域，加强资产负债表，降低杠杆并提高财务灵活性 [14][17][18] - 公司认为房地产投资需注重利差和适当杠杆，稳定的利率环境有助于提升债务质量 [20][21] - 公司办公室产品在混合使用环境中表现出色，租金较区域内竞争的中央商务区高出约15%，入住率达97%，需求持续旺盛 [22][23] - 零售业务虽受部分零售商闭店影响，但仍有潜在租户对空置空间感兴趣，公司将关注风险并维持高入住率 [30][31] - 多户住宅业务受供应压力影响，但随着供应吸收，租金有望在2025 - 2026年改善 [33][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2025年指导范围虽表面上较2024年有所退步，但反映了公司为提升质量的有意行动，且考虑了市场动态和挑战，公司致力于长期稳定增长 [11][12] - 公司预计2025年是盈利低谷，2026年及以后随着开发项目稳定、运营成本管理和有机增长，盈利将提升，同时宏观经济和利率环境改善也将助力资产负债表战略 [90][92][94] 其他重要信息 - 公司在第四季度出售了两项非核心、完全稳定的零售资产，总售价8200万美元，利润率超20% [15] - 公司9月成功进行1.09亿美元普通股发行，减少杠杆并计划在未来一年增加约900个单元，多户住宅门数增加37% [19][20] - 公司对可变利率债务敞口进行100%套期保值，确保利息支出稳定可预测 [44] 问答环节所有提问和回答 问题1: 夹层融资市场未来情况及是否有新投资机会 - 公司收到相关融资咨询，市场贷款价值比下降产生资金缺口，但公司目前本金余额高于8000万美元目标，会考虑资金回笼时间和配置，虽有潜在交易但暂不执行 [52][53][55] - 新投资可能是贷款或贷款转股权，关键是风险调整后的回报以及市场对资本配置的认可 [57][58] 问题2: 公司在TUB办公室市场表现好，但两个公寓资产入住率低于94%的原因 - 这可能是价格因素，公司希望维持市场租金，团队会权衡租金和入住率，预计入住率会恢复到正常的90%以上 [59][60][61] 问题3: 2024年下半年债务偿还、股权融资和资产出售对每股FFO的稀释影响及2025年指导中的潜在增长 - 9月股权融资导致每股约5美分的稀释，这一影响从2024年延续到2025年 [62][65] 问题4: T. Rowe总部项目的长期规划和交易时机 - 目前市场对办公室资产接受度低，该项目是优质资产，公司不愿折价出售，会持续关注市场，若市场改善可能考虑交易，否则愿意长期持有 [66][68][69] 问题5: 南大门广场入住率降至82%的租户情况及招租进展 - 入住率下降与JOANN和Conn's闭店有关，JOANN已确定回填租户，Conn's正在与体育用品类潜在租户积极谈判，预计有积极的招租价差 [73][74][75] 问题6: 上述两个店铺的合理空置时间预期 - 难以确定，公司希望年底前有更明确进展，2025年已基本剔除相关租户收入，后续有潜在租金收益视为额外收益 [77][78][79] 问题7: 零售资产资本回收情况及是否有在售资产 - 第四季度出售的两项零售资产收到大量主动询价，公司将普罗维登斯项目推向市场，可能会根据价格和战略考虑交易，会综合评估整个投资组合 [80][81][83] 问题8: 2025年FFO的发展轨迹及提升盈利质量的关键举措 - 公司预计2025年是盈利低谷，2026年及以后随着开发项目稳定、运营成本管理和有机增长，盈利将提升，宏观经济和利率环境改善也将助力资产负债表战略 [89][90][92] 问题9: 混合使用办公室资产租金比CBD高15%的原因及办公室对多户住宅和零售的价值提升 - 混合使用生态系统通过提供便利设施提升各类型物业租金，公司对比了巴尔的摩和弗吉尼亚海滩市场的平均水平，CBRE报告显示公司混合使用社区在入住率和租金方面优势明显 [98][100][104]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度净亏损4330万美元，即每股0.25美元；FFO约为2990万美元，即每股0.17美元 [27] - 2024年FFO为每股0.85美元，第四季度FFO结果比指引低3%，比共识估计低6% [11][27] - 2025年FFO指引范围为每股0.6 - 0.72美元，中点为0.66美元，较2024年的0.85美元下降0.19美元 [21] - 2025年GAAP NOI将比24年水平约低1800万美元，主要因资产销售活动，部分被155 King Of Prussia Road在2025年全面运营所抵消 [22] - 2025年预计执行一些后期土地销售活动，将产生额外收益；预计进行5000万美元的投机性销售活动，稀释极小 [22][24] - 2024年股息支付率FFO为71.4%，CAD略超100%；2025年FFO和CAD支付率高于历史平均和首选水平，预计2026年恢复到历史水平 [24][25] - 2025年资本支出计划中，开发用6000万美元，普通股股息1.05亿美元，维持收入的资本3500万美元，创造收入的资本3000万美元，向合资企业的股权出资2500万美元 [38] - 2025年资金来源为利息支付后的现金流1.3亿美元、投机性资产销售5000万美元、155 King Of Prussia的建设贷款收益1000万美元 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2024年租赁活动约230万平方英尺，第四季度执行78.3万平方英尺的租约，比2023年同期高42% [6] - 2024年全年飞行质量交易占新租赁活动的60%，第四季度全资基础上62%的租约是飞行质量的结果 [7][8] - 2025年预计租赁保留率为59% - 61%，同店NOI现金基础增长1% - 3%，GAAP基础为 - 1% - 1% [24] 开发业务 - 3025 JFK办公项目已与FS Investments签订11.7万平方英尺租约，办公部分达83%出租，预计2026年第一季度稳定 [16][17] - 3025 JFK住宅部分84%出租，自营销活动开展已租出306套，预计2025年第二季度稳定 [18] - 3151 Market生命科学项目2024年底基本交付，管道已增至约80万平方英尺，预计2026年第三季度稳定 [19] - Uptown ATX办公项目管道超50万平方英尺，预计2026年第二季度稳定；Uptown Residential已交付341套，目前30%入住、32%出租 [19][20] - 拉德勒的全资办公开发项目100%出租，租户于2024年11月入住 [20] 各个市场数据和关键指标变化 费城市场 - 费城写字楼市场向高品质空间转变，2024年A类物业占所有租赁交易的66%，整体CBD投资组合93%出租 [12] - 2024年CBD记录了100万平方英尺的交易，公司占据49%的办公交易 [13] 奥斯汀市场 - 奥斯汀持续吸引企业扩张，连续两个季度实现净吸纳，超81个租户积极寻求超250万平方英尺的空间 [13] - 2025年租金价差预计为负，主要因奥斯汀一个10万平方英尺租户续租，为获净有效正面结果降低了票面利率 [85][87] 波士顿市场 - 波士顿有望在2025年看到租赁活动增加，租户偏好优质办公环境 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年是过渡性盈利年，重点是稳定开发项目，加强营销努力，利用改善的房地产市场趋势实现未来增长 [15][42] - 持续改善流动性，维持信贷额度的最低余额，确保充足流动性；计划在开发项目稳定后进行资本重组，降低杠杆水平 [10][32] - 评估将表现不佳的写字楼转变为多户住宅的可能性，探索大学总体规划过程中的租赁或建设项目 [67] - 行业内，多数业主因估值低迷和预期未来供应减少，不愿出售优质资产；市场上出现核心和核心 + 买家，预计随着市场复苏，买家将增加 [108][109] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 房地产市场持续改善，公司运营平台稳定，流动性良好，有能力利用市场改善机会实现增长 [42] - 2025年是过渡年，虽盈利受开发项目影响，但核心投资组合表现良好，租赁活动强劲，预计未来随着开发项目稳定，盈利将增长 [21][42] 其他重要信息 - 2024年公司大幅超出流动性目标，完成超3亿美元的处置，年末现金达9000万美元，无6亿美元无担保信贷额度的未偿余额 [9][10] - 2024年公司对几个运营合资企业进行了资本重组或退出，减少债务归属2.29亿美元 [11] - 2025年预计执行后期土地销售活动，产生额外收益；预计进行5000万美元的投机性销售活动，稀释极小 [22][24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：几个开发项目的租户情况及成交延迟原因 - 公司未失去主要潜在租户，租户决策谨慎，受宏观不确定性、选举和经济形势影响；租户不确定返回工作政策和所需座位数量，目前情况有所改善，对话积极 [45][46] 问题2：对租金和实现收益率的信心及风险 - 这更多是时间问题而非定价问题，市场存在向高品质空间转移的趋势，租户更看重质量；初始租金似乎无风险，加速决策、签约、建设和启用空间是实现收益率的途径；TI成本可能较高，但可通过长期租约弥补 [49][51][53] 问题3：开发管道稳定后JVFFO与2025年的差异 - 2025年合资企业的收入约1000 - 1200万美元，稳定后将跃升至超5000万美元；随着项目接近稳定，将对资产进行资本重组以降低成本 [56] 问题4：开发项目的股权是否有减值风险 - 目前根据项目的资本化率和收益率，预计不会出现股权减值，但需完成租赁工作 [60] 问题5：对合资企业资产进行资本重组的方式 - 开发合资企业采用优先股结构，公司在项目稳定后可按设定价格收购优先股合作伙伴，将资产纳入资产负债表、再融资现有债务或引入新合作伙伴 [63][64] 问题6：2025年开始的开发或再开发项目情况及原因 - 公司正在评估几个可能性，包括将表现不佳的写字楼转变为多户住宅、大学总体规划过程中的项目等，项目规模在4000 - 5000万美元之间；是否推进取决于现有开发项目的租赁情况 [66][67] 问题7：2025年FFO指引范围及高低端影响因素 - 指引范围宽是因合资企业开发项目的租赁推迟到下一年，且未预计到资本重组的影响；高端可能因未规划的租赁、资本重组、运营收入增加；低端则因上述因素未实现 [72][75][77] 问题8：CAD支付率指引及2.4亿美元递延租户津贴的影响 - 预计2.4亿美元递延租户津贴主要影响2025年，因租户改进工作大多由租户完成，且多数租约文件有日落条款，触发时间在2025年 [81][83][84] 问题9：奥斯汀市场租金价差为负的原因 - 主要因奥斯汀一个10万平方英尺租户续租，为获净有效正面结果降低了票面利率，交易后现金和GAAP租金价差分别为2%和7.5% [85][87][88] 问题10：能否提前解决与合资企业合作伙伴的高成本义务 - 与合作伙伴的相关讨论正在进行中，公司在开发合资企业中保留了大量剩余利润，目前正考虑在项目稳定前进行资本重组以降低FFO盈利影响 [91][92] 问题11：奥斯汀市场租赁情况及前景 - 市场处于复苏阶段，公司奥斯汀投资组合的管道较前几个季度显著增加；部分项目希望有大租户快速签约，部分项目大租户可见性较低；部分郊区资产考虑转换为住宅用途 [95][97] 问题12：年末资产销售的买家池、资本化率和卖方融资情况 - 资产销售达3.1亿美元，资本化率从低5%到10%以上；买家包括业主自用者、家族办公室、机会主义机构资本、核心和核心 + 买家等；多数交易无需卖方融资 [105][107][108] 问题13：是否考虑将3151项目租给传统办公用户 - 该项目刚完成，周边工作和大堂仍在进行；生命科学市场复苏缓慢，但有机构需求；公司已成功租赁3025项目，现考虑将3151项目推向传统办公用户市场 [111][112][113]

市场扩张和并购 - 公司于2024年11月27日通过联合体以78.969亿元竞得上海浦东杨思地块[3] - 附属公司杭州燚乐在联合体中实际拥有95.00%权益[4] - 公司在该地块实际应占利益为27.55%[4] 地块信息 - 地块总用地面积约53,052平方米[4] - 规划总可建建筑面积约155,535平方米，计算容积建筑面积约106,104平方米[4] - 地块内需配建不少于960平方米（不计容）公共服务设施[5] - 地块建成后公共服务设施权属无偿移交三林镇人民政府[5] 周边配套 - 地块距地铁6号线和13号线东明路站步行800米[5] - 4公里范围内有三甲医院[5] - 3公里范围内有大型综合商业中心[5]

市场扩张和并购 - 2024年11月5日公司通过武汉康景以63.825亿元竞得北京海淀区功德寺地块[3][4] - 公司实际拥有武汉康景99.638%权益[3] 地块情况 - 地块总面积约42463平方米，规划总可建筑面积约143608平方米[4] - 地块计算容积建筑面积约89173平方米，距中关村软件园仅200米[4] - 地块距规划地铁13B线软件园站1.1公里，位于海淀顶级学区价值板块[4][5] 收购影响 - 收购地块增加公司优质土地储备，巩固在北京的战略地位[5]