行业投资评级 - 报告对房地产行业评级为增持（维持）[1] 核心观点 - 深圳放松限购政策 住建部强调以高水平立法促进住房城乡建设事业高质量发展 各地继续发布新政支持楼市[8] - 周度一手房销售规模同比下降但环比上升 二手房同比上升但环比下降 三四线城市二手房成交量增速加快[8] - 稳健的房企仍然是投资重点 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企[8] - 物业管理公司有望迎来业绩和估值修复[8] 一周行情回顾 - 申万房地产指数下跌1.48% 沪深300指数下跌0.81% 相对收益为-0.67% 板块表现弱于大盘[5][13] - 个股表现方面 申万房地产板块涨跌幅排名前5位的分别为首开股份、宁波富达、爱旭股份、山子高科、上实发展[13] - 涨跌幅排名后5位的分别为*ST南置、*ST亚太、张江高科、万泽股份、天保基建[13] 行业新闻追踪 - 住建部召开2025年部机关法治工作会议 强调以高水平立法促进住房城乡建设事业高质量发展[15][17] - 南昌市住房公积金政策调整：单缴存职工贷款最高额度从80万元提高至100万元 双缴存职工从90万元提高至120万元 三孩家庭最高可至156万元[15][17] - 首套及二套住房公积金贷款最低首付款比例由30%统一调整为20%[15][17] - 岳阳市推出"金九银十"惠民置业活动 提供总价2%的购房补贴（单套上限2万元） 三孩家庭额外奖励10-20万元[15][17] - 深圳市优化调整房地产政策：南山区、福田区、新安街道依然限购 罗湖、宝安（不含新安）、龙岗、龙华、坪山、光明不限购[16][18] - 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）取消限购 购买套数不受限制[16][18] - 非深户家庭（社保不足1年）限购2套 盐田、大鹏新区放开限购[16][18] - 信贷政策不再区分首套与二套[16][18] 个股公告及新闻 - 陆家嘴10亿元中期票据将于2025年9月19日兑付 本息金额10.277亿元 利率2.77%[19][20] - 佳兆业集团多项重组生效条件已达成 预计2025年9月底前完成重组[19][20] - 保利发展聚焦一线城市城市更新项目 近期在上海竞得两幅地块总地价66.4亿元[19][20] - 绿城管理控股获准购回不超过2.01亿股股份（占已发行股份总数10%）[19][20] 行业基本面 一手房成交分析 - 38个重点城市一手房合计成交25,688套 同比-10.4% 环比+5.3%[6][21] - 成交面积242.5万平方米 同比-17.7% 环比+5.3%[6][21] - 一线城市成交套数同比+5.5% 环比+33.7%[21] - 二线城市成交套数同比-1.6% 环比-4.1%[21] - 三四线城市成交套数同比-34.2% 环比-9.1%[21] - 本月至今（9.1-9.4）一手房合计成交13,278套 同比+24.2% 环比+40.1%[26] 二手房成交分析 - 16个重点城市二手房合计成交15,607套 同比+5% 环比-13.3%[6][38] - 成交面积150.9万平方米 同比+7.3% 环比-14%[6][38] - 一线城市成交套数同比-7.7% 环比-7.5%[38] - 二线城市成交套数同比+0.1% 环比-18.4%[38] - 三四线城市成交套数同比+60.3% 环比-6.5%[38] - 本月至今（9.1-9.4）二手房合计成交11,039套 同比+32.9% 环比+57.6%[41] 库存情况分析 - 17个重点城市商品房库存面积18,885.9万平方米 环比+0.1%[6][51] - 去化周期159.1周[6][51] - 一线城市去化周期125.9周 二线城市208.8周 三四线城市181周[51] 土地市场分析 - 本周供应土地3,610.1万平方米 同比+29.3%[7][61] - 供应均价1,808元/平方米 同比+29%[7][61] - 成交土地2,390.2万平方米 同比+43%[7][61] - 土地成交金额307.8亿元 同比+61.7%[7][61] - 土地成交楼面价1,288元/平方米 溢价率1.8%[7][61] - 一线城市溢价率0% 二线城市3% 三四线城市0.7%[61] 行业融资分析 - 本周房地产企业发行信用债66亿元 同比-35.29% 环比-37.72%[7][76] - 本月至今发行信用债56亿元 同比-31.71% 环比+14.52%[76] 重点公司估值 - 保利发展2025年预测PE 16.8倍 2026年15.2倍[1][4] - 招商蛇口2025年预测PE 18.9倍 2026年17.2倍[1][4] - 华润万象生活2025年预测PE 19.5倍 2026年16.9倍[1][4] - 保利物业2025年预测PE 11.1倍 2026年10.3倍[1][4]

政策调整内容 - 深圳限购范围大幅缩窄至福田区、南山区及宝安区新安街道 户籍家庭限购2套 非户籍家庭满1年个税/社保可购买1套 [1][6] - 罗湖区、宝安区西乡街道退出限购范围 盐田区和大鹏新区完全取消购房资格审核 [3][6] - 其他六区对深圳户籍购房不限套数 外地户籍可购买两套房 [6] - 房贷利率不再区分首套与二套 二套利率显著降低 [8] 市场即时反应 - 新政发布后首日 多个新房项目客户来访量较前几周增长10%-20% [1][2][3] - 部分项目出现单日多个成交案例 有项目单日上午即达成三单签约 [2] - 二手房客户咨询量逐步上升 业主咨询量增长更为明显 整体新房二手房来访量达过往两倍 [2] - 非限购区域如罗湖区出现即时签约案例 有客户因新政获得购房资格后直接下单 [3] 区域分化表现 - 核心限购区域（福田/南山）市场反应相对冷静 以学位需求及置换型刚需客户为主 投资客较少 [4] - 非限购区域（光明/龙华/罗湖）热度显著提升 有项目出现客户满员状态 [2][3] - 外围区域（盐田/大鹏）限购全面放开 预计将吸引珠三角及外地购房群体 [6][7] 行业预期与研判 - 业内预计政策显效需1-2周时间 9月成交量有望实现超过50%的增长 [4][8] - 分区调控策略旨在稳定核心区房价的同时加速外围区域去库存 [7] - 改善型需求成为市场关键力量 政策支持力度加大有望进一步释放该类需求 [8] - 政策叠加"金九银十"传统销售旺季 市场活跃度预计持续提升 [5][7][8]

楼市新政核心内容 - 深圳于9月5日发布楼市新政 涉及优化分区住房限购政策、企事业单位购买商品住房政策及个人住房信贷政策调整 [1] - 罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内 符合条件居民家庭购买商品住房不限套数 非户籍家庭限购两套 [2] - 二套房贷利率降低40个基点 按100万元贷款30年期计算 总还款成本减少近8万元 月供减少220元 [6] 市场即时反应 - 新政首日二手房业主反映周末预约看房人数增加 有房产中介表示买卖双方加快签约速度 [1] - 罗湖区中介凌晨仍接获客户咨询 当日有5位客户询问房源 其中1位因新政获得资格立即签约 [3] - 龙岗区项目外地客户比例超15% 房企连夜更新"不限购"宣传信息 [4] 政策影响评估 - 专家预计新政后新房二手房成交涨幅可能达一倍或更高 非核心区域交易量环比增幅或超40% [6] - 30%需求预计源于新增购房套数客户 放宽深户限购套数政策对市场影响显著 [6] - 罗湖区低总价高租金回报率房源及优质学区房去化速度将提升 [3] 政策背景与趋势 - 深圳二手住房价格自2021年5月起持续下跌4年 部分区域房价较高峰期近乎腰斩 [5] - 2025年上半年深圳住宅用地出让金未进入全国前20名 影响城市资金筹措能力 [5] - 专家认为限购全面放开只是时间问题 当前处于逐步放开阶段 [5]

公司治理动态 - 公司第十届第四十四次董事会会议于2025年9月5日以现场结合通讯方式召开 [1] - 会议审议《关于调整公司组织架构的议案》等文件 [1] 业务收入结构 - 2025年1至6月房地产开发与经营业收入占比66.35% [1] - 石黄隧道经营权收入占比18.14% [1] - 会展经营收入占比15.51% [1] 市值数据 - 公司当前市值45亿元 [1]

新建商品房市场表现 - 8月武汉新建商品房网签套数9497套 同比增长31.74% [2] - 新建住宅网签套数6638套 同比增长17.4% [2] - 前8个月新建商品房及住宅网签套数均呈现同比增长态势 [4] 二手房市场表现 - 8月二手住宅网签套数8185套 同比增长2.56% [4] - 前8个月二手住宅网签套数指标呈现同比增长态势 [4]

市场环境变化 - 市场环境变化导致二手业主不再期待拍地 因全新盘在产品 户型 交标和价格上形成竞争 可能对二手盘造成压力 [1] 逸景翠园历史表现 - 逸景翠园在22-23年期间年网签117套 位列海珠网签量TOP5 [3] - 21-23年房价达到历史最高点 平均6.5万/平 最高6.8万/平 接近7万/平 [9] - 小区位于广州大道南板块 距离海珠区政府直线不到100米 商业配套包括万达广场和合生广场 距离客村-广州塔地标商圈直线1.5公里 [6][7] - 地铁便利 附近有8/11/3号线 最近11号线逸景路站约420米 5站直达琶洲 [7] - 对口逸景第一小学 教学口碑不错 分组有机会上广州六中 [7] 近期成交与价格变化 - 去年平台成交86套二手房 同比翻倍 今年截至8月30日成交48套 同比多5套 [11] - 二季度全市网签79套 月均26套 在中心六区二手住宅十大活跃楼盘排名第四 [12] - 2025年截至8月30日成交均价3.75万/平 较高位时期5.69万/平下降1.94万/平 跌幅34.09% [14][15] - 套均成交总价从22年597万降至今年418万 下降179万 [16] - 近期最低成交单价3.21万/平 总价336.9万 较高点总价差271.1万 跌幅约44% [18][20] - 房价水平回归2017年 [16] 小区现状与挑战 - 小区楼龄横跨2002-2016年 最早一批已23年 [22] - 放盘量外网显示280套 内网388套 全盘房屋总数6280套 挂牌率6.19% 超过3%-5%正常流通标准 [24] - 即将面临广州大道南788号二期地块竞争 距离逸景翠园直线约610米 [27] - 新地块优势包括距离客村地铁站更近 容积率2.9低于逸景翠园3.7 户型使用率约100%起步高于逸景翠园80%+ [27][28] - 新地块对口省一级客村小学 或与中海大境业主子女读规划18班小学（或中大附小） [29] - 新地块挂牌起拍价86000万元 计容建面60191平 楼面价约1.43万/平 [31] 综合影响 - 新地块在位置 密度 产品力和教育资源上可能全方位碾压逸景翠园 [30]

政策核心内容 - 上海市六部门于8月25日印发"沪六条" 明确调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷及完善个人住房房产税等6项举措 自8月26日起施行 [1] - 政策取消首套与二套住房商业贷款利率区分 首套和二套最低利率分别降至3.05%和3.09% 以100万元贷款为例月供减少200余元 30年累计节省约8万元 [9] - 外环外购房套数限制取消 公积金可用作首付款 显著降低改善型需求购房成本 [3][9] 新房市场表现 - 新政后首周重点项目来访量增长超40% 认购量增速达120% 部分项目单日成交超10套 至少两个项目开盘售罄且单项目交易超160套 [4] - 外环外单价约600万元项目工作日日均客户超50组 周末看房量翻倍 去化率近90%的"楼王"项目现房余量告急 [3] - 销售团队全员到岗应对访客高峰 但客户因二手房限购放开导致决策周期延长 [3][4] 二手房市场动态 - 8月30日单日网签1103套创近3个月新高 8月总成交1.99万套 同比增长12% 环比增长3.44% 扭转此前下跌趋势 [6] - 中介门店咨询量和带看量增长50% 周末人均带看超10组 外环外咨询量涨20% 带看量增40% 部分业主提价3%-5% [7] - 300万左右外环外小户型受刚需客青睐 改善型客户更谨慎 议价空间仍宽松导致成交滞后 [7] 市场预期与行业趋势 - 业内预计"金九银十"旺季市场活跃度将阶段性回升 房企在核心城市加快推盘节奏 [10] - 政策有效降低还贷成本减少银行提前还款现象 间接提升居民消费能力 短期政策预计保持稳定 [10] - 市场呈现"量提振价更稳"行情 开发商和房东信心增强 但分化现象持续 [10]

政策核心内容 - 上海六部门于8月25日印发房地产新政"沪六条" 包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷及完善个人住房房产税等6项举措 自8月26日起施行 [1] 新房市场反应 - 新政后新房项目咨询量与签约量同步走高 外环外某项目工作日每天超50组客户来访 周末看房量至少翻倍 [4] - 外环外取消购房套数限制激活潜在需求 部分项目认购率此前不及预期 预计将加速去化 [4] - 单价约600万元项目以家庭为单位看房客增多 优质楼盘去化率接近90%并释放即将售罄信号 [2][4] - 新政后首个周末上海重点项目来访量增速超40% 认购量增速超120% 部分项目单日成交超10套 至少两个项目开盘售罄且单项目交易超160套 [8] 二手房市场反应 - 8月30日上海二手房单日网签1103套创近3个月峰值 8月成交超1.99万套同比增长约12% 环比增长3.44% [9] - 中介门店咨询量和带看量增长五成 周末人均带看超10组 外环外二手房咨询量上涨约20% 部分门店带看量增长40% [9][10] - 部分业主提价3%-5%迎合市场 但二手房挂牌量充裕使议价空间宽松 成交表现滞后于带看量激增 [9][10] - 预算300万左右刚需家庭青睐外环外小户型 改善型客户决策更谨慎且周期延长 [4][9] 信贷政策影响 - 取消首套与二套住房贷款利率区分 首套和二套最低利率分别为3.05%和3.09% 显著降低改善型需求房贷成本 [11] - 以100万贷款本金计算 每月按揭成本减少200多元 30年累计减少约8万元 减轻购房者还贷压力并减少银行提前还款现象 [11][12] - 刚需项目95%以上依赖银行按揭 多套房产家庭的高端项目按揭依赖度超50% 利率统一促进改善需求释放 [11] 市场展望 - 结合"金九银十"传统旺季 市场活跃度有望进一步提振 呈现"量提振、价更稳"行情 [1][12] - 房企预计在核心城市加快推盘节奏 市场分化现象延续但阶段性回升可期 [12] - 政策基本调整到位 短期内预计无大幅变动 存量房贷利率调整取决于经济环境及LPR走势 [12]

核心观点 - 杭州凤凰山脚路一套28.16㎡老旧房产以122.617万元法拍成交 单价约4.35万元/㎡ 显著高于周边二手房市场价 可能受拆迁预期推动 [1][7][8] 房产成交表现 - 建筑面积28.16㎡老旧房产最终成交价122.617万元 折合单价约4.35万元/㎡ [1] - 拍卖吸引1.7万人次围观 9人参与竞拍 [1] - 成交单价明显高于周边二手房市场价 凤凰山脚路小区去年12月成交单价仅约3.6万元/㎡ [7] 区位与物业特征 - 房产位于杭州万松岭凤凰山脚路 属南宋皇城遗址范围 东临中河高架 毗邻顶级豪宅西子御园 [3] - 房龄超60年 为上世纪五六十年代建造的工人新村 外墙破败 电线杂乱 [3] - 户型为1室1厨1卫1阁楼 使用木梯上阁楼 空间逼仄 一梯六户中间套 [3] 市场对比与历史表现 - 周边二手房挂牌稀少 凤凰山脚路小区仅2套 凤山新村仅3套 挂牌单价3.6万-4.7万元/㎡ [7] - 历史法拍热度持续高企 2019年26.28㎡房产经157轮竞价以164.9万元成交 单价6.27万元/㎡ [8][9] - 2020年34.69㎡房产以184.5万元成交 单价5.35万元/㎡ 同期二手房成交价仅3-4万元/㎡ [9] 拆迁预期与现实约束 - 拆迁补偿按48㎡标准计算 推动小户型房产溢价成交 [8] - 区域多年拆迁传闻不断 但受限于山地地形、历史遗留问题及南宋遗址保护要求 实际拆迁可能性极低 [9]

核心观点 - 以限购放宽和信贷优化为核心的政策调整对楼市产生初步拉动效应 为"金九银十"传统销售旺季奠定基础 [1] - 上海和北京等重点城市市场活跃度明显提升 二手房和新房成交均呈现增长态势 [1] - 9月预计迎来新一轮地产支持政策密集出台期 同时美联储降息预期升温为国内货币政策打开空间 [1] 上海市场表现 - 8月上海二手房累计网签成交19912套 创2021年以来同期最高记录 [1] - 新政后6天网签成交4450套 较新政前6天的3802套增长17% [1] - 新建商品住宅上周成交面积11.34万平方米 环比增加35.25% [1] 北京市场表现 - 8月北京新房累计成交3135套 [1] - 二手住宅成交13331套 较上月增加547套 [1] 政策展望 - 9月通常为地产政策密集出台期 新一轮支持政策有望加快推出 [1] - 市场对9月美联储降息预期升温 国内货币政策空间有望进一步打开 [1]