核心财务业绩 - 集团2025年度总收入为104.14亿港元，较去年下跌11% [1][6] - 总收入下跌主要由物业销售收入大幅下降83%至2.64亿港元所致 [1][6] - 整体营业溢利维持稳健，为68.36亿港元 [1][6] - 股东应占基本纯利上升3%至24.07亿港元 [1][6] - 每股基本盈利为1.77港元 [1][6] - 计及10.37亿港元股东应占物业净重估亏损后，集团录得股东应占纯利13.70亿港元，相应每股盈利为1.01港元 [1][6] 物业租赁业务 - 物业租赁收入下跌2%至98.53亿港元 [1][6] - 物业租赁营业溢利下跌2%至69.72亿港元 [1][6] - 业务表现主要受内地办公楼租赁市场疲弱及香港经济复苏缓慢影响 [1][6] - 在香港市场，零售物业组合租出率于年底升至95% [2][7] - 在香港市场，办公楼物业组合租出率于年底升至90% [2][7] - 香港住宅及服务式寓所业务租出率按年上升三个百分点 [2][7] - 香港住宅及服务式寓所业务收入按年上升6% [2][7] 物业销售业务 - 物业销售收入为2.64亿港元，较去年大幅下降83% [1][6] - 物业销售亏损有所收窄，并抵销了物业租赁营业溢利下跌的部分影响 [1][6] 酒店业务 - 酒店收入上升57%至2.97亿港元 [1][6] - 收入增长受酒店物业组合扩展规模带动 [1][6] - 营业亏损计及资产折旧后收窄46%至3,400万港元 [1][6] 其他财务与运营要点 - 公司末期息为0.65港元 [1][6] - 资本化利息减少导致财务费用上升 [1][6] - 公司在香港采取针对性措施及多元化策略以留住租户 [2][7] - 香港住宅及服务式寓所业务增长受政府人才入境计划带动 [2][7]

2025年度财务业绩总览 - 集团总收入为港币104.14亿元，较去年下跌11% [1] - 整体营业溢利维持稳健于港币68.36亿元 [1] - 股东应占基本纯利上升3%至港币24.07亿元 [1] - 计及港币10.37亿元股东应占物业净重估亏损后，股东应占纯利为港币13.70亿元，低于2024年的港币16.13亿元 [1] - 相应每股盈利为港币1.01元，低于2024年的港币1.18元 [1] 收入结构分析 - 物业销售收入大幅下降83%至港币2.64亿元，是导致总收入下跌11%的主要原因 [1] - 物业租赁收入下跌2%至港币98.53亿元 [1] - 酒店收入显著上升57%至港币2.97亿元，主要受酒店物业组合扩展规模带动 [1] 各业务分部盈利表现 - 物业租赁营业溢利下跌2%至港币69.72亿元 [1] - 酒店业务营业亏损在计及资产折旧后收窄46%至港币3,400万元 [1] - 物业销售亏损收窄，足以抵销物业租赁营业溢利下跌以及资本化利息减少导致财务费用上升的影响 [1] 市场与经营环境 - 内地办公楼租赁市场仍然疲弱 [1] - 香港经济复苏缓慢 [1] - 上述因素是导致物业租赁收入及营业溢利均下跌2%的原因 [1] 股东回报 - 公司董事会建议以现金派发2025年度末期股息，每股港币6角5仙，与2024年度持平 [2] - 末期股息派发方案须待于2026年4月30日召开的股东周年大会上获得批准 [2] - 末期股息将于2025年6月15日派发予于2026年5月8日名列公司股东名册的股东 [2]

公司投资性物业资产情况 - 截至2024年12月31日，公司持有的投资性物业面积为262.2万平方米 [1] 公司财务信息披露 - 公司在2024年年度报告中披露了物业管理部分的营业收入 [1] - 相关具体信息载于年报“第三节 管理层讨论与分析--五、报告期内主要经营情况--（一）主营业务分析--2.收入和成本分析”部分 [1]

公司债务安排 - 万科A公告其2021年面向合格投资者公开发行的住房租赁专项公司债券(第一期)(品种二)将于2026年1月30日实施固定兑付安排 [1] - 公司将支付本期债券申报回售部分本金的40%及其自2026年1月22日至2026年1月29日期间的利息 [1] - 该债券的债权登记日为2026年1月29日 [1]

公司控制权变更与停牌 - 公司控股股东京基集团正在筹划公司控制权变更事宜 公司股票自2026年1月8日起停牌 预计停牌时间不超过2个交易日 [1] - 停牌前三个交易日（2026年1月5日至7日） 公司股价连续三个涨停 累计涨幅偏离值达12.43% 截至1月7日收盘股价报3.05元/股 总市值22.87亿元 [1] 公司基本面与退市风险 - 公司主营业务为商业运营管理 物业租赁及房屋销售 自2021年9月起受托管理京基集团旗下商业项目 项目布局于北京 上海 深圳 成都和沈阳等一二线城市 [2] - 因2024年度经审计的利润总额 净利润 扣非净利润均为负值 且扣除后营业收入低于3亿元 公司已于2025年4月被实施退市风险警示 [3] - 若2025年经审计后的相关指标再次触及终止上市情形 公司股票将被终止上市 [3] 公司财务与流动性状况 - 2025年前三季度 公司实现营业收入约2.52亿元 同比增长5.11% 但归母净亏损约7205.8万元 同比大幅下降258.43% 扣非净利润亏损7611.82万元 [4] - 截至2025年三季度末 公司货币资金仅6028.08万元 有息负债高达4.15亿元 流动比率仅为0.16 货币资金占流动负债比例仅10.07% 短期偿债能力严重不足 [4] 控制权变更的潜在前兆与股东动机 - 2025年11月 京基集团以2.42元/股的价格向自然人刘丹转让约7499.13万股（占总股本10%） 交易对价总额约1.81亿元 转让后京基集团持股比例从29.97%降至19.97% 但仍为控股股东 [5] - 京基集团于2020年5月以6.6元/股 合计14.41亿元的对价成为公司控股股东 对比当前3.05元的股价 该笔投资浮亏严重 [7] - 京基集团曾承诺在2025年5月前完成同业竞争资产注入 但截至目前尚未有相关动作 [8] - 2025年11月 京基集团将所持公司全部剩余股份重新质押 质押比例达100% 用途为补充流动资金 这被市场解读为其自身面临资金压力 [9]

| 商面方数据统计 | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | | 可售期房统计 | | 2025 年12月预售许可 | | 2026/1/27其 | | 可售房屋套数: | 92751 | 批准预售许可证: | 20 | 网上认购 | | 可售房屋面积(M²)：7726499.2700 | | 批准预售面积(M²): 542294.9600 | | 网上认购面积 | | 其中 | 39030 | 其中 住宅套数: | 1808 | 其中 住宅 | | 面积(M²): 5421863.9100 | | 面积(M²): 248019.1600 | | 面积 | | 商业单元： | 227 | 商业单元: | 18 | 商业 | | 面积(M2): 167506.8100 | | 面积(M²): | 11750.1500 | 面积( | | 办公里元: | 515 | 办公里元: | 70 | 办公 | | 面积(M2): 502547.8300 | | 面积(M²): 126127.7300 | | 面积 | | 车位个数： | 43193 | 车位个数: | 5251 ...

市场整体表现 - 在楼市政策驱动及春节假期延后影响下，2026年初热点城市楼市延续了2025年末的翘尾行情，1月传统淡季出现显著升温 [1] - 2026年第三周，重点40城新房成交面积环比上升5%，中原新房来访指数与来访总量分别环比上升2%和11% [1] - 同期，重点15城二手房周度成交量环比上升9%，截至1月20日，监测的26城二手房成交量比去年12月同期上涨21%，其中厦门涨幅最高达43% [1][3] 一线城市交易情况 - 上海表现最为突出，截至1月25日，1月二手房网签量已突破1.8万套，预计全月有望突破2.2万套，并连续三个月保持在此规模以上 [2] - 深圳二手房市场连续升温，2026年前三周录得量分别为1115套、1595套和1654套，1月全月录得量有望维持在6000套以上 [2] - 广州楼市表现不俗，1月前20天二手房成交量已突破5000套，有望保持近几个月来的高水平 [2] - 北京新政（2025年12月24日出台）满月后效果显著，政策调整后一个月（2025年12月24日至2026年1月25日）链家交易量较政策出台前一个月增长33%，新增客源量与带看量分别增长14%和18% [3] 二线城市及热点城市表现 - 杭州、南京、成都、天津等二线城市楼市有不错表现 [1] - 天津、南京的二手房均出现过单日网签超过300套的案例，接近去年“金三银四”期间的水平 [3] 市场结构与行为变化 - 在重点城市，二手房已成为市场交易主流，其交易比新房更具稳定性，更能反映市场现实 [4] - 客户观望情绪减少，决策周期缩短，置换链条（“卖一买一”）正在打通，上海部分门店出现“深夜签约”现象 [8] - 春节假期延后使得部分需求提前释放，在天津市场，南开、河西等传统教育强区的交易领先，凸显学区房需求占据主导 [8] 价格趋势 - 在交易量支撑下，房地产价格开始出现止跌势头，多个城市二手房议价空间收窄，部分优质房源甚至需要加价购买 [9] - 上海优质二手房源的议价空间从3%～5%收窄至1%～2% [9] - 南京市场以价换量仍是主流，但业主降价幅度明显收窄，栖霞、六合等远郊区二手房交易价格有上涨趋势 [9] - 至2026年第三周，重点15城二手住宅报价指数已连续5周回升 [10] - 2025年12月，70大中城市房价仍以降为主，但一线城市新房和二手房价格环比跌幅双双收窄，上海是唯一实现新房价格同比、环比双涨的一线城市 [10] 政策环境 - 岁末年初以来，房地产迎来密集政策利好释放，包括个人销售住房增值税税率下调、换房个税退税优惠政策延长、商业住房最低首付比例下调等 [6] - 公积金制度改革、白名单项目贷款展期等政策也有积极进展 [6] - 城市政府层面，不少热点城市在岁末年初优化了楼市政策 [7] 市场展望与结构性变化 - 短期来看，当前仍处在楼市政策窗口期，核心城市二手房成交有望延续回升态势 [10] - 长远来看，2026年开年的楼市暖意标志着房地产市场正式进入结构性发展新阶段，普涨时代落幕 [10] - 购房决策更聚焦居住价值、配套成熟度与流通潜力，核心板块优质二手房与改善型新房成为市场主流，粗制滥造的远郊房源逐步被淘汰 [10]

萨拉热窝房地产价格走势 - 2016年至2025年间，萨拉热窝新房平均售价从每平方米1900马克飙升至4269马克，涨幅超过125% [1] - 2020年均价小幅上涨至2068马克/平方米，2024年均价快速攀升至3500马克/平方米，2025年第三季度均价已达4269马克/平方米，较上年同期暴涨近800马克 [1] - 萨拉热窝房价远超波黑联邦其他地区约3000马克的平均水平，若趋势延续，年内均价可能触及5000马克/平方米 [1] 房价上涨驱动因素 - 大量新建公寓被海外侨民购买，这些买家年薪数千欧元，导致许多房产常年空置，严重减少了市场有效供应，推高了价格 [1] - 建筑材料价格上涨、劳动力成本上升、通货膨胀及贷款利率跳涨，共同构成了房价上涨的成本基础 [1] 当前市场结构 - 市场呈现分化，一方面是满足海外买家需求的高端新建项目，另一方面则是本地居民日益难以负担的住房现实 [1]

| 2025年12月存量房网上签约 | | 2026/1/26存量房 | | --- | --- | --- | | 网上签约套数: | 19132 | 网上签丝 | | 网上签约面积(m2)： | 1659092.4000 | 网上签约面利 | | 住宅签约套数: | 17200 | 住宅签丝 | | 住宅签约面积(m2): | 1549550.8000 | 住宅签约面利 | （文章来源：北京商报） 北京商报讯（记者李晗）北京市住建委官网数据显示，1月26日北京新房网签236套，网签面积37347.33平方米，其中住宅网签60套，网签面积9009.06平方 米；二手房网签829套，网签面积74191.2方米，其中住宅网签743套，网签面积68125.02平方米。 | 商品房数据统计 | | | | | --- | --- | --- | --- | | 可售期房统计 | 2025 年12月预售许可 | 2026/1/26期房网上认购 | | | 可售房屋套数: 92792 | 批准预售许可证: 20 | 网上认购套数: | 30 | | 可售房屋面积(M2): 7731179.8900 | 批准预售面积(M ...

核心观点 - 国金证券研报认为，核心城市新房和二手房住宅销售面积已于2025年企稳，二手房成交改善源于与新房的需求“跷跷板”效应 [1] - 展望未来，随着“金三银四”来临，新房和二手房成交可能再度扭转，优质供给入市将带动新房成交放量，二手房成交则趋于稳定 [1] 房地产市场现状 - 核心城市新房和二手房住宅销售面积已于2025年企稳 [1] - 二手房成交的改善主要源于和新房的需求“跷跷板”效应 [1] 市场前景展望 - 随着“金三银四”的来临，新房和二手房的成交可能再度扭转 [1] - 优质供给的入市将带动新房成交放量 [1] - 二手房成交则趋于稳定 [1]