投资评级 - 维持"买入"评级 [4][6] 核心观点 - 公司作为商业地产行业领导者 商业航道购物中心待开业项目储备丰富且已开业项目经营质效稳步提升 物业航道内生外拓积极扩张 管理规模稳健增长 [4] - 业绩增速表现优异 且坚持高分红回馈股东 [4] - 2025年上半年实现营业收入85.2亿元 同比增长6.5% 归母净利润20.3亿元 同比增长7.4% 核心归母净利润20.1亿元 同比增长15% [1] - 毛利率同比提升3.1个百分点至37.1% [1] - 宣派中期股息每股0.529元 基础派息率提升24个百分点至60% 另宣派特别股息每股0.352元 合计实现核心净利润100%分派 [1] 财务表现 - 预计2025/2026/2027年营业收入分别为191.9/212.1/232.6亿元 归母净利润分别为41.7/47.4/52.9亿元 [4] - 对应EPS分别为1.83/2.07/2.32元/股 PE分别为18.7/16.5/14.7倍 [4][5] - 净资产收益率预计从2023年的18.4%提升至2027年的25.4% [5][10] - 毛利率预计维持在33%左右 净利率从2023年的19.8%提升至2027年的22.7% [10] 商业航道业务 - 购物中心业务收入22.6亿元 同比增长19.8% 毛利率78.7% 同比提升6.2个百分点 [1] - 在营购物中心数量增至125个 管理规模稳居行业第一梯队 其中53个项目零售额当地第一 104个当地前三 [2] - 在营购物中心实现零售额1220亿元 同比增长21.1% 可同比增长9.7% 跑赢社消零总额增速（5%） [2] - 业主端租金收入147亿元 同比增长17.2% 经营利润率68.2% 同比提升0.4个百分点 [2] - 新开业购物中心4座 新签约轻资产外拓项目6个 [2] - 写字楼运营服务项目数量增至27个 出租率较上年末提升0.5个百分点至74.1% [2] - 写字楼物业管理服务项目数量增至225个 在管建筑面积同比增长16.8%至17.8百万平方米 [2] 物业航道业务 - 物业航道业务收入51.6亿元 同比增长1.1% 毛利率18.8% 同比下降0.1个百分点 [1] - 社区空间服务营收42.1亿元 同比减少1.6% 其中物业管理服务营收35亿元 同比增长8.8% 业主增值服务营收4.9亿元 同比减少32.7% 非业主增值服务营收2.2亿元 同比减少34.6% [3] - 社区空间在管建筑面积同比增长6.2%至2.76亿平方米 [3] - 城市空间营收9.5亿元 同比增长15.1% 在管建筑面积1.27亿平方米 同比增长3.2% [3] - 客户满意度较上年末提升0.3分至92.06分 收缴率同比提升1个百分点至76% [3] 运营效率 - 购物中心毛利率提升主要得益于前期数字化战略成效显现 运营成本下降 同时服务规模扩大使得经营杠杆效应发挥 [1] - 物业航道毛利率下降主要受到房地产市场调整使得非业主增值服务收入和盈利空间受挤压影响 [1] - 非业主增值服务营收减少主要因为开发商拿地 交付项目缩减以及服务单价下行 [3] - 业主增值服务收入下降主要因为公司剥离了部分盈利能力较弱 增长潜力有限的业务 [3]

财务业绩 - 2025H1营收85.24亿元同比增长6.5% 归母净利润20.30亿元同比增长7.4% [2] - 归母核心净利润20.11亿元同比增长15.0% 毛利率提升3.1个百分点至37.1% [2] - 两费费率同比下降0.6个百分点至6.3% 中期每股派息同比增89.6%至0.529元 [2] 业务板块表现 - 物业管理收入35.01亿元同比增8.8% 毛利率16.6%提升1.4个百分点 [2] - 购物中心收入22.64亿元同比增19.8% 毛利率78.7%大幅提升6.2个百分点 [3] - 写字楼收入20.65亿元同比增7.1% 毛利率34.9%微降0.7个百分点 [3] 运营指标 - 社区空间合约面积3.02亿平方米 在管面积2.76亿平方米其中关联方占比55.6% [2] - 购物中心在管125个项目 零售额同比增长21.1% 平均出租率97.1%提升0.4个百分点 [3] - 写字楼在管225个项目 运营出租率74.1%较年初提升0.5个百分点 [3] 现金流与分派 - 营业现金比率15.3% 经营性净现金流覆盖核心归母净利润比例64.8% [2] - 商管经营性净现金流100%覆盖净利润 首次实现中期核心净利润100%分派 [2] 战略调整 - 业主增值业务主动调整经营模式 剥离盈利偏弱业务致收入降32.7%但毛利率提升9.5个百分点至40.4% [2] - 城市空间业务收入9.49亿元同比增长15.1% 在管面积1.27亿平方米增长390万平方米 [2]

投资评级 - 华润万象生活投资评级为"推荐"且维持该评级 [2] - 目标价45.26港元 当前价37.84港元 [5] 核心财务表现 - 2025年上半年营收85.24亿元 同比增长6.5% [2][8] - 归母净利润20.3亿元 同比增长7.4% [2][8] - 核心归母净利润20.11亿元 同比增长15% [2][8] - 预测2025-2027年归母净利润分别为42.57/48.94/56.22亿元 同比增长17%/15%/15% [4] - 预测每股收益1.87/2.14/2.46元 市盈率19/16/14倍 [4] 业务分项表现 - 购物中心业务营收22.6亿元 同比增长19.8% 毛利率78.7% 提升6.2个百分点 [8] - 写字楼业务营收10亿元 同比增长4.5% 毛利率37.7% [8] - 物业航道业务营收51.6亿元 同比增长1.1% 毛利率18.8% [8] - 生态圈业务营收1亿元 同比增长104% 毛利率37.2% [8] 购物中心经营指标 - 在管项目125个 新开业4个 零售额同比增长21% [8] - 重奢零售额同比增长13.2% 非重奢同比增长26.4% [8] - 平均出租率97.1% 较2024年末提升0.4个百分点 [8] - 业主端租金收入147亿元 同比增长17.2% [8] - NOI同比增长18.0%至100亿元 NOI Margin提升0.4个百分点至68.2% [8] 物业航道细分表现 - 在管面积4.2亿平方米 较2024年末提升1.8% [8] - 住宅物管营收35.01亿元 同比增长8.8% 毛利率16.6% [8] - 非业主增值服务营收2.2亿元 同比下降34.6% [8] - 业主增值服务营收4.87亿元 同比下降32.7% [8] - 城市空间服务营收9.49亿元 同比增长15.1% [8] 分红政策 - 中期股息0.529元/股 同比增长89.6% 基础派息率60% [8] - 宣派特别股息0.352元/股 合计0.881元/股 同比增长216% [8] - 实现100%核心净利润分派 [2][8] 估值与预测 - 基于剩余收益模型测算合理市值1033亿港元 [8] - 预测2025-2027年营业收入183.32/205.18/230.64亿元 同比增长8%/12%/12% [4] - 预测毛利率35.2%/35.7%/36.4% 净利率23.2%/23.9%/24.4% [10] - 预测ROE 23.5%/22.4%/21.3% [10]