行业投资评级 - 行业评级为强于大市（维持评级）[7] 报告核心观点 - 9-10月国内REITs市场整体呈现行情降温态势，指数回调且交易活跃度低迷，但经过调整后中长期投资性价比凸显，建议采取防御与进攻相结合的双线策略[2][6][69] - 市场近期走弱受估值理性回调、资金分流至其他大类资产以及部分业态基本面承压等因素影响[2][21][22] - 政策层面持续支持REITs市场扩容，为行业发展提供动力[5][64] REITs行情及大类资产对比 - 9-10月中证REITs指数累计下跌3.8%，中证REITs全收益指数累计下跌2.6%[2][18] - 市场平均换手率为0.44%，为年内均值的65%，活跃度显著下降[2][18] - 在大类资产中表现落后，黄金累计上涨7.8%，创业板指上涨7.8%，科创50上涨4.3%，而中证REITs全收益下跌2.3%[13] - 行情偏弱主要因前期估值过高后理性回调、资金被权益市场及黄金等资产分流、以及十年期国债收益率上行压缩REITs利差优势[2][21][22] 各板块行情 - IDC类REITs交易热度居高，平均交易拥挤度达143.5%，平均换手率为1%[3][24][25] - 仓储物流、消费类、高速公路等顺周期板块交易热度承压，消费类平均换手率低至0.32%，交易拥挤度为-24.4%[3][25][26] - 保租房、环保水务、能源类防御板块抗跌属性较强，9-10月涨跌幅分别为-2.5%、-1.9%、-2.3%[3][26] - 从估值看，能源类、环保水务类、高速公路类估值较高，分别为8.3、7.9、7.1；产业园区、仓储物流、保租房类估值较低，分别为3.0、3.4、3.8[37] - 从收益水平看，高速公路、仓储物流、产业园区IRR较高，分别为6.1%、5.8%、5.3%，与十年国债利差均超过3.4个百分点；环保水务、消费类、能源类IRR较低，分别为2.2%、2.7%、2.7%[37][40] 月度专题：全国第二单供热REIT申报 - 山证晋中供热REIT于9月提交申报，为山西省首单公募REITs[4][45] - 核心优势包括：购热成本低（山西省外购热源价格区间为20-28.5元/GJ，约为山东价格的一半），EBITDA利润率高于同业[4][45][48][49] - 区位优势显著，榆次区属于太原“半小时黄金经济圈”，受益于省会溢出效应[4][51][54] - 收费模式采用“按面积+两部制+停暖”，其中“停暖”收入类似容量电价，有助于固定成本回收[4][52][55] - 收益来源稳定，居民用户占比超90%，前五大客户收入占比仅2.65%[4][58][63] 市场动态 - 政策层面，发改委发布“782号文”支持REITs市场扩容和扩募，住建部等9部门明确支持新型城市基础设施发行REITs，民政部在11个地区开展养老REITs首发培育[5][64][65] - 项目动态方面，9月1日至11月6日，1只个券进入申报/受理阶段，3只进入问询/反馈阶段，4只首发/扩募注册生效[5][68] 投资建议 - 建议采取“防御+进攻”策略：防御端关注现金流稳定的保租房、市政环保及能源类资产；进攻端挖掘仓储物流、产业园区等超跌顺周期板块的估值修复机会[6][69][70] - 仓储物流和产业园区板块因前期回调较深，估值处于低位，与十年国债利差显著，具备较高安全边际[6][37][70] - 个券选择上优先关注聚焦核心区域、布局成长性产业且运营稳健的优质标的[6][71]