财务数据和关键指标变化 - 2020年全年GTV增长64.5%，达到3.5万亿元人民币的历史新高 [7] - 2020年第四季度净收入同比增长57.6%，达到227亿元人民币，超过指引上限和市场共识 [24] - 2020年第四季度GTV同比增长65.4%，达到1.12万亿元人民币 [25] - 2020年第四季度成本收入同比增长48.2%，达到172亿元人民币 [26] - 2020年第四季度毛利同比增长97.4%，达到54亿元人民币，毛利率从2019年同期的19.1%提升至23.9% [26] - 2020年第四季度运营费用为42亿元人民币，2019年同期为59亿元人民币 [27] - 2020年第四季度运营收入为12.7亿元人民币，2019年同期运营亏损31.2亿元人民币，运营利润率从-21.7%提升至5.6% [28] - 2020年第四季度调整后运营收入为22.3亿元人民币，2019年同期为-8000万元人民币，调整后运营利润率从-0.6%提升至9.8% [28] - 2020年第四季度调整后EBITDA同比增长2183.9%，达到29亿元人民币 [28] - 2020年第四季度净收入为11亿元人民币，2019年同期净亏损31亿元人民币 [29] - 2020年第四季度调整后净收入同比增长4424.8%，达到20亿元人民币 [29] - 截至2020年12月31日，现金、现金等价物、受限现金和短期投资的合并余额达652亿元人民币（100亿美元） [29] - 2020年全年净收入同比增长53.2%，达到705亿元人民币的历史新高 [30] - 2020年全年净收入达到27.8亿元人民币的历史新高，2019年为净亏损21.8亿元人民币 [30] - 2020年全年调整后净收入同比增长245.4%，达到57.2亿元人民币的历史新高 [30] - 预计2021年第一季度净收入在185亿 - 195亿元人民币之间，同比增长约159.8% - 173.9% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 存量房交易服务业务 - 2020年中国存量房交易GTV增长6.7%，达到9万亿元人民币，其中存量房销售为7.5万亿元人民币，同比增长11.8% [11] - 平台存量房交易GTV在2020年增长49.5%，达到1.94万亿元人民币 [11] - 连接门店的GTV同比增长109.9%，占存量房交易总GTV的48%，2019年为34% [11] - 2020年存量房交易服务佣金率，链家及连接门店均略有上升 [13] - 2020年链家及连接门店的单店存量房销售GTV实现了中到高个位数的百分比增长率 [14] 新房交易服务业务 - 2020年中国整体新房交易GTV增长10.8%，达到15.5万亿元人民币 [14] - 新房交易服务业务全年GTV达到1.38万亿元人民币，同比增长85% [14] - 2020年第四季度新房交易服务净收入同比增长56.1%，达到92亿元人民币，主要因新房交易GTV同比增长69.8%，达到5847亿元人民币 [25] - 2020年新房交易的应收账款周转天数为103天，较2019年略有增加 [15] - 2020年新房销售的单店GTV增长超过20% [16] - 截至2020年底，平台上在售的新房项目数量达到8600个，2019年底为7700个 [16] 新兴服务业务 - 新房装修服务方面，2020年聚焦北京市场，完成超1200个项目，连接超400名工头、5000名工人和200名设计师 [17] - 房地产金融服务方面，2020年金融服务渗透率平均为8.4%，第四季度达到10.5% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年第四季度平台应用和微信小程序的月活跃用户数（MAU）同比增长88.3%，达到4820万 [10] - 2020年贝壳分在线查看次数超11亿次，同比增长近150倍 [10] - 2020年VR房源展示次数超6600万次，2019年为390万次 [10] - 截至2020年底，超73%的存量房房源有VR房源展示 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 2021年关注照顾客户、支持服务提供商、培育新兴服务、创造社会价值和发挥技术作用 [18] - 提升消费者体验，利用数据和AI丰富新房销售内容，公开客户投诉以提高透明度和满意度 [19] - 推出工具识别和留住优质服务提供商，赋能其发展 [20] - 培育新兴服务，聚焦新房装修服务提升客户满意度，升级房地产金融服务并将金融顾问日常运营上线 [20] - 创造社会价值，助力稳定房地产市场，提供就业机会，升级租赁服务，开展社区服务 [21] - 技术方面，利用数据和业务场景创新AI驱动技术，推动智能运营以提高平台效率 [22] 行业竞争 - 贝壳上市吸引更多参与者和资本进入住宅房地产市场，但贝壳有信心提升自身能力，坚持照顾客户和服务提供商的战略 [38] - 从财务数据和业务表现看，竞争对贝壳无影响，过去三年GTV、新房销售费率、贡献利润率和DSO等指标表现良好 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 中国住房政策促进“房住不炒”，稳定的房地产市场有利于贝壳和行业可持续发展，近期政策对全国房地产交易势头、价格和交易量无显著直接影响 [35][36] - 长期来看，在“房住不炒”原则下，中国房地产市场将向更稳定和稳健增长转变，为贝壳创造有利环境 [31] - 公司对未来增长轨迹有信心，将继续扩大自我强化网络，为各方创造价值 [23] 其他重要信息 - 2020年连接门店总数同比增长25.1%，达到46900家，超30%的门店年GTV达5000万元人民币以上，2019年为19% [9] - 2020年贝壳平台经纪人总数增长37.9%，达到49.31万名，超30%的经纪人有大学学历 [9] - 75%的存量房交易通过跨店合作完成，连接门店贡献超81%的存量房房源 [9] - 2020年第四季度，前30大城市84%的门店承诺履行八项核心承诺，100%的门店认可最基本承诺 [12] - 截至12月底，交易资金托管服务覆盖超80%的非抵押贷款支付交易量 [13] - 通过卖房服务高级套餐完成45000笔住房交易 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 中国住房行业宏观环境变化和监管收紧对贝壳及其主要城市运营的影响，以及对全年业绩的影响 - 稳定的房地产市场政策有利于贝壳和行业可持续发展，近期政策对全国房地产交易势头、价格和交易量无显著直接影响 [35][36] - 深圳市场份额从2018年的17%提升至2020年的29%，占贝壳2020年总GDP的低个位数；上海措施相对温和，对交易量和价格影响较小 [37] 问题2: 行业竞争趋势及贝壳维持竞争优势的策略 - 贝壳上市吸引更多参与者和资本进入市场，但贝壳有信心提升自身能力，坚持照顾客户和服务提供商的战略 [38] - 从财务数据和业务表现看，竞争对贝壳无影响，过去三年GTV、新房销售费率、贡献利润率和DSO等指标表现良好 [40] 问题3: 新兴业务（家装和金融服务）的运营进展 - 家装业务2021年继续聚焦北京市场，建立行业标准操作流程（SOP）、SaaS系统，加强工人管理和产业链管理 [42] - 金融业务2021年继续提升线上流程能力，为金融顾问建立系统，推广保障产品以提升用户体验 [43] 问题4: 二手房交易佣金率提至3%的城市数量、内部链家门店与第三方连接门店的定价差异、是否会扩大到更多城市及未来二手房佣金率趋势，以及近期是否有提高新房交易佣金率的计划 - 新房销售市场竞争充分、供需平衡，提高佣金需有服务质量和交易效率支撑，平台将探索双边佣金模式，平衡买卖双方负担，提升服务质量 [46] - 存量房销售方面，链家、德佑和连接门店的佣金率预计将稳步增长；新房销售佣金率预计保持稳定，约为2.77%，以维持与开发商的互利可持续关系 [47][48] 问题5: 2019年下半年或2020年上半年加入的门店在销售效率提升趋势上是否有差异 - 2020年贝壳连接超47000家门店和49.3万名经纪人，GTV同比增长64.5% [51] - 从整体数据看，2020年链家单店GTV同比增长21.2%，德佑同比增长18.7%，贝壳平台连接品牌同比增长17.2%；按队列数据，效率同比增长超26% [51] 问题6: 新房和二手房交易的GTV趋势，2021年GTV指引，以及哪个城市调整后净利润率最高及具体水平 - 新房销售预计将稳步增长，2021年第一季度预计收入在185亿 - 195亿元人民币之间 [53] - 公司内部按门店效率衡量财务表现，上海门店效率领先，因其业务开展三年，持续招聘应届生，当地管理团队提供服务保障和业务合同，客户满意度和API不断提升 [53] 问题7: 长期GTV和盈利能力趋势，是否对未来几年前景更乐观，以及后端生态系统的逻辑升级 - 长期GTV、收入和盈利能力预测仍维持IPO模型，2024年GTV预计达7.6万亿元人民币，收入超1610亿元人民币，调整后净利润达180亿元人民币 [57] - ACN网络今年将利用技术和AI能力迭代产品，帮助经纪人提升服务和效率，未来将结合文化和能力提升ACN网络效率和生产力 [58]