财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度FFO每股0.57美元，归属普通股股东的净利润每股0.17美元，实际FFO在第三季度每股基础上较2021年第二季度增长约11.4% [16] - 截至2021年9月30日的3个月，公司总营收较2021年第二季度增加约650万美元，约增长7%，其中约43%来自2个新的办公物业收购 [19] - 同店现金NOI同比增长14%，办公物业在疫情前后表现稳定，零售物业显示出强劲复苏迹象，多户住宅物业同比持平，较2021年第二季度仍高出约5% [19] - 第三季度末，公司流动性约为5.22亿美元，其中现金及现金等价物约1.72亿美元，信贷额度可用约3.5亿美元，净债务与EBITDA比率为6.4倍，利息覆盖率和固定费用覆盖率为3.9倍 [21] - 公司提供2021年FFO每股指引为1.91 - 1.93美元，中点为1.92美元，预计2021年第四季度为每股约0.46美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 办公物业 - 第三季度办公物业组合增加约44万平方英尺，增长近13%，新收购资产入驻时约92%已出租，约20%租约将在2022年到期 [24] - 第三季度末，One Beach办公物业约93%已出租，2021年底前到期1.5%，2022年到期约9%，参观和意向活动显著增加 [24] - 第二和第三季度，执行了5.7万平方英尺的可比新租约和续租约，现金和直线租金分别较之前租金增长9.2%和14.5% [24] - 2021年续约新起租率预计比结束率高约17%，超一半2021年到期空间起租率比结束率高近28%，2022年续约新起租率预计比结束率高约18% [25] 零售物业 - 过去几个季度零售租赁环境改善，与多家新零售商签订新协议，包括哥伦比亚运动服装、威廉姆斯 - 索诺玛等，还有诺德斯特龙、宠物商店等续约 [13] - 7月零售租金回收率为93%，10月升至96% [38] 多户住宅物业 - 季度末，波特兰Hassalo出租率96%，圣地亚哥多户住宅组合出租率98%，圣地亚哥所有主租赁单元在8月初被消化 [14] - 季度内多户住宅入住率上升9%至97%，但平均租金同比仍下降 [58] 混合用途物业 - 7月混合用途物业租金回收率为85%，10月降至72% [38] - 威基基Embassy Suites酒店因德尔塔变种影响，8 - 9月预订取消量大，预计第三季度业绩更高，11月1日起将欢迎所有必要和非必要旅行 [17][18] 各个市场数据和关键指标变化 - 日本目前超65%人口已完全接种疫苗，预计11月达80%，9月30日所有紧急措施解除，预计11月起日本游客将开始慢慢重返夏威夷群岛 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续提升社区购物中心，注重办公项目现代化设施，融入可持续性、健康和 wellness元素，以吸引优质租户 [11][12] - 公司计划在2022年2月公布2021年年终业绩时，提交2022年全年指引，未来将在第四季度财报电话会议上发布指引 [23] - 公司在寻找有吸引力和增值的收购机会，但会平衡流动性和收购需求，净债务与EBITDA目标保持在5.5倍或以下 [21][55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司从疫情影响中显著反弹，对2022年及以后的增长持乐观态度，认为其物业组合具有抗经济衰退能力，可能受益于长期通胀 [7][8] - 多户住宅市场呈上升趋势，圣地亚哥租赁市场紧张，波特兰情况较疫情高峰期有所改善 [31] - 2022年是关键一年，有信心2023年将有好消息，目前建筑成本通胀显著，但公司提前锁定部分项目成本 [48][50] 其他重要信息 - 公司董事会批准第三季度每股0.30美元的季度股息，将于12月23日支付给12月9日登记在册的股东 [10] - 公司将La Jolla Commons III开发为11层、约21万平方英尺的A级办公塔楼，预计2023年第二或第三季度交付；One Beach Street开发项目预计2022年第二或第三季度交付 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 多户住宅投资组合是否在正轨上，近期是否会回调 - 多户住宅市场呈上升趋势，圣地亚哥租赁市场紧张，波特兰情况较疫情高峰期有所改善，公司对此持乐观态度 [30][31] 问题2: One Beach Street租赁率从15%降至0的原因及租赁环境情况 - 这是一次战略租赁终止，因施工活动对现有租户干扰大，双方达成终止协议，这加速了施工并降低成本，整栋楼比部分空间加其他租户更受欢迎 [32][33][36] 问题3: 租金回收率变化的驱动因素，特别是零售从7月的93%升至10月的96%，混合用途从7月的85%降至10月的72% - 零售市场回暖，学校开学人们消费增加，多数租户正常支付租金；办公物业稳定，零售在复苏，多户住宅呈上升趋势，混合用途物业中Embassy Suites酒店第三季度是旺季，公司管理目标是全年入住率88%，并根据需求和季节调整价格 [38][39][43] 问题4: 2022年NOI预期变化及多户住宅和零售恢复到疫情前NOI的看法 - 2022年是关键一年，有信心2023年有好消息；公司仍在按计划推进，第三季度有调整但更多是时间问题，预计在第四季度财报电话会议上发布2022年指引 [47][48][49] 问题5: 建筑成本通胀对开发项目的影响及量化情况 - 公司去年在疫情高峰期锁定了今年大部分项目成本，目前建筑成本通胀显著，One Beach和La Jolla Commons III项目成本较购买时上涨超15% [51][52][53] 问题6: 进一步收购的展望、意愿及市场情况 - 公司内部对此有争议，董事长希望收购资产以应对通胀，首席财务官注重保持流动性，公司会寻找有吸引力和增值的收购机会 [54][55] 问题7: 多户住宅租赁策略，是否专注于恢复入住率，能否提高租金及定价能力 - 去年租金增长受政府监管限制，目前限制逐渐解除，政府补贴可能结束；圣地亚哥租赁和住房市场紧张，公司有机会提高租金，且正在对项目进行投资升级；公司策略是提高入住率和租金，圣地亚哥多户住宅组合租金高于当地市场，损失租金较低，波特兰也类似 [58][60][61] 问题8: 资产负债表上7000万美元现金是否用于开发计划，目前资产负债表的收购能力 - 公司有足够现金完成建设，希望收购增值资产，但会考虑流动性对证券估值的影响，平衡两者因素做决策 [63][64][65] 问题9: 第三季度净债务与EBITDA比率较第二季度略有上升，何时能达到5.5倍目标 - 公司将在2022年指引中提供更多信息，目前比率可能会略有上升然后下降，预计One Beach 2022年完工，2023年有收入，La Jolla Commons III 2023年完工，2024年有收入，公司运营模式中会达到5.5%目标 [66][67][68] 问题10: 第四季度G&A和利息费用增加导致FFO下降的驱动因素 - 受疫情影响，第四季度G&A成本预计增加，人员替换成本高；利率上升，包括信贷额度成本增加，公司会尽力控制成本 [70][71]