财务数据和关键指标变化 - 第一季度RevPAR下降21.8%至96美元，ADR下降5%至153美元，入住率下降17%至63%；3月RevPAR下降55.6% [30][34] - 第一季度调整后EBITDA下降38.9%至1650万美元，酒店EBITDA利润率为27.6%，较2019年第一季度下降800个基点 [34] - 2020年第一季度调整后FFO每股0.13美元，较2019年第一季度的0.34美元下降62% [34] - 公司记录了对Inland JV股权投资的1530万美元减值，Innkeepers JV基础为负无需减值 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度其他收入下降约10% [30] - 第一季度工资和福利仅下降10%，福利成本同比下降约15% [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 以Smith Travel衡量，新供应在2015年达到5%的峰值后逐年下降，2019年略有回升至3%，截至第一季度末保持在该水平；剔除4家休斯顿酒店后，3月31日新供应下降约2% [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取多项措施保护长期财务稳定，包括暂停股息、暂停未开始的装修和非紧急资本支出、放缓Warner Center开发的资本支出、修订信贷安排、减少公司一般及行政费用、管理层和员工自愿减薪 [7][8][9] - 公司认为未来区域自驾休闲和企业需求市场将率先复苏，其次是城市自驾市场，然后是航空到城市市场，最后是团体或大型活动市场；优质品牌、长住型、精选和有限服务酒店将表现最佳 [15] - 公司作为希尔顿和万豪的主要加盟商，认为运营模式将发生变化，行业需重新评估客房服务、餐饮和其他免费服务的提供方式及收费标准 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - COVID - 19大流行对全球和国家经济造成严重破坏，对酒店行业的影响前所未有的，公司自3月第二周开始感受到影响，且难以预测当前趋势的持续时间和复苏时长 [6] - 公司认为当前趋势有一定鼓舞性，但难以准确预测未来 [14] - 随着市场重新开放，公司有望抓住更多需求，更好地过渡到复苏阶段 [16] - 公司认为新供应的影响将在未来减弱，酒店建设将受到严重影响 [20] 其他重要信息 - 公司保留所有40家酒店营业，为军事基础设施相关人员、急救人员和关键医疗人员提供住宿 [11] - 公司收入管理和直销团队积极寻找收入机会，过去三个月RevPAR指数从2月的120升至超过150；入住率在3月29日降至17%的低点，目前约为30%；自3月初以来房价缓慢下降，目前最低ADR在90美元左右，RevPAR自3月29日触底后达到最高 [12][13][14] - 公司对运营结构进行大规模调整，包括裁员或休假约70%的酒店员工、关闭所有餐饮场所、合并附近酒店运营、降低酒店服务水平、采用最佳清洁实践、分析采购和维护计划以节省成本、限制公用事业成本 [23][24][25] - 公司估计在不同RevPAR水平下的月度现金消耗，GOP盈亏平衡RevPAR约为32 - 35美元，酒店EBITDA盈亏平衡RevPAR约为50美元，扣除所有债务服务和资本支出前的现金流盈亏平衡RevPAR约为90 - 100美元 [27][28] - 公司预计今年最后三个季度在40家酒店的资本支出约为700万美元，其中约500万美元将在第二季度支出 [29] - 公司两个合资企业在疫情前杠杆率高，4月和5月未支付债务服务款项，正在寻求贷款服务商和贷款人的潜在救济；合资企业贷款对公司无追索权，违约不会触发公司债务的交叉违约 [35][36] - 公司第一季度末拥有5800万美元无限制现金和1160万美元受限现金，循环信贷安排下已提取1.73亿美元；5月初修订信贷安排，未来一年获得契约豁免，可使用全部2.5亿美元额度 [37] - 公司目前流动性为1.35亿美元，即使RevPAR为25美元，当前流动性也能支撑约20个月；预计运营表现将在此之前显著改善 [38][39] - 公司未来几年债务到期较少，2021年底前仅有一笔1280万美元的无追索权抵押贷款到期，信贷安排可选择延长至2023年3月 [40] - 公司3月撤回盈利指引，由于经济重新开放处于早期阶段，酒店运营表现复苏时间的可见性有限，目前不会提供指引 [41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 疫情后运营模式可能的变化及对长期结构盈利能力的影响 - 与万豪和希尔顿的讨论围绕客房服务和餐饮这两项高成本项目；对于长住客人，至少三到四天内可能不会自动清洁房间或提供服务，新的清洁要求可能增加成本和时间；精选服务酒店的早餐自助餐可能被即拿即走的模式取代，Residence Inns和Homewood Suites的晚间免费鸡尾酒和食物服务可能取消，这些变化有望降低成本，但需提高入住率并进行测试以确定影响 [42][43][45] 问题2: 近期提前预订情况，以及随着复苏开始，入住率是否会先下降再改善 - 行业方面，随着急救人员和军人退房，商务和休闲旅客入住可能存在时间差，但不会出现大幅下降；在一些南部地区，如佐治亚州放松限制后，萨凡纳酒店的休闲需求从17%升至25% [47][48] 问题3: 推动入住率从17%升至30%的因素，以及休闲需求在取消居家令市场的情况 - 休闲需求是近两周才出现的现象，仅在少数市场；如佐治亚州放松标准后，萨凡纳酒店的入住率从两周前的上双位数升至本周末的中20%；公司大部分酒店入住率在15% - 45%，表现较好的是沿海市场，有急救人员、军人和海军相关业务的市场表现最佳 [51][52][53] 问题4: 目前和市场重新开放后ADR策略，以及是否担心其他酒店降价竞争 - 公司担心价格竞争，随着酒店重新开业，入住率可能仍低迷，价格将面临挑战；RevPAR是目前衡量盈亏平衡的最佳指标；大型企业用户希望以低于疫情前的ADR价格入住，酒店会响应这些需求，但公司希望维持接近疫情前的价格 [55][56][57] 问题5: Warner Center开发项目的建设进度、预计完工时间 - 大约三到四周前完成了大楼三层以下的大部分混凝土浇筑；为应对劳动力和施工挑战，决定至少在未来60天（至7月初）放缓施工，预计开业时间从2021年7月推迟到第四季度；目前仍在进行一些外部混凝土工作和与公用事业相关的B许可证工作 [59][60][61] 问题6: 是否考虑出售酒店以改善流动性 - 公司会考虑出售酒店，但目前收购和处置活动很少，短期内难以通过出售获得资金；公司认为与其他酒店REIT相比，现金消耗和与Island的合作能力使其无需采取出售措施 [63][64][65] 问题7: 是否有额外的成本节约举措 - 公司目前采取的措施已带来显著效益，仍在关注供应商关系、定价和公用事业成本节约，但由于入住率低和业务量有限，大部分工作已完成，会继续寻找小的节约机会 [66][67] 问题8: 未来几个季度资本支出的具体分配 - 除Warner Center项目外，今年剩余时间的资本支出约为700万美元，其中约500万美元将在第二季度用于阿纳海姆和新罗谢尔的Residence Inns装修收尾工作 [69]