财务数据和关键指标变化 - 2019年全年核心FFO为每股3.72美元，较上一年增加0.31美元，增幅9.1%；第四季度核心FFO为每股0.96美元，较上一年增加0.04美元，增幅4.3% [28] - 2019年总G&A费用为1450万美元，较上一年减少40万美元；第四季度G&A费用为360万美元，与上一年持平 [30] - 2019年物业管理费用为620万美元，较上一年增加12% [30] - 2019年同店资本支出为每单位871美元，低于原指导范围 [31] - 截至2019年12月31日，总流动性为2.27亿美元，其中公司循环信贷额度可用1.99亿美元 [32] - 截至2019年12月31日，有24笔抵押贷款未偿还，余额为3.31亿美元，而2018年12月31日有50笔抵押贷款未偿还，余额为4.46亿美元 [33] - 2019年净债务与EBITDA比率从2018年12月31日的7.8倍改善至7.2倍 [35] - 2020年核心FFO展望为每股3.52 - 3.80美元，中点为3.66美元 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年同店NOI增长3.6%，由收入增长和70个基点的入住率提升驱动 [21] - 2019年第四季度入住率持续上升，截至2月同店入住率为95.3% [21] - 2019年每单位租金同比增长2.9% [21] - 2019年续约率稳定在50%，平均续约租金上涨5.1% [22] - 2019年明尼苏达州市场收入增长良好，特别是明尼阿波利斯同比增长5.6%；北达科他州市场效率提高，NOI增长强劲；奥马哈NOI同比下降 [22] - 2019年第四季度因取消公用事业报销上限实现收入88.5万美元，同比增长25.2%；租客保险计划带来11万美元收入 [23] - 2019年同店NOI利润率同比持平，但毛利率增加50个基点 [24] - 自2018年启动“Rise by 5”计划以来，整体NOI利润率增加200个基点 [25] - 2019年完成166个单位的翻新，第四季度平均每单位翻新成本为10667美元，实现溢价平均为154美元 [25][26] - 预计2020年同店NOI增长1% - 3%，收入增长2.5% - 4%，物业运营费用增长4.5% - 6% [38] - 预计2020年同店可控费用增长1.5% - 3%，其中薪酬成本增长5% - 6% [40][41] - 预计2020年G&A费用每季度维持在360 - 380万美元，物业管理费用增加30 - 60万美元 [42] - 预计2020年同店资本支出成本为每单位825 - 900美元，增值计划资本支出为1000 - 1500万美元 [43] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司看好明尼阿波利斯、大明尼苏达州和丹佛市场，这些市场占现金流超过60% [18] - 明尼阿波利斯市场供应在6000 - 7500个单位，整体供应平衡，但部分子市场供应增加，如市中心和西区 [52] - 丹佛市场资产表现良好，预计2020年租金将增长 [56] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的三个关键目标是核心FFO和可分配现金流增长超5%、改善对增长市场的敞口、维持和改善资产负债表质量和灵活性 [12] - 2019年出售2.03亿美元资产，仅重新配置1.69亿美元，2020年初持有4400万美元现金，将用于第一季度投资 [10] - 2020年将继续推进“Rise by 5”计划，重点关注居民体验，包括推出潜在租赁平台、加强培训等 [27] - 公司将谨慎平衡资产处置和盈利增长目标，优先关注运营和每股增长 [46] - 公司可能会考虑进入与明尼阿波利斯和丹佛具有相似特征的其他市场，且倾向于集中在少数市场以建立竞争优势 [60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年是出色的一年，核心FFO增长9%，NOI增长平衡，股息覆盖率提高 [6] - 2020年可能无法实现核心FFO增长目标，但市场和资产负债表表现良好，可分配现金流有望增长 [13] - 非可控费用增长是2020年的阻碍，但公司在运营改进方面有动力，将努力控制可控制因素 [17] - 公司对2019年资产处置和投资活动的结果感到满意，认为这些活动为未来发展奠定了良好基础 [11] 其他重要信息 - 2019年公司处置21个非核心公寓社区、2个商业地产和3块土地，总售价2.03亿美元，所得款项主要用于收购3个新公寓社区，总价1.69亿美元 [34] - 2019年回购并注销约46.5万股普通股和运营单位，总成本2600万美元，平均每股净价56.24美元；第四季度注册高达1.5亿美元的普通股发售计划，发行30.8万股，总净收益2200万美元 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2020年如何平衡资产处置和盈利增长目标 - 公司将谨慎行事，会非常挑剔地选择资产处置项目，优先关注运营和每股增长，在没有特别好的机会时，将专注于运营以实现盈利增长 [46] 问题2: 处置所得款项的再投资时间 - 约一半略少的投资是一笔建设贷款，其余是2项资产，预计第一季度完成交易；建设贷款的合作方是Trammell Crow Commercial，项目位于明尼阿波利斯，有130个单位，预计平均租金在1700 - 1800美元 [48] 问题3: 明尼阿波利斯市场的运营情况、新供应和竞争情况，以及租金与入住率的平衡 - 市场供应在6000 - 7500个单位，整体供应平衡，但部分子市场供应增加；入住率下降主要是由于增值改造项目，公司目标是优化总收入，该市场租金有良好增长 [52][54] 问题4: 丹佛资产的表现和2020年预期 - 丹佛资产表现良好，预计2020年租金将增长，特别是续约租金，新租赁也有一定增长 [56] 问题5: 哪些市场将达到同店收入指导的高端或低端 - 预计明尼阿波利斯、奥马哈和丹佛市场收入增长较高，北达科他州市场增长较低 [58] 问题6: 再开发是否包含在同店数据中 - 再开发包含在同店数据中 [59] 问题7: 公司对新市场机会的考虑，以及对丹佛和明尼苏达州市场的集中度限制 - 公司会考虑进入与明尼阿波利斯和丹佛具有相似特征的其他市场，倾向于集中在少数市场以建立竞争优势；目前没有对特定市场的收入或其他指标设置上限 [60][61] 问题8: 苏福尔斯的出售资本化率，以及当前市场交易的资本化率 - 苏福尔斯的出售资本化率为5.75% - 6%；投资界整体回报预期降低，资本化率利差约为150个基点 [63][64] 问题9: 是否有其他与Trammell Crow的类似交易 - 与Trammell Crow的交易是一次性机会，公司更倾向于夹层和优先股投资，如果有机会拥有资产 [66] 问题10: 购买选择权的价格是否预先协商 - 购买选择权有价格上限和下限，预计比当前新资产市场资本化率高25 - 50个基点 [67] 问题11: 哪些市场导致非可控费用大幅增加，以及对“Rise by 5”计划的影响 - 罗切斯特市场的税收同比增长27%，此外明尼阿波利斯、奥马哈和内布拉斯加州林肯市也有影响；非可控费用增加阻碍了“Rise by 5”计划的进展，但公司努力保持利润率不下降 [68] 问题12: 今年在科技投资和品牌建设方面的支出 - 科技投资主要是新科技的额外用户费用，2020年预计增加30 - 60万美元，主要是2019年已承诺项目的全年费用 [69] 问题13: 奥马哈厨房和浴室翻新是否会导致入住率下降 - 奥马哈会有额外的空置损失，但预计不会比2019年更糟 [71] 问题14: 减少租赁终止后空置天数的进展，以及2020年整体入住率趋势 - 公司目标是将入住率稳定在95%左右，在减少空置天数方面取得了进展，包括更快的单元周转和更注重租赁；这是一个持续的过程 [72][73] 问题15: 维修和维护费用增加是否与厨房和浴室翻新有关 - 维修和维护费用增加与厨房和浴室翻新无关，第四季度的增加是由于屋顶维修费用，原本预计计入资本支出 [74] 问题16: 罗切斯特税收上诉流程及可能结果 - 罗切斯特新评估师认为多户住宅未支付足够税款，将公司物业价值整体上调25% - 28%，公司将上诉；目前的数字是最坏情况，上诉结果可能需要一到两年才能确定 [77][78][79] 问题17: 今年增值计划的投资回报率目标 - 增值项目分为两类，设施升级和资产重新定位目标回报率为10%以上，单元翻新目标回报率为15% - 20%，第四季度单元翻新回报率略超17% [80]