财务数据和关键指标变化 - 截至9月30日，公司拥有95处运营物业，约910万租赁平方英尺，加权平均房龄14年，加权平均剩余租期10.1年；处置后，运营物业变为85处，租赁面积约840万平方英尺，加权平均剩余租期增至10.3年 [34][35] - 季度末，公司总负债约14亿美元，净债务与年化季度备考EBITDA比率为7.4倍，信贷额度未偿还约1.778亿美元，可变利率债务占比超14%；处置后，该比率降至6.9倍，浮动利率敞口从14.1%降至1.3%，加权平均利率降低8个基点，债务加权平均到期期限延长至6.1年 [36][37][38] - 第三季度摊薄后每股净收益0.01美元，每股FFO为0.32美元，每股调整后AFFO为0.32美元，可分配现金2850万美元 [39] - 公司将摊薄后每股FFO指引调整至1.26 - 1.28美元，该指引基于多项因素，包括无额外全资收购、完成VA投资组合收购、完成处置组合出售及无额外重大开发投资 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务方面，第三季度全资收购爱荷华州议会崖2.89万平方英尺美国地方法院；合资企业购买佐治亚州哥伦布约6.8万平方英尺VA设施，预计合资企业2022年完成约1.45亿美元VA投资组合收购 [14][16][18] - 租赁业务方面，第三季度续签得克萨斯州达拉斯DEA毒品实验室17年租约和阿肯色州小石城FBI外地办事处20年租约，加权平均续约期限19年 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产市场进入新阶段，利率快速上升，交易市场放缓，买卖双方预期存在差距，资本回报率正在重新调整 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过处置偏远或无竞争优势资产提升投资组合机构质量，集中资源服务优势领域 [9] - 用处置所得偿还大部分未偿还浮动利率债务，优化负债期限匹配资产，应对利率不确定性 [10] - 保持充足流动性，准备收购面临财务困境房东的资产，抓住市场机会 [11] - 积极参与交易投标，适应新资本回报率环境，等待市场重新定价后收购增值优质资产 [12] - 专注GSA细分市场，GSA租赁结构可抵御通胀带来的运营成本增加，维持资产负债表流动性，等待帮助过度扩张的区域开发商的机会 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 利率上升、通胀压力和交易市场放缓等因素使市场发生转变，公司需谨慎把握机会，不盲目追求投资组合增长 [19] - 公司对投资组合定位满意，将继续执行战略，为投资者提供安全稳定回报，目标是为股东提供有吸引力的风险调整后回报 [12][13] - 2023年指导将与2022年第四季度和全年业绩一同发布，在市场不确定性高时，谨慎等待市场更清晰后再提供指导 [41] 其他重要信息 - 公司发布首份ESG报告，承诺到2030年能源使用减少10%、用水减少5%，到2025年提高DEI招聘和培训、90%参与慈善捐赠或志愿服务，实施员工参与度调查且参与率至少90% [27][28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 若将第四季度预期延续到2023年，是否意味着相对于2022年业绩减速，以及对2023年的额外评论 - 今年指引变化受利息、交易数量和处置稀释影响，进入2023年，处置影响和远期曲线是主要驱动因素，公司将于2月发布正式指引 [44][45] 问题2: 为何在当前市场进行资产处置，以及处置资本回报率情况 - 出售的资产多位于偏远地区、规模不适合公司且不符合核心战略；当前市场资本回报率回归正常区间，这些资产不属于核心投资组合；同时，处置可获得流动性以应对未来机会；处置资本回报率约为低七档 [47][48][53] 问题3: 在当前资本成本和利率环境不利于收购的情况下，公司实现盈利增长的策略是否搁置 - 市场有机会恢复正常，公司资本成本将与市场匹配，届时可恢复收购实现外部增长，但时间不确定 [56][57] 问题4: 公司是否会在普通资产领域进行扩张性收购 - 公司不会朝此方向发展，将专注于核心目标资产，如FBI、实验室和法院等关键任务资产 [59][61] 问题5: 本季度运营费用上升，同店运营费用数据及对2023年成本管理的看法 - 本季度同店NOI因8月公用事业费用飙升环比下降130万美元，抵消了交易贡献和年化影响，加上利率上升，导致FFO环比下降约0.01美元；长期来看，租赁条款可提供通胀保护，运营费用增长将控制在通胀水平内 [63][64] 问题6: 运营费用环比增加260万美元，但回收约70万美元，差异原因及是否会持续 - 财务报表中的租户报销项目与运营费用空间报销无关，是与政府临时租户改进项目相关；今年同店运营费用增长低于8%，预计第四季度公用事业费用飙升情况将恢复正常 [66][67][68] 问题7: 公司是否改变了核心目标资产定义，剩余非核心目标资产情况 - 公司认为核心目标不是绝对概念，此次处置是对边缘资产的调整，未来若有出售可能仍在普通资产类别；公司对剩余普通资产如弗雷斯诺IRS大楼和社会保障大楼的租约期限满意 [69][70][73] 问题8: 10处资产处置组合如何形成，是否与买家协商资产纳入或排除 - 该组合经过精心考虑和编制，在市场上进行了竞争性投放，收到众多知名竞争对手的兴趣，公司认为找到了公平的市场价值，未与买家交换资产 [78][79] 问题9: 指引是否假设所有销售收益用于偿还债务，可获得的债务及成本情况 - 公司计划用收益偿还信贷额度，季度末未偿还约1.77亿美元，考虑年底完成相关交易后，信贷额度有足够空间，如有需要，金融担保市场也有支持 [80] 问题10: 今年指引下调0.08美元，其中处置影响情况 - 约0.04美元因利率影响，0.03美元因全资交易不再纳入指引，0.01美元为处置影响 [82]