财务数据和关键指标变化 - 第三季度归一化FFO为1.027亿美元，即每股0.53美元，好于预期 [17] - 年初至今，归一化FFO为每股1.58美元，较2018年增长8.4% [26] - 第四季度归一化FFO指引中点约为9860万美元，即每股0.51美元 [27] - 2019年全年归一化FFO指引中点约为4.01亿美元，即每股2.09美元，增长率为7.9% [29] - 2020年全年归一化FFO初步指引中点约为4.264亿美元，即每股2.22美元，较2019年增长6.1% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 MH业务 - 到10月底，已通知50%的居民租金上调，预计MH收入增长4.4% [10] - 核心基础租金收入同比增长5.4%，其中4.7%来自租金率，70个基点来自入住率 [19] RV业务 - 年初至今，RV收入（包括Thousand Trails）增长5.6%，年度收入增长6.1%（5.2%为租金率，90个基点为入住率），Thousand Trails组合收入因会费收入和升级而增加，销售额增长12%，升级增长13% [8] - 本季度核心RV收入符合指引，年度和季节性收入分别增长6.2%和3.9%，临时需求强劲，临时度假村收入和会员订阅量均有增长，但部分RV地点表现未达预期，临时收入低于指引 [19][20][21] - 预计2020年核心RV度假村业务增长5.1%，年度收入预计占总RV收入的60%以上，增长5.3%，季节性收入预计增长4.6%，临时收入预计增长4.8% [31] 会员业务 - 本季度会员订阅和升级销售收入高于指引，售出5900份Thousand Trails露营通行证会员资格，年初至今露营通行证销量较去年增长12%，升级销售数量为859个，平均价格约为6700美元 [22] - 预计2019年会员业务总收入为1.113亿美元，较2018年增长7.5%，2020年预计销售和激活42700份Thousand Trails露营通行证，增长4.7%，会员升级数量预计超过3000个，平均价格约为6500美元 [28][33] 各个市场数据和关键指标变化 - 在线交易活动持续升级，本季度通过网站预订的RV收入增长19%，在线露营通行证销售增长25% [7] - 夏季营销活动使粉丝和关注者增加到超过62.5万，这些关注者正在转化为忠实客户 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于长期价值创造，通过运营产生的自由现金流把握机会，维持财务灵活性 [12][14] - 管理层建议2020年股息增加12%至每股1.37美元，过去五年股息已增长83%，但需董事会批准 [15] - 公司计划为码头业务建立有担保的贷款关系，借鉴进入RV业务时的经验，扩大贷款网络 [42] - 对于有长期现金流且位于理想位置的码头，公司会继续收购，但目前码头业务规模较小，占总投资不到2亿美元 [40][57] - 公司关注资源保护，努力将公用事业成本分摊给租户，并在RV社区推进相关工作 [64][65] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司产品需求旺盛，人口趋势有利，婴儿潮一代迁至关键州，多代客户数量增加，千禧一代和X世代占RV买家的一半以上，有助于填充未来长期客户管道 [11] - 公司预计2020年核心NOI增长约5.3%，但季节性和临时收入的可见性有限，将根据预订趋势持续更新指引 [30][33] - 尽管RV行业出货量预计下降，但公司RV业务主要由长期客户组成，新RV客户占总收入约5%，现有RV客户数量健康，场地与RV的比例对业务有利 [89][90][91] 其他重要信息 - 完成Loggerhead Marina收购后，其他收入因合资企业投资的优先股分红而高于预期，本季度还结清了飓风Irma保险索赔的剩余部分，确认了约590万美元的收入 [18] - 本季度核心物业运营、维护和房地产税费用高于预测，部分原因是公用事业系统维修、相关用水和电费增加，以及约50万美元的风暴相关费用 [23][24] - 2019年无债务到期，2020年下半年约有4900万美元的有担保债务到期，当前有担保债务条款为10年期，票面利率在3.5% - 4.25%之间，贷款价值比为60% - 75%，债务偿付覆盖率为1.35 - 1.5倍 [36] - 公司利息覆盖率为4.8倍，信贷额度有2.8亿美元可用，还有2亿美元的额外额度 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购码头合资企业合作伙伴权益的决策原因及NOI表现 - 公司过去两年参与了包含Loggerhead组合的合资企业，看到这些顶级物业的表现后，决定接手100%所有权，该合资企业包括佛罗里达州的11个沿海码头，年现金流高，约80%的收入来自年度场地租金，自2017年以来，NOI每年增长约5% [38][39] 问题2: 是否有机会收购更多码头，码头业务的潜在规模 - 美国约有4500个码头，其中500个可视为机构级，有三个大型所有者占码头业务总收入不到5%，市场高度分散，公司会收购有长期现金流且位于理想位置的码头 [40] 问题3: 码头合资企业债务的利率，是否计划再融资 - 债务在收购时已还清，公司使用了信贷额度，计划为码头业务建立有担保的贷款关系，借鉴进入RV业务时的经验，扩大贷款网络 [42] 问题4: 目前为码头资产融资的利率与MH或RV相比如何 - 目前难以确定具体利率，当前相关利率在3.5% - 4.25%之间，具体定价还需进一步探讨 [44] 问题5: MH入住率还有多少提升空间 - 54%的物业目前入住率在98% - 100%，且这些物业已维持该水平10多年，另一半空置物业中有一半在佛罗里达州，需求良好，公司认为46%的物业有机会将入住率提高到98%甚至更高 [45][46] 问题6: 今年和2020年预计通过扩建增加多少场地 - 2019年约增加1000个场地，2020年预计增加1000 - 1200个场地 [46] 问题7: MH租金增长的原因及2020年指引中租金增长回归4%的原因 - MH租金增长得益于与业主协会沟通，了解他们对物业活动和设施升级的需求，并分享市场调查结果，同时合理分配资本支出，2020年租金增长回归4%可能是因为之前的增长部分源于上述沟通、周转率提高等因素，未来这些因素的影响不确定 [48][49][50] 问题8: 码头业务增长时是否有会计细节或独特挑战 - 码头业务与RV业务类似，有非合格收入流，如燃料销售，公司会关注这些情况，在债务承销方面，会向贷款人强调码头业务的长期收入流，与发展RV业务时类似，公司对高临时性且有大量附属收入的码头不感兴趣 [52][53][54] 问题9: 码头是否能利用机构债务，未来是否有机会转向无担保债务 - 码头不能利用机构债务，目前码头业务规模较小，公司将努力发展相关关系，探索机会，未来会提供进展更新 [56][57] 问题10: 目前在码头业务上的成本基础 - 最初投资3500万美元，加上后续支出和债务，总计包括最初的3500万美元、4900万美元和7200万美元的债务 [58] 问题11: 码头业务的内部收益率和进入收益率 - 码头业务的优先股收益率为7%，交易的资本化率为6% [59] 问题12: 如果码头业务增长，是否会单独披露收入、费用和NOI - 公司会像披露RV业务一样，按年度、季节性和临时性披露码头业务的收入流 [60] 问题13: 码头NOI增长中，租金率和入住率的贡献各是多少 - 租金率和入住率的贡献大致各占一半，即每年约2.5%的租金率增长 [62] 问题14: 维修和保养费用高于预期的原因及未来是否会正常化 - 费用增加是由于本季度水系统维修、相关公用事业费用、电费增加以及约50万美元的风暴活动费用，第四季度指引已根据第三季度公用事业费用情况进行调整 [63][64] 问题15: 是否有能力将公用事业成本转嫁给租户 - 公司一直在努力将公用事业成本分摊给租户，特别是在RV社区，同时也关注资源保护，向居民宣传节约资源 [64][65] 问题16: 明年房地产税费用增长情况及哪些州可能有意外增长 - 预计今年核心房地产税将实现个位数中期增长，佛罗里达州部分县的房地产税通知显示有潜在增长，公司已对其中一个县的大幅增长提议发起上诉，最终结果待定，全国范围内，房地产税增长一般不超过个位数中期水平 [69][70][71] 问题17: 2020年房地产税增长接近5%，2019年是否类似 - 2019年房地产税增长情况类似，若佛罗里达州房地产税增加，部分物业有机会将增加的税款转嫁给租户 [75] 问题18: Jensen's组合是否符合公司的质量和地理标准 - 公司对Jensen's组合进行了评估，但未进行收购 [76] 问题19: 未来12个月是否会有数亿美元规模的大型组合交易 - 难以预测，市场上有此类组合，但不确定是否会交易 [77] 问题20: 零散的夫妻店市场是否有更多卖家愿意出售的领先指标 - 难以判断，卖家决策通常是个案，受个人因素影响，如原本计划将业务传给子女但未成功，或健康问题等 [78] 问题21: 2020年场地扩张至1200个的速度是否会持续 - 未来几年场地扩张可能在1200 - 1500个左右，公司会考虑三到五年的规划 [80] 问题22: 如何评估码头业务的气候变化和水位上升风险 - 公司会参考过去情况，了解所购码头对气候变化和水位影响的看法，同时考虑码头是沿海还是湖泊码头，以及收入是来自年度还是临时客户 [84] 问题23: 是否会购买码头周边的房地产 - 若有机会购买码头周边的高地，公司会感兴趣，同时也会考虑靠近社区的码头，这对客户和管理团队都有帮助 [86] 问题24: RV行业出货量下降对公司业务的影响 - 今年RV行业出货量预计下降17%至40万辆，但从历史数据看，2009 - 2017年出货量逐年增加，目前数量仍处于历史高位，公司RV业务主要由长期客户组成，新RV客户占总收入约5%，现有RV客户数量健康，场地与RV的比例对业务有利 [89][90][91] 问题25: 租金管制对公司业务的影响 - 公司有23处物业受租金管制，主要在加利福尼亚州，公司一直反对租金管制，过去20年在一些案件中获胜，在租金管制环境下仍能实现健康增长，除严格的租金管制外，一些州对租金上涨有规定，如佛罗里达州，公司会与业主协会合作，争取合理的租金上涨，租金管制会使经济利益从房东转移到租户，但不会使整体住房更实惠，公司会密切关注各州活动，并与行业协会合作 [93][94][96]