财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股0.88美元，超出彭博社和First Call每股0.87美元的共识预期，但较2018年第三季度的每股0.99美元下降0.11美元 [17] - 同店净营业收入全年增长0.9%，季度增长0.2%，处于2019年同店净营业收入0.5% - 1%指引的高端 [19] - EBITDA利润率较2018年第三季度提高40个基点，达到63.8%；年初至今增长约1%，过去12个月为64.4%，自2014年以来提高超5% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度末每平方英尺销售额达800美元，同比增长13.2%；经济每平方英尺销售额为922美元，同比增长12.6% [28] - 季度末 occupancy为93.8%，较2018年第三季度末下降1.3%，较2019年第二季度末下降0.3% [28] - 过去12个月租赁利差为8.3%，低于2019年第二季度末的9.4% [29] - 投资组合平均租金为61.16美元，较一年前的59.09美元增长3.5% [29] - 第三季度签署239份租约，面积超100万平方英尺，年初至今约260万平方英尺，较去年同期租约数量多29%，面积多25% [29] 再开发业务 - 预计未来几年在相关地点的再开发投资总计1.3亿 - 1.6亿美元 [12] 各个市场数据和关键指标变化 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续推进2019年融资计划，预计总规模超20亿美元，为公司带来约5.76亿美元的增量流动性；未来几年预计每年从融资中获得2.5亿 - 4亿美元的增量现金流 [25] - 探索非核心资产处置，已达成出售泰森斯角住宅塔楼泰森斯维塔50%权益的协议，预计年底完成交易 [7] - 推进再开发项目，包括费城时尚区、重新定位西尔斯门店、斯科茨代尔时尚广场等项目 [9][11][13] - 认为租赁环境提供了更多样化的用途，包括共享办公、健身、美容健康等，公司将利用零售环境的当前干扰，挖掘并确保新的、令人兴奋的前沿用途，创造行业内最受欢迎的物业 [16][35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 本季度运营结果总体良好，销售连续12个季度增长，租赁环境持续改善 [6] - 尽管零售环境存在当前干扰，但最终将创造一个更健康、更多样化的投资组合 [16] - 2020年斯科茨代尔时尚广场销售增长38%且持续增长，各方面表现出色 [14] - 费城时尚区租户流量和销售额超预期，租赁势头良好 [9][10] 其他重要信息 - Forever 21破产对公司有影响，28个门店中有4个将于今年晚些时候或明年初关闭，多个门店有租金减免，预计每年对每股收益的总影响约为0.08美元，第三季度和第四季度各约0.01美元 [8] - 夏洛特·鲁斯今年3月清算，公司26个相关门店中，YM已租赁18个，其中7个在第三季度开业，其余11个将在2019年第四季度至2020年第一季度开业；另外5个已租给其他零售商，仅3个门店未出租 [34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 随着租户组合变化，未来是否有一个稳定的 occupancy成本水平？Forever 21每股0.08美元的影响是否已考虑两个门店的再租赁？0.08美元中关闭和减免的占比分别是多少？公司对 Forever 21的减免协议是否有一年后收回空间的条款？ - 正常的 occupancy成本水平在12% - 13%，目前销售增长快于租金增长，使 occupancy成本处于较低水平 [40] - 每股0.08美元的影响未考虑新租约的缓解作用 [41] - 关闭影响约为0.02美元，占比约25%，其余为预计的减免 [43] - 收回空间条款因地点而异，部分有此条款 [45] 问题2: Forever 21在第三季度和第四季度各造成0.01美元的影响，剩余0.06美元是否会延续到明年？未来两到四年的资本需求如何？董事会对当前股息政策的看法？ - 是的，剩余0.06美元将延续到明年 [51] - 未来三年左右，每年资本需求在1.5亿 - 2亿美元，公司有投资者资料显示有足够的流动性来源 [52] - 董事会对当前每股0.75美元的季度股息水平感到满意，暂无削减股息的计划 [52] 问题3: 第二季度和第三季度西尔斯开发管道的总成本按比例有何差异？洛斯塞里托斯和华盛顿广场未来阶段是否还有其他开发机会？ - 最大的变化是在多户住宅开发方面，从参与开发转变为将土地出租给开发商，收取年度地租及租金递增 [55] - 两个中心都有额外的土地开发机会，可能是混合用途，但目前处于第一阶段的项目审批中，其他开发还很遥远 [56] 问题4: 除出售泰森斯维塔外，是否还在出售优质购物中心的合资权益？保持高股息水平是否仍为避免资产出售应税收益的特殊股息？短期租赁活动是否影响再租赁利差？ - 除出售住宅塔楼外，还在就其他可能的合资交易进行讨论，可能是购物中心或非核心资产，预计部分交易将在第一季度完成，可能产生重大应税收益，公司倾向于保留资本而非支付特殊股息 [60] - 可能是购物中心或非核心非零售资产 [62] - 短期租赁不影响租赁利差，季度末临时 occupancy为6.4%，预计随着部分租户转为长期租户，该比例将下降 [63] 问题5: 抵押贷款市场的承销情况如何变化？金斯广场1000万美元的节省是如何实现的？低层级购物中心的再融资情况如何？目前仍在运营的西尔斯门店中，公司自有、与塞拉蒂奇合资以及塞拉蒂奇自有各有多少？ - 市场对A级购物中心的债务融资需求强劲，金斯广场的融资在CMBS市场受到欢迎，投标深入全面 [68] - 金斯广场新贷款为全额利息贷款，而现有债务为30年摊销贷款，因此每年可节省1000万美元现金流 [68] - 低层级购物中心再融资可能需要更有创意的方式，会有更多结构和更保守的承销，但仍有信贷来源 [70] - 公司有两个与塞拉蒂奇合资的西尔斯门店，三个自有门店，还有两个塞拉蒂奇自有但在公司投资组合内的门店，共七个门店仍在运营 [71] 问题6: 除泰森斯交易外，其他潜在交易的大致收益范围是多少？对这些交易的信心如何？积极的租赁活动能否抵消不利因素对同店净营业收入增长的影响？ - 潜在交易收益范围在1亿 - 4亿美元之间 [76] - 交易正在谈判中，难以预测，但公司历史上有多次成功经验，可能在第四季度或第一季度完成 [75] - 目前无法提供指导，Forever 21将使同店净营业收入下降约130个基点，租赁环境有所改善，将在1月提供指导 [79] 问题7: 公司在租赁方面采取了哪些措施以更快地重新租赁空置空间？剩余三个夏洛特·鲁斯门店未出租的原因是什么？每年2.5亿 - 4亿美元的债务融资收益是否假设稳定的杠杆率？推动总资产价值上升的因素是什么？ - 对于夏洛特·鲁斯，与加拿大的YM达成了大交易，另外五个租给了其他零售商；剩余三个门店仍在寻找需求，这些交易为短期性质，公司拥有空间使用权，优点是几乎无需资本投入和很少的停机时间 [82] - 关于稳定杠杆率，需参考公司的资产处置计划；债务融资主要是债务置换，多余收益用于偿还信贷额度，关键在于通过资产处置计划筹集股权 [83] - 预计随着费城时尚区和斯科茨代尔时尚广场等重大再开发项目上线，EBITDA将增长，这将影响债务与EBITDA的杠杆指标 [84] 问题8: Forever 21对同店的年化影响是多少？0.08美元对净营业收入的基点影响是多少？ - 预计大部分影响将体现在同店净营业收入上 [86] - 对同店净营业收入的影响约为130个基点 [87] 问题9: 公司的观察名单情况如何？与2020年预期相比如何？如何看待当前零售状态？购物中心如何适应？如何利用这种变化创造股东价值？ - 观察名单比以往短很多，自2016年以来，许多名单上的公司已破产，目前更易于管理 [91] - 与媒体报道相反，公司购物中心需求旺盛，随着城镇中心的发展，用途和类别更加多样化，包括大型店铺、餐厅、健身、娱乐等 [93][94] - 以 Industrious 和 Lifetime 为例，这些租户为购物中心带来了消费者和流量，公司正从传统购物中心向城镇中心转变，减少服装业务，增加娱乐和餐饮业务，将持续积极发展 [95] 问题10: 公司对圣莫尼卡广场巴尼斯门店的计划是什么？对明年的FFO或同店净营业收入有何影响？公司对共享办公概念的接受程度如何？是否考虑将其用于前西尔斯门店？ - 公司的两个巴尼斯门店为小型非主力店，财务影响极小；圣莫尼卡广场门店的租户回填计划尚未确定，但有对整个空间或分割空间的浓厚兴趣 [98][99] - 公司与 Industrious 有合作，认为其商业模式与 WeWork 不同，在合适的位置与购物中心其他用途具有协同效应 [101] - 有可能在前西尔斯门店的一个位置使用共享办公，但不会是主要部分 [104] 问题11: 费城时尚区预计何时达到季度净营业收入贡献270万美元的水平？ - 预计2021年达到稳定状态，下季度提供2020年指导时将提供更明确的信息，届时不仅会考虑净营业收入贡献，还会考虑FFO贡献 [108] 问题12: 2019年破产对同店增长的拖累是否仍为175 - 200个基点？2020年的影响会更高还是更低？YM支付的租金与夏洛特·鲁斯相比如何？ - 约为200个基点，较上季度的175 - 200个基点有所上升；2020年的影响预计会降低，下季度提供更明确的指导 [112] - YM支付的租金略超过夏洛特·鲁斯的一半，但交易无停机时间，公司拥有收回权，未来两到三年内有机会重新租赁 [114][115] 问题13: 公司未抵押资产的比例是多少？还有多少非购物中心资产可出售？能否从2020年到期的有担保债务资产中提取增量融资？ - 公司约有15个以上未抵押资产，包括零售和非零售资产，通常位于投资组合的较低四分位 [120] - 公司投资组合中有五六个非零售资产可能出售，如泰森斯的公寓塔楼、斯科茨代尔的办公塔楼以及未来的西区一号项目 [119] - 公司能够从资产中提取增量融资，目标范围如之前所述，来源包括现有债务展期、建设融资等 [124] 问题14: 共享办公交易的租赁结构和经济情况如何？租赁期限是多久？ - 共享办公交易为百分比租金结构 [127] - 租赁期限一般为15年 [128]