财务数据和关键指标变化 - 2021年核心FFO每股2.86美元，较2020年增长10.4%，2022年核心FFO每股指引上调至2.93 - 3美元 [7] - 2021年第四季度核心FFO每股0.75美元，较上一季度的0.71美元和上一年的0.63美元分别增加0.04美元和0.12美元 [19] - 2021年第四季度AFFO每股0.77美元，较上一季度的0.75美元增加0.02美元，全年AFFO为3.06美元，较2020年的2.51美元增长21.9% [20][22] - 剔除递延租金还款后，2021年调整后AFFO为2.92美元，较2020年的2.68美元增长9% [22] - 2021年全年AFFO股息支付率为72%，与疫情前水平相当 [23] - 2021年第四季度租金收取率约为99.4%，现金基础租户租金收取率从第三季度的94%提高到约98% [24] - 2022年AFFO指引上调至3.01 - 3.07美元每股 [25] - 2021年底净债务与总账面价值资产比率为39.9%，净债务与EBITDA比率为5.2倍，第四季度利息覆盖率为4.6倍，固定费用覆盖率为4.4倍 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度收购49处新物业，花费1亿美元，2021年收购总额达5.5亿美元，共156处物业，初始现金资本化率为6.5%，平均租赁期限超18年 [12] - 2021年收购量的三分之二来自20多个合作租户的多年期售后回租交易 [13] - 第四季度出售21处物业，收入5100万美元，全年出售74处物业，收入1.22亿美元 [15] - 投资组合入住率从第三季度的99%上升40个基点至99%，租户租约续签率约为85%，与历史平均水平一致 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 收购市场资本化率在2021年下半年进一步压缩，2022年仍有压缩趋势 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于长期净租赁，以创造高度稳定、不断增长的收入流 [12] - 收购团队致力于建立和识别新的合作关系，现有合作租户通过有机增长和并购加快扩张步伐，2022年收购管道强劲 [13] - 处置物业采用杠铃策略，既抓住高价出售机会，也进行一定的投资组合管理 [45] - 行业内第四季度交易活跃，但公司定义的市场与同行不同，公司专注于长期租赁和零售领域 [46] - 私募资本进入市场使资本化率压缩，但对公司业务影响不大，因为公司专注于建立长期租赁关系，这具有一定难度 [67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司资产负债表强劲，流动性良好，有能力继续实现增长，预计2022年核心FFO中点增长约4% [28][31] - 尽管资本化率压缩，但公司对2022年收购管道充满信心，预计收购量将创历史新高 [60] - 公司认为当前股价处于低谷，通过持续实现季度增长有望恢复市场溢价 [55] 其他重要信息 - 公司总裁兼首席执行官Jay Whitehurst将于4月底退休，首席运营官Steve Horn将接任首席执行官一职 [4] - Kamau Witherspoon加入公司董事会，其背景将为公司战略规划和消费者零售领域增添价值 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 资本成本上升，收购市场资本化率是否变化以维持利差，2022年指引是否假设利差收窄 - 资本化率因市场供应情况进一步压缩，2021年为6.5%，2022年仍有压缩趋势，公司不针对资本化率进行指引 [36] 问题: 新指引的增长是否完全由较低的G&A覆盖，是否有抵消的负面因素 - 指引改善主要得益于G&A降低和租金损失假设减少，此外资本市场活动的假设也会对指引产生一定影响，但公司不对此进行指引 [37] 问题: 对当前杠杆水平的舒适度，可接受的额外债务规模，以及2022年收购资金在股权和债务之间的分配预期 - 公司对当前杠杆水平感到舒适，评级机构和投资者也认可。截至年底公司有1.7亿美元现金，运营将产生约1.4亿美元自由现金流，预计处置物业收入1亿美元，总计约4亿美元，而2022年收购指引为6亿美元，目前资金状况良好 [41] 问题: 第四季度收购活动放缓的其他行业主题，租户是否延迟活动或放缓并购 - 第四季度未找到合适投资项目，公司对已收购的1亿美元物业感到满意。合作租户正通过开发和并购增加新门店，QSR和汽车服务（特别是洗车行业）的并购市场活跃 [42] 问题: 本季度处置物业情况，Camping World相关处置是否推高了资本化率 - 今年处置物业的资本化率较高，采用杠铃策略，Camping World相关物业为闲置资产，公司进行了投资组合管理并计划未来开发 [45] 问题: 第四季度收购量与行业情况对比，是否有交易推迟 - 公司定义的市场与同行不同，公司收购平均租赁期限超18年，专注于售后回租和直接与租户交易，而同行涉及1031市场和工业领域 [46] 问题: 指引中当前的坏账假设 - 通常假设租金损失为1%，尽管实际通常未达到该损失水平，但认为这是合理谨慎的数字 [48] 问题: 担任首席执行官的战略，如何缩小与同行的估值折扣，董事会是否认同 - 董事会认同公司的战略，坚持实现每股FFO的中个位数增长。公司认为当前股价处于低谷，通过持续实现季度增长有望恢复市场溢价 [55] 问题: 中个位数增长与同行差异不大，如何使股价达到溢价或与同行持平 - 预计收购活动将增加，可能带来一定增长，但不会大幅提高 [57] 问题: 是否有重新与投资者接触的策略 - 作为新上任的首席执行官，短期内将更多地公开表达并购战略 [59] 问题: 第四季度交易数量处于较低水平，当前活跃管道情况，以及如何考虑6亿美元收购指引的时间安排 - 第一季度收购达到预期目标，但房地产市场能见度有限。公司对2022年收购管道有信心，通常假设收购量前半段占40%，后半段占60% [60][61] 问题: 管理层过渡是否有运营报告线路等方面的变化 - 内部会有一些职责调整，但从外部看运营不会有明显变化，FFO增长和多年战略将保持不变 [65] 问题: 过去三到六个月的竞争情况，以及随着更多私募资本进入市场的预期 - 过去六个月市场资本增加反映在资本化率上，但对公司专注的QSR加盟商等业务影响不大，建立长期租赁关系具有挑战性，新资金尚未对公司产生影响 [67] 问题: 租户观察名单情况 - 与最近几个季度相比没有变化，仍关注2020年以来的四个行业，但租金收取率高，没有需要向市场传达的担忧租户 [70] 问题: 2022年指引中坏账费用假设从1.5%降至1%的原因 - 主要是由于持续良好的租金收取表现，公司对租户信用观察名单的处理方式与坏账假设没有直接关联 [71] 问题: 第四季度的一次性费用对每股的影响 - 一次性费用约为140万美元，包括租赁终止和租金结算收入，例如第四季度超过50万美元来自Gander Mountain的破产法庭和解 [75] 问题: 2022年指引中G&A降低的驱动因素，以及2023年是否有结构性因素维持效率提升 - 2022年G&A降低部分归因于首席执行官过渡和激励薪酬假设的变化。多年来公司一直在提高运营效率，预计未来收入增长将快于G&A增长 [80][82] 问题: 剔除递延租金还款后，更正常化的同店增长率是多少 - 长期来看应考虑1.5%的租金增长，扣除50个基点的租金损失后，综合增长率约为1% [83][84] 问题: 10月份发行的30年期债务如今的成本，以及10年期债务的成本 - 10月份发行的30年期债务票面利率为3%，如今约为中3%，10年期债务约为高2%，但公司2022年收购资金充足，无需进行相关操作 [93] 问题: 首席运营官的角色是否会填补 - 目前正在评估职责，会逐步剥离部分职责，可能内部或外部填补 [94] 问题: 对2022年资本化率的预期，以及预计多久会对长期利率上升做出反应 - 预计2022年收购组合的整体资本化率会压缩，短期内利率上升不会导致资本化率立即上升，需持续6 - 9个月才可能有变化，市场新资本使资本化率保持较低水平 [96] 问题: 核心领域（如餐厅）的业务环境变化对交易的影响 - 收购时主要考虑信用、房地产基本面和租户支付租金的能力，租金足够低就会进行交易。目前餐厅活动增加，特别是休闲餐饮领域出现更多机会 [98] 问题: 是否会考虑将非零售资产加入投资组合 - 公司会持续评估战略，目前专注于零售房地产，但未来有扩展资产类别的可能性 [101] 问题: 对LA Fitness和AMC前景的看法 - 对LA Fitness前景感到舒适，因其采用订阅模式。对AMC短期内也感到舒适，因其筹集了大量资金，且公司影院物业租金较低，运营反弹后能够维持租金 [102] 问题: 预计8000 - 1亿美元处置物业中，空置与占用物业的比例，以及混合资本化率与2021年（6.1%）的比较 - 预计2022年混合资本化率低于2021年，处置物业中三分之一为空置，三分之一为机会性出售，三分之一为投资组合管理 [103]