财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度核心FFO为每股0.67美元，与去年同期持平，符合公司预测和估计；2019年核心FFO指引维持在每股2.71 - 2.76美元不变，意味着中点增长3.2% [13] - 本季度AFFO股息支付率为72.8%，2018年全年为72.4%；3月31日入住率为98.2%，与上一季度持平；G&A费用占收入的5.8%，去年为5.7% [15] - 截至2019年3月31日，所有已签订租约的年度基本租金为6.332亿美元 [16] - 第一季度处置资产收入1900万美元，自由运营现金流3000万美元，为新投资提供了4900万美元类股权资本 [17] - 季度末净债务与总账面价值资产比率为34.7%，净债务与EBITDA比率为4.8倍，与2018年末持平；利息覆盖率为4.9倍，固定费用覆盖率为3.8倍，均较上一季度提高10个基点 [20][21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务方面，第一季度投资1.17亿美元收购33个新单租户零售物业，初始现金收益率略高于7%，平均租约期限超过16年；超80%投资来自关系租户 [6] - 处置业务方面，第一季度出售17处房产，收益超1900万美元，平均资本化率为5.9% [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 优质资产的资本化率总体没有上升趋势，甚至有下降趋势 [53] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用杠铃式处置策略，一方面出售低资本化率且长期价值低的房产，另一方面出售空置房产并将收益再投资；公司能有效循环利用资本 [7] - 公司注重与零售商建立关系，进行重复的非公开市场业务；有团队每天寻找新概念或未合作过的零售商 [47] - 公司专注于美国国内市场，认为国内单租户零售物业供应充足，可通过选择性投资实现增长目标，目前国际业务机会暂不合适 [55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为尽管有零售门店关闭的消息，但公司多元化的单租户零售物业组合保持健康，入住率稳定在98%左右；对未来运营结果持谨慎乐观态度 [4][34] - 公司预计2019年将是运营结果稳健增长的一年，尽管前几年的比较基数并不容易 [21] 其他重要信息 - 新租赁会计准则对公司影响较小，主要体现在收入列报、承租人会计处理、租赁成本会计和应收账款准备金等方面 [23][25][28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 对租户关闭情况的预期及是否会影响入住率 - 公司认为整体投资组合将保持健康，目前Shopko的三家门店和Virginia College的三家门店相关问题尚未完全解决，但正在取得进展；预计Shopko的三家门店将在第二季度空置，但目前仍在支付租金 [32][33][35] 问题: 处置资产的资本化率及收购资产的构成 - 处置资产的资本化率约为5.9%；收购资产是由8 - 10个不同关系租户的广泛多元化组合，主要是单个或小批量物业，未显著改变整体投资组合结构 [39][40] 问题: 直线租金的未来趋势 - 直线租金存在一定波动，近年来在零附近上下波动几十万美元；预计未来接近零，假设为零是合理的 [42][43][44] 问题: 是否有新的投资概念 - 公司主要专注于与零售商建立关系并开展重复业务；有团队寻找新概念或未合作过的零售商，但目前没有重大的新投资方向 [47][48] 问题: 第一季度收购资产收益率较高的原因及定价环境 - 第一季度收购资产收益率较高主要是收购团队的努力和交易组合的原因，并非市场整体趋势；市场上优质资产的资本化率总体呈下降趋势，预计后续收购收益率不会持续保持该水平 [53][54] 问题: 公司是否考虑国际业务机会 - 公司之前考虑过国际业务，但目前认为美国国内市场机会充足，可通过选择性投资实现增长目标，暂不考虑国际业务，但不排除未来可能性 [55][56] 问题: 第一季度家居改善类收购情况 - 第一季度家居改善类收购规模较小，公司主要关注房地产位置、价格、每平方英尺租金和市场租金等因素，该领域竞争程度与其他领域相当 [57][58] 问题: 哪些零售行业的资本化率压缩更明显 - 公司未观察到特定零售行业的资本化率有明显压缩，个别交易的资本化率低于6%可能是由于特定买家的特殊需求 [61] 问题: 入住率同比下降的原因及未来演变 - 入住率同比下降但处于长期平均水平，主要是受Virginia College和SunTrust等租户影响，但并非由单一主要租户或因素导致；预计Shopko门店将在第二季度空置，但公司认为入住率将保持在98% ± 1%的长期水平 [68][69][71] 问题: 未解决的SunTrust、Virginia College和Shopko资产的处理方式 - 目前有7处空置的SunTrust物业，4处待解决的预计为出售，3处正在努力出租；2处待解决的Virginia College物业预计出售给特许学校；1处待解决的Shopko物业为出售，另外2处正在处理 [72][73] 问题: 第一季度收购交易的租金与市场租金的比较 - 公司在收购时注重控制物业成本和租金，认为投资组合租金接近市场租金，租户续约率和续约租金情况可作为证据 [77][78] 问题: 第一季度快餐和休闲餐饮租户情况 - 快餐类占比上升是因为去年底收购了一批快餐餐厅组合；休闲餐饮类占比下降是因为被稀释，本季度收购和处置规模未显著改变租户集中度 [79] 问题: 收购时间安排及建模建议 - 第一季度收购时间偏向季度后期，建模时可从3月31日的6.332亿美元年度基本租金开始，减去约900万美元的年度物业费用以计算NOI [81] 问题: 第一季度是否通过ATM发行股份及股份发行方式和成本 - 第一季度未通过ATM发行股份，股份发行通过股息再投资计划（DRIP）；两种方式的成本基本相同 [82][83][85] 问题: 公司是否拥有Camping World关闭的Gander Store物业及租赁期限 - 公司与Camping World的Gander Outdoor租约为20年长期租约；公司与Camping World有长期合作关系，曾出售部分Gander Outdoor物业并交换为传统Camping World物业；目前Gander Outdoor物业正常运营 [91][92]