财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度净收入为每股摊薄后0.58美元，而2020年第二季度为每股摊薄后1美元 [11] - 本季度核心收益为每股摊薄后0.59美元，2020年第二季度为每股摊薄后0.37美元，2021年第一季度为每股摊薄后0.53美元 [11] - 每股账面价值较上一季度增长0.2%，达到20.38美元，同比核心收益增长59%，可分配现金增长41%，普通股每股账面价值按摊薄后计算增长19.3% [11] - 第二季度公司在NexPoint Storage Partners投资实现按市值计价收益250万美元，在CMBS和IO Strip投资组合实现按市值计价收益320万美元 [12] - 截至6月30日，公司资本结构包括7.65亿美元高级担保贷款、6000万美元夹层贷款高级担保贷款、1.77亿美元回购协议、1.115亿美元无担保票据、3750万美元优先股、1.08亿美元普通股和2.86亿美元可赎回非控股权益 [12] - 截至6月30日，债务加权平均剩余期限为5.7年，加权平均利率为2.62%，约16%的融资需按市值计价，债务权益比为2.54倍 [13] - 本季度通过ATM计划发行约40.8万股普通股，平均每股价格20.61美元，较账面价值溢价约1.1%，净收益840万美元，年初至今已投入1.91亿美元用于新投资 [13] - 2021年第二季度归属于普通股股东的净收入为1230万美元，即每股0.58美元，2020年第二季度为1930万美元，即每股1美元；核心收益为340万美元，即每股0.59美元，2020年第二季度为190万美元，即每股0.37美元 [14] - 可分配现金为340万美元，每股摊薄后0.59美元，2020年第二季度为220万美元，每股0.42美元 [15] - 综合账面价值为20.38美元，2020年第二季度末为18.33美元 [15] - 第二季度支付股息每股0.475美元，董事会宣布9月30日向9月15日登记在册股东支付每股0.475美元股息，目前股息由核心收益覆盖1.24倍 [15] - 第三季度核心收益每股摊薄后低端为0.61美元，高端为0.65美元，中点为0.63美元；可分配现金每股摊薄后低端为0.51美元，高端为0.55美元，中点为0.53美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合由64项投资组成，未偿还本金总额约15.8亿美元，全部为住宅投资，57%投资于高级贷款，43%通过机构CMBS、优先股和夹层债务投资于多户住宅，平均剩余期限7.3年，92%已稳定，加权平均贷款价值比66.9%，平均债务偿付覆盖率2.07倍 [18] - 投资组合地理分布多样，偏向东南部和西南部市场，所有投资均按时还款，底层贷款无处于宽限期情况 [19] - 赎回380万美元优先股投资实现15.25%内部收益率和2.12倍投资资本倍数，一笔1530万美元单户租赁贷款全额偿还 [19] - 第二季度完成约7600万美元浮动利率Freddie Mac K系列B级债券投资，当前收益率为30天SOFR加625个基点，抵押池由37笔贷款组成，评估价值约14亿美元 [20] - 出售部分K系列IO Strip并重新投资于高收益小额IO Strip，完成约90%固定利率Freddie Mac B级债券投资，债券等效收益率6.88%，剩余期限5.5年，贷款价值比67.3%，当前债务偿付覆盖率1.94倍 [20] - 第二季度公司在二级债券市场和新发行机构CMBS市场活跃，新发行机构债券定价较上一季度相对平稳，接近疫情前水平，CMBS投资组合因收益率压缩价值显著增加 [22] - 季度末回购融资杠杆率约45%，包括额外4370万美元回购融资用于完成B级债券投资，回购融资成本较上一季度加权平均降低约50个基点 [23] - 单户租赁贷款池所有贷款按时还款，表现良好，租户保留率和入住率处于历史高位，预计这一趋势将持续 [24] - 多户住宅和单户租赁业务收入和净营业收入增长达两位数，7月进一步加速，存储平台表现良好，第二季度NSP合作伙伴表现强劲，大部分NSP投资组合仍处于租赁阶段，但表现超预期 [25] - 第二季度整个投资组合物业入住率较第一季度提高近700个基点，同店净营业收入增长超一倍，较2021年预算超15%，季度内租金增长14.8% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 参考Freddie Mac 6月25日公布的宽限期数据，约54亿美元（占Freddie Mac证券化未偿还本金余额1.5%）进入宽限期，较第一季度大幅改善 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续在目标市场和资产类别寻找有吸引力投资机会，目标是为股东创造价值 [21] - 未来投资可能主要集中在B级债券领域，目前正在评估夹层投资机会，但认为其吸引力低于浮动利率B级债券或K系列交易 [30][33] - 公司希望在股价高于账面价值时优先发行股权融资，在与账面价值持平或接近时，更倾向于优先股市场，为第三和第四季度约7500万 - 1亿美元投资提供资金 [35] - 公司认为在自存储和生命科学等细分领域可获得超额回报以提高净资产收益率，同时维持上市时承诺，现有投资组合期限超七年，收益可见性和透明度高，有能力支付高额股息并保持良好信用状况 [44] - 公司计划在2021年第四季度调整NSP公司资产负债表，预计NSP投资组合2023年实现稳定，目前正在评估变现方式，认为稳定后NSP投资可为每股NREF增加3.5 - 5美元账面价值 [26][48] - 公司预计下半年进行生命科学投资，有望完成一到两笔交易，自存储投资仍在寻找足够规模机会 [55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 多户住宅和单户租赁业务基本面表现出色，收入和净营业收入增长达两位数且7月进一步加速，存储平台也表现良好，NSP投资组合表现超预期 [25] - 公司认为当前市场收益率正在压缩，但B级债券和K系列交易市场收益率不会进一步大幅收紧，在自存储和生命科学等细分领域可获得超额回报 [44] - 公司有能力维持健康股息覆盖，并认为有提高股息空间 [46] 其他重要信息 - 本次财报电话会议包含前瞻性陈述，基于管理层当前假设、预期和信念，听众不应过度依赖，公司无义务公开更新或修订前瞻性陈述 [4][5] - 会议还包括非GAAP财务指标分析，详情见公司当天早些时候提交的报告 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 新投资管道情况，如何匹配投资机会与提前还款，对提前还款的可见性如何 - 本季度提前还款主要是两笔已知投资，其余B级债券按摊销方式还款，单户租赁贷款固定且提前还款费用高，预计未来提前还款不多，未来投资可能主要集中在B级债券领域 [30] 问题: 季度最后一天的大笔投资对业绩的影响，夹层贷款管道情况及吸引力 - B级债券投资对核心收益贡献约每股0.1美元，但因是固定利率和零息债券，对可分配现金无贡献，导致核心收益和可分配现金指引差异较大 [32] - 夹层投资有机会，目前正在评估约2500万美元项目，但吸引力低于浮动利率B级债券或K系列交易 [33] 问题: 公司资本需求、增长前景及资本结构组合的想法 - 公司希望在股价高于账面价值时优先发行股权融资，在与账面价值持平或接近时，更倾向于优先股市场，为第三和第四季度约7500万 - 1亿美元投资提供资金 [35] 问题: 核心每股收益与之前指引中点差异的原因 - 主要是提前还款导致约0.04美元差异，ATM发行导致约0.02美元差异，公司已将资金重新投资于增值项目 [39] 问题: 之前指引是否预计该笔投资提前进行 - 不是，主要是优先股提前还款通知未预期到 [41] 问题: 第三季度是否会有类似情况 - 不会 [42] 问题: 第二季度投资总额 - 约1.7亿美元 [43] 问题: 收益率压缩情况及对业务最终杠杆净资产收益率的影响 - 收益率正在压缩，但B级债券和K系列交易市场收益率不会进一步大幅收紧，在自存储和生命科学等细分领域可获得超额回报以提高净资产收益率，现有投资组合期限超七年，收益可见性和透明度高，有能力支付高额股息并保持良好信用状况 [44] 问题: 股息是否会维持或有提高空间 - 公司有健康股息覆盖，有提高股息空间 [46] 问题: NSP投资成本基础 - 4400万美元 [47] 问题: NSP投资潜在变现时间 - 公司计划在2021年第四季度调整NSP公司资产负债表，预计NSP投资组合2023年实现稳定，目前正在评估变现方式，认为稳定后NSP投资可为每股NREF增加3.5 - 5美元账面价值 [48] 问题: 公司资本结构合理化是否意味着出售NSP投资 - 不是，公司可以选择多种方式处理NSP投资，如转换为优先股，但认为等待投资稳定后变现可获得更高回报 [50][51] 问题: 单户租赁贷款提前还款可能性是否增加 - 贷款剩余期限长，提前还款需支付超1亿美元收益维持费用，提前还款不划算，情况与上一季度相同 [52] 问题: 夹层投资于生命科学或自存储的潜在时间，是否有近期机会，是否与JCAP投资回收时间相关 - 生命科学投资预计下半年进行，有望完成一到两笔交易，自存储投资仍在寻找足够规模机会 [55] 问题: 生命科学投资是否为开发项目，公司对生命科学和自存储的投资敞口意愿 - 近期生命科学投资机会主要是小型细胞制造或物流项目的售后回租交易，金额在3000万 - 7500万美元之间，公司认为该领域有吸引力 [57]