财务数据和关键指标变化 - 第一季度运营趋势良好，得益于持续的入住率改善、租金增长和投资活动的增值，同时还收回了此前为现金基础租户预留的租金，未收回租赁收入受去年同期约900万美元（每股0.05美元）的收款影响 [23] - 第一季度将更多现金基础租户转回权责发生制，触发直线租金准备金的转回，为Nareit FFO贡献了近400万美元（每股0.02美元），目前仍有14%的AVR采用现金会计基础，第一季度小范围的租金收取率为93% [24] - 2022年Nareit FFO指导范围中点较之前提高0.11美元/股，主要驱动因素包括同店NOI增长预测上调75个基点带来的0.03美元/股积极影响、交易活动增值带来的0.02美元/股、非现金收入预测增加0.03美元/股以及预期前期收款从1300万美元提高到1800万美元带来的0.03美元/股积极变化 [29][30][31] - 全年收购指导提高到1.7亿美元，处置指导提高到2.1亿美元，其中1.25亿美元与1月出售Costa Verde有关，剩余8500万美元的处置将部分用于为收购管道提供资金，预计2022年支付股息和资本支出后的自由现金流将超过1.4亿美元 [33][34] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度新租赁量比历史第一季度平均水平高出近40%，各单元规模和地理区域的需求都很旺盛，同店出租率稳定在94.3%，已开业率环比上升30个基点，同比出租率上升170个基点，已开业率上升120个基点 [13][14] - 第一季度续约保留率高于历史平均水平，混合租金价差平均为6.5%，GAAP和净有效租金价差在第一季度执行的租约中均处于中两位数水平 [14][15] 开发和再开发业务 - 目前约有3.5亿美元的再开发项目正在进行中，东圣马可新建开发项目预计今年夏天交付公共商店，租金将于今年晚些时候开始，该项目预计稳定收益率超过7%，在交付主力店空间之前，目前几乎已100%出租 [18][19] - 第一季度开始建设Glenwood Green新建开发项目，按比例成本为4000万美元，预计稳定收益率为7%，该项目位于新泽西州老桥，将成为一个250英亩总体规划社区的零售中心 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 邻里杂货店和社区杂货店锚定的购物中心的资本化率稳定在低至中4%的水平，但随着利率上升，预计估值可能会面临压力，资本化率可能会上升至中至高4% [40][41] - 观察到一些单资产投资组合的无杠杆内部收益率在低5%左右，公司成功完成的收购项目无杠杆内部收益率超过6%，公司的无杠杆内部收益率门槛为6% [80] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于价值创造的开发和再开发管道，这是自由现金流的最佳用途，同时会继续寻找机会将增量资本增值投资于高质量的杂货店锚定的邻里和社区中心 [10] - 公司认为其开发平台是行业内最好的，开发项目的回报率比收购项目高200 - 300个基点，因此会优先将资金投入开发项目，同时也会进行再开发和收购，但收购需满足增值、与现有投资组合质量相似、对未来增长率和收益有增值作用等条件 [96][97] - 公司一直致力于每年出售1% - 2%的投资组合，主要关注低增长、非战略性资产，目前投资组合质量提高，出售比例在1%左右，不会过度出售优质资产，以保持业务的规模经济和租户关系 [57][58][59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司开局良好，运营趋势健康，投资管道活跃，资产负债表强劲，2022年的前景较上一季度有所改善，尽管面临通胀、供应链挑战和劳动力短缺等风险，但公司和租户在很大程度上能够缓解这些影响 [7][9] - 零售环境充满活力，租户销售强劲，租赁活动活跃，公司正在成功提高租金，并努力使投资组合恢复到历史高入住率水平 [9] - 团队对各地区和各类别的强劲零售活动感到兴奋，预计未来几个季度将继续取得进展，有信心将入住率提高到96%，但这取决于宏观经济环境 [21][70] 其他重要信息 - 首席运营官Jim Thompson将于今年年底退休，Alan和Nick将在明年接任其职责，公司认为这将是一个无缝过渡 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请介绍Glenwood Green周边的250英亩总体规划社区情况，以及后疫情时代市政当局对杂货店开设新建中心的态度 - 该总体规划耗时19年获得许可，周边将有大量住宅，社区对杂货店和Target的入驻非常兴奋，项目刚破土动工，已有约30%的店铺空间处于意向书或租赁谈判阶段 [39] 问题: 邻里杂货店和大型社区中心的资本化率是压缩、稳定还是扩大 - 目前资本化率稳定在低至中4%的水平，尚未出现变动，但随着利率上升，预计估值可能会面临压力，资本化率可能会上升至中至高4%，但不会超过5% [40][41] 问题: 在宏观环境不确定的情况下，公司为何有信心提高指导 - 公司的物业位于具有吸引力的贸易区域，客户基础能够承受一定的经济周期，在经济衰退环境中，消费者更倾向于前往邻里社区购物中心消费，公司第一季度的运营基本面强劲，租户销售增长并能将价格上涨转嫁给客户，这些都增强了公司的信心 [45][47][48] 问题: 是否因宏观环境调整了增长预期，是否预留了缓冲 - 指导提高主要来自核心基本面改善和前期现金会计影响两个方面，公司对核心基本面改善有高度信心，如第一季度已开业入住率提高30个基点，公司在今年剩余时间有缓冲，且对2023年也同样期待，收购项目已基本完成，资金来源充足 [50][52][53] 问题: 公司在交易市场上，为何不更积极地增加处置 - 公司长期以来一直致力于每年出售1% - 2%的投资组合，目前投资组合质量提高，出售比例在1%左右，公司喜欢现有的投资组合，希望收购类似的中心以实现增长，过度出售可能会影响业务的规模经济和租户关系 [57][58][59] 问题: 请介绍市场上的租金增长情况，与2019年疫情前水平相比如何，以及不同市场的增长差异 - 今年租金增长达到6.5%，其中新租约贡献8%，各地区表现均衡，没有明显的异常值，与2019年疫情前水平相当，公司通过嵌入租金阶梯、按市场定价和合理使用资本等方式实现租金增长，目前净有效/GAAP租金增长回到了13% - 15%的历史区间 [63][64] 问题: 租赁率和已开业率之间有230个基点的差距，如何看待这一差距在未来的变化，以及对基础租金的影响 - 这一差距相当于约3300万美元的租金（包括再开发项目），预计到年底将实现约三分之二，其余部分将在明年上半年实现，目前预租率高于历史平均水平，公司对租赁和交付空间有信心，预计今年已开业入住率将上升100个基点左右，团队目标是将入住率提高到96% [67][68][69] 问题: 回到96%入住率的节奏如何，预计何时实现 - 目前距离96%的入住率约有200个基点的差距，公司认为每年能够吸收约100个基点的空间，因此预计在2023年底至2024年初实现 [73] 问题: 回到峰值入住率后，租金价差的新常态是多少 - 租金价差与入住率相关，随着入住率接近95% - 96%，租金价差预计会上升，同时续约活动主要集中在店铺空间，会有2% - 3%的年度合同租金增长 [78][79] 问题: 目前无杠杆内部收益率的情况如何 - 观察到一些单资产投资组合的无杠杆内部收益率在低5%左右，公司成功完成的收购项目无杠杆内部收益率超过6%，公司的无杠杆内部收益率门槛为6%，随着债务成本上升，无杠杆内部收益率可能会上升 [80][81] 问题: 第一季度百分比租金高于预期，销售和流量在第一季度后及5月份的趋势如何，是否有上行空间 - 百分比租金通常是一个较小的项目，历史上总额约为800万美元，占总收入的不到1%，第一季度通常能获得约一半，本季度餐厅和杂货店销售是百分比租金超预期的主要因素，公司对全年剩余时间的表现持乐观态度，但大幅超预期的机会主要在第一季度已经体现 [85] 问题: 1800万美元的前期储备金，可收回的总金额是多少，其中仍在公司投资组合中的租户占比多少 - 季度末储备金余额为4100万美元，公司预计收回约1800万美元，其中约一半是正常业务储备，约四分之一（900万美元）预计在今年剩余时间收回，另外四分之一是不确定因素，目前主要是西海岸的问题，部分租户已同意将约500万美元的租金推迟到2023年支付，超出指导金额的机会将逐渐减少 [86][87][89] 问题: 公司作为Whole Foods的房东，其房地产战略是什么 - 建议直接参加Whole Foods的电话会议询问其房地产战略，公司与Whole Foods和亚马逊有良好的关系，他们致力于实体门店并扩大业务版图，公司有信心与他们继续合作并扩大业务 [91][92] 问题: 随着租赁势头持续，公司如何考虑通过收购、开发或再开发实现增长，本季度的公告是否反映了前瞻性的机会主义观点 - 公司的业务增长基于自由现金流，预计约为1.4亿美元，加上债务可用于投资的资金超过2亿美元，公司认为开发项目是资金的最佳用途，开发平台是行业内最好的，回报率比收购项目高200 - 300个基点，同时也会进行再开发和收购，但收购需满足一定条件，公司会根据资金情况评估其他资本来源，目前资产负债表处于目标杠杆的低端，有能力进行增值收购 [95][96][97] 问题: 疫情导致人口迁移和油价上涨，公司的交通数据和客户来源是否发生变化，有何影响 - 目前没有足够的数据表明油价上涨对交通流量有显著影响，但疫情相关的结构性趋势对公司的一环郊区贸易区域是利好，人们更多地待在家附近，会选择公司的购物中心满足需求，同时零售商对实体门店的信心增强，也为邻里社区购物中心带来了积极影响 [100][101][103] 问题: 本季度进行了更多有意义的合资企业收购，这一战略是否考虑了宏观背景和当前压缩的资本化率与10年期国债的利差，与传统收购相比，合资企业收购是否更具增值性和低风险性 - 合资企业收购机会更多是偶然情况而非战略决策，但也有一定的战略意义，公司对这些资产非常了解，有助于降低承销风险，但这一战略有局限性，目前公司还有其他大型合资企业，合作伙伴对合作关系和杂货店锚定的购物中心领域很满意，预计不会将这种情况扩展到更多交易 [105][106][107] 问题: 租赁需求来自哪些类别，主力店和小店铺的需求管道有何不同，是否放宽了小店铺的承销标准以提高入住率，当前需求是否有持续的动力 - 租赁管道持续强劲，主力店和小店铺的需求相当，需求主要来自健康和 wellness、医疗、化妆品、餐厅（尤其是快餐休闲类）、宠物用品、折扣店和杂货店等类别，各地区需求都很稳定，居家办公是需求的一个结构性驱动因素 [109][110] 问题: 同店NOI增长预期的提高是由于租户保留率高于预期，还是能够更快地让租户入驻空间 - 主要是前者，第一季度已开业入住率环比提高30个基点是一个积极信号，过去四个季度公司的租户保留率都高于平均水平，这是同店NOI增长预期提高75个基点的基础，同时还有百分比租金增长的影响 [114] 问题: 如何缓解供应链延迟和成本增加对为新租户准备空间的影响 - 公司利用各种手段帮助租户，包括安排租户协调员和加快审批流程，提前获取拆除许可证，密切关注开业日期，确保租户能够按时开业并支付租金，目前尚未出现延迟情况 [115][116] 问题: 1800万美元的前期储备金回收是否与直线租金转回权责发生制有关，是否有未纳入指导的大致金额 - 1800万美元的指导是关于前期预留租金的现金回收，与直线租金收入的转换无关，公司对直线租金转换的指导基本为零，第一季度有400万美元的转换影响，通过查看应收账款，预计可能有200 - 500万美元的转换影响会影响非现金FFO，但无法确定具体季度 [120][121] 问题: 2月份业务更新显示交通流量高于2019年水平，但1月份有所下降，此后交通流量的趋势如何 - 交通流量基本持平，没有明显变化，公司对流量恢复到2019年水平感到满意 [122] 问题: 全国性和地方性租赁动态是否有显著差异，当店铺出租率超过90%（目前为90.3%）时，全国性和地方性租户的组合如何 - 租赁组合与以往相似，地方性运营商是小店铺空间的主要租户，全国性和区域性租户也有良好的扩张需求，没有明显变化 [125] 问题: 提到租赁量的驱动因素是追求品质，公司在子市场的租赁率是否优于其他物业，是否有新的租户需求来自搬迁或开设新店，有哪些有趣的趋势 - 追求品质是租赁的一个驱动因素，公司能够看到租户升级的趋势，并借此提高租金，与市场相比，公司的出租率一直较高，在经济困难时期，这一差距可能会扩大 [129][130] 问题: 回到权责发生制的转换情况，与疫情前相比，目前14%的ABR采用现金基础的情况如何，200 - 500万美元的转换金额是今年的还是总潜力，考虑到宏观背景，是否会让更多租户保持现金基础 - 疫情前现金基础租户占ABR的比例在中个位数，预计随着时间推移，这一比例将从14%回到中个位数，200 - 500万美元的转换金额可能会影响2022年，但也可能会推迟到2023年，无法确定具体季度，当租户满足会计政策的门槛时，将转换为权责发生制 [133][134] 问题: 公司一直在收购合资企业伙伴的权益，本季度还对其他合资企业资产进行了有担保贷款再融资，目前是否有兴趣收购更多伙伴资产，未合并资产明年有一些到期，如何与伙伴讨论，预计是再融资还是出售 - 预计会对到期的资产进行再融资，这些是单资产抵押贷款，有允许转让的条款，不会影响交易，公司通常是这些资产的最佳买家，市场对杂货店锚定的购物中心的融资需求仍然健康，公司在第一季度有成功的再融资经验，预计未来也会成功 [137][138] 问题: 资本化率是否存在地理差异，沿海门户市场与主要阳光地带市场的差距是否消失 - 资本化率仍然主要由贸易区域决定，如果贸易区域相似，资本化率也会相似，公司关注的优质资产在不同地区没有太大差异 [141] 问题: 本季度和过去几个季度租户保留率强劲，从长期历史来看，是否有更好的时期，当时的可比时期是什么 - 在过去四个季度，由于经历的情况，租户的粘性有所增加，从长期来看，公司的租户保留率平均约为75%，随着入住率回到96%，并进行积极的资产管理，预计保留率将回归到这一水平 [145][146] 问题: 考虑到食品和餐厅通胀较高，如果这种情况持续，租赁结构是否会带来百分比租金收入的显著增加，这是否是未来潜在收入的重要组成部分 - 报告销售数据对于主力租户来说变得更加保密，这给收取百分比租金带来了挑战，目前百分比租金不是公司业务的重要组成部分，未来可能会继续减少，当有机会对主力租户的租约进行再开发或重组时，会将百分比租金纳入新的基础租金 [149][150]