财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度可分配收益（DE）为1.61亿美元，即每股0.50美元；全年DE为7.26亿美元，即每股2.28美元 [63] - 未折旧账面价值年末达到21.70美元，较两年前增长26%，较去年增长5% [63] - 2022年完成107亿美元的新投资，初始资金为93亿美元，后续资金为11亿美元；还款和销售额为37亿美元 [19] - 第四季度将一般准备金增加2700万美元，余额达到9400万美元，占商业贷款组合的0.5%以上 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 第四季度商业贷款业务贡献DE 1.72亿美元，本季度发放2.66亿美元贷款，全年发放贷款53亿美元，其中56%为多户住宅和工业贷款 [3] - 住宅业务本季度收购7.45亿美元贷款，资产负债表上的投资组合达到28亿美元；保留的RMBS投资组合实现1700万美元的GAAP按市值计价增长，余额达到4.23亿美元；退出对一家住宅抵押贷款发起人的股权投资，造成1100万美元的GAAP和DE损失 [4] 基础设施贷款业务 - 第四季度基础设施贷款业务贡献DE 1800万美元，本季度收购7600万美元贷款，全年贷款总额达到7.26亿美元；资金总额为6800万美元，还款和销售额为7500万美元，投资组合余额与上一季度持平，为24亿美元，其中97%为浮动利率 [5] 投资和服务业务 - 第四季度投资和服务业务贡献DE 3100万美元，旗下管道Starwood Mortgage Capital本季度完成一笔9300万美元的证券化交易，全年证券化总额达到12亿美元；特殊服务商本季度获得4笔总计40亿美元的特殊服务任务，全年获得27笔总计240亿美元的任务，指定服务投资组合达到1090亿美元，为2017年以来的最高水平 [21] 房地产投资业务 - 第四季度房地产投资业务贡献DE 1700万美元，其中900万美元来自佛罗里达州经济适用房投资组合；该投资组合本季度实现6800万美元的未实现公允价值增长，全年为5.55亿美元；主租赁投资组合自10月1日起租金增长10.6%，每年将增加280万美元的租金收入 [65] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国商业建筑施工下降27%，单户住宅建设急剧下降 [26] - 柏林的空置率为4%，慕尼黑的空置率更低，租金上涨，慕尼黑上涨12%；亚洲、中东、韩国、日本、澳大利亚等地人们已重返办公室 [29] - 酒店行业缺少近25%的员工，房价上涨但利润率良好 [73] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在过去14年里战略性地构建业务，注重尾部风险和股息可持续性，保持低杠杆，实现资产负债表多元化，并增加特殊服务商以在困境中获利 [6] - 解决REO和非应计贷款问题，并将资金重新投资于新的当前付息资产，是管理层的重点工作，成功实施将使每股收益每年增加0.20美元以上 [7] - 公司计划在市场环境改善、美联储停止加息后积极投资，认为当前是自2009年以来最好的贷款环境，凭借自身优势能够在市场中有效配置资本并获得可观利差 [11][14] - 公司正在寻找合适的人员领导LNR拓展业务范围，计划在未来六个月内制定商业计划，向保险公司、银行等机构提供基于LNR能力的收费服务 [52] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济方面，美联储大幅加息、缩表以及监管机构要求银行缩减贷款规模，导致市场环境紧张；零售数据存在库存清理因素，实际单位销量可能下降；通胀有望下降，租金数据将对CPI产生影响；中国重新开放有助于供应链修复，但不会带来过度通胀 [69][70] - 资产类别方面，多户住宅市场因融资成本上升和供应短缺，短期内建设将受阻，但长期来看租金有望上涨；工业市场表现良好，但面临一定压力；美国写字楼市场分化严重，优质建筑需求较好，其他建筑可能面临改造；酒店市场强劲，但劳动力短缺；数据中心市场持续强劲，但需关注信用问题 [71][72][73] - 公司前景方面，公司认为当前市场环境虽具挑战性，但也带来了投资机会；公司拥有强大的资产负债表和多元化业务，有能力应对各种情况；预计在市场稳定后，新贷款将带来更高收益，公司将继续通过资产处置和资本配置优化投资组合 [74][92][103] 其他重要信息 - 公司在第四季度对4笔总计7.24亿美元的写字楼贷款进行了降级，从3级降至4级，同时将一笔4200万美元的零售贷款从4级降至5级；对一笔5级的2.45亿美元写字楼第一抵押贷款进行了止赎 [85] - 公司的活跃服务投资组合略有下降至54亿美元，本季度出售了一项资产，获得3700万美元收益，实现净GAAP收益2500万美元和净DE收益2300万美元 [86] - 公司在第四季度开始出售位于上西区的Chatsworth公寓项目的21个单元，季度末已有2个单元签订合同，预计该项目的风险敞口将在今年缩小 [89] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 是否有机会扩大LNR业务范围，开展特殊服务贷款重组、投资组合咨询等业务 - 公司一直在积极寻找合适的人员来领导这项工作，已经准备好相关资料，计划在未来六个月内制定商业计划，向保险公司、银行等机构拓展业务，以创造基于LNR能力的收费收入 [52] 问题: 如何平衡与借款人合作和收回资产的决策 - 这很大程度上取决于贷款的融资方式以及高级合作伙伴（如银行或CLO）的要求，公司会根据具体情况与高级合作伙伴协商决定 [107] 问题: 基础设施投资组合的利率上限情况 - 大部分贷款有利率上限保护，但具体比例需后续提供准确数据 [108] 问题: 贷款降级资产若无法收回，准备金如何调整 - 目前这些资产包含在一般准备金中，若资产进一步恶化，将从一般准备金转移至专项准备金，并增加准备金金额 [57] 问题: 是否愿意出售Woodstar资产以筹集资金用于贷款业务 - Woodstar为公司提供稳定现金流，支持股息支付，公司会考虑出售，但需权衡利弊，目前一切资产都可考虑出售 [97][98] 问题: AMI和CPI数据公布时间及对租金增长的影响 - 相关数据通常在4月公布，根据目前已知输入数据，未来几年租金有望继续增长 [100] 问题: 华盛顿特区写字楼资产的情况及解决方案 - 该资产将于第四季度初到期，目前评级为4级，公司正在与借款人合作，可能实现大幅还款或短期延期；该资产空置，适合进行住宅改造，公司已与相关方就改造事宜进行了深入讨论 [49][81] 问题: 赞助商不支持资产的原因 - 部分情况是由于基金已全额投资，无法提供更多资金；还有部分情况是大型基金退出商业房地产领域，不再投入资金 [109]