财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，公司摊薄后每股收益为2.51美元，调整后为2.93美元，较2021年第四季度增长32% [22] - 2022年全年，公司交付超12600套房屋，调整后房屋成交毛利率达25.5%，较之前提升超500个基点，SG&A比率降至8.2%，净收入增长近60%，总收入增长10% [4] - 2022年底，公司净房屋建筑杠杆率从2021年底的34%降至24%，回购约12%的流通股，每股账面价值增长33%至超42美元，净资产收益率提高近700个基点至超24% [5] - 2022年，公司经营活动产生的现金流为11亿美元，高于2021年的3.77亿美元 [30] - 2022年底，公司净债务与资本比率为24%，较一年前下降1100个基点 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋销售业务 - 2022年第四季度，公司交付3797套房屋，平均成交价格为62.6万美元，房屋成交收入达24亿美元 [23] - 2022年第四季度，公司净销售订单为1810套，较去年同期下降42%，月吸纳率降至1.9套/社区，社区数量减少2%至324个 [29] - 2023年第一季度，公司预计交付2300 - 2400套房屋，全年预计交付10000 - 11000套房屋，第一季度平均成交价格预计在63 - 64万美元之间 [25] 土地投资业务 - 2022年底，公司拥有和控制约75000个房屋建筑地块，总供应年限为5.9年，其中自有地块供应年限为3.5年，通过期权和其他表外结构控制的地块比例从一年前的38%升至41% [17] - 2022年，公司房屋建筑、土地收购和开发投资总计16亿美元，低于2021年的19亿美元和年初目标的23 - 24亿美元 [18] - 2022年第四季度，公司因土地交易产生2500万美元的预收购放弃费用 [17] 租赁业务 - 2022年第四季度，公司完成首个租赁项目出售，位于凤凰城，毛利率超35% [20] - 2022年底，公司拥有16个租赁项目，分布在6个市场，其中10个正在开发中，另有超40个潜在土地交易正在评估中 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年1月中旬以来，公司销售活动和客户情绪呈积极态势，前六周毛销售订单恢复至每月约3套的正常水平，取消率降至中低水平，净销售速度从第四季度的1.9套提升至2.5套 [8] - 2022年第四季度，公司客户取消率略高于开盘积压订单的7%，低于行业平均水平且与长期趋势一致 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过收购和有机增长扩大市场覆盖范围和产品定位，服务于入门级、首次和二次改善型以及度假生活方式等不同客户群体，采用灵活运营策略以适应市场变化 [6] - 公司根据市场情况调整定价策略，通过金融激励、地块和选项溢价调整等方式促进销售，同时保护积压订单价值 [7] - 公司持续推进数字销售工具的发展，其在线房屋预订系统成为去年最大的潜在客户来源，第四季度转化率达40%，全年转化率为32%，推动了12%的总销售额 [13] - 公司在土地投资上采取谨慎策略，根据市场情况调整投资节奏，优先考虑资本效率和风险调整后的回报 [17] - 公司看好租赁业务的长期增长潜力，推出新的租赁品牌Yardly，专注于单户租赁市场 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管住房市场整体仍低于峰值水平且前景高度不确定，但公司认为当前的积极趋势表明目标客户群体对住房所有权的持久需求和财务实力，以及核心社区位置竞争库存的有限供应 [10] - 公司将继续密切关注市场动态，灵活调整运营策略，以应对市场变化和挑战，实现长期盈利增长 [10] 其他重要信息 - 公司连续第八年被评为美国最受信赖的房屋建筑商，连续第五年成为唯一入选彭博性别平等指数的房屋建筑商 [33] - 公司推出董事会研究员计划，增加两名非投票董事会研究员，以扩大董事会的视角和多样性 [34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年第一季度前六周的净订单吸纳速度以及全年社区数量预期 - 前六周净销售速度约为每月2.5套，毛销售约为3套，1月销售情况与12月相似，2月有持续增长 [36] - 2022年土地开发和许可时间延长，销售环境疲软导致部分社区开业推迟，预计2023年社区开业数量将比去年增加25% - 30% [36][39] 问题2: 公司相对同行的毛利率提升空间 - 公司2023年有较大的积压订单，60/40的现房与期房销售比例使期房仍有较高毛利率，土地储备和运营改进也有助于提升毛利率 [41][42] - 市场需求疲软导致现房激励增加，但近期利率下降使激励成本降低，总体来看公司对第一季度毛利率有信心 [43] 问题3: 2023年不同客户群体的销售组合是否会有变化 - 目前来看，销售组合不会有显著变化，尽管第四季度入门级和活跃成人市场有一定增长，但整体变化不大 [46] 问题4: 消费者对房屋特征和面积的偏好研究对设计和利润率的影响 - 尽管市场面临 affordability压力，但公司房屋面积多年来保持稳定，消费者在房屋特征上的支出也未减少 [48] - Canvas套餐受到欢迎，随着其在更多房屋中的应用，选项利润率略有上升 [49] 问题5: 何时减少激励措施或价格调整 - 目前还难以确定，但公司已经开始减少激励措施，且很少进一步降低基础价格，将继续密切关注市场和其他开发商的行为 [51][52] - 近期利率下降使激励成本降低，公司将根据利率环境调整激励策略 [53] 问题6: 2023年平均销售价格（ASP）的趋势 - 第四季度订单ASP受到积压订单调整和未来季度交付调整的影响，存在一定噪音，毛订单ASP仍超60万美元 [56] - 现房ASP通常低于期房，但整体ASP仍较为稳定 [56] 问题7: 高端和活跃成人客户的需求情况 - 第四季度二次改善型客户销售速度最快，度假生活方式市场在新年有所改善，活跃成人市场也有显著增长 [59] - 公司客户存款同比增长20%，贷款价值比降至76%，现金买家比例创纪录达到21%，显示出客户实力较强 [62] 问题8: 库存减值费用及未来预期 - 第四季度的库存减值主要来自一个非核心社区，公司认为整体投资组合不存在系统性减值问题，未来将继续关注 [67] 问题9: 激励措施的量化及未来趋势 - 激励措施难以量化，因为不同社区的情况差异较大，且与价格调整相互关联 [73] - 公司已经开始减少激励措施，将继续以金融激励为主要销售工具，保护社区价值并为客户提供信心 [69][70] 问题10: 2023年土地投资计划 - 公司预计2023年土地投资与2022年持平，目前更注重土地开发，将根据市场情况灵活调整土地收购策略 [75] 问题11: 第四季度现房订单中有意建造和转售取消订单的比例以及未来现房销售占比预期 - 公司按社区管理现房库存，根据市场需求调整现房与期房的比例，目前约为60/40，未来希望逐渐提高期房比例 [80] - 不同客户群体对现房和期房的偏好不同，首次购房者可能更倾向于现房，而二次改善型和活跃成人客户更偏好期房 [81] 问题12: 目前销售房屋的最大挑战 - 年初主要挑战是市场情绪和 affordability问题，随着时间推移，现在主要是确保客户能在合适的社区找到合适的房屋 [83][84] - 公司通过金融计划帮助客户克服 affordability问题，增强客户信心 [84] 问题13: 2023年社区开业计划是否有调整 - 公司预计社区组合不会有显著变化，但千禧一代客户的比例有所增加，他们的财务状况和信用状况较好 [87][88] 问题14: 资本分配和股票回购计划 - 公司优先投资业务，将在股票回购方面保持机会主义，根据市场情况灵活决策 [90] 问题15: 第一六周订单占季度订单的比例 - 通常1月销售较慢，2月和3月逐渐增加，目前销售情况符合历史平均水平且有更大的增长动力 [92] 问题16: 库存单位数量及第四季度预期 - 公司目前有7700套房屋在建，未来库存数量将取决于周期时间的变化，如果周期时间能恢复到长期平均水平，可能不需要那么多库存 [94][96] 问题17: 第一季度毛利率是否为全年低点 - 公司对第一季度毛利率表现满意，由于年初有较强的积压订单，对全年前景持乐观态度 [100][101] 问题18: 与去年相比，现房开工策略的变化 - 公司目前现房开工数量比历史水平有所增加，将根据市场情况和库存水平灵活调整开工策略，保持现房和期房的平衡 [102][103]